중고 주택 계약 분쟁의 일반적인 유형과 해결책
첫째, 집값 상승이 너무 빨라서 판매자의 위약으로 인한 분쟁 해결 방법:
1. 만약 구매의향서만 체결된다면, 구매의향서에 가격, 주택위치, 지불시간, 양도시간, 납부시간 등 주요 구매조항이 명시되어 있다면. , 주택 구입 계약의 서명으로 볼 수 있으며, 구매자는 판매자에게 계약을 계속 이행하도록 요구하거나 계약을 해지하고 판매자에게 위약 책임을 요구할 권리가 있다. 계약을 해지하려면 계약금 위약금을 선택해 판매자에게 계약금을 두 배로 반환하도록 요구하거나, 판매자에게 위약 책임을 지고 집값 상승의 차액에 따라 당신의 손실을 배상하도록 요구할 수 있습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 계약명언) 그러나 대부분의' 주택 구입 의향서' 는 모두 상술한 조항을 가지고 있지 않기 때문에' 주택 매매 계약' 에 서명하는 것으로 볼 수 없고, 구매자는 계약금 벌칙을 통해서만 판매자에게 계약금을 두 배로 돌려달라고 요구할 수 있다.
2. 주택 매매 계약이 이미 체결되었으므로, 계속 계약을 이행하거나 계약을 해지할 것을 요구할 수 있으며, 판매자에게 계약에 따라 위약금을 지급하도록 요구할 수 있습니다. 위약금이 주택 상승으로 인한 손실을 보충하기에 충분하지 않다면 배상도 청구할 수 있다.
둘째, 구매자 대출 장애로 인한 분쟁 해결.
구매자가 은행에 대출을 신청하는 것이 승인되지 않는 데에는 일반적으로 두 가지 이유가 있습니다. 하나는 은행이 개인 신용 등의 문제로 대출을 원하지 않는다는 것입니다. 둘째, 신용정책 등으로 대출이 부족하다. 두 경우 모두 구매자는 제때에 주택 대금을 지불할 충분한 자금이 없을 것이다. 일반적으로 은행이 대출하지 않거나 대출이 부족하기 때문에 주택 구입자는 자신의 자금으로 주택 대금을 지불할 것이다. 그렇지 않으면 위약이 될 수 있다. 거의 모든 매매 계약은 구매자의 대출이 부족해서 거래가 전출될 때 부족한 부분을 보충해야 한다는 데 동의했기 때문에 대출의 위험은 구매자가 부담해야 한다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 매매명언)
이런 분쟁을 피하기 위해 주택 구입자들은 가능한 한 빨리 은행에 대출 문제를 상담하여 대출을 신청할 수 있는지, 얼마나 빌릴 수 있는지 물어봐야 한다. 그들은 중개인의 대출 상황에 대한 추정만 듣지 말고 은행에 직접 문의해야 한다. 또한 대출이 승인되지 않았거나 완전히 승인되지 않아 구매자의 지급 능력에 심각한 문제가 발생하는 경우 어느 쪽이든 계약을 해지할 권리가 있으며, 구매자는 이미 수령한 주택금을 반납해야 하며, 쌍방은 위약 책임을 지지 않는다고 계약서에 합의할 수 있다.
셋. 거래세 계산 착오로 논란이 되는 해결 방법.
국가 거시조절과 경제정책의 영향이 크기 때문에 거래세 변동이 크다. 이 세금은 주로 영업세, 개인소득세, 증서세를 포함한다. 지금 중고주택세 정책은 힘이 세서 납부기준이 자주 바뀌므로 반드시 제때에 납부기준을 이해해야 한다.
누가 세금을 내는지에 대해서는 보통 세 가지 상황이 있다.
첫째, 쌍방이 약속하지 않았으니, 법에 따라 납부해야 할 세금을 부담해야 한다.
둘째, 구매자가 모든 세금을 부담하기로 약속하고 판매자는' 납입 가격' 에만 관심을 갖는다. 이 협정은 구매자에게 어느 정도 위험이 있다. 계약 체결부터 거래기간까지 세금이 바뀌면 증가된 세금은 구매자가 부담할 수 있기 때문이다. 특히 일부 상업용 부동산은 역사적으로 남아 있는 문제로 인해 세금을 체납하는 경우가 있을 수 있으며, 이러한 위험을 더욱 중시해야 한다.
셋째는 낮은 집값, 즉' 음양계약',' 흑백계약' 을 하는 것이다. 거래비용을 낮추고 세금을 적게 내기 위해 양측은 보통 정식 매매 계약에서 집값을 낮추고 인테리어금이나 주택보상금이라는 이름으로 차액을 지불한다. 이런 방법은 법률을 위반하여 탈세에 속한다. 그리고 계약가격이 낮으면 세금을 내는 데 방해가 되는 경우가 많으며, 세무서에서는 계약가격이 너무 낮다고 판단하여 평가가격으로 세금을 납부할 것을 요구한다. 이런 식으로 매매 쌍방은 늘 증가된 세금을 누가 부담하느냐에 대해 분쟁을 일으키지만, 한쪽은 집값이 낮다는 이유로 매매 계약이 무효라고 주장해서는 안 된다.
4. 계약금 지급 분쟁 해결 방법.
정식 계약서에 서명하기 전에, 주택 구입자는 통상 계약금을 먼저 내야 하는데, 계약금의 역할은 쌍방이 정식 계약을 체결하도록 보장하는 것이다. 예금으로 인한 분쟁에는 세 가지가 있습니다.
첫째, 계약금을 지불한 후, 만약 한쪽이 위약할 경우, 계약자는 계약금 위약금에 따라 처리할 수 있습니다. 즉, 구매자가 위약할 경우 판매자는 계약금을 몰수할 수 있습니다. 판매자가 계약을 위반하면 구매자는 계약금의 두 배의 반환을 요구할 수 있다.
