첫째, 주택 매매 계약이 무효인 경우.
법률 규정: 민법통칙, 계약법, 도시부동산관리법, 토지관리법, 고급인민법원 관련 사법해석, 건설부 관련 규정 등.
(1) 주택과 토지가 각각 양도될 때 (부동산과 부동산이 별도로 양도되는 경우, 부동산은 양도할 수 없음/부동산은 양도할 수 없음)
이 법은 다음과 같이 규정하고 있습니다.
"도시주택재산권관리잠행방법" (건설부 반포시행) 규정: 도시주택재산권과 주택점유토지사용권은 관련 권리자와 일치해야 하며, 법률법규에 별도로 규정되어 있지 않는 한 분리할 수 없습니까?
도시 국유지 사용권 양도 및 양도에 관한 잠정 규정. 토지 사용자가 지상 건물, 기타 부착물 권리를 양도하면 사용 범위와 범위 내 토지사용권이 함께 양도된다. 단, 지상 건물, 기타 부착물이 동산으로 양도되는 경우는 제외된다.
"도시 부동산 관리법" 은 부동산 양도시 계약서에 명시된 권리와 의무가 토지 사용권 양도에 따라 이전되어야 한다고 규정하고 있다. -응?
법률 분석: 집은 토지에 지어져 있으며 토지의 고정 부착물이다. 양자는 밀접하게 분리할 수 없다. 그렇지 않으면 손실이나 분쟁을 일으키기 쉽다. 따라서 주택 권리가 매매 계약을 통해 이전될 때, 주택 점유 범위 내의 토지 사용권도 동시에 이전해야 한다. 판매자가 부동산과 토지사용권을 각각 다른 구매자에게 팔거나, 집을 팔 때 주택 권리만 양도하고 동시에 토지사용권을 양도하는 것은 무효다.
(2) 우선 구매권 침해.
이 법은 다음과 같이 규정하고 있습니다.
민법통칙' 제 78 조 제 2 항은 공유재산별 * * 모든 사람이 그 몫을 분할하거나 양도할 권리가 있지만, 매각할 때 다른 * * 모든 사람은 동등한 조건 하에서 우선 구매권을 가지고 있다고 규정하고 있다. -응?
《 중화인민공화국 민법통칙 》 을 관철하는 몇 가지 문제에 대한 의견 》 (시범) 제 118 조 규정: 임대인이 임대주택을 판매하는 사람은 3 개월 전에 임차인에게 통지해야 한다. 동등한 조건 하에서 임차인은 우선 구매권을 가지고 있다. 임대인이 본 규정에 따라 집을 팔지 않은 경우 임차인은 인민법원에 주택 매매가 무효라고 선언하도록 요청할 수 있다. -응?
계약법' 제 230 조에도 이에 상응하는 규정이 있다. 임대인이 임대주택을 판매하는 사람은 판매 전 합리적인 기한 내에 임차인에게 통지해야 하며 임차인은 동등한 조건 하에서 우선 구매권을 가져야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인) -응?
법률 분석: 주택 소유자가 * * 소유 또는 임대한 주택을 양도할 경우 기타 * * 소유자 또는 임차인은 동등한 조건 하에서 우선 구매권을 갖는다. 양도된 주택의 재산권이 여러 사람이 소유하거나 임대한 경우, 소유자나 임차인에게 우선 구매권을 행사할 것인지 물어봐야 한다는 것이다. 다른 소유자나 임차인의 동의 없이 집을 판매하는 것은 일반적으로 매매행위가 무효이다.
(c) 사기로 인해 상업용 주택을 양도합니다.
법률 조항
"상품주택 매매 계약 분쟁 사건의 적용 법률 몇 가지 문제에 대한 해석" 제 10 조는 구매자가 판매자와 제 3 인의 악의적인 담합으로 별도로 상품주택 매매 계약을 체결하고 사용을 제공한다는 이유로 판매자와 제 3 인이 체결한 상품주택 매매 계약이 무효라는 확인을 요청해 지지해야 한다고 규정하고 있다.
(d) 분양 주택 분양 위법.
법률 조항
우리나라' 도시부동산관리법' 제 45 조는 상품주택 예매가 다음과 같은 조건을 충족해야 한다고 규정하고 있다. 이미 모든 토지사용권양도금을 납부하고 토지사용권증서를 취득하였다. 건설 프로젝트 계획 허가 보유 상품주택 예매 상황에 따르면 개발건설투자는 이미 건설총액의 25% 이상에 도달했으며, 건설진도와 준공인도일을 확정했다. 현급 이상 인민정부 부동산관리부에 예매 등록을 하여 상품주택 예매 허가증을 취득하다. 상술한 조건에 부합하지 않는 구매자는 법원이나 중재기관에 매매가 무효라고 선언하도록 요청할 수 있다.
