첫째, 현행 토지 부가가치세 정책의 문제점
(a) 토지 부가가치세의 관리 모델은 비교적 모호하다.
토지부가가치세 관리의 현황으로 볼 때 토지부가가치세 예징관리, 토지부가가치세청산, 토지부가가치세 승인 징수, 사찰 관리 등을 포함한다. 그러나,' 중화인민공화국 토지부가가치세 잠행조례' 또는' 중화인민공화국 토지부가가치세 잠행조례 시행세칙' 은 토지부가가치세 예정과 토지부가가치세 청산에 대한 상세한 규정이 없다. 중화인민공화국 재정부와 국가세총국의 세금 규범성 문서에 흩어져 각 성 자치구 직할시 지방세무국이 현지 상황에 따라 구체적인 방법을 제정하도록 허가한다. 토지부가가치세 승인 징수 방식은 세금 규범성 문건에 의해서만 규정되어 있다. 이에 따라 각급 세무서에서 토지부가가치세 관리 모델에 대한 이해와 파악이 다르고 토지부가가치세 정책 시행에도 차이가 있다.
(b) 실제 운영에서 토지 부가가치는 계산하기 어렵다.
정책 불일치로 납세자 청산과 세무서 토지 부가가치세 계산에 큰 차이가 있다. 재정부' 중화인민공화국 국세총국 토지부가가치세 몇 가지 구체적인 문제에 대한 통지' (재세자 [1995]48 호) 제 13 조는 납세자가 일반 표준 주택을 짓고 다른 부동산 개발에 종사하는 사람은 별도로 부가가치액을 계산해야 한다고 규정하고 있다. 부가가치액을 별도로 계산하지 않았거나 부가가치액을 정확하게 계산할 수 없는 경우, 건설된 일반 표준 주택은' 조례' 제 8 조 (1) 항목의 면세 규정을 적용할 수 없다. 재정부' 중화인민공화국 국세총국 토지부가가치세 몇 가지 문제에 대한 통지' (재세 [2006]2 1 호) 제 1 조는 납세자가 일반 주택과 기타 상품주택을 짓는 경우 토지부가가치액을 별도로 계산해야 한다고 규정하고 있다. 중화 인민 공화국 국세총국 부동산 개발 기업 토지부가가치세 환금 청산 관리 관련 문제 통지' (국세발 [2006]187 호) 제 1 조 제 2 항은 개발사업에는 일반 주택과 비정규주택이 모두 포함되며 부가가치액은 별도로 계산해야 한다고 규정하고 있다. 이 세 가지 문서는 두 가지 면에서 다르다. 첫째, 부동산을 구분하는 방법과 범위가 다르다. 처음 두 가지는 일반 주택과 다른 상품주택을 구별하기 위한 것으로, 다른 상품실에는 일반주택, 상가 등 상품주택이 포함될 수 있다. 후자는 일반주택과 비정형주택을 구별하는 것이다. 같은 부동산 프로젝트에 일반주택, 일반주택, 상가 등 상품주택이 모두 포함되면 정책 규정 적용 문제가 발생할 수 있다. 다른 단어를 사용했습니다. 처음 두 개는 "부가가치액 계산" 이고, 다른 하나는 "부가가치액 계산" 입니다. "회계" 는 회계로 이해할 수 있지만, 실제로는 토지 부가가치세의 부가가치를 계산할 필요가 없고 회계를 통해 계산할 수도 없다. "부가가치액 계산" 은 회계에서 어떻게 계산하든 토지 부가가치세의 부가가치액을 별도로 계산해야 한다는 것을 이해할 수 있다. 조례 제 8 조 제 1 항은 일반 표준실에 어떻게 적용됩니까?
(c) 토지 부가가치세의 승인 및 징수 방법이 완벽하지 않다.
중화 인민 공화국 국세총국 부동산 개발 기업 토지부가가치세 환금 청산 관리 관련 문제 통지' (국세발 [2006]187 호) 제 7 조 제 1 조 제 1 조 세무서는 현지 개발 규모와 소득 수준이 비슷한 기업 토지부가가치세 세금 부담 상황을 참고해 예정율보다 낮지 않은 세율에 따라 토지부가가치세를 징수할 수 있다고 규정하고 있다. 실제 세금 관리에서 토지 부가가치세 = 부동산 판매 또는 예매 수입 × 선제율은 가격예정이라고 할 수 있습니다. 그렇다면 승인된 토지 부가가치세 = 부동산 판매 또는 예매 수입 × 승인 징수율은 가격으로부터 징수됩니다.
