1. 모 공장은 기업 개조를 위한 자산 개편을 진행하고, 평가기관에 토지 양도에 세워진 두 채의 주택을 평가하도록 의뢰했다. 공장의 부동산증에 따르면 이 두 집은 모두 공업용 주택이다. 감정인의 현장 조사 결과에 따르면, 이 두 채의 집은 한 곳은 공장이고, 다른 한 곳은 원래 공장이었다가 사무실 건물 임대로 바뀌었다.
이 두 집은 어떤 목적으로 평가해야 합니까 ().
A. 주택 소유권 증명서에 기재된 용도에 따라 평가합니다.
B. 현재 사용 중인 평가자 현장 조사 결과를 기준으로 평가.
C. 기업 개편, 자산 개편 후 예정된 용도에 따라 두 채의 주택을 평가한다.
D. 가장 수익성있는 용도에 따라 두 집을 평가하십시오.
2. 모 공장은 기업 개조를 위해 자산 개편을 진행하고, 평가기관에 토지 양도에 세워진 두 채의 주택을 평가하도록 의뢰했다. 공장의 부동산증에 따르면 이 두 집은 모두 공업용 주택이다. 감정인의 현장 조사 결과에 따르면, 이 두 채의 집은 한 곳은 공장이고, 다른 한 곳은 원래 공장이었다가 사무실 건물 임대로 바뀌었다.
두 채의 집의 용도를 공업에서 다른 것으로 변경하려면 통과해야 한다 ().
A. 자신을 바꾸다
B. 상급 주관 부서에서 승인한 변경
C. 정부 주택 당국은 변경 절차를 승인하고 처리합니다.
D. 정부 계획 주관 부서의 비준을 거쳐 법정 절차에 따라 변경 수속을 처리하다.
3. 모 공장은 기업 개조를 위해 자산 개편을 진행하고, 평가기관에 토지 양도에 세워진 두 채의 주택을 평가하도록 의뢰했다. 공장의 부동산증에 따르면 이 두 집은 모두 공업용 주택이다. 감정인의 현장 조사 결과에 따르면, 이 두 채의 집은 한 곳은 공장이고, 다른 한 곳은 원래 공장이었다가 사무실 건물 임대로 바뀌었다.
만약 공장이 이 두 채의 집을 위해 화재 보험에 가입한다면 보험 목적을 위해 평가하는 가치는 () 이어야 한다.
A. 이 두 집의 정상적인 시장 가치.
B. 두 건물의 재건 비용
C 재건축 비용이 새로운 할인으로 합쳐진 후 두 건물의 가치.
D 재건축 비용 이후 두 건물의 가치는 새로운 할인과 토지 가치로 합병된다.
4. 1993 년 7 월 갑 (개발회사) 은 을 (건설회사) 에게 8 층 주택 두 채 (각각 A 석과 B 석이라고 함), 면적 * * * 5000 제곱미터 건설을 의뢰했다. 2 월 말까지 1993, 15 만원은 이미 갑이 * * 을 통해 을측에 지급했고, 이때 A 석은 이미 4 층으로 건설되었고, B 석은 이미 5 층으로 건설되어 공사가 중단되었다. 이후 갑을 쌍방이 공사금에 대해 분쟁이 발생했고, 갑측은 실제로 공사대금 654 만 38 만+04 만원이 발생했으며 을측은 654 만 38+00 만원을 반환해야 한다고 판단했다. 을측은 실제 공사 대금이 654.38+0580 만원이고 갑은 80 만원을 더 지불해야 한다고 생각한다. 양측은 분쟁을 멈추지 않고 1995 년 7 월 갑향법원에 소송을 제기했고, 법원은 평가기관에 갑측이 을측에 지불해야 할 실제 공사비를 평가하도록 의뢰했다. .....
평가 결론을 결정하는 근거는 () 이어야 한다.
A. 15 만원을 평가값으로 사용합니다.
B 평가 값으로 (1400+1580) ÷ 2 =1490000 원을 취합니다.