(5) 상품주택 양도 과정에서 토지사용권의 불법 양도를 포함한다.
법률 조항
"도시 부동산 관리법" 제 38 조, 제 39 조, 제 40 조의 관련 규정에 따라 양도방식으로 토지사용권을 취득하는 사람은 토지사용권 양도금을 전액 납부하지 않고 토지사용권증서를 취득하는 것이다. 양도계약에 따라 개발하는 것은 주택 건설 프로젝트에 속하며, 총 개발량의 25% 이상을 완료하지 못하고, 성편 개발에 속하며, 공업용지나 기타 건설지 조건을 형성하지 않는 것이다. 부동산이 양도되었을 때 집은 이미 건설되었고, 주택 소유권증은 없었다. 양도방식으로 토지사용권을 취득하는 경우, 부동산 양도는 국무원 규정에 따라 비준권을 가진 인민정부의 비준 또는 비준을 신고해야 한다. 비준권이 있는 인민정부가 양도를 비준한 사람은 토지사용권 양도 수속을 밟아서는 안 되며, 국가 관련 규정에 따라 토지사용권 양도금을 납부해야 한다.
(6) 기타 법령은 양도를 의무적으로 금지하고 있다.
사법기관, 기관은 법에 따라 압류를 결정하거나 다른 형식으로 부동산권을 제한하는 것을 결정한다. 법에 따라 토지 사용권을 회수하다. 논란이 있는 소유권 등.
둘째, 주택 매매 유효성 확인의 특수한 상황.
이런 특수한 상황은 구체적으로 분석해야지 무효로 단정해서는 안 된다.
(a) 주택 매매는 서면으로 진행되지 않는다.
법률 조항
"도시 부동산 관리법" 제 41 조는 부동산을 양도하는 경우 서면 양도 계약을 체결하고 계약서에 토지사용권을 취득하는 방법을 명시해야 한다고 규정하고 있다. -응?
계약법 제 10 조는 당사자가 서면 형식, 구두 형식 및 기타 형식으로 계약을 체결할 수 있다고 규정하고 있다. 법률 법규 규정은 마땅히 서면 형식을 채택해야 하며, 마땅히 서면 형식을 채택해야 한다. 당사자가 서면 형식을 채택하기로 합의한 것은 마땅히 서면 형식을 채택해야 한다. -응? 주택 매매 계약의 서명은 마땅히 서면 형식을 채택해야 한다. 그러나 우리나라의 계약법 제 36 조에도 다음과 같이 규정하고 있다. 법률 법규 규정이나 당사자가 서면으로 체결된 계약을 체결하기로 합의하다. 당사자는 서면으로 계약을 체결하지 않았지만, 한쪽은 주요 의무를 이행하고, 다른 쪽은 받아들이고, 계약은 성립되었다. -응?
법률 분석: 주택 매매 계약이 서면형식이 아니더라도 반드시 계약이 무효가 되는 것은 아니라는 것을 알 수 있다. 구매자와 판매자가 실제로 주요 의무를 이행하고 구매자가 주택 대금을 지불하고 실제로 집을 사용하고 점유하는 경우 다른 불법 행위는 없지만 매매 계약은 서면 형식이 아니므로 매매 관계가 유효하다고 판단해야 한다. 그러나 양도를 하려면 서면 주택 매매 계약서에 서명해야 하는데, 구매자는 판매자에게 재산권 양도 수속을 도와 달라고 요구할 수 있다. 쌍방이 구두 계약의 주요 의무를 이행하지 못하고 이에 대해 합의할 수 없는 경우, 그 계약이 무효라고 판단해야 한다.
(2) 판매자는 산권증을 취득하지 않은 주택 매매 계약을 양도한다.
법률 조항
도시 부동산 관리법 제 38 조는 양도할 수 없다. 그러나 이 조의 입법 목적을 보면 그 규정은 행정적이어야 한다. 이 규정을 위반하면 제때에 인증서를 발급할 수 없거나 예정대로 소유권을 이전할 수 없게 될 뿐이다.
