(a) 투자 결정 단계
이 단계는 주로 부동산 개발업체 설립 문제를 해결한다. 부동산 개발은 국유지 사용권을 취득한 토지에 기반시설과 주택을 건설하는 것을 말한다. 부동산 개발 기업은 부동산 개발 경영에 종사하는 영리성 기업이다. 부동산 개발 기업을 설립하려면 공상행정관리부에 설립 등록을 신청해야 한다. 관련 법률은 주로 국가와 기업의 수직관리관계이다: 1,' 중화인민공화국 도시 부동산 관리법'; 2. "중화 인민 공화국 회사법";
3. 도시 부동산 개발 및 관리 규정
(2) 토지 취득 단계
부동산 개발로 토지를 얻는 두 가지 방법이 있는데, 하나는 토지사용권 양도이고, 하나는 토지사용권 양도이다. 토지 양도에 대하여 우리 법률은 제한 조건을 규정하고 있다. 우리가 상품주택 개발에 종사하는 기업에게 토지사용권은 주로 국유지 양도를 통해 얻은 것이다. 토지사용권 양도는 국가가 일정 기간 내에 국유토지사용권을 토지사용자에게 양도하고, 토지사용자가 국가에 토지사용권 양도금을 납부하는 행위이다. 이 방면의 주요 계약은 국유지 양도 계약이며, 토지부문과 부동산 개발업체 간의 민사 법률 관계를 포함한다. 현재, 우리나라는 국유지가 경매, 입찰, 협의 등을 통해 양도할 수 있다고 규정하고 있지만, 경영용지에는 일반적으로 경매, 입찰 방식을 채택한다. 이와 관련하여 관련된 주요 법률은 다음과 같습니다.
1, "중화인민공화국의 도시 국유토지사용권 양도 및 양도에 관한 잠정 규정"; 2. 중화인민공화국 토지관리법 <1998.8.29 >;
3. "중화인민공화국 토지관리법 시행 조례". (c) 부동산 개발 및 건설
부동산 개발 건설은 부동산 상용화 과정에서 가장 복잡한 부분이며, 주로 1, 건설공사 입찰 등 여러 측면을 다루고 있다.
건설 공사 입찰은 건설 단위와 청부업자가 공사 조사, 설계 및 시공 과정에서 서로 선택하는 방법과 방법이다. 주요 법률은 다음과 같습니다.
(1) 공사 입찰 관리 방법:; (2) "중화 인민 공화국 건축법"
건설 공사 계약은 계약자가 공사 건설을 실시하고, 계약자가 가격을 지불하는 계약이다. 건설 공사 계약에는 공사 조사, 설계 및 시공 계약이 포함된다. 계약자는 일반 계약자와 건설 공사 계약을 체결하거나 조사인, 디자이너, 시공인과 각각 조사, 설계, 시공 계약을 체결할 수 있다. 관련된 주요 법률은 (1) 계약법입니다. (2) 건축법; (3) 민법의 일반 규칙;
(4) "건설 프로젝트 조사 품질 관리 조치"; (5) 건설 프로젝트 안전 생산 관리 규정. (d) 임대 재산 관리 단계
임대물 관리 단계에는 부동산 양도, 부동산 담보 대출, 주택 임대, 부동산 대리가 포함된다. 1, 부동산 양도, 주로 상품주택의 예매와 판매, 주로 법률: (1) 계약법과 민법통칙
(2) "상업용 주택 판매 관리 조치;
(3)' 최고인민법원, 상품주택 매매 계약 분쟁 사건 재판에 관한 법률적 몇 가지 문제에 대한 설명 < 2003.6. 1 >.
2, 부동산 담보법:
(1) 중화인민공화국 증권법 <1995.10.1>;
(2)' 중화인민공화국 보증법 적용' 에 관한 몇 가지 문제에 대한 최고인민법원의 해석은 < 2000+02.8 > 입니다.
(3) 도시 부동산 담보관리방법 < 1997.6. 1 집행, 200 1.8. 15 개정. 부동산 담보는 주로 건설공사 담보와 상품주택 담보대출의 두 가지 측면을 포함한다. 3, 부동산 임대 법:
(1) 민법 일반 규칙; (2) 계약법;
(3) "도시 주택 임대 관리 조치.
4. 부동산 중개업이란 부동산 컨설팅, 부동산 가격 평가, 부동산 중개업 등을 말한다. 부동산 상담은 부동산 활동 당사자에게 법률, 규정, 정책, 정보, 기술 등을 제공하는 경영 활동을 말한다. 부동산 중개 활동과 관련된 법률은 다음과 같습니다.