C. 1995 년 7 월 예산 쿼터 및 자재 차액 데이터를 기준으로 두 채의 상업용 주택이 휴업일까지의 실제 공사량에 따라 평가액을 계산합니다.
D. 1993 년 7 월 ~ 12 년 2 월 예산 할당량 및 자재 차액 데이터를 기준으로 두 채의 상업용 주택이 휴업일까지의 실제 작업량을 기준으로 평가치를 계산합니다.
5. 1993 년 7 월, 갑측 (개발회사) 은 을측 (건설회사) 에 각각 A 석과 B 석이라고 하는 2 개의 8 층 상품실 (면적 * * * 5000 평방미터) 을 건설할 것을 위탁했다. 2 월 말까지 1993, 15 만원은 이미 갑이 * * 을 통해 을측에 지급했고, 이때 A 석은 이미 4 층으로 건설되었고, B 석은 이미 5 층으로 건설되어 공사가 중단되었다. 이후 갑을 쌍방이 공사금에 대해 분쟁이 발생했고, 갑측은 실제로 공사대금 654 만 38 만+04 만원이 발생했으며 을측은 654 만 38+00 만원을 반환해야 한다고 판단했다. 을측은 실제 공사 대금이 654.38+0580 만원이고 갑은 80 만원을 더 지불해야 한다고 생각한다. 양측은 분쟁을 멈추지 않고 1995 년 7 월 갑향법원에 소송을 제기했고, 법원은 평가기관에 갑측이 을측에 지불해야 할 실제 공사비를 평가하도록 의뢰했다. .....
개발회사가 모든 합법적인 개발 절차를 가지고 있고 전체 프로젝트를 이전하려면 평가 날짜는 () 이어야 한다.
음력 2 월
B. 1995 년 7 월
C. 프로젝트 이전 날짜
D. 프로젝트 완료 날짜
6. 1993 년 7 월, 갑측 (개발회사) 은 을측 (건설회사) 에 각각 A 석과 B 석이라고 하는 2 개의 8 층 상품실 (면적 * * * 5000 평방미터) 을 건설할 것을 위탁했다. 2 월 말까지 1993, 15 만원은 이미 갑이 * * 을 통해 을측에 지급했고, 이때 A 석은 이미 4 층으로 건설되었고, B 석은 이미 5 층으로 건설되어 공사가 중단되었다. 이후 갑을 쌍방이 공사금에 대해 분쟁이 발생했고, 갑측은 실제로 공사대금 654 만 38 만+04 만원이 발생했으며 을측은 654 만 38+00 만원을 반환해야 한다고 판단했다. 을측은 실제 공사 대금이 654.38+0580 만원이고 갑은 80 만원을 더 지불해야 한다고 생각한다. 양측은 분쟁을 멈추지 않고 1995 년 7 월 갑향법원에 소송을 제기했고, 법원은 평가기관에 갑측이 을측에 지불해야 할 실제 공사비를 평가하도록 의뢰했다. .....
이 상품주택은 5 월 준공될 것으로 예상되며 1998 입니다. 건설시 가격을 산정하려면 평가 대상과 부동산 시장의 상황은 () 이어야 한다.
A. 평가 대상 현황 및 부동산 시장은 모두 1995 May 상태에 있다.
B. 평가 대상 현황 및 부동산 시장은 모두 1998 May 상태에 있다.
C. 평가 대상의 현황은 1998 년 5 월, 부동산 시장의 현황은 1995 년 7 월이다.
D 평가 대상의 현황은 65438+5 월 0995, 부동산 시장은 65438+5 월 0998 입니다.
