지분 요소

부동산을 소유하는 것은 사실 일정 범위의 공간이 있다. 그러나 주인은 이 공간에서 마음대로 사용할 수 없는 다방면의 제한을 받는다. 이러한 제한은 시공 기술 (시공 기술 및 건축 자재 성능 포함) 과 소유주의 경제력뿐만 아니라 기타 제한 사항 (이하 이러한 제한) 에도 적용됩니다. 부동산은 환경을 구성하는 중요한 요소이기 때문에 이용은 고립되지 않고' 외부성' 이 있어 주변과 대중의 이익에 영향을 미칠 수 있다.

부동산 사용 제한의 유형과 정도는 그 가치에 큰 영향을 미친다. 부동산 평가를 할 때는 부동산 이용에 대한 각종 제한과 내용 및 정도를 충분히 조사하고 이해해야 한다. 그래야 정확한 가치를 평가할 수 있다. 부동산 사용에 대한 제한은 다음과 같이 요약할 수 있습니다. 1 부동산 권리 설정 및 행사에 대한 제한 ② 부동산 사용 통제; (3) 부동산 인접 관계의 제한.

(1) 자격 조건

토지와 건물의 소유권, 사용권, 지역권, 담보권, 임대권 등의 권리와 이러한 권리가 완전하고 명확한지 여부는 가치에 큰 차이가 있을 수 있다. 지역권을 예로 들자면 지역권 (지역권 관계에서는 지역권과 병역권이 있다. 그 중에서도 다른 사람의 토지를 사용하기 위해 편리한 토지는 서비스되는 토지이다. 다른 사람이 쉽게 사용할 수 있는 토지는 토지의 제한된 사용권이며, 문자적으로 토지가 다른 사람을 위해 봉사하는 것을 의미한다. 서비스장소가 타인에게 편리할 때 토지소유자나 토지사용권인은 약간의 손실을 입을 수 있다. 이런 상황에서 지역권의 존재는 서비스장소의 가치를 떨어뜨릴 수 있다.

* * * 한 건물을 예로 들어 보겠습니다. * * * * 사람이 많으면 부동산 관리, 수리, 처분에 관한 * * 지식을 형성하기가 어렵다. 만약 * * * 안에 무거운 짐이 있어 자신이 * * * * 에 있는 일부 부동산 몫을 양도하면 거래가격이 정상가격보다 낮아질 것이다.

게다가, 권리 대응의 실질적 내용도 가치에 큰 영향을 미친다. 지하에 광물 매장물, 매장물 등이 있는지 여부 등이 있다. 자동으로 토지소유자에게 귀속되며, 세계 각 나라와 지역의 규정은 모두 다르다. 중국 내지에서는 국내외 회사, 기업, 기타 조직 및 개인이 정부 양도방식을 통해 토지사용권을 취득하고 토지개발, 이용 및 경영을 할 수 있지만 획득한 토지사용권에는 지하자원, 매장물, 시정공공시설이 포함되지 않는다. 예를 들어,' 민법통칙' 제 79 조는 "소유자가 알 수 없는 매장물, 숨겨진 물건은 국가 소유이다" 고 규정하고 있다. "도시 국유토지사용권 양도와 양도잠행조례" 제 2 조는 "국가는 소유권과 사용권분리의 원칙에 따라 도시 국유토지사용권 양도와 양도제도를 실시한다. 단, 지하자원, 매장물, 시정공공시설은 제외한다" 고 규정하고 있다. 중국 대만성에서는 지하 광산도 육지와 분리되어 있다. 토지법' 제 15 조는 "토지에 첨부된 광산은 토지소유권 취득으로 사유화되지 않을 것" 이라고 규정하고 있다. 많은 유럽 국가들에서, 지하자원의 소유권과 토지 소유권도 분리되어 있다. 지하자원은 국가가 소유하도록 규정하고, 지주는 먼저 정부로부터 지하자원을 구매하거나 팔고, 정부와 수익을 공유해야 한다. 캐나다에서는 온타리오, 퀘벡, 앨버타와 같은 일부 지방에서 지하 광산이 독립재산권이 되어 더 이상 자동으로 토지에 붙지 않는다.

미국의 토지 소유권에 대한 규정은 상술한 국가와 지역과 다르다. 미국에서는 토지 소유자도 모든 지하부를 소유하고 있기 때문에 지주는 지하자원을 자유롭게 채굴하거나 다른 사람에게 단독으로 판매할 수 있다. 지하자원의 효과적인 활용으로 볼 때 미국의 제도는 합리적이다. 먼저, 땅을 소유한 모든 사람은 자신의 땅 밑에 어떤 보물이 있을 수 있는지 관심을 가질 것이기 때문에, 그는 자비로 지질학자에게 탐사를 요청하고, 단서가 생기면 탐사대를 청해 시추를 할 것이다. (존 F. 케네디, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 토지명언) 일단 무언가를 발견하면, 그의 땅값은 배로 오를 것이다. 그렇지 않으면 그의 투자는 손해를 보게 되고, 단지 재수가 없다고 자인할 수밖에 없다. 이것은 경제적 자원 발견을 장려하고 정부의 번거로움은 없다. 둘째, 광물의 회수율 (채집된 광석과 매장량의 비율) 이 지주 본인의 관심사가 되었으며, 물론 약탈식 채굴이 아닌 경제적인 범위 내에서 지하자원을 채집하기 위해 최선을 다할 것이다. 마지막으로, 지하자원 사유제는 토지와 자원을 함께 판매하고, 광업프랜차이즈에 가입하고, 광업권을 빌려 자원 채굴 수익을 공유하고 자원의 합리적인 이용을 감독하거나, 시장 가격이 더 높아질 때까지 배급하는 등 자원 사용 방식을 선택할 수 있는 권리를 부여했다. 그가 선택한 방안도 전 사회에 대한 원가가 낮고 생산액이 높은 방안이어야 한다. 미국의 제도는 빈부 격차로 이어지기 쉬우며 일부 사람들이 위험에 빠지고 파산으로 치닫고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 빈부, 빈부, 빈부, 빈부, 빈부, 빈부) 다른 규정을 선택하는 데는 다른 이유가 있습니다. 차이점은 효율성에 더 많은 관심을 기울이고 공정성에 더 많은 관심을 기울인다는 것입니다.