(1) "중화인민공화국계약법" 위탁계약에 관한 규정 (2) "도시 부동산 중개 서비스 관리 규정. 5. 재산 관리와 관련된 법률 및 규정:
《부동산 관리 조례》
둘째, 개발업자는 통상 청부업자, 공급자와 어떤 문제가 있으며, 어떻게 예방하고 피할 수 있습니까? (a) 건설 프로젝트 품질 분쟁 1, 디자인 결함
설계 및 설계 문서에 포함되지 않은 오류나 누락은 처음부터 통풍이 잘 되지 않는 설계, 건물 통풍이 잘 되지 않는 등 건설공사의 품질에 영향을 미칩니다. 구조설계상의 실수는 건물 침하, 균열 등 구조적 결함을 가져온다. 2. 시공 결함
시공 과정의 결함은 대부분 청부업자가 초래한 것이다. 계약자의 주요 의무는 엔지니어링 설계 도면 및 시공 표준에 따라 시공하고, 각 공정의 운영 규범을 엄격히 집행하며, 건축 자재 및 구성요소의 품질을 검사하는 것이다. 3. 유도 결함
공사 인도 시 청부업자의 업주 유지 관리 및 사용 지침이 부족하여 건물 사용 중 손상을 초래할 수 있습니다. 우리나라' 건축법' 제 6 1 조는 준공 검수를 제공하는 건축공사에 완전한 공사 기술 경제 자료가 있어야 한다고 규정하고 있다. 4. 재료 결함
건축 자재 및 장비의 품질 문제 (예: 불합격한 시멘트 및 철근). 예방 조치: 1, 건설 공사 계약
개발자의 경우, 좋은 계약은 공사 품질의 모든 측면과 공사 품질에 영향을 미치는 모든 측면을 규정하고 구속해야 하며, 계약자가 계약을 이행할 때 법에 따라 공사 건설의 모든 부분을 규범화할 수 있도록 해야 하며, 계약 위반은 그에 상응하는 책임을 져야 하며, 합의 조항에 주의를 기울여야 한다.
1, 품질 등급과 양질의 우가의 약속. 공사의 질이 합격인지 우량한지. 2, 합의 된 품질 수준의 법적 결과에 도달하지 못했습니다.
재료 및 장비의 품질 책임 및 해당 규정에 동의합니다.
4, 숨겨진 프로젝트 재검사 규정. 5. 하도급 계약 및 하도급 정의.
계약 계약은 하도급을 제한해야합니다. 하도급 계약이 일반 계약자의 의무와 책임을 해지할 수 없는 경우, 하도급 단위의 위약 또는 과실은 일반 계약자의 위약 또는 과실로 간주됩니다. 어떠한 형태의 하도급도 금지하다. 7. 비자 관리를 강화하다.
공사 비자는 공사 계약 쌍방이 공사 과정에서 각종 비용, 순연기간, 손해 배상에 동의하는 보충 계약이다. (2) 공사비 지급 분쟁
공사비 분쟁은 주로 공사비 체납과 최종 비용을 확정하기 어렵기 때문에 공사비 체납의 중요한 원인이 되었다. 시장경제의 가장 기본적인 규칙에 따르면, 어떤 부동산 개발업자라도 건설 프로젝트의 공사 원가를 엄격히 통제하고 최소한의 투자건설을 자신의 요구에 부합하는 프로젝트에 힘써야 한다. 모든 청부업자는 반드시' 저표, 근비자, 고결산' 의 관례를 따르고, 계약한 공사에서 가능한 한 좋은 이익을 얻기 위해 노력해야 한다. 따라서 분규 발생을 막기 위해서는 부동산 프로젝트 시공계약을 체결할 때 계약에서 계약비용을 명확하게 확정해야 한다. 건설 공사의 계약 비용에는 건설, 설치, 설비 및 세금에 필요한 모든 비용이 포함됩니다. 건축 가격 계산의 정확성은 건축 설계의 진도와 깊이에 의해 결정된다. 제조 가격 계산의 정확성에 따라 설계 진도에 따라 투자 추정, 설계 추정 및 시공 도서 예산으로 나눌 수 있습니다. 투자 추정은 프로젝트 개발 전 건설 투자의 가장 대충 산정한 것으로, 실현가능성 연구 편성의 근거로만 삼을 수 있다. 설계 견적은 프로젝트의 예비 설계 단계이며, 예산 할당량에 따라 공사 건설가격을 초보적으로 확정하는 근거이다. 시공 도서 예산은 시공 도면 설계 단계에서 시공 도면에 반영된 공사량에 따라 예산 할당량에 따라 공사 예산 비용을 결정하는 근거이다. 시공 도서 예산 비용이 실제 공사 비용에 더 가깝다는 것은 계약 원가를 계산하기 위한 더 정확한 근거임이 분명하다. 따라서 양측이 비용에 대한 논란을 피하기 위해 시공 도서 예산비용을 결제방식으로 활용해야 한다.
(c) 기간 지연 분쟁 1, 기간의 중요성
우리나라 국가공상행정관리총국과 건설부는 공동으로' 건설공사 계약 시범문' 199 1 쿼터를 공동 제정하여 공사 기간 조항 64 조, 하청인 조항 40 조, 계약자조항 24 조를 포함한다. 2. 표준본문에 규정된 기한의 묵시적 추정 원칙.
