광저우 부동산 거래 센터

2005 년 4 월

1978 부터 광저우 부동산 시장은 27 년 동안 발전했다. 1998 이후 광저우 중고 주택 거래 면적은 두 자릿수 전년 대비 성장률을 유지해 왔다. 2004 년 광저우 8 구 중고주택 거래 58063 채, 6010.35 만 평방미터, 거래액은 1.8445 억원으로 각각 2003 년보다 4/KLOC-증가했다.

원래 8 구 주택 개조 상장 거래는 여전히 큰 성장을 유지하고 있다. 2004 년 주택 개조 거래 175 18 건, 거래면적122 만 72 만 평방미터, 거래액 32 억 3800 만 원, 각각 2003 년보다 24.65% 증가

대량의 주택 개조 상장의 영향으로 광저우 중고 주택 시장이 급속히 발전하였다. 이론적 계산에 따르면, 향후 2 년 동안 광저우 중고주택 시장의 발전 속도는 일수방시장을 능가할 것이다. 2006 년 말까지 8 구 중고 주택 거래 면적이 654 만 38+00 만 평방미터에 이를 것으로 예상되며 시장 점유율은 50% 를 넘을 것으로 예상된다.

주택 2 급 시장의 중요성이 날로 높아짐에 따라 주택 1 급 시장과 2 급 시장의 발전 추세와 상호 작용이 상호 촉진인지 아니면 절충이냐 하는 것이 정부와 업계의 관심의 초점이 되고 있다.

첫째, 광저우 첫째, 중고 주택 시장 개발 과정

전체 주택 시장의 발전에서, 1 급 주택 시장과 2 급 주택 시장의 발전은 동기화되지 않았지만, 그것들은 밀접하게 관련되어 상호 영향을 미치기 때문에, 이 글은 1 급 주택 시장의 발전을 간략하게 소개했다.

1. 주택 1 급 시장의 시작과 발전

1978 년 말 11 회 삼중 전회가 처음으로 집을' 상품' 으로 포지셔닝해 상장유통을 허용했다. 그 후 몇 년 동안 광저우의 한 주택 시장은 주택 공급량이 점차 증가함에 따라 발전하였다.

1992 부터 많은 외지 상인들이 광저우에 와서 발전하여 정착하였다. 동시에, 부동산 시장에서' 볶다' 는 현상이 나타나고, 저택이 끊임없이 생겨나고 있다. 그 후 5 년 동안 광저우의 한 주택시장은 전례 없는 번영을 이루었고, 거래량은 2 년 연속 70% 이상 증가했다:1996 과 1997.

1998 기간 동안 아시아 금융위기의 영향으로 1 급 시장 리듬이 둔화되기 시작하면서 전년 대비 34. 1%, 21.61이 증가했다.

1999 부터 2003 년까지 광저우 상위 8 개 지역의 한 주택 시장 거래량은 전년 대비 두 자릿수 성장률을 보이지 않았고, 2000 년과 200 1 년에는 마이너스 성장까지 보였다. 상품주택의 평균 가격도 해마다 하락하고 있다. 2004 년에 거래량과 가격이 약간 반등하기 시작했다.

광저우의 일수주택시장은 27 년의 발전을 거쳐 거래 규모와 시장 성숙도 모두 크게 달라졌다. 특히 1999 년 말 복지분양 종료로 분양주택 시장의 잠재 수요가 다시 한 번 풀려났다. 2004 년 8 구 분양주택 거래량은 743 만 960m2 로 거래액은 435 억 2500 만 원으로 전년 대비 17 1% 와 30.48% 증가했다. 광저우의 직접 주택 시장은 이미 꾸준한 발전 단계에 들어섰다. 주택 1 급 시장의 성숙은 주택 2 급 시장의 발전을 위한 견고한 토대를 마련했다.

2. 주택 2 차 시장의 발전.

(1) 현 레이스

65438 년부터 0979 년까지 광저우는 주택거래소를 재개하여 주택 매매 업무를 재개하고 점차 부동산 시장을 개방했다. 광저우의 중고 주택 시장이 싹이 트기 시작했다. 발전 초기에 광저우 중고 주택 시장의 거래량은 상당히 적었다. 1989 기간 동안 라오 4 구 (여만, 월수, 동산, 해주) 는 중고주택 거래가 많은 지역이었고 광저우 해방 전에 건설된 벽돌목조 주택이 많았다.