상기 제 4 조 제 2 항은 부동산 개발업체가 토지부가가치세 청산에 첨부된 증빙서류나 자료가 청산 요구 사항을 충족하지 못하거나 사실이 아닌 경우 지방세무서가 현지 공사 건설가격관리부에서 발표한 건안비용 정액 정보를 참고하여 주택 구조, 용도, 구위 등의 요소를 종합해 상술한 4 개 개발비용의 단위 면적 금액 기준을 확정하고 그에 따라 공제액을 계산할 수 있다고 규정하고 있다.
계산 공식:
토지부가가치세 = 부동산 판매소득-토지사용권 지불 가격-토지개발비용-보조시설 비용-관련 세금-공제비.
토지개발비용 = 징집철거 보상비+보조시설비+[(전기공사비+건축설치공사비+기반시설비+개발간접비) (세무서에서 승인한 금액)]
위의 계산 공식에서 볼 수 있듯이 세무서는 항목 금액을 공제하는 방식으로 토지 부가가치세를 계산하며 납세자는 이런 방식으로 토지 부가가치세를 계산할 권리가 없으며 승인 징수에 속해야 합니다. 당귀는 청산의 방법이 되어서는 안 된다.
위의 두 가지 검증 방식을 보면 그에 따라 통일되어야 한다.
(d) 토지 부가가치세 관리와 관련된 용어에 대한 설명이 부족하다.
현행 토지부가가치세 정책은 토지부가가치세 관리 관련 용어에 대한 체계적인 해석을 하지 않아 각급 세무서들이 실제 업무에서 서로 다른 이해를 하게 되었다. 예를 들어, 현재' 토지부가가치세 예입' 정책은 예입 방법, 예징률 설계, 세금 계산 기준 및 관리를 설명하지 않습니다. 토지 부가가치세 청산', 현행 정책은 청산의 성격과 법적 책임을 설명하거나 설명하지 않는다. "재산권 양도", 현행 정책은 토지 부가가치세 관리와 관련된 재산권 양도 성립 조건을 명확하게 규정하지 않는다. 현재 두 가지 방법이 있는데, 하나는 재산권 양도 계약을 체결하여 판매 수입의 실현을 확인하는 것이고, 다른 하나는 산권증을 처리하여 정식으로 거래를 확정하는 것이다.
위의 문제는 모두 법적 해석을 통해 통일되거나 명확해야 한다.
둘째, 토지 부가가치세 정책 개선을위한 몇 가지 제안
(1) 토지 부가가치세 징수 모델을 규범화하다.
세금은 토지 부가가치에 기반을 두고 있고, 부동산의 부가가치는 부동산 양도 이후에만 결정될 수 있기 때문에 이론적으로 세금은 부동산 양도 또는 판매 이후에만 징수할 수 있다. 하지만 프로젝트 규모와 기간이 길기 때문에 토지 부가가치세 계산과 징수가 어려운 경우가 많습니다. 조세 정책에서 토지 부가가치세의 관리 모델을 통일하고 규범화하면 토지 부가가치세의 제때 징수를 강화할 수 있을 뿐만 아니라 공정하고 합리적인 세금 환경을 조성하여 효율성을 높일 수 있다.
토지부가가치세 징수 방식은' 항목별 계산, 기한 내에 선납하고, 스스로 청산하고, 더 많이 납부하고 적게 납부한다' 로 명시할 수 있다. 프로젝트별로 계산하면 토지부가가치세가 국가 관련 부처가 승인한 부동산 개발 프로젝트에 의해 결정되며, 분할 항목별로 결정된 것이 아니라 인적 요소를 줄이는 것을 말한다. (윌리엄 셰익스피어, 토지 부가가치세, 토지부가가치세, 토지부가가치세, 토지부가가치세, 토지부가가치세, 토지부가가치세) 기한 내에 미리 납부하는 것은 토지부가가치세 납세자가 개발항목의 예매 또는 판매 수입을 취득하여 일정 예수율에 따라 월 또는 분기별로 주관 세무서에 토지 부가가치세 선납을 신고하는 것을 말한다. 규정된 기한에 따라 세금을 선납하지 않은 경우, 한정납세기간이 만료되는 다음날부터 연체료를 인상하고, 관련 세무서는 더 이상 토지부가가치세 예정 방식을 채택할지 여부를 결정하지 않는다. 자체 청산이란 토지부가가치세 납세자가 개발사업 준공 결산 후 자체적으로 또는 중개기관에 토지 부가가치세 청산을 의뢰하고 정해진 기한 내에 주관 세무서에 청산 보고서를 제출하는 것을 말한다. 많이 환급한다는 것은 토지부가가치세 납세자가 청산한 토지부가가치세 과세 금액과 미리 납부한 토지부가가치세 과세 금액을 비교한 후 주관 세무서에 세금을 많이 납부하는 것을 말한다. 그러나 세무서에서 확인 후 세금을 더 내는 납세자는 향후 연도에 세금 환급이나 세금 공제를 신청할 수 있다. 그들이 세금을 적게 내면 그에 상응하는 법적 책임을 져야 한다.
