시장경제의 중요한 특징 중 하나는 경쟁이고, 경쟁은 시장경제의 전 과정을 수반한다. 경쟁의 결과는 우승열태이고, 부적절한 주체는 선별되어 탈락하여 사회자원의 최적화와 재구성을 실현한다. 따라서 시장 주체의 퇴출은 객관적인 필연성이 되었다. 부동산 관리 프로젝트 퇴출에는 정상 퇴출과 비정상 퇴출의 두 가지가 있다. 정상 퇴출이란 계약 만료, 업주 총회가 더 이상 초빙하지 않고, 부동산 서비스 업체가 부동산 관리 프로젝트를 탈퇴하는 것을 말한다. 또는 계약이 만료되지 않은 경우, 공급과 수요 쌍방이 사전에 계약을 해지하기로 합의하고, 부동산 서비스 업체가 부동산 관리 프로젝트를 탈퇴하기로 합의했습니다. 비정상퇴출이란 부동산 서비스 업체가 계약 이행 과정에서 쌍방의 협의 없이 작별을 고하거나 업주 위원회에 의해 부동산 관리 프로젝트에서 제명되는 것을 말한다.
(a) 재산 관리 프로젝트의 탈출구
1. 선행 부동산 서비스 계약이 만료된 후 쌍방은 더 이상 부동산 서비스 계약을 갱신하지 않는다.
"부동산 관리 규정" 에 따르면, "이전 부동산 서비스 계약은 기한을 정할 수 있다. 기한이 채 지나지 않아 업주위원회가 부동산 서비스업체와 체결한 부동산 서비스 계약이 발효되어 선행 부동산 서비스 계약이 해지되었다. "여기서 말하는 부동산 서비스 업체는 원재산 서비스 기업이거나 업주 대회에서 새로 채용한 부동산 서비스 업체일 수 있다. 업주대회와 원물업 서비스 기업의 재계약 여부는 쌍방의 의지의 표현에 달려 있다. 어느 쪽도 계약 이행을 계속하는 것에 동의하지 않으며, 상대방은 강제 이행을 요구해서는 안 된다. 이 경우, 이전 부동산 서비스 기업 (전 부동산 서비스 기업) 은 인수인계 수속을 마친 후 프로젝트 관리 서비스를 탈퇴했다.
2. 준수 기간 동안 공급과 수요 쌍방이 협의하여 계약을 해지합니다.
계약은 쌍방이 동의한 합의이다. 계약 자발적 원칙에 따라 당사자는 법률에 규정된 범위 내에서 자발적으로 계약을 해지할 권리가 있다. "부동산 서비스 기업의 선발과 해고" 는 전체 업주가 결정한다. 부동산 서비스 계약 기간 내에 업주 대회와 부동산 서비스 업체가 계약 해지에 합의했을 때 부동산 서비스 계약은 즉시 종결된다.
3. 비상구
계약 기간이 만료되기 전에 공급 및 수요 쌍방의 협상 없이 공급자가 작별을 고하거나 구매자가 공급자를 프로젝트에서 추방합니다. 또 지진 홍수 등 불가항력으로 인한 재산 피해와 정부 계획 철거 등으로 인해 부동산 서비스 업체가 퇴출되는 것도 불가피하다.
(b) 부동산 서비스 기업의 프로젝트 출구 원인 분석
부동산 서비스 업체가 프로젝트를 그만두는 이유는 매우 복잡하다. 표면적으로 부동산비 부과 기준이 낮기 때문에 부동산비는 부과하기 어렵고, 부동산 서비스 업체들은 수입이 부족해 부동산 서비스 업체들이 프로젝트에서 탈퇴하게 된다. (윌리엄 셰익스피어, 부동산 서비스, 부동산 서비스, 부동산 서비스, 부동산 서비스, 부동산 서비스, 부동산 서비스, 부동산 서비스, 서비스) 사실 깊은 이유가 있다. 예를 들어, 개발 품질 문제, 계획, 설계 문제 등 일부 개발 건설 기관이 남긴 문제들이 있습니다. 예를 들어 동네 출입구 수, 지능화 정도는 모두 부동산 서비스 지출 비용과 관련이 있다. 둘째, 업주 행동 규범의 차이와 업위원회의 전문수준도 결정적인 역할을 한다. 업주와 업주위원회가 부동산 관련 법규, 설비시설의 관리와 보호에 대해 충분히 알지 못하고 저가의 양질의 서비스를 추구한다면 부동산 서비스의 정상적인 발전을 제약할 것이다. 더하여, 재산 서비스 기업은 재산 요금의 소유자의 체납에 대하여 넋 두 리 하는 동안, 수시로 그들의 자신의 서비스 질의 개선을 무시 하 고, 재산 서비스 기업에 있는 소유자의 신뢰를 잃는 것은 또한 버려진 관리를 일으키는 원인이 되는 요인이 다.