(2) 느린 개발 단계

90 년대 초, 걸만구와 천하구 서부 (체육센터 주변) 의 집이 시민 구매의 주요 목표가 되었다. 규모로 볼 때 중고주택 시장의 상황은 한수주택 시장과는 거리가 멀었는데, 당시 한수방시장은 아직 빠른 발전 단계에 있었다.

1993 부터 1997 까지 몇 년 동안, 한방시장이 상당히 핫했지만 중고 주택 시장에 대한 추진은 그리 크지 않았다. 당시 2 급 시장의 정책이 아직 완전히 풀리지 않았기 때문에 중고 주택 시장의 거래량이 크게 증가하지 않았다. KLOC-0/997 까지 광저우시 주택 2 급 시장 거래 면적은 20 만 4500m2 로 전년 대비 -0.05% 증가했다.

(3) 급속한 발전 단계

1998 기간 홍콩 부동산 가격이 크게 하락하면서 광저우의 한 주택 시장 발전이 둔화되면서 많은 홍콩' 마이너스 자산' 인사들이 부동산 대리인에게 광저우에서 구매한 부동산을 매각하도록 의뢰했다. 부동산 가격이 저렴하기 때문에 많은 중산층들이 중고주택 시장에 눈을 돌리기 시작했다. 같은 해 광저우시 국토주택 관리국은 45 일 (영업일 기준) 이내에 주택 이전 등록 수속을 밟겠다고 약속한 새로운 규정을 발표했다. 정부 부처의 이 조치는 부동산 시장의 매매 쌍방의 열정을 크게 불러일으켰다. 현재 1998, 원래 8 구 2 급 시장 거래 면적이 40 만 6500 평방미터에 달하며 1997 보다 98.78% 증가하여 거의 두 배로 늘었다.

1999 년 2 월, 첫 구매공방 (주택 개실) 이 출시되기 시작했다. 1999 년 말 현재 주택 개보수 비축량은 63936 1 세트, 총 건축 면적은 3945 만 평방미터에 달한다. 주택 개조의 큰 가격 우세로, 이후 몇 년 동안 주택 개조 거래량이 점차 상승하였다. 1999 년 8 월, 주택거래계약세가 3% 에서 1.5% 로 인하된 좋은 소식이 발표되면서 중고주택 시장 거래량이 계속 확대되고 있다. 1999 년 말 주택 2 급 시장 거래량은 63 만 5 천 평방미터로 전년 대비 55 1% 상승했다.

2000 년부터 2004 년까지 정부 부처는' 10 영업일 이내에 거래양도 완료',' 부동산 평가 평가 평가 평가 모듈',' 개인 주택 적립금 대출 한도는 최대 25 만원',' 거래 및 등록합서 사무실',' 거래 및 등록공서 사무실' 등 일련의 민민 정책을 잇달아 내놓았다. 중고주택담보, 경매담보, 적립금 대출, 부동산 중개 등의 업무 발전도 있습니다. , 중고 부동산 시장에서 광저우 시민의 구매 열정을 지속적으로 자극하십시오. 2 차 시장 거래량은 7 년 연속 (1998 ~ 2004) 36% 이상의 연간 성장률을 유지했다.

둘째, 1 급과 2 급 주택 시장 간의 상호 작용.

1. 상호 작용 메커니즘

서구 주택 시장에서는 1 급 시장과 2 급 시장이 뚜렷한 구분이 없다. 이는 주로 주택 재고 거래가 절대다수를 차지하기 때문이다. 신개발량은 공급량을 약간 조절했을 뿐이다. 중국에서는 여러 가지 역사적 이유로 상당히 긴 기간 동안 주택 시장의 공급이 신설량 위주로 재고 거래가 매우 활발하지 않다. 최근 몇 년 사이에 이런 현상은 약간 바뀌었지만, 새집 거래의 비율은 여전히 매우 크다. 이런 맥락에서 주택 시장은 분명히 1 급 시장과 2 급 시장으로 나뉜다. 전자는 증분 주택 (상품주택) 거래를 가리키고, 후자는 현실 (중고 주택) 거래를 가리킨다.