7. 모 호텔 1 층에는 에어컨 방이 있고 건축 면적은 250m2 입니다. 에어컨 호스트는 1990 에서 구입했는데 당시 구매 가격은 500 만원이었다. 같은 유형의 에어컨 호스트 누적 감가 상각 225 만원, 시가 250 만원, 철거비 5 만원. 새 에어컨 호스트를 교체하는 경우 (다른 보조 장비는 교체할 필요가 없음), 새 에어컨 호스트를 구입하는 면적은 50m2 이며, 절약된 200m2 면적은 160m2 영업면적 임대를 제공합니다. 호텔 매니저는 감정사에게 에어컨 호스트를 교체하고 에어컨 룸 임대를 교체하도록 의뢰하여 계획 요구 사항을 위반하지 않는다. 인근 호텔 1 층을 임대하는 연간 목표 순이익은 평방 미터당 4000 위안이며, 임대 면적의 인테리어 개조 비용은 임차인이 부담한다. 질문:
신구 에어컨 호스트가 연간 운영비와 감가 상각 연한 차이를 고려하지 않으면 에어컨 호스트를 교체하는 순 지출은 만 위안이다.
A.530
B.472
C.455
기원 450 년
8. 한 부동산 회사는 대형 주택 개발에 투자할 계획이다. 이 공사를 완성하는 데 3 년이 걸릴 것으로 추산된다. 현재 시장에서 이런 부동산에 대한 수요가 매우 크다. 하지만 주변에서 더 많은 주택단지를 계획 또는 짓고 있기 때문에 향후 3 년간 주택공실률이 현재 2% 에서 약 65,438+00% 로 상승할 것으로 예상된다. 질문:
한 회사는 은행에 담보대출을 신청하여 이 프로젝트에 소유한 토지의 일부를 구매할 계획이다. 다음 판단에서 올바른 것은 () 입니다.
A. 현재 부동산 시장 수요가 비교적 왕성하기 때문에 가설 개발법 (현금 흐름법) 을 채택하여 평가할 때 미래 집값이 동종 주택보다 적당히 높을 것으로 예상된다.
B 공실률이 높은 수준에서 증가할 것으로 예상되기 때문에 가설 개발법 (현금 흐름법) 을 사용하여 평가할 때 향후 집값이 적당히 낮아질 것으로 예상된다.
C 이 부분의 토지 가치는 이 부분의 토지가 총 토지에서 차지하는 몫에 프로젝트 총 토지의 가치를 곱한 것과 같다.
D. 토지의 가치는 A 사가 토지를 얻을 때 지불하는 가격이다.
9.2002 년 4 월 25 일, 판매자 갑은 바이어와 구식 중고주택 매매 계약 (이하 계약 1) 과 주택 인테리어 계약 (이하 계약 2) 을 체결했다. 계약 1 계약갑은 반드시 5 월 25 일에 집을 내야 하고 을측은 집값을 동시에 지불해야 한다. 방을 제출한 후 음선 하나? 장식, 장식 공사 ***2 개월. 을측은 4 월 25 일 구매금 90% 및 10% 수리비, 5 월 25 일 남은 구매금 및 60% 수리비, 7 월 25 일 나머지 30% 수리비를 지급한다. 규정에 따르면 현지 부동산 관리부에 거래가격을 신고할 때 재평가해야 한다고 확정했다. 다음 질문 중에서 정답을 선택하세요.
평가 날짜는 () 이어야 합니다.
A.2002 년 4 월 25 일
B.2002 년 5 월 25 일
C.2002 년 7 월 25 일 C.
D.2002 년 7 월 25 일 이후 언젠가
10.2002 년 4 월 25 일, 판매자 갑은 바이어와 구식 중고주택 매매 계약 (이하 계약 1) 과 주택 인테리어 계약 (이하 계약 2) 을 체결했다. 계약 1 계약갑은 5 월 25 일에 방값을 지불해야 하고 을측은 방값을 동시에 지불해야 합니다. 방을 제출한 후 음선 하나? 장식, 장식 공사 ***2 개월. 을측은 4 월 25 일 구매금 90% 및 10% 수리비, 5 월 25 일 남은 구매금 및 60% 수리비, 7 월 25 일 나머지 30% 수리비를 지급한다. 규정에 따르면 현지 부동산 관리부에 거래가격을 신고할 때 재평가해야 한다고 확정했다. 다음 질문 중에서 정답을 선택하세요.
