기업 대출로 형성된 토지 담보는 등록해서는 안 된다.
시나리오:
갑회사는 경영요구로 을회사로부터 대출을 계획하고 갑회사가 양도를 통해 취득한 모 부동산 개발지를 담보로 하기로 동의했다. 쌍방은 국토부에 토지사용권 담보등록을 신청했고, 국토등록인원은 심사할 때 두 가지 다른 의견을 가지고 있다. 한 가지 관점은 처리할 수 없다는 것이다. 중국 인민은행 1996 이 발표한' 대출 통칙' 제 61 조에 따르면 각급 행정부, 기업사업 단위, 공급판매사 등 협력경제조직, 농촌협력재단 등 재단은 예금 대출 등 금융업무에 종사해서는 안 된다. 기업은 국가 규정을 위반하여 대출이나 위장 대출 융자 업무를 처리해서는 안 된다. 기업 B 는 비은행 금융기관으로 대출 업무에 종사할 수 없고 토지사용권 담보등록을 할 수 없다. 두 번째 의견은 처리할 수 있다는 것이다. 중화인민공화국 도시 국유토지사용권 양도와 양도잠행조례 제 32 조에 따르면 토지사용권은 담보로 잡을 수 있다. 물권법' 제 180 조는 채무자나 제 3 인이 처분할 권리가 있는 건설용지 사용권을 담보로 할 수 있다고 규정하고 있다. 갑회사가 을회사로부터 돈을 빌리는 것은 일반적인 민간 대출 행위에 속하며, 대출 업무에 종사하는 것이 아니다. 쌍방의 신청에 따라 토지사용권 담보등록을 신청할 수 있다. 민간 대출은 토지 담보 등록을 할 수 있습니까?
민간 대출이 토지 담보로 등록될 수 있는지 여부는 두 가지 법적 관계, 즉 기업 간 대출 관계를 포함한다. 둘째, 국유지 사용권 모기지 등록. 양자는 상호 연관되어 있는데, 전자는 주 계약으로서의 대출 계약을 포함하고, 후자는 계약의 담보계약을 포함한다. 중화인민공화국 보증법 제 5 조 제 1 항에 따르면, 주계약은 무효이고 보증계약은 무효이다. 제 44 조는 담보재산 등록이 등록부에 주요 계약을 제공해야 한다고 규정하고 있다. 이에 따라 토지부문이 토지담보등록을 할 수 있을지는 갑과 을기업 간의 대출계약이 유효한지 먼저 판단하는 것이 관건이다.
현재 우리나라 사법실천은 기업간 대출계약의 효력에 대해 부정적인 태도를 취하고 있다. 최고인민법원' 기업대출계약 대출자가 연체대출이 어떻게 문제를 처리하는지에 대한 회답' (법복 [1996] 제 15 호) 은 "기업대출계약이 금융법규를 위반한 것은 무효계약이다" 고 규정하고 있다. 관련 금융법규는 중국 인민은행 1996 이 발표한' 대출 통칙' 을 참고한다.
그러나, 나는 우리나라가 법적 차원에서 기업 대출 계약의 효력을 부인하지 않는다고 생각하는데, 그 이유는 다음과 같다.
대출 통칙을 계약 효력 판단의 근거로 삼아서는 안 된다. 최고인민법원' 중화인민공화국 계약법 적용' 에 관한 몇 가지 문제에 대한 설명 (1)' (법석 [1999] 제 4 조 19 호) 제 4 조 규정, 계약법 시행 후 인민법원이 확인했다 사법해석에 따르면' 대출 통칙' 은 중국 인민은행의 부문 규정에 속하며 기업간 대출 계약의 효력을 판단하는 데 사용해서는 안 된다.
중화인민공화국 회사법은 기업 간의 대출을 금지하지 않았다. 회사법 제 149 조 제 3 항은 이사, 고위 경영진이 회사 헌장을 위반하고 주주회, 주주총회 또는 이사회의 동의 없이 회사 자금을 다른 사람에게 빌려서는 안 된다고 규정하고 있다. 법률상의 "사람" 은 자연인과 법인을 포함해야 한다. 물론 갑회사는' 다른 사람' 에 속하기 때문에 을회사는 회사 헌장에 따라 주관 부서 (주주회, 주주총회 또는 이사회) 의 동의를 얻어 갑회사에 돈을 빌려주는 것은 법적으로 금지된 것이 아니다.
구체적으로 본 안건에 따르면 필자는 기업간 주 대출 계약의 효력에 대해 의심을 품고 있지만, 토지사용권 담보등록 관행에서 토지부문은 우리나라의 현행 사법관행을 충분히 존중하고 갑회사와 을사 간의 주 대출 계약이 무효임을 인정하고 토지담보등록을 거부해야 한다. 신청인이 불복하면 먼저 법원에 소송을 제기하여 권리를 확인하는 것을 건의합니다.
(이 글은 원래 20 10 년 7 월 27 일' 중국 국토자원보' 에 실려 있다.
이런 상황에서 토지 양도금을 내나요?