(2) 토지 부가가치세 계산 방법을 구체화한다.
중화인민공화국 토지부가가치세 잠행조례 시행세칙 제 11 조는 납세자가 일반 표준 주택 판매를 건설하고 부가가치액은 본 세칙 제 7 조 (1), (2), (3), (5), (6) 항목 공제 항목의 합계의 20% 를 초과하지 않는다고 규정하고 있다. 따라서 실제 업무에서 대부분의 납세자들은 토지부가가치세 청산에서 세무서가 토지부가가치액을 다른 유형의 부동산과 별도로 계산한다. 다음은 예입니다.
예: 한 지방세기관이 2008 년 한 부동산 기업에 대한 세무검사를 실시했는데, 한 항목에 납부해야 할 토지부가가치세는 다음과 같이 계산됩니다.
일련 번호 계산 프로젝트 판매 일반주택프로젝트 판매 일반주택프로젝트 별장, 상점: 판매된 일반주택주택 상가 총수는 123456 = 4+57 = 3+6- 총수입은 2386142/kloc 입니다 +...+(6) 항목 금액에서 238 개발비 공제 허용:153982257.34110228420.40 44952749.80/kr 연체 수수료1165583.178359173586978.9819448 338.03 22967914.3618856576.3318545198.49 4 = 3/
1. 일반 주택과 기타 유형의 부동산에 따라 토지 부가가치세를 별도로 계산하는 경우.
토지 부가가치세 = 18856576.33×30%
=5656972.9 위안
보충 토지 부가가치세 =5656972.9-4450639.06
= 1206333.84 위안
2. 토지부가가치세가 전체 프로젝트에 따라 계산되면
토지부가가치세 = 18545 198.49×30% 를 내야 합니다
=5563559.55 위안
과세 토지 부가가치세 =5563559.55-4450639.06
= 1 102920.49 위안
두 가지 계산 방법으로 인한 과세 차이
=1206333.84-1102920.49
= 1034 13.35 위안
이전 예에서 토지 부가가치세가 다른 유형의 주택과 별도로 계산되면 일반 주택의 토지 부가가치세는 음수이고, 세금 혜택 정책은 이런 상황에서 실질적인 의미가 없으며, 납부해야 할 토지 부가가치세는 세금 혜택 정책이 없는 것보다 많다. 이 경우 실제로 세무서는 별도로 계산하는 방법을 사용하는 경우가 많으며 납세자도 세금 혜택을 받을 권리를 포기하고 토지 부가가치세를 계산할 의향이 있다. 따라서' 재정부 국세총국 토지부가가치세 몇 가지 구체적인 문제에 대한 통지' (재세자 [1995]48 호) 제 13 조는 납세자가 일반 표준 주택을 짓고 다른 부동산 개발에 종사하는 경우 부가가치액을 별도로 계산해야 한다고 규정하고 있다. 부가가치액을 별도로 계산하지 않았거나 부가가치액을 정확하게 계산할 수 없는 경우, 건설된 일반 표준 주택은' 조례' 제 8 조 (1) 항 면세 규정에 적용되지 않으며 그에 따라 조정해야 한다. 납세자는 일반 주택의 판매 수입, 개발 비용 및 개발 비용을 정확하게 계산할 수 있지만 토지 부가가치는 음수이며 납세자는 일반 주택과 다른 유형의 부동산을 하나의 통합 프로젝트에 통합하여 납부해야 할 토지 부가가치세를 계산할 수 있습니다.
(3) 토지 부가가치세 청산 규정을 개선하다.