가치 평가의 범위는 () 이어야 합니다.
A. 계약 1 합의 주택 가격
B 계약 1 규정된 구매금의 90% 와 계약 2 에 규정된 수리비의 10% 입니다.
C 계약 1 규정된 구매금의 70% 와 계약 2 에 규정된 수리비.
D. 계약 1 약정된 구매금 및 계약 2 에서 약속한 모든 인테리어 비용.
둘째, 문답
1 1, a 회사 1993 유상 양도를 통해 한 구획의 사용권을 취득하다. 토지 용도는 고급 주택이고, 건물 가격은 평방미터당 3500 위안이다. A 회사는 두 단계로 80 채의 별장을 건설할 계획이다. 1996 65438+2 월 40 개 1 기 공사가 완공되었을 때 채무 분쟁으로 법원은 20 개 건물을 경매하여 채무를 청산하기로 판결했다. 경매장은 B 부동산 평가기관에 경매 최저가를 3800 원/평방미터로 평가하도록 의뢰했다. 이에 따라 경매장은 이달 6 채를 거래하고 평균 3860 원/평방미터, 나머지 14 를 A 회사에 반납하고, 6 월 2 기 공사 1996 이 완공될 때 별장이 5200 원/평방미터로 거래돼 A 사가 고소했다 B 부동산 평가사무소는 당시의 평가 결론이 합리적이라고 주장했다. B 부동산 평가소가 당시 감정결론을 고수한 이유는 무엇입니까?
셋. 문답 [* * 0 질문, 질문당 2 점, 총 0 점]
12. 갑, 을 쌍방이 공동으로 투자하여 부동산 프로젝트를 개발하는데, 쌍방은 각각 출자 10 만원, 경영수익은 50% 로 나뉜다. 프로젝트가 완료되었을 때, 투자는 막 다 썼고, 판매 비용은 이미 계산했다. 총 프로젝트 건축 면적 10000m2, 판매 가격 3000 원 /m2, 판매 비용은 판매 가격의 7% 입니다. 판매 과정에서 을측은 건축 면적이100 ㎡인 집을 꺼내서 친구에게 선물하고, 갑측에 먼저 결산을 제출하고 쌍방이 결산할 때 처리하자고 제안했다. 이 품목은 판매 시간이 짧고, 실제 판매 비용은 발생판매 비용과 일치하며, 실제 회수 가격은 27,624.38+0,000 원입니다. 갑은 쌍방이 각각 654.38+03.8005 만원을 받는다고 제안했다. 현재 을측이 30 만원 상당의 집을 가져갔기 때문에 을측은 실제로 654.38+03.5 1.05 만원을 받았다. 을측은 이 집의 실제 건설가격이 25 만원이라고 생각하는데, 응당 수익에서 654 만 38+025 만원을 공제하고 654.38+036 만 805 만원을 공제해야 한다고 생각한다. 소득세를 고려하지 않으면 누구의 분배 방안이 합리적입니까? 어떻게 분배해야 하나요? 왜요
넷째, 문답
13. A 사가 의뢰한 한 한 평가회사는 자신이 소유한 한 곳에서 담보를 위한 자건부동산을 평가했다. 이 부동산은 점유 면적 3500m2, 총 건축 면적 4500m2 로 2002 년 6 월 5438+ 10 월 완공됐다. 평가 회사의 평가 결과는 평방 미터당 850 위안입니다. A 회사는 보고를 받은 후 실제 투자비용이 M2/960 위안에 달하고 개발 이익과 이자를 고려하지 않았기 때문에 평가 회사는 평가 보고서가 합리적이라고 판단했다. 평가 회사가 자신의 평가 결과가 합리적이라고 생각하는 이유는 무엇입니까?