계약법 제 13 1 규정? 배신한 표지물은 반드시 판매자나 판매자에게 처분할 권리가 있어야 한다. 법률, 법규가 표지물 양도를 금지하거나 제한하는 것은 그 규정에 의거한다. -응? 표지물이 합법적이고 처분할 권리가 있는 한, 표지물에 관련 허가를 요구하지 않는다는 것을 알 수 있다.
"상업 주택 매매 계약 분쟁 사건의 적용 법률 몇 가지 문제에 대한 해석" 제 18 조, 제 19 조의 규정도 도출할 수 있다. 주택 매매 계약이 체결되었을 때, 주택이 아직 등록되지 않았음에도 불구하고 그 계약은 여전히 유효하다. 이는 부동산권자가 실제 주택의 재산권권이 없어 주택 양도 과정에 관련된 등기 양도 수속을 할 수 없지만 예매 매매 계약이 반드시 무효라고 생각해서는 안 된다는 것이다. 양측이 계약서에 서명할 때 아직 주택 소유권증을 받지 않았다는 사실을 깨닫고 조건이나 기한이 충족될 때 이전 수속을 할 수 있고, 다른 재산권 분쟁이 없거나, 구매한 주택이 원고에게 입주한 경우, 일반적으로 유효로 인정되어야 한다. 판매자가 면허가 없다는 사실을 숨기거나 주택 건설에 위법 행위가 있고 관련 부서에서 산권증을 전혀 얻을 수 없다고 판단한 경우 이런 계약은 무효다.
(3) 이전 수속을 하지 않아 발송인이 번복하게 되었다.
법률 조항
"개인 판매 성립에 관한 것은 일반적으로 재산권 이전 등록을 기준으로 한 회답" (1990 2 월 17 고등인민법원) 이 강조했다. 주택 매매 계약이 체결된 후 주택 매매 계약이 종료되고 재산권 이전 등록이 처리되지 않은 것은 이 민사 법률 행위가 법에 따라 성립되지 않은 것으로 간주된다. 한쪽이 번복하는 것은 허용된다. -응?
범회와 중국 주택 매매에 대한 효과적인 답변 (1992 년 7 월 9 일 고등인민법원) 답변:? 주택 매매는 중요한 법적 행위이며, 농촌 주택 매매는 쌍방에 서면 계약, 중개 증명서, 약속대로 주택 지불, 주택 관리 등의 요건을 갖추어야 한다. 증서세나 양도 수속을 해야 하는 사람은 법에 따라 수속을 처리한 후에야 교역자가 유효하다고 인정할 수 있다. -응?
-응? "상품 주택 매매 계약 분쟁 사건 적용 법률 몇 가지 문제에 대한 해석" 제 6 조는 당사자가 법률 법규에 따라 등록 신고 수속을 처리하지 않았다는 이유로 상품 주택 예매 계약이 무효임을 확인하도록 요청하며 지지하지 않는다고 명시했다. -응?
물권법' 제 15 조 규정: 당사자 간에 체결된 부동산권의 설립, 변경, 양도, 소멸에 관한 계약은 법에 별도로 규정되어 있거나 계약서에 별도로 합의된 경우를 제외하고는 계약이 성립될 때 효력이 발생한다. 물권 등록을 하지 않은 사람은 계약의 효력에 영향을 주지 않는다.
"중화인민공화국 계약법 적용" 에 관한 몇 가지 문제에 대한 해석 (1) 제 9 조 규정: 계약법 제 44 조 제 2 항의 규정에 따라 법률, 법규 규정 계약은 비준 수속을 밟거나 비준, 등록 수속을 처리한 후 계약이 발효된다. 제 1 심 법원 토론이 끝나기 전에 당사자가 승인 또는 승인 등록 수속을 하지 않은 경우 인민법원은 계약이 발효되지 않았다고 생각해야 한다. 법률 법규는 계약이 반드시 등록되어야 한다고 규정하지만, 등록 후에는 효력이 발생하지 않는다. 당사자가 등록되지 않은 것은 계약의 효력에 영향을 미치지 않는다. 원고가 피고에게 분쟁 주택을 인도할 것을 요구하면 인민법원은 피고에게 계속 계약을 이행하도록 판결하고 피고에게 원고가 주택 이전 수속을 처리하도록 명령해야 한다. -응?
