부동산 관리 계약 분쟁 사례 분석
[시나리오]
원고: 이 xx
피고: aa 재산 관리 유한 회사
원고는 aa 가든 18 호 건물 602 호 주민입니다. 2003 년 6 월 5438+ 10 월 17 일 원고와 피고는 ss 주택 관리 계약을 체결하여 원고가 SS 142 1 을 이용하기로 합의했다. 2004 년 10 월 2 1 일 18: 30, 원고는 광동 xzx 오토바이를 14 동 아래층 번호/kloc 에 주차했습니다 원고는 즉시 피고의 보안을 통지하고 공안기관에 신고했다. 이 지역의 홍기 파출소는 입건하여 수사했지만, 지금까지 사건은 수사되지 않았다. 원고는 원고와 피고 간의 관리 계약에 따라 피고가 ss 주택구 관리 업무를 담당하고 있으며, 그 임무는 공공질서를 보장하고 출입 차량 관리를 강화하는 것을 포함한다고 고소했다. 광둥 () 성 부동산 관리 조례 () 와 중산시 부동산 관리 시행 세칙 () 에 따르면 부동산 관리의 범위에는 차량 주차와 주차 장소 (보안 서비스 포함) 가 포함된다. 따라서 피고는 차량 주차를 관리하고 안전을 보장할 법적 의무가 있다. 현재 피고가 차량에 대해 충분한 관리 책임을 다하지 않아 원고의 오토바이가 도난된 만큼 피고는 배상 책임을 져야 한다. 원고와 피고의 관계는 차량 주차 계약이지 보관계약이 아니라고 주장했다. 이에 따라 피고는 원고의 차량에 대해 일반적인 치안 의무만 지고 보관 의무는 없었다. 피고는 이미 동네 4 개 출구에 문설주를 설치해 24 시간 치안순찰을 진행하며 공공질서를 보장하고 차량 출입 및 정박장 관리를 강화해야 한다는 의무를 이행했다. 또 공안기관이 사건을 수사하기 전까지는 원고의 진술만으로 오토바이가 동네에서 도난당했다고 단정할 수는 없다. 그러므로 법원에 원고의 소송 요청을 기각할 것을 요청하였다.
[심판의 요점]
중산시 인민법원은 첫째, 원고의 오토바이가 ss 동네에서 분실되었는지에 대한 문제가 원고의 진술에 따르면 원고는 2004 년 6 월 23 일 오후 t9f786 오토바이를 142 1 호루/Kloc 에 주차했다고 심리했다. 대법원' 민사소송 증거에 관한 규정' 제 73 조에 따르면 사건이 아직 수사되지 않은 경우 큰 확률 사실, 즉 원고 t9f786 오토바이가 ss 주민지역에서 분실된 사실을 인정해야 한다. 둘째, 원고와 피고의 법적 관계 및 피고가 원고의 차량 손실에 대한 배상 책임을 져야 하는지 여부에 대해 원고와 피고가 체결한 관리계약이 차량 보관에 대해 일치된 의미를 갖지 않아 양측 간에 보관계약이 없다고 밝혔다. 원고는 업주로 매달 피고에게 부동산 관리비를 지불하고, 피고는 부동산 관리회사로 정부가 규정한 요금기준에 따라 상응하는 부동산 관리 서비스를 제공하여 부동산 관리 서비스 계약 관계를 형성한다. 차량 관리는 부동산 관리 서비스 계약의 일부이며 피고는 부동산 관리 서비스 계약을 이행할 때 동네 내 차량 및 기타 재산에 대해 합리적이고 신중한 주의를 기울여야 한다. 피고는 당직, 순찰 경비원을 배치하고 일정한 안전조치를 취했지만 출입차량에 대해 효과적으로 등록하지 않아 정당한 주의의무를 다하지 못했다. 그러므로 원고 차량의 손실에 대해 책임을 지고 그에 상응하는 민사배상을 부담해야 한다. 원고 본인이 자신의 차량을 잘 보관하지 못한 것도 책임이 있다. 이에 비추어 볼 때, 원래 피고는 동등한 책임을 지고, 피고는 50% 의 민사배상을 부담해야 한다.
1 심 선고 후 피고는 불복하여 중산시 중급인민법원에 항소를 제기했다. 중산시 중급인민법원은 중산시 인민법원이 인정한 사실과 판결이 결코 부당하지 않고 원심을 유지한다고 생각한다.
[분석]
본 사건은 전형적인 부동산 관리 서비스 계약 분쟁 사건으로, 양측의 법률관계 성격의 인정과 차량이 동네에서 유실되었는지에 달려 있다. 아래와 같은 사건을 심리하기 위해 별도로 분석하다.