1 급 시장의 수요와 2 급 시장의 수요는 일정한 관계가 있다. 즉, 양자의 합은 전체 시장의 총 수요이며, 주로 주민소득, 인구구조 등의 요인에 의해 영향을 받는다. 동시에, 재고실과 증가실은 모두 주민들의 주택 수요를 충족시킬 수 있으며, 그들 사이에는 강한 대체성이 있다. 한 시장의 가격 상승은 수요를 다른 시장으로 흐르게 할 것이다. 현재 중국 도시의 주택 2 급 시장이 막 시작되었고, 주택 2 급 시장은 주택 1 급 시장에 더 큰 추진 역할을 할 것으로 보인다. 이는 주택 소유자가 2 급 시장에서 기존 주택을 판매할 수 있고, 분양소득으로 2 급 시장이나 1 급 시장에서 자신의 요구에 더 잘 맞는 주택을 살 수 있고, 잠시 새 집을 지불하는 능력이 부족한 소비자도 먼저 2 차 시장에서 선택할 수 있기 때문이다. 따라서 주택 자원의 흐름을 가속화하고 시장 수요를 확대할 수 있다. 따라서 주택 2 급 시장의 개방은 주택 수요를 더욱 합리적으로 만족시키고, 동시에 두 시장을 활성화시켜 주택 자원을 더욱 효율적으로 배분할 수 있게 한다.

가격 관점에서 볼 때, 1 차 시장의 거래가격과 2 차 시장의 거래가격 (여기에 통계에서 평균 가격을 제공) 은 두 시장의 공급과 수요의 균형을 반영하는 지표이다. 우선, 두 시장의 가격은 각 시장의 수급 관계의 영향을 받는다. 둘째, 두 시장의 수급 관계도 상호 영향을 미치고 최종 결과도 가격에 반영된다. 시장 수요가 거의 변하지 않는 상황에서 1 급 시장 공급이 수요보다 크고 가격이 하락하고 2 급 시장 수요가 상대적으로 1 급 시장에 진입하고 2 급 시장 가격이 하락하여 전체 시장 가격이 하락한 것이다. 이때 1 급 시장 수요가 증가하면 가격이 오르고 2 급 시장 수요가 증가하면 중고 주택 가격이 상승하여 결국 주택 시장의 전반적인 공급과 수요의 균형을 맞출 수 있다. 두 시장은 서로 상호 작용하여 윤활제로 시장 전체의 거래를 활발히 했다. 주택 개편 등 저가 주택 증가로 2 차 시장 공급량이 늘어나면 효과와 메커니즘은 같다. 그리고 시장이 발전함에 따라 두 시장의 동시 상호 작용이 더욱 분명해질 것이다.

현재 중국 1 급, 2 급 시장의 급속한 발전으로 이들 간의 상호 작용이 상술한 이론에 완전히 부합할 수 없고, 때로는 반대의 경우도 있다. 예를 들어 1994, 국가는 부동산 개발을 엄격히 통제하고, 초기 신개발주택 재고 수요는 거시적 규제에 의해 제한되고, 1 급 시장 가격은 크게 하락했다. 당시 주택 2 급 시장의 개방 정도는 그리 크지 않았고, 그 효과는 1 급 시장에 반영되지 않아 1 급 시장에 큰 영향을 미칠 수 없었다. 동시에, 1 급 시장의 새 집이 2 차 시장으로 유입되면 2 차 시장의 공급에 영향을 미칠 수 있지만, 이런 영향은 지연기가 있다. 또 1996 광저우 2 급 시장 가격 하락의 주된 이유는 2 년 전 대량의 신혼집이 2 급 시장에 진입하기 시작하면서 시장 중등가 부동산 수가 급증했기 때문이다. 그림 2 는 광저우의 일수주택시와 중고주택시 1 1 년 동안의 가격 변화 추세를 보여줍니다. 광저우의 두 시장은 처음에는 동기화되지 않았고, 1999 부터 양자간의 상호 작용이 점차 같은 궤도에 진입했고, 시장 공급의 구조적 차이도 점차 사라지고 있다는 것을 알 수 있다. 즉 중고 주택 시장은 점차 각급 신혼집의 대안이 될 수 있다. 양자의 유사성은 시장 상호 작용의 마찰에 따라 점차 증가할 것이다.

그림 2 광저우 1993-2003 년 새 집과 중고 주택 거래 가격 변화.

