1, 부동산 평가는 가격이 아닌 부동산의 가치를 평가하는 것이다.
1980 년대 우리나라가 부동산 평가 활동을 재개했을 때, 전통 정치경제학의 가치인' 노동가치' 와 혼동되는 것을 피하기 위해 불필요하고 무의미한 논쟁이나 오해를 불러일으켰다. 특히 당시 사람들은 비노동제품의 토지가 가치가 있거나 그 가치가 있는지 여부에 대해 큰 차이가 있다는 것을 부인하기 때문에' 가치평가' 대신' 가격평가' 를 사용했다
가격은 가치의 외적 표현으로 가치 변동을 둘러싸고 있다. 이것은 사실이고, 실제로 발생하고, 이미 완성되었고, 관찰할 수 있다. 사람마다 다르고, 때와 시기가 낮다. 실제로 가격 결정, 개인 선호도 또는 거래자 간의 특수한 관계와 무지로 인해' 낮은 가격' 이나' 높은 가격' 과 같은 가격이 종종 가치에서 벗어나는 경우가 많습니다. 따라서 좀 더 과학적이고 정확하며 국제적으로 통용되는 평가 이념과 이론과 일치하고 대외교류를 용이하게 하기 위해 부동산 평가는 본질적으로 가격이 아니라 부동산의 가치를 평가하는 것임을 강조해야 한다.
2. 부동산 평가는 대체 시장 가격이 아닌 모의 시장 가격이어야 한다.
평가와 가격 책정에는 근본적인 차이가 있습니다. 평가는 가치를 제공하는 전문적인 의견이며 관련 당사자의 결정에 대한 참조를 제공합니다. 정가는 종종 판매자의 호가, 구매자의 입찰가, 매매 쌍방의 거래가격과 같은 각 방면의 행위이다. 거래 당사자는 어떤 목적이나 필요에 따라 자신의 요구 가격, 입찰 또는 거래 가격을 부동산의 가치보다 낮거나 높게 만들 수 있다.
예를 들어, 국가 산업 정책에 따르면 특정 산업의 발전을 장려하기 위해 정부는 토지를 제공할 때 우대가격을 줄 수 있다. 또는 특정 업종의 발전을 제한하기 위해 높은 땅값 정책을 실시할 수 있다. 개인 간의 영리 거래는 말할 것도 없다.
3, 부동산 평가는 가격 보증보다는 가치 제안을 제공하는 것입니다.
평가 업계 외부의 사람들은 일반적으로 평가 기관과 평가자가 제공하는 평가 가치가 시장에서 실현될 수 있어야 한다고 생각합니다. 그렇지 않으면, 평가 기관과 평가자는 이로 인한 손실을 배상해야 한다. 실제로 부동산 평가는 부동산 감정사가' 부동산 가격 전문가' 로 평가 대상의 가치에 대해 의견, 견해 또는 견해를 표명하는 것으로, 평가 결과는 전문적인 의견이며, 평가 기관과 평가자가 시장에서 가격을 달성할 수 있다는 보증으로 간주해서는 안 된다.
감정이란 가격 보증보다는 가치 제안을 제공하는 것이지만, 감정기관과 감정인이 어떠한 책임도 면제할 수 있다는 뜻은 아니다. 전문 감정 의견의 역할은 두 가지 범주로 나눌 수 있다. 하나는 상담성이나 참고성이다. 두 번째는 법의학이나 증거이다. 의뢰인 자신이 사용하는 평가, 즉 평가 보고서는 의뢰인 자신이 사용하는 것이다. 예를 들어, 투자 가치 평가는 고객이 입찰 견적을 결정할 수 있도록 참조를 제공합니다. 감정 보고서는' 개인 제품' 으로, 일반적으로 상담성이나 참고용이다.
