현재 중국의 부동산업은 규범화와 상업화 방향으로 발전하고 있다. 그러나 우리나라 부동산 개발에는 여전히 많은 문제가 있다. 예를 들면 부동산 개발 규모가 너무 커서 토지 사용 낭비와 자금 점유를 초래한다. 일방적으로 높은 수익을 추구하고, 시장 감당력과 경제 수준을 벗어난 대량의 고급 부동산을 건설하고, 많은 인민 대중이 절실히 필요로 하는 일반 주택을 건설하는 것은 수요를 충족시키지 못한다. 상품주택 판매 면적이 실제 면적과 일치하지 않고, 품질이 낮고, 허위 광고 등이 있다. 소비자들은 이 문제들에 대해 강한 반응을 보였고, 이것은 이미 사회 문제가 되었다.
이 글에서 필자는 소비자들이 자신의 합법적 권익을 보호하기 위해 법률 무기를 어떻게 사용하는지에 대한 관심을 불러일으키기 위해 몇 가지 전형적인 사례를 선택하여 법률 적용에 대한 분석과 검토를 진행할 것이다.
사법실천에서 흔히 볼 수 있는 상품주택 매매 계약 분쟁은 주로 다음과 같은 유형이 있다.
납기 경과 일반 납품 유형. 부동산 개발업체들이 기한이 지난 구매자의 상품주택을 배달하는 것은 상품주택 매매 계약 분쟁의 흔한 유형이며, 그중에서도 자금 부족이나 비준 수속 부족 등으로 공사 기간이 연장되었다. 최근 몇 년 동안 부동산 개발업체들이 계약에 따라 정상적으로 납품할 수 없는 이유에 새로운 성과가 나타났다. 사법실천에서 이런 비표준 개발 건설 행위로 인한 분쟁이 비교적 두드러진다는 것을 발견했다.
예를 들면: 1998 년 2 월 26 일, 피고리다 개발회사는 한 구획 철거 공사를 취득했다. 2000 년 10 월 5 일, 리다 개발회사는 이 구획에 속하는 일부 주택 프로젝트를 마을위원회 개발 건설에 넘겨주고, 마을위원회는 이 항목들을 유개발건설에 넘겨주고, 쌍방은 협의를 체결했다. 개발 건설에서 전력 증용비가 미납된 만큼, 리다 개발회사가 일부 상품주택을 예매하여 자금을 모으기로 합의했다. 이 회사는 연이어 원고 송등 10 여명과 상품주택 매매 계약을 체결하고 구매금으로 전력 증용비를 지불했다. 후삼자가 내부 협의를 이행하여 분쟁이 발생했기 때문에, 유씨는 집을 점유하여 원고 등에 배달하는 것을 거절했다.
중화인민공화국 도시부동산관리법 제 29 조는 "부동산 개발기업은 영리를 목적으로 부동산 개발 경영에 종사하는 기업" 이라고 규정하고 있다. 동시에, 이 조항은 부동산 개발 기업이 갖추어야 할 다섯 가지 조건을 규정하고 있다. 1999 10 6 월 12 장쑤 성 고등인민법원' 장쑤 성 민사재판업무좌담회 요약' 은 "영업허가증을 취득하지 않고 부동산 개발 경영 자격이 없는 당사자가 다른 사람과 체결한 계약은 일반적으로 인정해야 한다 본 안의 마을위원회와 유씨는 분명히 부동산 개발 경영에 종사할 자격이 없다. 그들이 개발 건설을 할 수 있도록 허용하는 것은 의심할 여지 없이 부동산 시장의 위험을 크게 증가시킬 것이며, 그로 인한 분쟁은 합리적이어야 한다. 법원은 당사자가 합의에 따라 의무를 전면적으로 이행해야 하고, 한쪽이 계약의무를 이행하지 않거나 계약의무를 이행하는 것은 약속과 맞지 않으며, 계속 이행해야 할 책임을 져야 한다고 생각한다. 원래 피고가 체결한 상품주택 매매 계약은 합법적으로 유효하므로 피고는 기한 내에 집을 인도해야 한다. 피고와 촌민위원회, 촌민위원회, 유 사이의 협의는 원고에게 법적 구속력이 없어 피고가 원고에게 집을 인도한다고 판결했다. 이 집은 마을위원회와 유씨의 통제하에 있기 때문에 법원은 마을위원회와 유에게 제 3 인으로서 구조 의무를 맡도록 선고했다. 세 피고가 법에 따라 개발 건설을 진행하지 못했기 때문에 마을위원회와 유출자가 실제로 개발 건설을 진행하더라도 프로젝트 소유주인 피고인 리다 개발회사도 외부 책임을 맡을 수밖에 없다는 것을 알 수 있다.
또 부동산 개발업체와 대리점 판매자 간의 갈등으로 구매자가 예정대로 상품을 받을 수 없는 경우도 큰 비중을 차지하고 있다.