(2) 사용 제어

세계의 거의 모든 국가와 지역에서는 부동산 사용, 특히 토지 사용이 다소 제한되어 있다. 부동산 평가의 경우 의미 있는 용도 통제는 주로 경작지에서 논밭으로, 농지에서 건설용지로, 도시계획이 토지용도, 건축높이, 건축밀도, 용적율에 대한 규정을 포함한다.

규정된 용도에 있어서 상업, 사무실, 주거, 공업 등 용도에 따라 토지 조건에 대한 요구가 다르다. 반면에 토지 조건이 일정한 경우 특정 용도 (예: 상업, 사무실, 주거, 산업 또는 녹화) 가 땅값에 큰 영향을 미친다. 지정용도가 땅값에 미치는 영향은 도시 교외에서 특히 두드러진다. 도시 발전이 교외의 일부 농지를 도시 건설지로 전환하는 데 매우 적합한 상황에서 정부가 기존 농업용도만 유지할 수 있도록 규정하고 있다면 땅값은 반드시 낮아야 하며, 용도 변경을 허용하면 땅값이 크게 오를 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지)

용적률도 땅값에 큰 영향을 미치므로, 평가할 때 용적률의 정확한 내포를 분명히 해야 한다. 도시 계획에서 지하 건물의 건축 면적은 일반적으로 용적률에 포함되지 않는다. 실제로 용적률은 지하 건축 면적과 지하 건축 면적을 포함하지 않는 용적률로 나뉜다. 토지사용권양도금 납부와 관련하여 일부 지방정부는 지하건축면적이 납부할 필요가 없거나 지상건축면적토지사용권양도금 수준의 일정 비율 (예: 1/3) 만 납부할 필요가 없다고 규정하고 있다. 이 규정들은 땅값에 큰 영향을 미친다.

3. 현실적으로 사용권과 통제권은 여러 방면의 제약을 받고 있으며, 그 중 정부의 도시계획은 () 의 제약을 받는다. (200 1 연간 시험 문제)

A. 건축 기술

B. 토지 권리 확립

C. 이웃 관계

D. 토지 이용 통제

대답: d

토지 이용 통제에 속하는 다음 항목은 () 입니다. (2006 년 시험 문제)

A. 건물 주변에는 건물의 녹지와 교통으로 공터가 있어야 한다.

B 가 획득한 토지사용권에는 지하자원, 매장물, 시정공공시설이 포함되지 않는다.

C 어떤 토지사용권에서 용적률은 2.0 을 요구한다.

D 토지 사용권의 두 가지 경우, 토지 A 는 기존 토지에 대한 길을 마련해야 한다.

E. 토지는 상업용 부동산 개발에만 사용할 수 있습니다.

답: 에이스

(3) 인접 관계

인접한 관계는 인접한 부동산 권리자 간의 권리와 의무 관계를 말하며, 법률 법규의 규정이나 현지 습관에 따라 인접한 부동산 권리자는 필요한 편의를 제공하거나 필요한 제한을 받아들여야 한다. 특히 의무적으로 이웃은 부동산 소유권과 사용권에 대한 제한이기 때문에 인접한 존재는 부동산 가격에 어느 정도 영향을 미친다.

한편, 인접한 관계는 부동산 권리자가 인접한 권리자에게 필요한 편의를 제공해야 한다고 요구한다. 1 인접한 권리자에게 물과 배수에 필요한 편의를 제공해야 한다. (2) 교통 등으로 토지를 사용해야 하는 인접 권리자에게는 필요한 편의를 제공해야 한다. (c) 인접한 권리자는 집을 건설, 수리하고, 전선, 케이블, 수도관, 난방, 가스관을 깔고, 그 땅과 집을 사용해야 하는 것은 필요한 편의를 제공해야 한다. 한편, 인접관계는 부동산권자가 자신의 부동산에서 공업 농업 상업 등의 활동을 하고 기타 권리를 행사할 것을 요구하며, 인접한 부동산과 이웃업주를 손상시켜서는 안 된다. 1 자신의 토지에 건물을 짓는 것은 국가 관련 공사 기준을 위반해서는 안 되며, 인접한 건물의 환기 조명 일조를 방해해서는 안 된다. (2) 국가 규정을 위반하여 고형 폐기물을 폐기하고 대기 오염 물질, 수질 오염 물질, 소음, 빛, 전자파 방사선 등의 유해 물질을 배출해서는 안 된다. ③ 구덩이를 파서 흙을 채취하고, 건물을 짓고, 파이프를 깔고, 설비를 설치하는 것은 인접한 부동산의 안전을 위태롭게 해서는 안 된다.