2. 상호 작용에 관한 연구 결론

이 글은 1993-2004 년 데이터를 바탕으로 상호 작용 메커니즘에 따라 광저우 1 차, 2 차 주택시장의 상호 작용을 분석해 한 시장의 변화가 자신과 다른 시장에 미치는 영향에 대한 예측을 내놓았다.

(1) 거래량의 상호 작용 영향 분석 2 차 시장 거래량의 증가는 1 차 시장과 2 차 시장 모두에 긍정적인 역할을 하고, 자신에게 장기적인 지수 자극 작용을 하며, 1 차 시장에 대한 긍정적인 작용은 1 차 시장 자체보다 훨씬 크다.

(2) 거래가격의 상호 작용 영향 분석: 1 급 시장가격 상승은 자신에게 미미한 지속적인 긍정적인 작용을 하지만 2 급 시장에도 작은 자극작용이 있다. 2 급 시장 가격의 변동은 자신뿐만 아니라 1 급 시장에도 영향을 미치며 주기적인 양수 및 음수 효과를 낳는다.

(3) 1 급 시장의 신규 공급에 대한 영향 분석 (연간 주택 준공 면적): 연간 주택 준공 면적은 두 시장의 거래량에 큰 영향을 미치지 않지만, 2 차 시장의 거래량은 1 차 시장의 신규 공급에 주기적인 변동을 불러일으키는 역할을 합니다. 2 차 시장 거래량의 증가는 개발자에게 더 유리한 시장 정보이며 1 차 시장의 활성화를 효과적으로 촉진할 수 있다는 것을 보여준다.

전반적으로 중고주택 시장에는 현재 그 규모와 가격이 일수방시장보다 강하지는 않지만 중고주택 시장은 좋은 수용능력을 갖추고 있어 일수시장의 변화에 완충 역할을 할 수 있다. 장기적으로 볼 때, 일수시장의 거래량과 가격에 적극적으로 영향을 미치고 시장의 전체 거래량을 높일 수 있다. 시장 효율성의 관점에서 볼 때, 2 차 시장은 거래 정보를 더 잘 전달하고, 자원 배분을 더욱 합리적으로 만들고, 시장 발전을 더욱 질서 있게 하며, 그 변동은 전체 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 2 차 시장의 발전은 장기적인 필연적인 추세이며, 그 시장 주도력과 시장 공간은 1 차 시장과의 균형이 잘 맞을 때까지 더 커질 것이다.

셋째, 광저우 주택 1, 2 급 시장의 미래 발전 전망.

필요에 따라 맞춤 효과가 좋은 가격 및 거래량 변화 모델을 선택하여 예측할 수 있습니다 (그림 3 참조).

그림 3 광저우 1, 2 급 주택 시장 거래량과 가격 예측도.

광저우 경제가 기존 규모에 따라 발전하고 수입 인구 등의 요인이 안정적으로 발전하여 의외의 사건이 발생하지 않는다고 가정해 봅시다. 그러면 2006 년이 되면 거래량과 가격은 위 그림과 같을 것이다. 새 집의 가격은 평방미터 이상 6000 원/평방미터 이상으로 오르고, 중고 주택의 평균 가격은 3800 원/평방미터 정도이며, 거래량은 증가할 것이다. 특히 중고 주택 거래량은 654 만 38+00 만 평방미터를 넘을 것으로 예상된다. (이곳의 새 주택 거래량은 수치상으로 보면 낙관적이다. 즉, 실제 상황은 2004 년 상승세를 유지하면서 할인해야 한다.), 주택 시장화

중고주택 시장의 발전과 관련해 광저우의 자료에 따르면 발전세는 1998 로 시작됐다. 즉, 일수방 시장이 천천히 발전하기 시작했고, 가격 변화는 새집과 같은 추세 (시장 수급 이론에 부합함) 를 가지고 있다. 전반적으로 중고주택은 일정 수요에 따라 일손집을 보충하는 것으로 주민 소득 수준과 도시 경제 발전에 의해 제한되지만 단기간에는 기본적으로 안정적이다. 한 지역의 일손 공급이 부족할 경우 수량이 부족할 수도 있고 구조가 부족할 수도 있어 이 지역의 2 차 시장이 발전할 수도 있다. 이는 최근 몇 년 동안 광저우 일부 지역 (걸만, 월수, 동산) 의 일수방 공급량이 적고 중고방 거래량이 계속 늘어나는 것과 일치하며, 두 시장이 단기간에 구조가 보완되어 같은 고객층을 보유하고 있다는 데이터 분석 결론과도 일치한다. 광저우 2 급 시장의 규모는 이미 1997 이전의 혼란 상태에서 벗어나 점차 새 주택 시장과 함께 발전하는 궤도에 올랐다고 볼 수 있다.