1. 정책 원인 분석
(1) 부동산 관리 서비스 요금 가격 메커니즘이 불합리하다.
부동산 관리는 특별한 서비스 산업이다. 전통 체제의 영향을 받아 대부분의 지역의 서비스 요금은 여전히 정부 가격이나 정부 지도가격이다. 정부 가격 주관부는 가격을 정할 때 부동산 관리의 기본 상황, 부동산 관리의 서비스 수준, 재산비의 동적 변화를 거의 고려하지 않는다. 종종 사회질서 안정이나 기타 고려로 주택단지 부동산 관리에 대한 유료기준은 일반적으로 매우 낮게 정해져 있다. 부동산 관리 서비스 요금과 유료기준에 차이가 있어 기업의 이익을 보장할 수 없다. 손익분기점을 맞추기 위해 기업은 서비스 기준만 낮출 수 있다. 게다가 부동산 관리 서비스료 기준이 낮아 부동산 서비스 기업의 장기 적자경영으로 직결돼 발전 잠재력이 없어 퇴출을 선택해야 한다.
(2) 부동산 서비스 기업의 사회적 책임이 과중하다.
부동산 개발 과정에서 많은 업주들은 부동산 관리가 동네 공공사무를 전면적으로 책임져야 하며, 부동산 관리의 외연과 내포를 비현실적으로 넓혀 사회 치안, 환경 관리, 이웃 분쟁을 모두 부동산 서비스 기업에 추가해야 한다고 생각한다. 동네 소유주들은 부동산 관리비 납부를 거부하거나 행정부에 불만을 제기하는 등 부동산 서비스업체에 압력을 가하는 경우가 많은데, 일부 행정부는 부동산 관리업을 이해하지 못하거나 번거로움을 피하기 위해 부동산 서비스업체에 책임을 전가하기도 한다. 산업 관리 부서의 부동산 서비스 기업에 대한 제약은 여러 마리, 여러 마리, 다구 관리의 보편적인 현상으로 인해 부동산 서비스 기업의 책임이 불합리하게 되어 기업 시장화 운영 원칙에서 벗어났다.
(3) 부동산 관리의 강성 비용 상승.
부동산 서비스료 가격이 오르지 않고, 인건비가 증가하는 등의 이유로 부동산 관리 업계의 이익률이 현저히 하락했다. 중국 부동산관리학회가 2007 년 조직한' 재산관리업계 생존상황 조사' 자료에 따르면 최근 몇 년간 우리나라 부동산관리업계의 평균 이익률이 하락하고 있는 것으로 나타났다. 조사된 4600 개 기업 중 40.07% 의 이윤, 평균 이익 8 1.28 만원/년 40.76% 의 기업 결손, 평균 손실 37 만 2200 원/년. 부동산 관리 산업은 엄청난 생존 압력에 직면해 있다. 또한 관련 자료에 따르면 2005 년부터 2008 년까지 우리나라 PPI 와 CPI 는 지속적인 상승과정에 접어들면서 많은 서비스, 제품, 에너지 가격이 상승로에 진입한 것으로 나타났다. 부동산 서비스업체 인건비 3 년 평균 상승폭은 24%, 총 지출 평균 상승폭은 17% 였다. 즉, 이 노동 집약적인 업계에서는 인건비 증가가 총지출의 증가폭보다 현저히 높아져 인건비가 전반적인 경영 상황을 가로막고 있다는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 인건비, 인건비, 인건비, 인건비, 인건비, 인건비, 인건비) 업계에서 보편적으로 인정되는 법칙에 따르면 인건비는 총비용의 50% 이상을 차지하는 반면, 직원 수가 가장 많은 질서 유지, 청소 등의 일자리는 정부가 규정한 최저임금 기준이 높아져 임금이 보편적으로 20 ~ 40% 상승했고, 일부는 60% 이상에 달했다. 정부의 규제와 업주의 입장으로 해당 부동산 서비스료는 오르기 어려워' 미리' 부동산 서비스 기업의 이윤을 심각하게 침식했다. 이에 앞서 부동산 서비스를 보유한 기업의 주영 영업이익은 평균 15% 를 넘지 않을 것으로 전망된다. 그래서 현재 업종 내 많은 기업들이 주영 업무 손실 상태에 처해 있으며, 그 중 일부는 퇴출을 선택하지 않을 수도 있다.