다섯째, 손가락이 틀렸다
14 ×× 비즈니스 빌딩 평가 보고서
보고서 표지 및 카탈로그 (생략)
의뢰인에게 보내는 편지 (약간)
감정인 성명 (약간)
가치 평가의 가정과 제한 (약간)
평가 결과 보고서
첫째, 의뢰인
Xxxx 무역유한공사, 법정대표인: XXX, 거주지: xx 시 ××× 도로번호.
둘. 평가관
Xxxx 부동산 평가유한공사, 법정대표인: XXX, 거주지: xx 시 XX 도로 번호, 부동산 평가.
가격 기관 자격 등급: x 등급.
셋. 평가 대상
Xxx 비즈니스 빌딩은 에 있습니다. XX 시 XX 도로 XX 호, XX 무역 유한 회사 소유 .....
××××××× × 무역유한공사는 ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 자체 자금 개발 및 건설, 200 1 년 4 월 완공, 양장본 후 사용에 들어갔다.
평가 대상에 대한 기타 내용 설명 (약간)
넷. 평가 목적
××상업용실의 시장 가치를 평가하여 전체 양도에 대한 가격 참고서를 제공하다.
동사 (verb 의 약어) 평가 시간
2003 년 4 월 1
자동사 가치의 정의.
이 평가는 공개 시장 가치 기준을 사용합니다.
일곱. 평가 기준 (약간)
여덟. 평가 방법
평가 대상의 특성, 평가 목적, 부동산 시장 상황, 수집한 자료에 대한 분석에 따라 먼저 수익법을 사용하여 전체적으로 평가한 다음 원가법을 사용하여 평가한 다음, 마지막으로 두 가지 평가 방법의 계산 결과를 결합하여 평가 대상의 최종 평가 결과를 결정합니다.
아홉. 평가 결과
평가대상 2003 년 4 월 1 일의 시장가치는 인민폐 1682 만원 (대문자: 인민폐 16820000 원), 단가는 인민폐 2544 위안/평방 미터 (
X. 감정인 (약간)
XI. 평가 실행 기간
2003 년 3 월 10 ~ 3 월 20 일.
열두. 평가 보고서 신청 유효 기간 (약간)
기술 보고서 평가
첫째, 개별 요인 분석 (약간)
둘째, 지역 요인 분석 (약간)
셋째, 시장 배경 분석 (약간)
넷째, 사용 분석 (약간)
동사 (verb 의 약어) 평가 방법 선택 (약간)
자동사 평가 계산 과정.
(a) 수익법 평가 과정
1. 연간 유효 총 소득을 추정합니다
부동산권증' 에 따르면 평가 대상의 총 건축면적은 66 1 1 평방미터로, 여기서 0-6 층은 65438+ 1000 평방미터, 7 층은 4 층입니다 1 ~ 2 층, 3 ~ 6 층, 7 ~ 8 층의 건축 면적과 사용 면적의 비율은 각각1:0.80,1:0.75,/kloc 입니다
평가 대상에 대해 부동산 임대 경영과 비슷한 임대료 수준 조사에 따르면 정상 임대 경영의 유사 부동산은 평방미터당 월 임대료는 1 층 100 원, 2 층 80 원, 3 층 70 원, 4 층 60 원, 5 층 40 원, 6 층 30 원, 6 층 30 원 또한 일반 임대 운영에서 유사한 건물의 공실률과 임대료 손실률은 각각 1 ~ 3 층 10%, 4 ~ 6 층 15%, 7 ~ 입니다. 위의 자료에 따르면, 평가 대상의 유효 총 수익은 다음과 같이 계산됩니다.
① 산란계의 연간 유효 총소득1:A =1000 ×100 × 0.8 ×12 = 96.00 (
② 2 층 연간 유효 총 소득: b =1000 × 80 × 0.8 ×12 × 90% = 69.12 (만원
③ 3 층 연간 유효 총소득: c =1000 × 60 × 0.75 ×12 = 63.00 (만원).