법리분석
주택 매매 계약의 등록 여부는 법적 확인을 거쳐 효력이 없는 조건으로 확인되었지만, 관련 수속을 하기 전에 계약을 표지물 소유권 변경에 대한 효력이 없다. 본질적으로, 이것은 채권 행위와 물권 행위의 이원 구분 이론을 포함한다. 쌍방이 체결한 부동산 양도 계약 (채권 행위) 이 법에 따라 유효한 한, 쌍방은 계약과 법률 규정에 따라 부동산 등록 (물권 행위) 수속을 밟아야 한다. 당사자 일방이 계약상의 이유로 이전 등록 수속을 처리하지 않은 경우, 인민법원은 그것을 계속 이행하고 이전 등록을 처리하도록 명령해야 한다.
(4) 무단으로 집을 양도하는 행위.
법률 조항
결혼법 적용에 관한 몇 가지 문제에 대한 설명 (1)' 제 17 조 (2) 항? 일상생활의 필요성 외에 부부가 부부 공동재산에 대해 중요한 결정을 내리는 것은 부부가 평등하게 협상하고 합의해야 한다. 다른 사람은 부부 쌍방이 표명한 것이라고 믿을 만한 이유가 있는데, 상대방은 동의하지 않거나 모르는 이유로 선의의 제 3 자에 대항해야 하는가?
"중화인민공화국 민법통칙" 시행에 관한 몇 가지 문제에 대한 의견 "제 89 조? * * * 와 * * * 일부 사람들은 * * * 모든 재산에 대해 동등한 권리를 가지며 동등한 의무를 진다. * * * 와 * * * 의 관계 존속 기간 동안 일부 * * * 사람은 무단 처분 * * * 재산을 처분하는 것은 일반적으로 무효로 간주됩니다. 그러나 제 3 자가 선의로 이 재산을 취득하는 사람은 제 3 자의 합법적인 권익을 보호해야 한다. 다른 * * * 업주에게 손해를 입힌 사람은 무단으로 * * * 재산을 처분한 사람이 배상합니까?
물권법' 제 106 조는 사람이 부동산이나 동산을 양수인에게 양도할 권리가 없고 권리자는 되찾을 권리가 있다고 규정하고 있다. 법에 달리 규정되어 있지 않는 한, 다음 상황 중 하나인 양수인은 그 부동산이나 동산을 취득할 권리가 있다. (1) 양수인은 그 부동산이나 동산을 받아들일 때 선의이다. (2) 합리적인 가격으로 양도한다. (3) 법에 따라 등록해야 하는 양도된 부동산이나 동산이 이미 등록되어 있으며, 등록이 필요하지 않은 양도된 부동산이나 동산은 이미 양수인에게 전달되었다. 양수인이 전항의 규정에 따라 부동산이나 동산권을 취득한 경우, 원래 소유자는 처분할 권리가 없는 사람에게 배상을 요구할 권리가 있다. 당사자가 선의로 다른 물권을 획득한 것은 앞의 두 단락의 규정을 준용하는 것이다. -응?
-응? 법리 분석에 따르면 우리나라 법률은 이미 우리나라 물권의 선의취득 제도를 확립하였다. 선의의 취득 조건, 즉 구매자가 선의로 집을 얻을 때 다른 사람이 있는지, 다른 사람이 있는지, 아니면 다른 사람이 있는지 심사할 수 없는지, 충분한 이유가 있는 사람은 다른 사람이 반대하지 않고 합리적인 가격을 지불하고 등록한다고 생각한다. 그렇다면 선의의 제 3 인을 보호하고 거래질서를 수호하는 목적에서 계약의 효력이 구매자가 집을 얻을 수 있는 권리를 허용해야 한다고 판단해야 한다.
(5) 도시 비농업 호적 주민들이 농촌 주민 주택을 구매하는 계약.
법률 조항
토지관리법 제 63 조는 농민 집단토지사용권을 양도, 양도, 임대해 비농업 건설에 사용할 수 없다고 규정하고 있다. -응? 그리고,
국무원 "개혁 심화에 관한 엄격한 토지관리에 관한 결정" 규정: 무단 통행 금지? 사는 마을? 농민 집단 토지를 국유지로 바꾸는 다른 방법도 있습니다. 농촌 집단경제단체가 비농업 건설에 집단 토지를 불법으로 양도하거나 임대하는 것을 금지하다. 주택 승인 제도를 개혁하고 보완하며 농촌 주택 관리를 강화하여 도시 주민들이 농촌에서 농가를 구입하는 것을 금지하다. -응?