예를 들면: 200 1 년 6 월 9 일 피고장원 개발회사는 제 3 인 평화 소속사와' 상품주택 대리협정' 을 체결하고 피고가 개발한 주택을 제 3 인 독점, 배타적 대리 판매에 위탁하기로 합의했다. 기한은 계약 체결일로부터 매진될 때까지. 2003 년 6 월 8 일, 65438+, 제 3 자는 원고 오모씨와' 상품주택 매매협정' 을 체결하여 이 주택 건물을 4-2-20 1 방 및 4 호 지하실을 23 만원 가격으로 원고에게 팔았고 원고는 약속대로 제 3 인 23 만원을 지급했다. 이후 피고장원 발전회사와 평화 소속사가 대리 판매금 징수 및 비용 결산에 대해 분쟁이 발생했다. 피고는 이 주택 구입을 알게 된 후' 상품주택 매매협정' 에 도장이 찍히지 않았다는 이유로 그 협의를 인정하기를 거부하고 원고에게 집을 건네주기를 거부했다. 중화인민공화국 계약법' 제 402 조는 "수탁자는 의뢰인의 권한 범위 내에서 자신의 이름으로 제 3 자와 체결한 계약을, 제 3 자는 계약을 체결할 때 수탁자와 의뢰인 사이의 대리관계를 알고 있으며, 이 계약은 의뢰인과 제 3 자를 직접 구속한다" 고 규정하고 있다. 법원은 피고장원 개발회사가 제 3 인 평화 소속사와 체결한' 상품주택 위탁 대리협정' 이 합법적으로 유효하다고 판단했다. 제 3 자와 원고 오모씨가' 상품주택 매매협정' 을 체결할 때 원고는 피고와 제 3 인 간의 대리관계에 대해 잘 알고 있으며, 여전히 제 3 인의 대리 판매기간 내에 있기 때문에 이 협정은 원래 피고인 쌍방에 구속력이 있으며 피고는 이 상품주택을 인도해야 한다. 본 사건은' 중화인민공화국 계약법' 에 의거하여 대리 행위에 관한 규정에 의거한다.
관련 자질을 일부러 숨기다. 우리나라의 현행 법규는 부동산 개발 경영에 종사하는 것에 대해 비교적 완벽한 규정을 하였다. 실생활에서는 부동산 관리부의 심사가 엄격하지 않은 것 외에 부동산 개발업체들이 상품주택 예매 허가를 받았지만 실제로는 상품주택 예매에 대한 법적 조건을 갖추지 못했다. 또 상당수 부동산 개발업체들은 법규를 무시하고 주택 예매 허가를 받았다고 구매자를 속였다. 합법적인 토지사용권을 취득하지 못했지만, 대대적인 프로젝트 건설을 진행하였다. 분양 주택 매매 계약에 서명하는 기본 조건은 없지만 각종 가입, 주문협정을 체결함으로써 주택 구입자에게 각종 함정을 설치하였다.
예를 들면: 2000 년 6 월 5438+2 월 65438+2 월 08 일, 화양개발회사는 어느 마을의 구촌 개조 공사를 취득하여 상품주택 예매 허가증을 취득하지 않은 상태에서 원고장과 주택 청약계약을 체결하고, 을측이 갑측 개발건설의 신구 2-3 호 문면방 2 세트, 건축면적 98 평방미터를 구입하기로 약속했다. 주택 구입금 450800 원, 계약 체결 후 5 일 이내에 을측은 50% 를 선불하고, 잔금은 방을 낼 때 청산한다. 갑은 2002 년 8 월 말에 검수를 통과한 주택을 인도했다. 본 계약은 국가 총협정과 동등한 효력이 있다. 같은 날 원고는 피고에게 선불금 100000 원을 지불했다. 2002 년 5 월 3 1 일 피고화양개발회사는 이 공사를 덕양개발회사에 양도하고 주택인수협정 사본 및 원고 장 등 6 인의 구매대금 영수증을 제 3 자에게 전달했다. 시계위가 프로젝트 양도를 승인하다. 그 후 덕양개발회사는 건설용지 계획허가증을 취득하고 시국토국에 서면 보고서를 제출하여 토지 수속을 요구했지만, 소송까지 아직 취득하지 못했다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 전쟁명언)
법원은 상품주택 청약, 주문, 예약 약정은' 상품주택 판매관리방법' 제 16 조에 규정된 상품주택 매매계약의 주요 내용을 가지고 있으며, 판매자는 이미 약속에 따라 구매금을 수락했으며, 이 약정은 상품주택 매매계약으로 인정되어야 한다고 판단했다. 원래, 피고가 체결한 주택인수협정은 이미' 상품주택 판매관리방법' 제 16 조에 규정된 상품주택 매매계약의 주요 내용을 포함하고 있으며, 원고는 약속대로 피고 100000 원을 지불하고 상품주택 매매계약으로 인정되어야 한다. 판매자는 분양주택 매매 계약을 체결할 때 분양주택 예매 허가 증명서를 받지 못했다는 사실을 일부러 숨기고 계약을 무효로 만들었다. 구매자는 이미 지불한 구매금과 이자 반환, 손해배상, 판매자에게 이미 지불한 구매금의 두 배를 넘지 않는 배상 책임을 요구할 수 있다. 원래 피고가 주택 청약 협정에 서명했을 때, 피고화양발전유한공사는 아직 상품주택 예매 허가증을 취득하지 않았기 때문에 원고가 알고 있거나 이미 이 상황을 원고에게 알렸다는 것을 증명할 수 없었다. 그 행위는 고의로 숨기는 것으로 인정되어야 하고, 그에 상응하는 민사 책임을 져야 한다. 제 3 인 덕양개발회사는 이 공사를 맡았지만, 원, 피고 사이의 상품주택 매매 과정에는 잘못이 없었고, 피고도 수거한 구매금을 제 3 자에게 넘겨주지 않았고, 제 3 자는 민사책임을 져서는 안 된다. 따라서 원고 장이 피고 화양발전회사와 체결한' 주택인수협정' 이 무효라고 판단해 화양발전회사가 원고장이 지불한 구매금 10 만원 및이자 15 만원을 돌려주기로 했다.
(위 답변은 20 14-07- 16 에 발표되었습니다. 현재의 주택 구입 정책은 실제 상황을 참고하시기 바랍니다. ) 을 참조하십시오
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