④ 4 층: D 년 유효 총소득 =1000 × 60 × 0.75 ×12 × 85% = 45.90 (만원).
⑤ 5 층 연간 유효 총 소득: e =1000 × 40 × 0.75 ×12 × 85% = 30.60 (만원).
⑥6 층 연간 유효 총 소득: f =1000 × 30 ×12 × 85% = 36.00 (만원).
⑦7, 8 층 연간 유효 총 소득: g = (410+201) × 20 × 0.7 ×12 × 85
연간 유효 총 수익 =A+B+C+D+E+F+G
= 96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21= 3443.43 (만원)
2. 연간 운영비 추정
(1) 연간 토지 이용료: ××× 시 규정에 따라 토지사용권이 부동산에 할당되어 임대경영을 하는 경우 연간 293 원/평방미터의 기준에 따라 토지 사용료를 납부한다. 그리고 나서:
연간 토지 이용료 = 293× 2560 = 75.05438+0 (만원)
② 연간 관리비: ×××× × 시의 규정에 따라 관리비는 임대 부동산의 연간 임대료 수입의 5% 로 계산된다. 그리고 나서:
연간 관리비 =343.43×5%= 17. 17 (만원)
③ 연간 유지비: 연간 임대료 수입의 8% 를 유지비로 한다. 연간 유지비 =343.43×8%=27.47 (만원)
④ 연간 보험료: 연간 임대료 소득의 2% 로 계산됩니다. 연간 보험료 =343.43×2%=0.69 (만원)
⑤ 연간 세금: ×××× × 시 규정에 따르면 임대 부동산은 부동산세, 영업세, 도시유지 건설세, 교육비 등을 납부해야 한다. 그 중 부동산세는 연간 임대료 수입의 65,438+02%, 영업세, 도시유지 건설비는 연간 임대료 수입의 5.5% 로 추가된다. 연간 세금 = 343.43× (12%+5.5%) = 60.10 (만원)
연간 운영 비용 = 연간 토지 사용료+연간 관리비+연간 유지비+연간 보험료+연간 세금?
= 75.01+17.17+27.47+0.69+60.10?
= 180.44 (만원)
3. 연간 순이익 추정
연간 순이익 = 연간 유효 총 수익-연간 영업비?
=343.43- 180.44?
= 162.99 (만원)
4. 자본화율 결정
자본화율은 1 년 예금 이자율 등의 요인에 따라 8% 로 결정된다.
5. 계산 공식을 선택하여 수익 가격을 찾습니다.
가치 평가 대상의 이익 기간은 제한되어 있기 때문에, 즉 n=40-5=35 년, 연간 순이익은 기본적으로 고정되어 있으므로 다음 공식을 사용하여 이익 가격을 계산합니다.
위의 관련 데이터 a= 162.99, r=35 를 위의 공식으로 대체하면 다음과 같습니다.
P= 1899.58 (만원)
(b) 비용 평가 계산 프로세스
1. 토지 가격 평가
XX 시 기준 땅값 표와 기준 땅값 수정법에 따르면 평가 대상 토지사용권 40 년 기준 땅값은 1m2 토지면적당 2860 원이다. 토지사용권 양도일로부터 평가시점까지 5 년이 지났기 때문에 할인율은 5/40= 12.5% 입니다. 평가 대상의 토지 가격은 다음과 같습니다.
땅값 = 2860 × (1-12.5%) × 2560.
=640.64 (만원)
2. 건물의 현재 가치를 추정합니다
건물의 현재 가치 = 건물 재설정 가격-건물 감가 상각
① 건물 리셋 가격
XX 시의 객관적인 재설정 비용 및 관련 요소에 따라 평가 대상 주택의 재설정 단가 (시 보조비, 전문비, 이자 및 이익 포함) 는 1290 위안/평방 미터입니다. 건물의 총 재설정 가격은 다음과 같습니다.