그림 4 는 예측의 연간 변화율을 보여줍니다. 여기서 지적해야 할 것은 예측은 단기적인 시장이 현재 안정된 상황에서 발전하는 전제조건일 뿐, 1 급 시장과 2 급 시장의 발전 추세는 주택 거래계약세 하락, 주택 개조 시장 정책이 기본적으로 변하지 않는다는 전제하에 분석된다는 점이다. 주택 1 급 시장 거래량의 증가는 점차 안정될 것이며, 주택 2 급 시장 거래량은 여전히 빠른 발전의 기세를 유지할 것이다. 주택 1 급 시장의 거래가격이 약간 상승할 것이며, 주택 2 급 시장의 거래가격은 점차 안정될 것이다.

그림 4 광저우 1, 2 급 주택 시장 거래량과 가격 연간 퍼센트 변화 예측도.

넷째, 광저우 1 급, 2 급 시장 거래비율의 발전 추세.

1. 2 차 시장 거래량과 1 차 시장 거래량 간의 관계에 대한 정성 분석

1 급 시장이든 2 급 시장이든 수요자는 두 가지 범주로 나눌 수 있다. 하나는 이미 집을 소유하고 있지만' 업그레이드' 를 원하는 가정이다. 또 다른 종류는 원래 집이 없었는데 집을 처음 산 가정이다. 1 급 시장에서, 집이 없는 가정이 새 집을 사는 것은 2 급 시장에 영향을 미치지 않는다. 이미 집 한 채를 소유하고 있는 가정이 새 집을 살 때, 원래의 집은 2 급 시장에서 판매될 가능성이 높으며, 물론 임대에 쓰일 수도 있고, 여전히 가족이 소유할 수도 있다. 앞의 경우, 1 급 시장의 거래량은 2 차 시장으로' 전도' 되는 것으로, 이런 전도는' 감쇠' 효과가 있다. (어떤 가정은 원래 집이 없고, 어떤 가정은 원래 집을 팔지 않고, 임대하거나 비어 있기 때문이다.) 이와 함께 이런 양도도 일회성이 아니다. 이들 가정에서 판매하는 중고주택을 구입한 가정이 이전에 주택을 소유한 경우 2 차 시장에서 기존 주택을 매각해' 연쇄반응' 을 형성할 수 있기 때문이다. 바로 이런 연쇄반응을 통해 1 급 시장의 거래량이 2 급 시장의 거래를 이끌었다. 2 급 시장의 거래량 자체도 이런 감쇄 연쇄반응을 일으켜 주택 한 채를 팔면 몇 채의 주택 거래가 이뤄질 수 있다. 바로 이런 연쇄반응 때문에 2 급 시장이 성숙해짐에 따라 거래량이 1 급 시장을 넘어 결국 주택 시장의 주도권을 차지하게 될 것이다.

2. 광저우 2 급 시장 거래량과 1 급 시장 거래량 비율의 추정.

도진과 오양신도시의 부동산 거래 데이터 샘플 연구에 따르면 첫 번째 1 인방이 2 급 시장에 진입하는 데는 약 2 년이 걸린다. 1 인실은 100 세트당 19 세트가 2 차 시장에 진입하고 3 년차에는 16 세트가 2 차 시장에 진출한다. 5 년 동안 기존의 100 개 1 급 단위 중 약 53 개 단위가 이미 2 차 시장에서 유통되었으며, 이 53 개 단위는 이미 2 차 시장에서 두 번 이상 거래되었을 수 있습니다. 물론, 주택 임대 행위도 고려한다면 2 급 시장으로 유입되는 신혼집의 수가 더 많아질 것이며, 중고 주택에 들어가는 시간은 지역마다 약간 다를 것이다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 주택명언) 주택 거래량의 증가는 직접 2 급 시장 비축량의 빠른 증가로 이어질 것이다.