부동산 관리 서비스 계약의 성격과 특성 및 부동산 관리자의 안전 책임 범위
"재산" 이라는 단어는 "재산, 자산, 소유물, 부동산" 을 의미하며, 이것은 광범위한 범주이다. 부동산 관리의 관점에서 볼 때, 부동산은 각종 주택과 부속 설비, 시설 및 관련 장소를 가리킨다. 소위 "재산 관리", 국무원의 "재산 관리 규정" 제 2 조의 규정에 따르면, 소유자가 부동산 관리 기업을 선임한다는 것을 의미하며, 소유주와 부동산 관리 기업은 부동산 서비스 계약에 따라 주택, 보조 시설 및 관련 장소를 수리, 유지 관리 및 관리하고 관련 지역의 환경 위생 및 질서를 유지하는 활동을 의미합니다. 이 가운데 부동산 서비스 계약은 부동산 관리업체가 동네 소유주나 업주위원회의 위임과 위탁을 받아 부동산 서비스를 제공하고 업주가 서비스료를 지불하는 서면 합의를 말한다. 그것은 부동산 관리 기업과 업주 각자의 권리와 의무를 분명히 하고 있으며, 업주와 부동산 관리 기업의 관계를 확립하는 법률 문서이며, 업주의 권리 보장이며, 전체 부동산 관리 활동에서 핵심 위치에 있다. 본 사건의 경우 쌍방이 체결한 ss 주택관리계약은 쌍방의 활동 범위와 지침을 규정하고 부동산 관리 서비스의 계약관계를 확립했다. 계약은 피고의 직책에 공공질서를 보장하고 차량 출입관리를 강화하는 것을 분명히 약속했다. 광둥 () 성 부동산 관리 조례 () 와 중산시 부동산 관리 시행 세칙 () 에 따르면 부동산 관리 범위에는 차량 주차 장소, 부동산 관리 내용에는 보안 서비스가 포함된다. 이에 따라 피고는 원고가 주차한 차량에 대해 안전을 관리하고 보장할 의무가 있다. 그러나 피고가 이러한 합의와 규정을 빌려 원고의 차를 보관할 의무가 있다고 생각해서는 안 되며 변증적으로 분석해야 한다.
우선, 국무원' 재산관리조례' 제 47 조에 따르면' 재산관리기업은 재산관리구역 내 안전방범 업무를 협조해야 한다' 고 규정하고 있다. 부동산 관리의 보안 기능은 우리나라 관련 행정법에 의해' 협조' 로 정의되며, 부동산 관리 기업 자체는 관할 구역 내의 보안 업무를 독립적으로 맡을 수 없다는 것을 알 수 있다. 따라서 경비원은 경찰을 대신할 수 없다. 소유주는 물관업체와 더 나은 서비스를 약속함으로써 안전계수를 늘릴 수 있을 뿐 물관을 금고로 이상화하지 말아야 한다.
둘째, 부동산 관리 계약은 위탁 서비스 계약으로, 보관계약과 다르다. 부동산 관리에서 보안 서비스의 성질은 군치방지 보안 서비스로 넓은 의미의 사회보장이다. 경비원은 경호원이 아닙니다. 관리자의 일반적인 주의 의무만 이행하면 됩니다. 지역 내 모든 사람과 재산의 안전을 보장할 것을 요구할 수는 없습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 안전명언) 한편, 보관계약은 달리 특정 재산에 대한 규제로 관리자에게 더 큰 주의의무를 이행할 것을 요구한다.
다시 한 번, 부동산 관리비의 구성으로 볼 때 업주가 납부한 보안비는 요구한 보안 서비스 수준과 크게 차이가 난다. 명백히 불공평하다. 민법의 공정성 원칙과 권리 의무 등가의 원칙에 따라 업주들은 빈약한 보험료를 납부하여 부동산 관리 회사에 원활한 보안 서비스를 요구할 수 없다.
요약하자면, 본 사건의 경우 피고는 원고 차량을 보관할 의무가 없지만 쌍방의 부동산 관리 서비스 계약 관계에 따라 피고는 원고 차량의 안전을 관리하고 보장할 의무가 있지만 피고는 출입 차량에 대한 효과적인 등록을 하지 않아 정당한 주의의무를 다하지 못했다. 따라서 피고는 원고 차량의 손실에 대해 일정한 책임을 지고 그에 상응하는 민사배상을 부담해야 한다. 공평원칙과 권리의무 동등성 원칙에 따라 피고가 원고의 차량 분실에 대해 50% 의 배상 책임을 지는 것은 합리적이다.
(위 답변은 20 14-06- 13 에 발표되었습니다. 현재의 주택 구입 정책은 실제 상황을 참고하시기 바랍니다. ) 을 참조하십시오
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