1. 토지 부가가치세 청산 단위 결정. 중화인민공화국 국세총국 부동산 개발 기업 토지부가가치세 청산 관리 관련 문제에 대한 통지' (국세발 [2006]187 호) 제 1 조 제 1 항은 국가 관련 부처가 승인한 부동산 개발 사업, 분할 항목별 토지부가가치세 청산 등을 규정하고 있다. 같은 프로젝트가 분할 개발된다면 분할 항목에 따라 청산 단위를 확정하는 것은 어렵고 합리적이지 않다. 그 이유는 다음과 같습니다. (1) 부동산 시장이 개발자에게 불리한 변화가 발생하면 개발자들은 건설 연기, 단계적 개발을 통해 시장 위험을 줄이는 경우가 많습니다. 같은 프로젝트의 분할 개발은 개발자 스스로 결정하기 때문에 분할 항목의 규모를 정확히 결정하기가 어렵고 청산 단위로서 의견 차이가 생기기 쉬우며 법적 근거가 부족하다. (2) 분할 개발은 기반 시설이 완료되지 않아 구매자의 업무, 주거 및 생활에 불리하다. 개발 초기의 집값은 종종 후기보다 낮기 때문에, 서로 다른 개발 시기의 토지 부가가치율이 일치하지 않는다. (3) 개발 프로젝트 인프라의 도로 시설, 녹화 시설, 급수 공급 시설은 대부분 전체 프로젝트의 후기에 집중되어 있으며, 선행 개발 비용에는 이 비용이 포함되지 않습니다. (4) 같은 종목은 분할 개발되었지만 채산이 연속적이어서 청산시 분할 개발 비용, 특히 후기청산시 구분하기 어렵다.
토지부가가치세는 예정 방식으로 미리 징수되기 때문에, 이론적으로 국가는 납세자가 생산하지 않은 토지부가가치세를 미리 징수해 납세자의 대량의 자금을 미리 점유하고 있으며, 승인된 부동산 개발 프로젝트를 청산 단위로 삼아야 하며, 납세자가 규정 조건이 성숙할 때 스스로 청산해야 한다. 제품 개발을 위한 프로젝트 계획은 전체 토지 프로젝트에서 고려된다. 일반 주택, 별장, 상업시설 등 개발제품의 계획 유형을 전체적으로 계획하고, 제품 범주 간 상호 영향을 주며, 토지 부가가치세를 인위적으로 단계적으로 청산하여 개발지를 여러 지역으로 나누어 개발건설의 경제법을 위반했다. 분할 항목을 청산 단위로 사용하면 납세자의 업무량을 늘릴 뿐만 아니라 실제 업무에서도 조작하기 어렵다.
토지 부가가치세 청산의 성격을 결정하십시오. 토지부가가치세 청산은 부동산 개발에 종사하는 납세자에게 토지부가가치세 납부를 신고할 수 있는 보완권이다. 납세자는 토지부가가치세 선납과 청산조건이 성립된 후 일정 기간 동안 청산 프로젝트 부동산 개발의 실제 경영 상황에 따라 납부해야 할 토지부가가치세를 계산해야 한다. 납세자가 청산을 하지 않았거나 청산이 실제 경영 상황을 반영하지 않는 경우 주관 세무서는 실제 상황에 따라' 중화인민공화국 세징수관리법' 제 62 조, 제 63 조 또는 제 64 조 규정에 따라 납세자의 법적 책임을 추궁할 수 있다. 납세자가 스스로 청산하거나 중개기관에 의뢰해 청산하는 것은 납세자가 신고 의무를 이행한다는 의미일 뿐이다. 청산 후 토지부가가치세가 많이 환급된다고 해서 납세자 납세의무의 완전한 종결을 의미하는 것은 아니다. 주관 세무서는 여전히 법에 따라 납세자에 대한 세무검사, 세금 납부 또는 행정이나 형사책임을 추궁할 수 있다.
국세총국 부동산 개발 기업 토지 부가가치세 청산 관리 관련 문제에 대한 통지 (국세발 [2006] 1 87 호) 는 주관 세무서가 납세자의 토지 부가가치세 청산을 제한할 수 있는 세 가지 상황을 규정하고 있다. (1) 부동산 개발 프로젝트가 완공되어 양도되었다 (3) 납세자는 세금 등록 취소를 신청했지만 토지 부가가치세 청산 수속을 하지 않았다. 이런 정책에는 다음과 같은 폐단이 있다. (1) 시한 청산은 합리적인 기한을 정하지 않고' 90 일 내 청산 수속' 의 청산 기간과는 달리 법적으로 불공평하다. (2) 첫 번째 상황은' 부동산 개발 사업 모두 완공, 판매 완료 후 90 일 이내에 청산 수속을 밟는다' 는 규정과 상충된다. 대부분의 부동산 판매 시간이 길기 때문이다. 양도된 부동산 건축 면적이 전체 프로젝트 판매가능 건축 면적의 85% 이상을 차지하고 세무서가 시한부 청산을 한다면 이 청산 조건은 성립될 수 없다. 또 비율이 85% 이상에 이르면 시한부 청산이 이뤄진다. 그런 다음 개발 프로젝트가 완전히 판매를 마칠 때까지 기다린 후 청산한다. 분명히 청산은 반복될 것이다. 이것은 또한 "판매 (예매) 허가 취득 3 년 동안 판매되지 않은 상황" 입니다. (3) 세금 등록 관리 세무서의 취소는 스스로 과세 납부금을 송금할 책임이 있다. 상술한 이유로 기한 청산에 관한 규정을 취소하고, 토지부가가치세 압류율을 합리적으로 설계하거나 적절히 높여 세금을 제때에 입고시켜 중복 운영을 피할 것을 건의합니다.