그림 5 에서 볼 수 있듯이, 90 년대 중학교 때 주택 2 급 시장 거래량은 거의 변하지 않았지만, 주택 1 급 시장은 상대적으로 활발했고, 주택 1 급 시장을 위주로 주택 2 급 시장은 아직 발전하지 않았다. 1998 이후 중고 주택 정책의 개선과 추진으로 2 차 시장이 급속히 발전했다. 거래량의 변화 추세로 볼 때, 주택 개편 거래량의 변화는 신주택 거래량의 변화와 기본적으로 동기화되어 있다. 즉, 이 두 부분 거래는 기본적으로 안정된 비례 추세에 있으며, 이 부분 거래를 공제한 후 중고 주택 거래면적이 빠르게 상승하여 상당 부분 상품주택이 2 차 시장으로 유입되었다는 것을 보여준다. 그림 6 은 중고주택 거래가 새 주택 거래에 차지하는 비율로 1998 부터 해마다 상승하고 있다. 부동산 시장이 2004 년 추세에 따라 이 수준에서 꾸준히 발전한다면, 가격은 꾸준히 상승하여 2006 년 말까지 중고 주택 거래와 일손 주택 거래의 비율이 1: 1 이상에 이를 것이다.

다른 나라와 지역의 경험에 따르면, 성숙한 주택 시장에서는 중고 주택 거래량이 종종 새 집을 훨씬 능가한다. 대략 추산에 따르면, 미국 주택 시장의 재고 거래와 증분 거래의 비율은 3:1이고 홍콩은 5:1에 달한다. 일부 서유럽 부동산 시장에서는 중고 주택 거래가 전체 거래량의 95% 이상을 차지한다. 물론, 중국은 여전히 인민 생활 조건이 끊임없이 개선되고 도시화가 급속히 발전하는 시기에 처해 있다. 신혼집은 장기 복지 분양제도와 현재 고속 도시화로 인한 주택 부족을 어느 정도 해결했다. 장기적인 추세로 볼 때, 예금실 거래가 주도될 것이며, 더 많은 사람들이 시장 구조가 완비된 광활한 예금실 시장에서 생활과 투자의 기회를 찾을 것이다. "재고 조정, 증분 상승" 의 시장 연계 효과도 2 차 시장의 발전, 정보 공개도의 육성, 중개 기관, 시장 감독, 법률 제도의 개선을 통해 충분히 드러날 것이다.

동사 (verb 의 약어) 결론 및 제안

1. 결론

주택 1, 2 급 시장 상호 작용 메커니즘에 대한 이론적 분석을 바탕으로 광저우시 주택 1, 2 급 시장 1993-2004 년 가격, 거래량, 신규 공급 등을 활용해 두 시장의 상호 작용을 실증적으로 분석하고 향후 추세를 예측했다. 주요 결론은 다음과 같습니다.

(1) 주택 2 급 시장은 광저우 주택 시장의 매우 중요한 부분이 되었으며, 주택 1 급 시장과의 상호 작용이 매우 두드러진다. 주택 2 급 시장은 흡수력이 뛰어나 1 급 시장 변화의 완충 역할을 할 수 있다. 장기적으로 1 급 시장의 거래량과 가격에 긍정적인 영향을 미치고, 시장의 전체 거래량을 상승시키고, 두 시장의 거래활동도를 높일 수 있다. 2 급 시장은 거래 정보를 더 잘 전달하여 주택 자원 배분을 더욱 합리적으로 하고 시장 발전을 더욱 질서 있게 할 수 있다. 동시에, 그것의 변동은 전체 시장에 영향을 미칠 것이다.

(2) 예측 관점에서 볼 때 광저우 경제가 기존 규모에 따라 성장하고, 소득, 인구 등의 요인이 순조롭게 발전하고, 돌발 사건이 발생하지 않고, 2006 년 말까지 신주택 가격이 평방미터 이상 6000 원/평방미터 이상으로 오르고, 중고주택 평균가격이 3800 원/평방미터 안팎으로 오르고, 거래량이 증가하고, 원래 8 구 중고주택 거래량이 늘어난다고 가정한다

2. 정책 제안

장기적으로 중고주택 시장의 발전은 필연적인 추세이며, 그 시장 선도력과 시장 공간은 더욱 커질 것이다. 따라서 주택 2 급 시장의 발전을 촉진하고 규제하는 의미는 주택 2 급 시장 자체뿐만 아니라 주택 1 급 시장에도 작용하여 전체 주택 시장에 번영을 가져다 줍니다. 상술한 상황에 대해 주택 2 급 시장의 지속적이고 건강한 발전을 더욱 촉진할 수 있는 몇 가지 건의를 제시하여 참고할 수 있도록 합니다.

