* * 재산권의 법적 보호
주택 * * * 예, 일반적으로 법정 * * * 과 계약 * * * 이 있습니다. 형식상, 양자의 주요 차이점은 일반적으로 재산권에 재산권을 등록하는 사람이 있다는 데 있다. 필자는 이를 등록 재산권자라고 부른다. 합법적인 소유자란 법에 따라 주택재산권을 누리고, 재산권권이나 거래센터 재산권 등록부에 등록되지 않은 사람을 말한다. 저자는 이를 미등록 재산권 소유자라고 부른다. 이 상황의 가장 전형적인 예는 등록 재산권자의 배우자가 결혼법 규정에 따라 재산권을 가지고 있지만, 산권증은 배우자를 등록하지 않았다는 것이다. 문제는 법에 따르면 소유 * * * 모든 재산은 반드시 전체 * * * 사람이 만장일치로 표명해야 처분행위가 유효하다는 것이다. 그러나 중고 주택 거래 관행에서 거래 심사 절차를 간소화하기 위해 거래 관리 부서는 거래 등록 신청을 접수할 때 미등록 재산권자의 서면 심사를 점진적으로 또는 부분적으로 취소했다. 이로 인해 중개인과 브로커는 집업 과정에서 미등록 재산권자에 대한 심사 의무를 늦추거나 무시하기 시작했다. 일부 업주들은 배우자를 거래 절차에 참여시키기를 거부했다. 일반적으로 두 가지 논란이 있다. 첫째, 등록 재산권자와 제 3 자가 체결한 매매 계약이 무효라고 주장하는 사람이 있다. 둘째, 등록 재산권자와 중개 기관이 체결한 중개 계약이 무효이며 중개 위탁 철회를 요구하고 책임을 지지 않는다는 주장도 있다. 재판 실천에서 사법기관은 큰 자유재량권을 가지고 있다. 구체적인 상황에 따라 당사자의 요청을 지원하거나 부분적으로 지지하거나 완전히 거부할 수 있습니다.
제안: 등록 재산권자를 집의 전체 소유자 또는 전체 소유자의 법정 대리인으로 설정합니다. 즉, 등록 재산권자는 자신의 이름을 단독으로 처분할 권리가 있습니다. 다른 모든 사람의 재산권이 침해될 때 등록된 재산 소유자에게 채권 보호를 주장해야 한다. 이는 행정기관이 산권증을 발급할 때 서면 확인을 통해 이뤄질 수 있다.
주택 개조와 함께 거주하는 비부동산 소유자의 권리를 보호하다
필자가 가리키는 주택 개조는 공공 주택 개조 정책에 따라 민영화된 애프터재산권실을 가리킨다. 비부동산 소유자가 동거하는 것은 주택 개조시 부동산 소유자로 등록되지 않은 성인 동거인을 가리킨다. 비공공유권자가 공동 거주하는 특징: 첫째, 방이 바뀌기 전에 공동 거주하고, 고정주택이 있다. 둘째, 주택개편시 재산권인으로 등록되지 않은 이유는 일반적으로 포기하거나 모르는 것이다. 이런 집의 매점은 늘 세 가지 논란의 문제가 있다. 첫째, 비재산 소유자가 처분권과 수익권을 가지고 있습니까? 둘째, 재산권자는 그와 함께 사는 사람을 배치해야 할 의무가 있습니까? 셋째, 판매 후 같은 사람이 호적 이전을 거부했다. 어떻게 해야 하나요?
이것들은 모두 주택 개조 과정에서 피할 수 없는 문제이므로 분쟁을 일으키기 쉽다. 우리는 정책과 입법을 통해 사법실천에 영향을 주고 이러한 문제들을 해결하기 위해 노력해야 한다.
중개 기관의 중개 행위의 규범화
현재 중개 행위를 규제하는 법적 규범은 상대적으로 적기 때문에 이미 시장 규범의 수요를 충족시키기가 어렵다. 실제로 연구할 만한 많은 문제들이 있다. 여기서 필자는 고의적 지불 문제, 상업 정보 보호 문제 및 형식 조항 문제만 논의한다.