둘째, 계약금을 납부한 후 양측은 계약금 계약 이외의 내용에 동의할 수 없고, 이 내용은 계약 이행과 밀접한 관련이 있다. 협상이 합의에 이르지 못하면 양측은 계약금 해지를 요청할 수 있고 판매자는 계약금 (이중 반환 아님) 을 반환해야 한다. 그러나 예금계약에서 약속하지 않고 나중에 약속할 수 없는 내용은 성실신용원칙과 거래습관에 따라 결정되어야 하며 일방의 고의적인 가혹한 조항으로 인해 발생해서는 안 된다는 점에 유의해야 한다.
셋째, 계약금을 낸 후 계약금은 가족에게 맡기지 않고 계약금 계약이나 중개협의에 따라 중개보관에 맡겼다. 계약금 계약이 계약금이 중개자가 보관한다고 합의하면 계약금 계약이 발효되고 판매자는 계약금을 받지 않았다는 이유로 계약금 계약의 구속을 받지 않는다고 주장할 수 없다. (윌리엄 셰익스피어, 계약금, 계약금, 계약금, 계약금, 계약금, 계약금)
다섯째, 중개 수수료 지불로 인한 분쟁 해결.
첫째, 첫 번째 중개업자가 집을 들고 검사확인서에 서명했지만, 가격이 타당하지 않았다. 나중에 이 집도 다른 중개인에 간판을 내걸고 가격을 상의할 수 있는 것을 보고 다른 중개인을 통해 거래가 성사되었다. 이때, 만약 첫 번째 중개인이 네가 그의 부동산으로 거래한다고 말한다면, 그에게 커미션을 지불할 것을 요구한다. 실제로 제 1 중개인은 공제를 주장하며 법원과 중재기관이 지지를 받는 경우는 거의 없다.
둘째, 사적인 거래. 매매 쌍방은 거래 비용을 절감하기 위해 중개를 피하고 중개를 통해 주택 매매 계약을 체결한 후 사적으로 거래한다. 이런 행위는 성실 원칙을 심각하게 위반하여 중개업자로서의 이익을 손상시켰다. 중개를 점프한 후 중개업자를 기소해 배상을 요구할 수도 있다.
셋째,' 비행표', 중개업무원은 중개비용을 절약하기 위해 개인적으로 고객과 협의하고, 중개회사를 통해 커미션을 받지 않거나, 첫 번째 중개은행에서' 중개협정' 을 체결한 후 다른 중개은행에 가서 거래한다. 이것은 "비행 명령" 입니다. 표면적으로 볼 때 고객이 지불하는 비용이 낮아졌는데, 실제로는 위험이 매우 크다.
호적 문제로 인한 분쟁 해결 방법.
판매자는 집을 팔아서 호적을 옮겨야 하고, 매매계약은 일반적으로 판매자가 집을 배달하기 전이나 배달 후에 호적을 이전해야 한다고 약속했다. 호적은 부동산 거래에 영향을 미치지 않지만 바이어가 정착하는 데 영향을 줄 수 있다. 구매자가' 학위실' 을 사거나 집을 사는 것은 단지 정착을 위한 것이라면, 반드시 집의 호적에 대해 자세히 이해하고, 판매자의 호적 이전 시기에 대해 명확한 약속이 있어야 한다. 그렇지 않으면 집을 사려는 원래의 의도를 실현할 수 없다.
주택 구입자는 반드시 재난을 미연에 방지하고 호적 문제를 충분히 중시해야 한다. 다음 세 가지 방법을 고려하는 것이 좋습니다.
첫 번째 방법은 매매 계약에서 호적을 이전하지 않는 위약금을 약속하는 것이다. 기한 초과 이전 시간에 따라 상응하는 금액의 위약금을 지불하다. 그러나 이런 방식의 단점은 판매자가 장기간 미뤄지면 계산된 위약금이 비교적 높을 것이며 법원은 그 중 일부만 지지할 수 있기 때문에 판매자에 대한 제약이 강하지 않다는 것이다.
두 번째 방법은 호적을 후금 지불의 전제로 옮기는 것이다. 즉, 최종 대금을 약속하기 전에 판매자는 호적을 이전해야 한다. 그렇지 않으면 최종 대금을 지불할 수 없고 위약 책임을 추궁할 수도 있다. 바이어는 잔액을 더 적절하게 남길 수 있으며 판매자에 대한 더 큰 제한이 있을 것이다.
세 번째 방법은 판매자가 기한이 지나도 호적을 옮기지 않고, 일정 기간이 지나도 변하지 않는 것을 규정하고, 구매자는 매매 계약을 해지하고, 판매자의 위약 책임을 추궁할 수 있다. 이렇게 하면 판매자에게 더 큰 제약이 있을 것이다. 구매자가 집을 사는 주된 목적이 정착이라면, 이런 방식을 채택하면 판매자가 시간을 늦추고 이사를 거부할 수 있다.
흔히 볼 수 있는 중고 주택 계약 분쟁의 유형과 해결 방법을 먼저 소개하겠습니다. 이것이 바로 흔히 볼 수 있는 중고 주택 계약 분쟁입니다. 만약 사람들이 비슷한 문제에 부닥치면, 글에서 설명한 방법을 사용하여 해결할 수 있다. 물론 중고 주택 계약 분쟁을 해결할 수 없다면 법조계의 전문가에게 개인의 권익을 더 잘 보호할 수 있도록 도움을 청해야 한다. 중고 주택 거래 과정에서 쌍방이 모두 산업 규칙과 법률 법규를 준수할 수 있다면 계약 분쟁이 쉽게 발생하지 않는다.
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