(4) 부동산 관리 분쟁 조정 메커니즘이 뒤처져 분쟁 해결 방식이 단일하다.
부동산 관리 분야의 갈등 분쟁은 업주 간, 업주와 부동산 서비스 기업 간, 개발 건설 단위 간, 부동산 서비스 기업과 유틸리티 간, 부동산 관리 당사자와 정부 간의 복잡한 관계를 포함한다. 그러나 현재 우리나라의 분쟁 해결 메커니즘은 완벽하지 않아 부동산 서비스 기업과 업주 간의 분쟁에는 종종 중개기구가 없는 경우가 많다. 인식과 이익 분배의 차이로 인해 관련 주체들은 일부 문제에 대한 이해가 다르기 때문에 부동산 서비스 기업만으로는 많은 문제를 제대로 해결할 수 없다. 관련 규제 기관이 충분히 소통하지 못하고, 관계자와 업주가 제때 조율하지 못한 상황에서 싹이 트고 있는 갈등을 해소할 수 있었던 일부 갈등이 첨예한 갈등으로 발전하여 사회에 큰 반향을 불러일으켰다. 향진 인민 정부와 거리 사무소는 기층 행정 단위로서, 권력권이 모호하여 아직 정당한 역할을 발휘하지 못했다. 분쟁을 중재할 때에도, 종종 업주의 호소를 중시하고, 기업의 이익을 무시하고, 업주 대회, 업주 위원회에 대한 지도가 형식으로 흘러가는 경우가 많다. 쌍방의 갈등이 첨예하게 두드러질 때, 흔히 소송으로 밀려나고, 소송은 부동산 관리 갈등을 해결하는 데 비용이 많이 드는 것 외에 숨겨진 문제들이 많다. 예를 들어 2009 년 7 월 6 일 경화 타임즈는 베이징시 통주구 법원이 재산비 소송에서 업주 구제기준을 통일하기 위해' 선례 원칙' 을 도입했다고 보도했다. 동네에 재산비 감면에 대한 선례가 있는 한, 다른 업주들은 같은 기준에 따라 재산비를 감면할 것을 직접 제시할 수 있으며, 일반적으로 8% 의 재산비를 감면할 수 있다. 이런 관행은 사실상 부동산 서비스 기업의 경영 위험을 증가시켜 개별 업주가 고의로' 트집을 잡아' 재산비 납부를 거부할 수 있다. 부동산 관리 서비스는 준 공공 상품으로 일정 범위 내에서 배타성이 없다. 즉, 제품의 생산 비용은 범위 내 회원이 부담하고, 제품이 생산되면 모든 구성원이 소비한다 (한 멤버를 제외할 수 없음). 멤버들이 제작비 부담을 거부하거나 사법부가 제작비 부담을 덜 수 있도록 허용하면 다른 회원의 절실한 이익을 침해하거나 부동산 서비스 기업의 이익을 해치거나 기업이 관리하는 프로젝트를 탈퇴하게 된다.
(5) 독점특복 기업은 부동산 서비스 기업에 대한 부담으로 작용하지 않는다.