시나리오:
모 부동산 개발업자가 분양 방식으로 국유주택지 한 장을 취득하다. 개발 건설 과정에서 도시 계획 변경으로 정부는 이 구획 1 000m2 의 국유토지사용권을 소방통로로 회수하고, 다른 주택단지 계획 설계 조건은 변하지 않는다. 회수된 1 000m2 국유지는 주택단지 녹지이고, 다른 계획 설계 조건은 변하지 않아 주택단지 건물 밀도와 용적률이 증가했다. 평가를 거쳐 토지사용권 65,438+0,000m2 를 회수하고, 나머지 부동산 개발지의 단위 땅값은 양도시보다 훨씬 높다. 실례합니다. 이 경우 개발업자는 건물 밀도와 용적률 증가로 인해 지불해야 할 토지 양도금을 지불해야 합니까?
이 경우 주택지 용적률은 단순히 정부 계획 조정으로 높아졌으며, 개발업자들은 토지 양도금을 지불할 필요가 없다. 그 이유는 다음과 같다.
우선 이런 상황에서 정부는 행정명령에 의지하여 추가 토지양도금을 요구할 수 없다. 민사 법률 권리 체계의 개방성과 달리, 행정 기관은 반드시 법률 법규의 명확한 권한에 따라 직권을 행사하여 구체적인 행정 행위를 해야 한다. 행정법체계는 방대하지만 전반적으로 폐쇄적이고 권력 경계가 있어야 하며, 함부로 확대하고 적용해서는 안 된다. "권력이 없다" 는 것은 법에 따라 행정해야 할 의의이다.
현재 토지양도금 조정에 관한 법률, 행정법규는' 중화인민공화국 도시부동산관리법' 제 18 조 규정: "토지이용자는 토지이용권 양도계약서에 규정된 토지용도를 바꿔야 한다. 사람과 시, 현인민정부 도시계획 행정주관부의 동의를 얻어 그에 따라 토지사용권양도금을 조정해야 한다" 고 규정하고 있다. 둘째,' 중화인민공화국 도시국유토지사용권 양도와 양도잠행조례' 제 18 조: "토지이용자는 토지이용권 양도계약서에 규정된 토지용도를 바꿔야 할 경우, 동의를 구하고 토지관리부와 도시계획부의 비준을 받아야 한다 ... 토지이용권 양도금을 조정하고 등록하다." 위의 두 조항은 토지 사용자 (즉, 국유건설용지 사용권 계약의 양수인) 가 자발적으로 토지 용도 변경을 제출하고 관련 행정 주관부의 승인을 받은 상황에만 적용되지만 정부가 자발적으로 계획을 조정해 토지 용도를 변경할지 토지 양도금을 조정할지 여부는 규정되어 있지 않다. 법행정의 요구에 따라 정부는 행정명령에 의지하여 개발업자에게 토지양도금을 납부할 권리가 없다고 본다.
둘째, 이런 상황에서 정부는 계약의 양도자로서 일방적으로 토지양도금을 요구할 수 없다. "국유건설용지사용권 양도계약" (이하 "양도계약") 은 "중화인민공화국계약법" 의 관할을 받아 양도인과 양수인에게 동등한 효력을 갖는다. 계약 개정도 평등협상을 바탕으로 해야 한다. 이 경우 정부는 개발건설 과정에서 일부 소방통로의 토지계획을 조정할 권리가 있으며, 정부도' 양도계약 (시범텍스트)' 제 18 조 제 1 항 1 항을 선택해 유상으로 이 부분 1 000m2 의 토지사용권을 회수했다.
개발자는 양도계약을 체결할 때 방안의 조정을 예측할 수 없다. 원래 양도계약서에 합의한 용적율에 따라 설계와 시공을 진행했으며, 전체 이행 과정에는 아무런 잘못이 없었다. 동시에, "양도 계약 (시범 텍스트)" 제 19 조는 "정부는 본 계약에 따른 구획 사용 기간 내에 이 구획 평면도를 조정할 권리가 있다" 고 규정하고 있다. 원래 계획을 수정하면 해당 구획의 기존 건물은 영향을 받지 않습니다 ... "기존 건물은 영향을 받지 않습니다." 는 양수인의 신탁 이익에 대한 긍정입니다. 이 조의 설계 의도에 따르면, 이 종지의 건물 밀도와 용적률이 증가하고 단위 땅값이 분양보다 높을 때 주관적으로 발생하는 것은 아니다. (개발상이 건축 면적을 무단으로 늘리지 않았고, 본 경우 녹지 감소가 주택단지의 편안함을 떨어뜨려 건물의 전반적인 경제적 가치와 땅값에 영향을 미칠 가능성이 높다.) 당연히 그 책임을 져서는 안 된다. 따라서' 중화인민공화국 계약법' 의 기본 원칙에 따라 양수인에게 유리한 해석을 해야 하는데, 본 사건 개발자는 여전히 원래의 용적률 설계도에 따라 시공을 계속할 수 있다.
(이 글은 원래 중국 국토자원보 20 1 1 에 실려 있다.