(1) 간의권 추진을 가속화하다. 이전에 광저우 8 개 구의 부동산 거래와 소유권 등록은 모두 광저우 부동산 거래센터에서 처리해야 했다. 2 차 시장의 급속한 발전은 잦은 재산권 변동을 초래하고, 거래 센터의 업무 압력을 증가시키며, 거래 양측이 거래에 소비하는 시간과 경제적 비용을 증가시키고, 도심 지역에서 멀리 떨어진 2 차 시장을 활성화하는 데 불리하다. 2004 년 9 월 28 일 광저우시 부동산거래센터는 방촌구 소지 부동산 거래와 소유권 등록 처리권을 방촌구 국토관리국에 위임해 좋은 효과를 거두었다. 다음 단계에서는 부동산 거래 및 소유권 등록을 다른 지역으로 신속하게 추진하고 2 차 시장을 더욱 활성화하기 위한 좋은 제도적 환경을 조성해야 한다.

(2) 비즈니스 프로세스를 더욱 최적화하고 생산성을 향상시킵니다. 2003 년 말, 시장 발전의 필요에 따라 광저우시 부동산 거래센터가 주강 신도시로 이전하여 9 로 3/KLOC-0 호를 썼다. 사무실 환경과 보조 시설이 개선되면서 사무 자동화 수단이 향상되고, 여러 업무의 통합이 간소화되고, 거래 등록 사건 처리 시한이 크게 단축되었다. 현재 초기 등록 시한은 30 일 (영업일 기준), 중고방 (주택 변경 포함) 거래양도, 증서 총 처리 시간이 최대 15 일 (즉 부동산 거래센터에서 부동산증을 처리하는 데 45 일) 이 걸린다. 그러나 개발자와 구매자가 체결한' 상품주택 매매 계약' 에서 부동산증 처리 시간은 일반적으로 인도 후 720 일 이내에 완성된다. 즉, 2 차 시장에 진입하는 데 2 ​​년이 걸릴 것입니다. 광저우시 부동산거래센터 65438+2004 년 10 월 2 일부터 2004 년 2 월 9 일까지 거래된 주택사용연수 통계에 따르면 사용연수가 2 년인 주택수는 전체 통계샘플의 1%, 사용연수가 3 년인 주택수는 전체 통계샘플의 6% 에 불과하다. 2 급 시장 진입의 사용 연한이 3 년인 주택 수가 급증하는 주된 이유 중 하나는 부동산증의 제한이다. 부동산증을 처리하려면 많은 절차를 거쳐야 하는데, 그중에서도 측량, 기록, 보관 시간이 많고 절차가 복잡하여 더욱 간소화해야 한다. 부동산증 처리를 가속화하려면 단일 업무의 처리 시간을 단축해야 할 뿐만 아니라 부동산증 처리 절차를 간소화하고 업무 효율성을 높여야 한다.

(c) 거시 통제 수단을 사용하여 주택 2 차 시장 가격과 거래량 추세를 합리적으로 유도하고 1 차 시장과 2 차 시장의 조화로운 발전을 촉진한다. 실증 분석 결과 주택 2 급 시장의 가격 변동은 1 급 시장과 2 급 시장 모두에 큰 영향을 미칠 수 있으며 거래량의 증가는 두 시장 모두에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 나타났다. 이는 중고주택 시장의 거래량이 꾸준히 증가해야 하고, 가격은 시장 용량을 확대하고 시장의 과도한 변동을 피하기 위해 기본적인 안정을 유지해야 한다는 것을 의미한다. 따라서 정부는 중고 주택 시장에 대한 감독을 중점적으로 강화하고 합리적인 시장 질서를 유지해야 한다. 필요한 경우 거시 통제 조치 (예: 세금 증가 또는 감소 등) 를 통해 주택 2 급 시장의 가격과 거래량을 조절하여 주택 1 급 시장과의 건전한 상호 작용을 유지하여 전체 시장의 조율된 발전을 유도할 수 있습니다.