많은 도시의 급수, 전력 공급, 가스 공급, 난방 등의 단위는 여전히' 부동산 관리 규정' 규정을 위반하여 부동산 관리 구역 내 최종 사용자에게 관련 비용을 부과하지 않는다. 표손' 과' 선로 손실' 을 메우기 위해 부동산 서비스업체들은 관련 비용을 스스로 소화해 부동산 관리의 운영비용을 늘려야 했다. 또한 일부 도시의 수돗물, 전력, 가스, 난방 등의 전문 부문은 유료만 받고 관련 파이프라인, 파이프 유지 보수 비용을 부담하지 않고 손상이 발생할 경우 책임을 떠넘기며 소유주를 상대로 한 일선 부동산 서비스 기업을 수동적인 국면에 빠뜨렸다.
2. 부동산 서비스 업체 사유로 부동산 관리 사업 탈퇴 원인 분석.
(1) 비즈니스 위험에 대한 효과적인 평가 부족, 맹목적으로 프로젝트 인수, 인력 안정성 저하, 관리 서비스 수준 미달로 퇴출.
소수의 부동산 서비스업체들은 단기적인 상업적 목적을 달성하기 위해 자신의 실제 상황에도 불구하고 시장 점유율을 맹목적으로 추구하며 기업 발전의 최종 목표로 기업 경영 규모를 확대하고 저가 전략을 통해 경영권을 획득했다. 인건비 등 관리비용이 상승함에 따라, 적자에 빠지거나 서비스 기준을 낮추거나 퇴출을 선택할 때까지 경영 중의 자금난이 갈수록 두드러지고 있다.
(2) 청렴성 부족, 부동산 서비스 계약 불이행, 퇴출.
개별 부동산 서비스 회사는 부동산 서비스 계약을 위반하고, 업주의 합법적 권익을 침해하며, 과금, 서비스 부족, 관리 서비스 부족 등의 문제가 발생했다. 일부 부동산 서비스 회사들은 재산비, 주차비 사용에 투명성이 부족하여 업주에게 공개하기를 꺼린다. 업주들은 유료만 보고 비용을 이해하지 못하고 계약서에 규정된 관리와 서비스를 누리지 못해 업주들이 부동산 관리 서비스에 대한 인정과 신뢰도가 낮아 계약이 만료된 후 업주들이 더 이상 원래 부동산 서비스 회사를 선택하지 못하게 했다. 선행 부동산 관리가 끝나면서 일부 기업은 업주 대회의 부동산 서비스 기업 교체에 대한 결정에 냉정하게 대처할 수 없어 부동산 관리 사업의 순조로운 인계에 영향을 미치며 새로운 갈등분쟁을 야기하고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산)
(3) 기업 자체의 부담이 커서 부동산 서비스 계약을 이행할 수 없어 퇴출한다.
부동산 관리의 사회화, 전문화, 시장화의 새로운 체제가 초보적으로 확립되었지만,' 건설관리 일체화' 는 업계 내에서 비교적 보편적이다. 상당수의 부동산 서비스 기업은 개발 건설 단위의 자회사에 소속된 부동산 개발 건설 기관에 의해 설립되었다. 이런 부동산 서비스 기업은 모회사의 제한이나 관념이 낡아서 경영 규모를 확대할 의식이 없다. 일부 부동산 서비스 업체들은 오래된 공기업의 기초 위에 통합되어 원기업에서 많은 잉여 인원을 흡수했다. 이 사람들은 소질이 낮고 관리 서비스 수준이 낮지만, 서비스 연한이 길어서 일반적으로 계약을 해지해서는 안 된다. 이에 따라 부동산 서비스업체들의 조혈 능력이 부족한 상황에서 기업의 부담은 갈수록 커지고 있다. 일부 부동산 서비스 회사는 비용을 전가할 능력이 없다. 부동산 서비스 비용이 상승할 때, 그들은 수동적으로 스스로 증분 부분을 받아들이고 흡수할 수밖에 없다. 실제로 손익분기점 가격법 (전체 비용) 조차도 기존 서비스 규모를 유지할 수 있습니다. 부동산 서비스가 자금을 보장하지 못하면 기업의 지속 가능한 경영 능력에 영향을 미칠 수밖에 없고, 서비스 자원의 부족으로 인해 서비스 품질도 하락하여 비선순환을 형성할 수 있다.