첫째, 의도 지불 모델의 정당성. 의향지불 패턴의 기본 특징은 1 입니다. 구매자는 특정 주택에 대해 명확하고 구체적인 구매 의사를 가지고 있다. 구매자는 중개인에게 판매자와 협상하고 확인하도록 의뢰했습니다. 3. 구매자는 중개협상청탁에 서명할 때 중개업자에게 일정 금액의 의향금이나 성의금을 지불하고, 중개협의가 성공하면 의향금이 계약예금으로 주택 판매자에게 직접 업무담보로 넘어갈 것을 약속한다 (일부 중개업자가 의향금 처리에 대해 약간 다른 경우도 있다). 의향금 이체예금의 중개 협상 모델은 시장 발전 과정에서 건립되어 중개 서비스의 특징에 부합한다. 그러나 그 합법성은 관련 부처의 의혹을 받았다. 이는 소수의 중개기관이 장기적인 이익을 고려하지 않고 고의적인 금전조항을 이용해 소비자를 속이는 것과 관련이 있다. 정부 부처는 먼저 의향기금 모델의 합법성을 확인한 다음 관련 구속성 정책법규를 제정해 의향기금 모델을 규범화하여 중개기구의 경영 행위를 규범화해야 한다고 생각한다. 우선, 지불 조항이 반드시 기존 법률 규정을 위반하는 것은 아니며, 공평성의 원칙과 의미 자치의 법적 사상에 부합한다면, 그 합법성은 확인되어야 한다. 둘째, 의도성 지불 모델은 중개 서비스 행위의 특징에 부합한다. 중개자의 본질은 거래를 촉진하는 중개 서비스이다. 조정 과정에서 발효된 제안과 약속은 계약금 보증의 방식으로 제때에 결정되며 거래 협상의 적시성 원칙에 부합한다.
둘째, 중개 위탁 정보의 영업 비밀 특징 및 배상 청구권의 법적 보호. 중개 기관의 중개 위탁 정보는 영업 비밀의 특징을 가지고 있다. 이는 (1) 위임 정보가 경제적 가치를 가지고 있기 때문입니다. (2) 위탁 정보의 상대적 비밀; (3) 정보 보유자는 합리적인 기밀 유지 조치를 취했다. 이러한 특징에도 불구하고 중개 서비스 정보가 공식 기관에서 영업 비밀로 인정받을 수 있을지는 여전히 논란이 되고 있다. 중개업자가 위탁한 정보 유출 또는 이용으로 인한 피해는 보통 두 가지 경우가 있다. 하나는' 점프 싱글' 이다. 소수의 고객이 중개인의 선행 서비스를 이용하여 구체적인 거래 정보를 얻은 후 위임을 취소하고, 중개인을 생략하고, 사적으로 또는 제 3 자를 통해 거래하는 것이다. 둘째,' 비행표' 입니다. 소수의 브로커가 사리사욕을 위해 직무의 편의를 이용해 중개기관 (브로커 조직) 관련 정보를 다른 중개기관이나 개인에게 누설한 것이다. 이 두 가지 현상은 매우 보편적이어서 중개 기관의 합법적 권익을 심각하게 손상시켜 중개 서비스 질서를 어지럽혔다. 우리는 이러한 현상을 억제하거나 막기 위한 해당 정책 법규가 없다. 사법관행에서 중개기구의 손해배상 청구는 종종 지지를 받기가 어려워 걱정이다. 필자는 중개 서비스 정보가 영업 비밀을 구성하든 안 하든, 공정성과 성실신용원칙에 근거하여 손해배상 청구권은 모두 법률의 보호를 받아야 한다고 생각한다.
셋째, 형식 조항과 합의된 배상 청구의 합법성. 형식 조항은 주로 정부가 제정한 형식 계약 조항 (시범 텍스트) 과 경영자가 자체적으로 제정하여 공상행정관리부에 제출한 형식 계약 조항을 포함한다. 2003 년 부동산 자원 행정 주관부에서 중개 계약 패러다임을 내놓았는데, 조항이 간단하고 조작성이 좋지 않아 시장의 보편적인 인정을 받지 못했다. 기업들이 자체적으로 제정하고 제출하는 형식 계약은 종종 소비자 책임을 가중시키는 것으로 비난받아' 패왕 계약' 이라고 불린다. 중개업, 경영자가 고르지 않아 자신의 이익을 위해 소비자의 의무를 가중시키는 형식 조항의 존재를 배제할 수는 없지만 소비자의 어떤 의무조항이나 책임 조항도 모두 패왕 조항으로 간주해서는 안 된다. 이를 위해서는 중개 계약 쌍방의 권리와 의무를 명확히 정의하고 소비자의 책임과 의무를 분명히 가중시키는 조항 내용을 명확히 정의해야 합니다. 그렇지 않으면 사법실천에서 패왕 조항에 속하는지 여부는 법적 기준이 없어 시장 질서의 유지와 감독에 불리하다.
클레임 조항은 대부분의 중개 계약에서 흔히 볼 수 있는 형식 조항이자 가장 논란이 많은 조항이다. 예를 들어, 협상이 성공한 후 매매 쌍방이 일방적으로 위탁을 해제해 중재가 실패하는 경우 위약측이 커미션 기준에 따라 배상하기로 합의했습니다. 문제는: 첫째, 성공적인 협상의 법적 표시를 결정하는 방법; 둘째, 고객이 임의로 위임을 취소할 권리가 있는지 여부; 셋째, 위탁이 취소되면 수탁자는 배상을 주장할 권리가 있는가? 넷째, 배상 기준이 공제 기준에 따라 결정될 수 있는지 아니면 참고할 수 있는지 여부. 계약법' 규정에 따르면' 중개자가 하지 않는 것은 보수를 요구해서는 안 된다' 는 약속된 배상 조항이 의뢰인의 책임을 가중시켰기 때문에 무효가 되어야 한다는 견해가 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 계약법, 계약법, 계약법, 계약법, 계약법, 계약법, 계약법, 계약법) 그러나 나는 동의하지 않는다. 계약법의 이 규정은 의뢰인의 잘못배상 책임을 배제하지 않고, 배상청구권과 잘못배상청구권은 완전히 다른 두 가지 법적 개념이기 때문이다. 이런 합의가 공정하고 성실한 신용원칙에 부합하고 국가의 법률과 규정을 위반하지 않는 한 합법성을 확인하고 의미 자치원칙을 지켜야 한다.