평가 의뢰인에게 증명서를 제공하거나 제 3 자를 설득하는 평가, 즉 평가 보고서 의뢰인 이외의 특정 제 3 자, 특히 수많은 비특정 제 3 자가 사용하는 평가를 제공합니다. 예를 들어 시가 평가는 상장 회사의 관련 거래에 대한 참조를 제공합니다. 감정 보고서는' 공공재' 의 성격을 가지고 있는데, 이런 감정은 보통 증거물이나 증거성이다. 이 두 가지 서로 다른 역할을 하는 감정에서 감정기관과 감정인은 모두 일정한 법적 책임을 져야 한다. 그 중에서도 감증이나 증거 역할을 하는 검진에 대한 법적 책임은 일반적으로 상담이나 참고 역할을 하는 감정보다 더 큰 법적 책임이다.
4. 부동산 평가에는 오차가 있지만 오차는 합리적인 범위 내에 있어야 합니다.
평가 업계 외부의 관점에서 볼 때, 자격을 갖춘 평가자는 동일한 평가 대상에 대해 동일한 평가 가치를 가져야 합니다. 거래에 대한 가치 참조를 제공하는 평가의 경우, 평가액이 정확한지 여부도 사후 실제 거래가격에 대한 검증을 거쳐야 한다. 그러나 실제 운영에서는 평가 가치와 실제 거래 가격 간에 약간의 차이 또는 큰 차이가 있는 경우가 많습니다. 자질이 있는 평가자를 고용해 같은 평가 대상에 대해 같은 평가 목적, 같은 시간의 가치를 재평가한다 해도, 평가사들이 얻은 평가가치는 종종 다르다. 이것은 평가의 정확성에 대한 문제를 제기한다.
부동산 평가는 과학이자 예술입니다.
정확한 분석, 계산, 부동산 가치 판단은 과학적 평가 이론과 방법에 의존해야 하지만, 우리는 이러한 이론과 방법에 완전히 얽매여서는 안 되며, 부동산 평가사의 실천 경험에 의존해야 한다. 부동산 시장은 지역적인 시장이기 때문에 부동산 시장의 견적과 가격에 영향을 미치는 요소가 지역에 따라 다를 수 있고 부동산 가격에 영향을 미치는 요소가 많기 때문에 정확하게 파악하고 정량화하기 어려운 요소가 많기 때문에 부동산 가치는 단순히 수학 공식이나 수학 모델을 적용하여 계산할 수 없습니다. 수학 공식이나 수학 모델의 일부 매개변수와 계수는 때때로 부동산 평가사의 실무 경험에 따라 판단해야 한다.
또한 각 평가 방법은 어느 정도 한계가 있는 각도나 측면에서 설정됩니다. 평가 실무에서 서로 다른 평가 방법의 한계에 대한 조정과 종합 균형을 고려하여 두 가지 이상의 평가 방법을 채택해야 한다. 각기 다른 평가 대상에 따라 적절한 평가 방법을 선택하는 방법, 서로 다른 평가 방법으로 계산된 결과를 선택하고 조정하는 방법, 최종 평가 결과를 얻는 과정은 부동산 평가사들이 부동산 시장 법칙에 대한 파악, 평가 이론 및 방법의 파악 및 실제 운영 능력을 종합적으로 반영한 것이다. 최종 감정 결과가 객관적이고 합리적인지 여부는 부동산 평가사가 종합적으로 판단하는 예술 수준에 달려 있다. 따라서 부동산 평가는 과학일 뿐만 아니라 예술이라고 할 수 있다.
부동산 평가는 전문가가 엄격한 절차에 따라 부동산 가치를 종합적으로 분석하고 평가해야 한다. 부동산 평가는 단순한 가격 판단이 아니라 일반 상품 평가와 다른 특징을 가지고 있다. 부동산 평가는 여전히 부동산 가격의 영향 요인을 파악하려고 노력해야 하며, 부동산 가격에 미치는 영향을 과학적으로 수량화하여 부동산 평가의 과학 성분을 지속적으로 늘리고,' 예술' 성분을 줄이며, 평가의 객관성을 높여야 한다.