3. 개발건설단위 이유로 부동산 관리 프로젝트를 탈퇴한 원인 분석.
(1) 이전 약속을 이행하지 못했습니다
업주가 입주한 후 개발건설기관이 상품주택 판매 단계에서 한 사전 약속이 실현되지 않는 것은 보편적인 문제이다. 부동산 서비스 업체들은 공사를 맡을 때 부동산 개발 건설 단위와 사전 책임 약속에 대한 명확한 인도를 하지 않아 많은 후유증을 초래하고 있다. 업주가 이러한 문제를 해결하는 방법은 왕왕 부동산 관리비 납부를 거부하는 것이다. 중국 사회조사소가 컴퓨터보조전화를 이용해 실시한 시장 조사에 따르면 부동산 관리 분쟁이 발생했을 때 소비자의 20.2% 가 부동산 관리 서비스료 지불을 거부한 것으로 나타났다. 그러나 각종 압력으로 부동산 서비스업체들은 일반적으로 개발건설기관에 권리를 공개적으로 주장하지 못하고 종종 프로젝트 관리 서비스를 탈퇴해 도피하는 경우가 많다.
예를 들어 200 1 푸젠의 한 부동산회사가 제로 재산비 약정서, 서비스 품목 표준 약정서, 푸저우시 공증처가 공증한 공공재산증명서를 발급한다. 약속에 따르면 업주들은 평생 질서 유지비, 위생청소비 등 부동산 서비스료를 면제받을 예정이다. 하지만' 동남익스프레스' 2005 년 8 월 5 일 보도에 따르면 이 프로젝트는 한때 국내' 0 재산비' 의 선례를 열었다. "3 년 후, 이 약속은 바람 속의 약속과 비슷하다. 부동산 관리 자금 부족으로 동네 질서 유지인원이 줄어 동네에 많은 보안 허점이 생겼다. 모든 엘리베이터는 폐쇄의 위협에 직면해 있고, 지역사회의 위생 상태도 만족스럽지 못하다. 부동산 서비스 업체들은 버티지 못하고 철수한다고 주장한다. "
(2) 남아 있는 문제는 해결되지 않았다.
건설단위를 개발하는 것이 아니라, 프로젝트의 유류 문제를 해결하는 것은 많은' 부자관계' 부동산 서비스 기업의 임무이다. 그러나 많은 개발 건설 기관이 남긴 문제는 왕왕 하루아침에 형성된 것이 아니라, 해결하면 복잡하고 비용이 많이 든다. 베이징 선무법원이 최근 심리한 수천 건의 부동산 관리 분쟁 중 70% 는 개발기업의 유류 문제로 인한 것이다. 개발건설기관이 부동산 서비스업체에 대한 자금 지원이 부족한 상황에서 부동산 서비스업체들은 자신의 힘에 의지하여 종종 업주가 만족하는 효과를 얻기가 어렵다. 유류 문제가 오랫동안 해결되지 않은 상황에서 업주들은 종종 부동산 서비스 업체를 탓하며 부동산 서비스료 납부를 거부함으로써' 권리 보호' 를 한다.
4. 업주 사유로 부동산 관리 사업 탈퇴 원인 분석.
(1) 소유주의 소비 의식이 좋지 않아 부동산 서비스 업체들은 재산비 징수율이 낮아 퇴출 사업을 하고 있다.