"농촌 농가 관리 강화에 대한 의견" (국토 자금 [2004] 234 호) 제 13 항은 "? 도시 주민들이 농촌에서 택지를 구입하는 것을 엄금하고, 도시 주민들이 농촌에서 구매하고 불법으로 건설한 주택에 토지 사용증을 발급하는 것을 엄금한다. -응?
법리분석은 전반적으로 우리나라의 정치 기초와 순법규정으로 볼 때 우리나라의 현행법은 농촌 주택 매매를 허용하지 않는다. 게다가 다방면의 이익 게임과 관련해서는 이런 규정이 바뀌기 어렵다. 그러나 법률의 합리성과 그러한 계약과 관련된 문제의 광범위함과 복잡성으로 인해 그러한 행위가 모두 무효라고 인정할 만한 충분한 이유가 없다. 그리고 농촌 마을 사람들이 집을 팔고 나면 더 이상 농가를 신청할 수 없다. 집을 사는 도시 주민도 주택 사용권을 행사할 수 있지만 권증을 받을 수는 없다. 물권법' 제 153 조는 택지사용권의 취득, 행사, 양도 적용' 토지관리법' 등 법률과 국가 관련 규정을 규정하고 있지만 택지사용권은 일종의 재산권이라는 것을 분명히 했다. 물권이기 때문에 권리자는 당연히 처분권을 포함한 상응하는 지배권을 가지고 있다. 따라서 사법실천에서 택지 사용권 양도효력에 대한 인정은 동일하지 않으며, 이런 주택 매매 계약의 효력이 무효라고 간단히 단정할 수는 없다. 만약 계획 요구와 토지 이용 조건을 충족한다면, 집을 사서 자용한다면, 마땅히 유효해야 한다. 그리고 한 당사자의 무효 선언 요청이 악의적이라면 민법상의 성실신용원칙을 위반하면 법률의 지지를 받아서는 안 된다.
(6) 도시 공공 주택 개인 판매 문제.
건설부와 지방정부의 규정에 따르면 이런 공채는 사적인 양도를 금지한다. 그러나 이 규정들은 결국 규칙과 제도의 성격에 속하며 법이 적용되는 직접적인 출처가 아니다. 또한 현실적으로 볼 때, 공채를 몰래 매매하거나 상속하는 행위는 이미 보편화되어 있으며, 관련 공채 관리기관도 어느 정도 이런 행위를 묵인했다. 따라서, 계약 체결 전 또는 서명 후 공채 양도가 이미 임대인의 동의를 받았거나 구매자가 자신의 이름으로 임대료를 지불하고 실제로 집을 점유한 경우 이런 양도는 효과가 있다. 반대로 무효 매매 계약이다.
게다가, 일부 지방의 공채 양도 계약은 다른 부동산 매매 계약과 다르다. 통상 쌍방이 주택 사용권을 양도하기 때문에 엄밀히 말하면 더 이상 부동산 매매 계약에 속하지 않는다.
셋째, 무효 주택 매매 계약의 법적 결과
무효 주택 매매 계약은 성립된 이래 법적 효력이 없어 누구나 언제든지 계약이 무효라고 주장할 수 있다. 무효 계약은 처음부터 무효이며 소급력이 있다. 무효 주택 매매 계약. 주택 매매는 인민법원과 중재기관에 의해 확인되어야 한다. 주택 매매 계약이 무효로 선포되면 다음과 같은 법적 결과가 발생할 것이다.
(1) 판매자는 집값을 돌려주고, 구매자는 집을 돌려주며, 구매자는 인테리어로 주택 매매를 포함한다.
(b) 잘못 된 당사자는 상대방의 손실을 보상 한다. 쌍방 모두 잘못이 있으니 각자 책임을 져야 한다.
(3) 상품주택 매매 과정에서 개발자의 악의적인 행위로 계약이 무효가 되는 경우, 개발자는 이미 지불한 구매금의 두 배에 달하는 징벌적 배상 책임을 맡을 수 있다.
(4) 쌍방의 악의적인 담합으로 국가, 집단이익, 제 3 인의 권익을 훼손하는 자는 쌍방의 재산을 몰수하고, 국가가 소유하거나 제 3 자에게 돌려준다.
(5) 위법 범죄와 관련해 형사나 형사처벌을 받아야 한다.
주택 구입 계약을 체결할 때 반드시 이런 상황을 피해야 한다. 법에 따라 주택 구입 계약을 체결해야 법적 효력이 있다. 우리가 몇 가지 문제를 만났을 때만 우리는 우리의 합법적인 권리를 지킬 수 있다.