재산권 이전 등록 과정에서 재산권 이전을 확인하는 방법
이 문제의 원인은 크게 두 가지다. 하나는 부동산 거래이고, 동산 거래와는 달리 물권등록제도와 행정행위의 개입으로 인해 보통 한 가지 과정이 필요하다. 둘째, 거래주체가 거래 위험을 낮추거나 회피할 필요성을 감안하면 부동산 거래가 어느 시점에서 물권의 이전을 확인해야 한다. 마치 동산 거래와 같다. 이것은 한 쌍의 모순이다. 부동산 등록 조례에서 이 문제에 대해 이미 관련 규정이 있었지만, 문제를 완전히 해결하지는 못했다. 기존 규정은 주로 두 가지로 나타난다. 하나는 거래가 성공적이고, 거래센터가 거래등록신청을 접수하는 순간을 재산권 양도의 순간으로 삼는다. 둘째, 거래의 성공 여부는 거래 심사 기간 중 행정부의 심사 결과를 기준으로 한다. 심사가 통과하지 못하거나, 재산권이 가산되지 않거나, 거래가 반전된다. 즉, 거래 등록 신청을 수락한다고 해서 재산권이 이전되었다는 의미는 아니며, 거래 감사 기간도 재산권 양도의 위험 기간이라는 것이다. 그렇다면 거래 위험 기간 동안 매매 쌍방이 각각 어떤 위험을 감수해야 하는지는 분명하지 않다. 이는 매매 쌍방의 지불 방식과 금융기관의 대출 서비스 모델에 중요한 영향을 미쳤다.
주택의 호적 속성이 주택 거래에 미치는 영향.
중고 주택 거래 관행에서 주택의 호적 속성이나 호적 관리의 주택 속성으로 인한 호적 이전 문제가 갈수록 많아지고 있다. 문제의 초점은 주로 세 가지 측면에 나타난다: 첫째, 주택 재산권 관리와 호적 관리가 분리될 수 있는가 하는 것이다. 둘째, 법원이 호적 이전 신청에 대해 강제 판결을 내릴 수 있는지 여부; 셋째, 주택재산권 이전 과정에서 어떤 조건 하에서 주택 구입자는 강제 이주자와 그 친족의 호적을 신청할 수 있다. 이러한 문제의 존재는 더 많은 연구와 해결이 필요하다. 상하이시 변호사협회' 는 2004 년 5 기 출판에서도 비슷한 문제를 논의한 바 있으며, 상해고원이 호적 이동과 관련된 사건을 비민사사건으로 분류해 논의의견을 제시했다. 필자는 문제의 관건이 국가의 호적 관리 정책에 있다고 생각한다. 적립금 보관처와 비슷한 계좌 보관소가 있다면 법원은 계좌 이체 사건을 완전히 처리할 수 있다.
불법 운영 및 거래 사기 및 비 범죄
민사기란 거래 중인 상대방이 의도적으로 상대방에게 허위 정보를 알리거나 진실을 숨기고 상대방에게 불리한 민사행위를 하도록 유도하는 것을 말한다. 일반적으로 민사책임만 맡으면 된다. 하지만 최근 몇 년 동안 불법 조작이나 거래 사기로 범죄 혐의를 받는 사례가 늘고 있다. 죄와 비죄 문제에 대해 토론할 만한 많은 논란이 있다. 예를 들어, 재산이 법원에 의해 압수되거나 채무저당을 잡은 후에도 여전히 양도되고, 제 3 자를 사기한 후 잠시 상환할 수 없는 것은 사기죄를 구성하는 것인가? 이론적으로 사기와 일반 채무 분쟁의 근본적인 차이점은 행위자가 타인의 재물을 불법적으로 점유하는 주관적인 목적을 가지고 있는지 여부이지만 재판 실천에서는 판단하기 어렵다는 것이다. 또 브로커가 직무의 편의를 이용해' 비행서' 를 이용하고, 다른 사람의 대량의 재물을 불법으로 받는다면, 회사원 뇌물죄를 구성하는가? 방공뇌물' 은 중개기구의 합법적 권익을 심각하게 손상시켰지만 노동침해 분쟁인지 불법 뇌물인지 논의할 만하다.