묵시추정이란 계약 당사자가 규정된 기한 내에 불사하거나 불명확하게 의사를 표시한다는 것을 의미합니다. 즉, 그것이 어떤 뜻을 나타내는 것으로 추정되는 것입니다. 우리나라 시범문 제 16 조 제 2 항 규정에 따라 은폐 공사의 품질이 규격에 부합하며 24 시간 검수 합격을 거친다. 갑측 대표가 검수 기록에 서명하지 않은 경우, 갑측 대표가 이미 인정한 것으로 간주될 수 있으며, 을측은 공사를 숨기거나 계속할 수 있다. 3. 공사 기간을 엄격히 규정하여 공사 기간을 설정하지 않도록 합니다. 무기한 건설기간은 건설 프로젝트 시작부터 전체 프로젝트 내용이 완성되고 준공 검수 기준에 부합하는 연속 기간을 말한다. 구체적인 날짜를 분명히 하는 것 외에도, "갑이 발급한 구체적인 개공령을 기준으로 한다" 는 것을 분명히 해야 한다. 커뮤니티 프로젝트의 경우 각 건물 번호의 시작 날짜와 완료 날짜를 나열해야 합니다.
4, 각 기간의 시작 및 종료 시간에 대한 정확한 진술.
법은' 이전',' 이후',' 내부' 등의 단어로' 시작 전' 과' 끝 없음' 이후 시한이 표준화되지 않아 계약 이행 시한의 조작성과 불확실성을 야기하는 것을 방지한다. 예를 들어' 계약 체결 후 10% 의 공사비 지불' 을 약속할 때 명확하지 않다. (4) 엔지니어링 사상자로 인한 분쟁
건설업은 사고 다발 산업이다. 통계에 따르면, 공사중인 사망률 중 약 3 만분의 3 이 탄광에 버금가는 것으로 나타났다. 한 번에 세 명 이상 사망한 안전사고는 흔히 볼 수 있으며, 국가 재산과 인민의 생명안전에 막대한 손실을 가져왔다. 이런 사건의 부적절한 처리는 소송으로 이어질 수 있다.
국무부가 2004 년 2 월 0 1 일 시행한' 건설공사 안전생산관리조례' 는 시공단위의 안전의무를 규정하고 있다.
1, 건설단위는 건설기관에 급수, 배수, 전원 공급, 가스 공급, 난방, 통신, 방송 텔레비전, 기상, 수문관측 자료 등 지하관 정보를 제공해야 하며, 인접한 건설구조와 지하공사에 관한 정보를 제공해야 하며, 정보의 진실성, 정확성, 완전성을 보장해야 한다.
2, 건설 단위는 조사, 설계, 건설, 공사 감독 등에 법률, 규정, 건설공사 안전생산의 강제성 기준에 부합하지 않는 요구를 제기해서는 안 되며, 계약서에 규정된 공사 기간을 압축해서는 안 된다.
3. 시공단위는 시공단위가 안전시공요구 사항을 충족하지 않는 안전보호도구, 기계장비, 시공기계와 액세서리, 소방시설 및 기재를 구매, 임대, 사용한다는 것을 명시하거나 암시해서는 안 된다.
4. 건설기관은 철거 공사를 상응하는 자질 등급을 가진 시공기관에 하청해야 한다.
제안: 시공기관은 각종 안전생산관리제도를 엄격히 시행해 근본 원인에서 분쟁 발생 가능성을 줄여야 한다. 3. 개발상이 분양 주택을 판매할 때 어떤 방면에 미리 주의를 기울여야 합니까? 문제를 어떻게 처리합니까? 1, 인수서가 명확해야 합니다. 구매자는 계약하기 전에 개발자가 제공한 정식 계약의 견본을 승인했습니다. 계약 내용은 정확하고 표준화되어야합니다. 예를 들어, 국유지 사용권 기한은 상업과 주택을 따로 기입해야지 70 년, 40 년이 될 수 없다.
분명히 모기지는 주택 구입자의 의무입니다. 4. 자신에게 유리한 납품 조건을 가급적 선택하세요. 5. 부동산증 처리 시간을 최대한 완화하십시오. 체크아웃에 쉽게 동의하지 마세요. 7, 도면을 규범화해야 한다.
8. 구매자의 수락 의무를 명확히 한다.
9. 구매자의 이름과 주소를 입력해야 합니다.
10, 계약 면제 조항의 합리적 사용.
면책조항이란 쌍방이 계약에서 미리 약속한 것으로, 미래의 책임을 배제하거나 제한하기 위한 조항이다.
현대사회에서는 경제현상이 변화무쌍하고 경영활동에 약간의 위험이 있기 때문에 계약서에 면책조항을 미리 합의했습니다.
그것은 위험을 합리적으로 분담하고, 기업의 합리적인 운영을 보장하고, 계약 쌍방의 이익을 균형 있게 할 수 있다.