총 건물 리셋 가격 =1290 × 6611?
= 852 만 8200 원
② 건물 감가 상각
부동산 평가 규범에 따르면 철근 콘크리트 구조물의 비생산적 건물 사용 연한은 60 년, 잔존가액은 0 이다. 평가된 건물이 2 년 동안 사용된 경우 정액법으로 계산된 감가 상각비 총액은 다음과 같습니다.
총 건물 감가 상각비 = 총 건물 재설정 가격 ×( 1- 잔존가액 비율) × 내용년수/내용년수 =852.82×( 1-0)×2/60? =28.43 (만원)
③ 건물의 현재 가치
건물의 현재 가치 =852.82-28.43=824.39 (만원)
평가 된 부동산의 가격을 평가하십시오.
평가 대상 부동산 가격 = 토지 가격+건물 현재 가치?
=640.64+824.39?
= 1465.03 (만원)
(c) 평가 결과 결정
수익법과 원가법 평가 결과의 간단한 산수 평균을 평가 대상 부동산 가격의 평가 결과로 삼다. 즉:
평가대상 부동산 총가격 = (1899.58+1465.03)/2?
= 1682 (만원) (반올림)
평가 대상 부동산 건축 면적 단가 =1682/0.611?
=2544 (위안/평방 미터) (반올림)
일곱. 평가 결과
한 상가의 2003 년 4 월 1 일 시장가치는 인민폐 1682 만원 (대문자) 으로 평가됐다. 인민폐 1000 루 바이 捌 20,000 위안 전체 선택).
첨부 파일 (생략)
여섯째, 실수를 바로 잡으십시오.
15,
2003 년 6 월 ~ 8 월 현지 부동산 가격 기준 지수는 다음과 같습니다.
1060, 1062, 1064, 1065, 1048
참조 가격 계산:
첫째, 거래 일자 정정 계수:
1.KA=99.7%
2.KB=99.0%
3.KC=99.2%
둘째, 참조 가격 계산:
1. 참조 가격 a = 6000 × 99.7% ×100/100/98 ×100
2. 참조 가격 b = 6800 × 99.0% ×100/100/102 ×1 102 ×101/100 ×100//kloc/
3. 참고가격 c = 6900 × 99.2% ×100/100/103 ×1 100 ×100/101×10/kloc-0
4. 가격 계산 결과를 참조합니다.
(6617+6344+6201)/3 = 6387 (위안/평방 미터)
참고 답변:
하나, 1, D 2, B 3, C 4, C 5, B 6, B 7, D 8, D 9, D 10, D.
2. 문제 1 1
시험 문제 분석:
A: B 감정소는 다음 다섯 가지 방면에서 감정 결론의 이유를 설명할 수 있다. 첫째, 평가사무소는 당시 경매 평가대상자가 채무를 상환한 상황에 따라 평가계산을 하고, 기한 내에 채무를 현금화하는 요인을 고려해야 하며, 두 번째 별장의 가격은 정상적인 공개시장 거래하에 이뤄졌다. 둘째, 평가 관점에서 볼 때, 기대주택은 1996 65438+2 월이고, 2 기 프로젝트는 6 월 1999 가 완료된 후 판매되기 때문에 시기별로 해당 부동산 시장이 달라질 수 있습니다. 셋째, 평가 대상을 보면 당시 평가 대상은 1 기 별장이었고 건물은 단품 생산의 특징을 가지고 있었다. 2 기 별장은 분명히 1 기 별장과 다를 것이다. 1 기 프로젝트가 완공된 후 환경, 배합, 인기, 부동산 관리가 적절히 개선되어 2 기 프로젝트 판매에 유리한 영향을 미쳤다. 넷째, 두 프로젝트의 판매가격은 주로 부동산 시장의 수급 관계의 영향을 받으며, 단일 프로젝트의 실제 원가 요소로 부동산 가격을 측정할 수 없고, 사회 평균 수준의 평균 비용으로 측정해야 한다고 말해야 한다. 다섯째, 시장 판매 결과를 보면 경매 최저가 3800 원/평방미터, 6 채 거래 평균 가격 3860 원/평방미터가 비교적 일치한다. 그리고 14 채에는 경매가 없고, 이는 또한 시장에서 평가 결과의 합리성을 반영한다.