토지 부가가치세 청산을 피하는 방법.
(1), 실제 점유를 통해 청산을 피한다. 국세총국 부동산개발기업 토지부가가치세청산관리와 관련된 문제에 대한 통지 (국세발 (2006)187 호) 제 3 조 "부동산개발기업은 개발상품을 직원 복지, 보상, 대외투자, 주주 또는 투자자에게 분배, 채무 상환 그러나 양도가 없으면 부동산 매각으로 인정될 수 없다. 이에 따라 부동산 개발업체는 부동산에 대한 실제 소유와 사용권을 직공 복지, 보상, 대외투자, 주주나 투자자에게 할당, 채무 상환, 다른 단위와 개인의 비화폐 자산 등에만 사용할 수 있다. , 재산권 양도 수속을 하지 않았거나 임대사용을 대가로 하지 않아 상술한' 동일 판매' 규정을 회피했다. 이에 대해 실질과세 원칙에 따라 권리 이전 부분은 전체 부동산 소유권 이전이 아닌 판매로 간주해야 한다.
(2) 금융리스 방식으로 청산을 피한다. 중화인민공화국 국세총국은 부동산 개발 기업의 토지부가가치세 청산 관리와 관련된 문제에 대한 통지 (국세발 [2006]187 호) 제 3 조에도 "부동산 개발업체가 일부 부동산을 자용이나 임대 등 상업용도로 전환했을 때 재산권이 이전되지 않고 토지부가가치세를 징수하지 않고 세금을 청산할 때 안 된다" 고 규정하고 있다. 부동산 개발업체는 현행 규정에 따라 이 부분의 재산을 청산하지 않을 수 있다. 이에 대해 실질과세 원칙에 따라 금융리스 방식으로 임대한 부동산에 토지 부가가치세를 부과해야 한다.
(d) 토지 부가가치세를 통일적으로 징수하다.
국세총국은 부동산 개발 기업의 토지부가가치세 청산 관리 관련 문제에 대한 통지 (국세발 [2006]187 호) 제 7 조는 "세무서가 현지 개발 규모와 소득 수준이 비슷한 기업의 토지부가가치세 세금 부담을 참고해 예정율보다 낮지 않은 세율에 따라 토지부가가치세를 징수할 수 있다" 고 규정하고 있다. 징수를 승인해야 하는 관리 상황은 세 가지가 있다. 하나는 판매 수입이 확정되지만, 항목의 전부 또는 일부를 확정할 수는 없다. 둘째, 판매 수익은 확정할 수 없지만 공제 항목은 확정될 수 있습니다. 셋째, 판매 수익 및 공제 항목이 불확실합니다. 현행 승인 징수 방법은 제 3 의 상황에 더 적합하고 비교적 합리적이다. 첫 번째 경우, 토지 부가가치세는 공제 항목을 확정하여 계산할 수 있다. 이 방법은 위에서 규정한 것이지만 납세자가 청산할 때 사용하는 방법 중 하나이다. 우리는 이것이 적절하지 않다고 생각한다. 세무서가 공제 항목 금액 승인에 참여하는 것은 승인 징수 방법 중 하나여야 한다. 마찬가지로, 두 번째 경우는 위에서' 자용부동산의 간접 판매 수입' 으로 간주된다. 납세자가 대외투자, 주주 또는 투자자에게 채무 분배, 상환 및 다른 단위 및 개인과 교환되는 비화폐성 자산에 대한 소득은 불확실하며, 토지 부가가치세를 계산하는 데 승인된 판매소득법을 사용해야 합니다. 이 경우 납세자는 취득한 대가격이나 자산의 공정가치에 따라 수입을 인식해야 하며 세무서는 소득 인식에 참여해서는 안 된다.