현재 일부 동네 일부 업주들의 사유는 계획경제 시대에 머물러 있어' 즐기기만 하고, 비용을 적게 내지 않는다' 는 것에 익숙해져 있으며, 주택 소비에서 서비스를 사는데 돈을 쓴다는 관념은 아직 확립되지 않았다. 일부 업주들은 부동산 관리 서비스 운영의 전 과정, 관리 서비스의 작업량, 개인 비용의 지출을 이해하지 못한다. 그들은 일상적인 방문에서 질서 유지원과 청소 인원만 일하는 것을 보고 직감으로 간단한 판단을 내리며 퀄리티가 맞지 않는다고 판단했다. 부동산 관리 서비스가 광범위하기 때문에 서비스 대상은 한 가족이나 거주자가 아닌 한 부동산 지역 내 전체 소유주를 대상으로 한다. 부동산 서비스업체들은 소수의 업주가 재산비를 내지 않기 때문에 서비스 활동을 중단하지 않기 때문에 작은 이익을 탐내는 일부 업주들은' 도피비',' 피비' 를 탐한다. 비용을 지불하지 않고도 다른 업주와 동일한 서비스를 계속 이용할 수 있으므로 더 많은 업주들이 그들의 방식을 본받을 수 있습니다. 장기적으로 악순환이 이뤄졌다. 업주가 빚을 지고, 부동산 서비스 기업이 손해를 보고, 서비스 품질이 떨어지는 등 업주가 장기적으로 지불을 거부한다. 그러나 현재 업주가 부동산비를 체납하는 상황은 우리나라 개인신용체계와 연계되지 않고, 부동산 서비스업체들은 소송 외에 강력한 구제를 제공할 수 있는 다른 방법이 없다.
(2) 소유주의 부동산 관리 정책에 대한 이해에는 편차가 있어 일부 문제에서 부동산 서비스 업체와 합의할 수 없다.
현재 업주의 부동산 서비스에 대한 소비 관념은 아직 완전히 형성되지 않았지만, 공공법의식과 위권의식이 강화되고 언론의 부동산 서비스에 대한 부정적인 보도가 늘어남에 따라 업주들의 부동산 서비스에 대한 요구와 기대는 매우 높다. 많은 업주들은 청지기의 무한한 밀착 서비스와 교환하기 위해 저렴한 재산비를 납부하기를 원하고, 일부 부동산 서비스 업체들은 자신의 홍보에서 서비스의 내포와 외연을 명확하게 설명하지 않아 종종 업주들이 이상과 현실의 큰 차이를 형성하게 한다. 부동산 관리 법률 관계의 일부 * * * 문제 (예: 주택단지 주차비, 업주 재산손실 분쟁, * * 사용부위 임대, 재산유료기준, 서비스 내용 협상 부족 등) 가 장기적으로 존재해 갈등 다발기에 이르렀다. 동시에 부동산 관리 분쟁은 강력한 시범 효과를 가지고 있다. 언론 보도 후, 한 동네의 일부 업주들은 같은 상황을 가진 다른 업주들과 연루되어 기소되거나 기소되는 경우가 많다. 갈등이 격화되는 상황에서 일부 부동산 서비스업체들은 관리하는 프로젝트를 탈퇴하기로 했다.
(3) 업주 간 갈등이 두드러져 업주대회 (업주위원회) 수행능력이 강하지 않아 부동산 서비스업체들은 정상적인 관리를 실시할 수 없다.
우리 나라의 업주위원회 제도는 우리나라 부동산 관리의 배경과 사회적 수요를 충분히 고려하지 않았기 때문에, 자발적인 발동부터 현재까지 일정 기간의 연마와 실천을 거치지 않고, 정부의 규정과 각지의 추진으로 고속 차선에 진입했다. 당연히 시장 기반과 적당한 토양이 부족하여, 이행능력이 부족한 국면을 초래하였다. 실제로, 일부 규제되지 않은 업주 위원회는 그 권리를 수많은 업주와 업주 대회 위에 올려놓고 업주 대회의 이름으로 부동산 서비스 기업을 무단으로 해산시켰다. 부동산 서비스업체들이 업주위원회 해고 절차의 합법성에 의문을 제기했을 때 양측이 분쟁을 일으켜 결국' 부동산 서비스업체들의 악의적인 투기' 사건으로 이어졌다. 한편 업주대회 (또는 업주위원회) 의 법적 지위가 부족하고 일정한 사무경비가 부족해 소홀하거나 위법 행위에 대한 책임을 질 수 없다.