셋. 질문 12
시험 문제 분석:
대답: 1. 쌍방의 분배 방안이 충분히 합리적이지 못하다. A 는 집의 가치 구분을 고려하지 않고, B 는 집의 비용 분할만 고려하며, 집의 이익 구분은 고려하지 않는다.
2. 정확한 분배 방안은 부동산 개발 프로젝트의 개발 가치를 50% 의 비율로 나누는 것이다. 따라서 당사자 a 는 마땅히 받아야 한다. 을 측은 마땅히 받아야 한다.
질문 13
시험 문제 분석:
1. 공개 시장 가치 또는 시장 가격을 평가하고 객관적이고 합리적인 가격입니다.
실제 비용은 사회 평균을 초과 할 수 있습니다.
3. 감정시간과 실제 비용이 다르면 가격이 변할 수 있습니다.
동사 (verb 의 약어) 문제 14
시험 문제 분석:
1.' 감정시간' 이라는 말이 맞지 않습니다. 감정시간이어야 합니다.
2. 평가 원칙 부족
3. 평가 방법에 선택한 평가 방법의 정의가 없습니다.
4. 임대료 수준 추세를 분석하지 않습니다.
5. 1 층 유효 총소득 계산이 잘못되어 빈칸과 임대료 손실률 (임차율) 의 영향을 고려하지 않았다.
6. 3 층 유효 총소득 계산이 잘못되어 공실률과 임대료 손실률 (임차율) 의 영향을 고려하지 않았다.
7.6 층 유효 총 수익이 잘못 계산되어 면적 계수 사용을 고려하지 않았습니다.
8. 토지 이용료는 연간 영업비에서 계산해서는 안 된다.
9. 현지 관리비에 물, 전기, 가스, 열 등의 비용이 포함되어 있는지 여부는 밝히지 않았다.
10. 보험 계산 기준이 맞지 않습니다. 연간 임대료 수입을 기술로 해서는 안 되며, 건물 가치를 기준으로 해야 합니다.
1 1. 자본화율 선택에 대한 설명은 없습니다.
12. 소득 기간이 잘못되었습니다. 36 년이어야 합니다.
13. 기준 땅값 수정법의 중기 수정방법 (공식) 이 잘못되었습니다.
14. 기준 땅값 수정법 중 경과한 연한은 잘못된 것으로 4 년이어야 한다.
15. 기준 땅값 수정법에는 평가 과정이 없고 땅값의 의미를 명확하게 설명하지 않았다.
16. 양장본 비용 (건안비) 을 계산하지 않습니다.
17. 건물 감가상각 내용년수 계산 오류 (2/38 이어야 함)
18. 건물 경제 수명이 건물 가치에 미치는 영향을 고려하지 않습니다.
19. 원가법에서는 관련 판매 비용이 고려되지 않습니다.
20. 감정 결과를 결정하는 이유를 설명하지 않았습니다.
질문 15
시험 문제 분석:
1.KA 계산이 잘못되었습니다. 다음과 같이 해야 합니다.
1051/1048 =100.3%
2. 참고가격 a 에 비해 주택 인테리어 보정 계수는 100/ 10 1 01:
참고가격은 a = 6000× 99.7% ×100/100/98 ×100/97 ×/kloc 입니다
×100/100 ×100/99 ×100/99 ×/kloc/
3. 가격 c 를 참고하여 용적률 보정 계수가 잘못되어100/99 가 되어야 합니다.
참조 가격 c = 6900 × 99.2% ×100/100 ×100/103 100 ×100/99 ×101/102 ×/