(4) 정보 공개를 강화하고 개방적이고 투명한 시장 환경을 조성한다. 주택 자체의 경제적 특성으로 인해 부동산 시장의 고도의 정보가 불완전하고 심각한 정보 비대칭으로 이어지고 있으며, 정보 공개와 전달 메커니즘의 미비는 이러한 비대칭을 더욱 심화시켰다. 일반 시민들에게 주택 시장의' 전문화' 정도가 너무 높아서 이성적인 결정을 내리고 자신의 권익을 보호하는 데 불리하다. 동시에 정보 비대칭의 존재는 객관적으로 중개 회사와 종업원의 위법 행위에 큰 조작 공간을 제공한다. 정부는 정보자원의 최대 소유자로서 정보 공개 노력을 강화해야 한다. 첫째, 발표된 정보의 양을 늘려야 한다. 거시적인 정보뿐만 아니라 표적된 미시적 수준의 정보도 늘려야 한다. 가능한 한 빨리 주택 2 급 시장의 가격 지도 정보 및 거래 정보를 온라인으로 공개하여 공개 문의를 용이하게 하는 것이 좋습니다. 둘째, 정보 공개의 질을 높이고 시장 운영을 효과적으로 반영하고 대중의 이성적 결정을 이끌어낼 수 있는 지표 체계를 형성하며 시장 분석과 각종 특집 연구에 대한 지원과 투자를 더욱 확대할 것을 제안한다. 셋째, 정보 공개 채널의 원활한 흐름을 보장하고, 홍보 활동을 강화하여, 각종 청중이 정부가 발표한 정보를 제때에 받을 수 있도록 합니다. 넷째, 대량의 기초정보가 무료로 공개되는 것을 바탕으로 특수한 수요가 있는 회사와 개인에게 유상 정보 서비스를 제공하고 다양한 유형의 다단계 정보 서비스 체계를 구축해 볼 수 있다.

(5) 중개연맹 설립을 추진하여 주택 2 급 시장의 중개 서비스 역할을 충분히 발휘하다. 정보 수준이 불완전한 중고 주택 시장에서 중개 서비스는 거래 비용 절감, 시장 운영 및 자원 배분 효율성 향상에 매우 중요한 역할을 합니다. 광저우 부동산 중개 서비스업은 1990 년대 이후 급속히 발전했지만 선진국의 성숙한 부동산 시장에 비해 중개 행위가 불규칙하고 전문화와 규모화 수준이 낮으며 정보 폐쇄, 협력 부진 등의 문제가 남아 있다. 중고 주택 시장의 발전을 촉진하기 위해 정부는 중개 서비스업을 위한 더 나은 발전 공간을 만들어야 한다. 우선, 시장 질서에 대한 감시를 강화하고, 산업협회가 업계의 자율메커니즘을 형성하는 것을 강력하게 지지해야 한다. 둘째, 상하이와 같은 도시의 경험을 통해 정보 공유, 이익 공유를 촉진하는 중개연맹을 추진하고 중고 주택 온라인 거래 서비스 플랫폼을 구축하여 시내 중개연맹 회원의 견적 정보와 구매 정보를 자동으로 일치시켜 거래를 진행할 수 있다. 이런 방식은 시장을 효과적으로 규범화할 수 있을 뿐만 아니라 2 급 시장의 거래율도 크게 높일 수 있다.

(6) 주택 임대 시장을 개척하다. 주택 임대 시장을 발전시키는 것은 2 급 시장의 효과적인 수요를 증가시키는 데 도움이 될 것이다. 주민들의 주택 소비는 점차' 계단식 소비' 추세를 형성하고 있다. 주민들은 왕왕 먼저 세낸 후 사고, 먼저 낡은 집을 사고 새 집을 사고, 먼저 작은 집을 사고 큰 집을 사고, 먼저 일반 집을 사고 고급 집을 사는 방식을 취한다. 임대 주택은 주민 주택 소비의 출발점으로, 2 급 시장과 전체 주택 시장에 중요한 추진 작용을 한다. 또한 주택 임대는 일부 주민들에게 투자 경로를 제공하며, 일부 경제력이 풍부한 가정은 분양주택이나 중고주택을 구입하고 임대하는 방식으로 수익을 얻을 수 있다.