(a) 토지 사용권 취득 과정에서의 법적 위험
부동산 개발업자의 토지사용권은 양도 (입찰 경매 상장), 양도, 협력개발, 부동산 프로젝트 회사 인수 등을 통해 얻을 수 있다. 이러한 방식으로 토지 사용권을 취득 할 위험은 주로 다음과 같습니다.
1. 토지 사용권 이전 과정에서의 법적 위험 및 대책
(1) 정책, 법률 및 규정 변화의 위험
소개의 영향과 같은; 지난 몇 년 동안 부동산 시장의 거시적 규제가 각 부동산 기업의 발전에 어느 정도 영향을 미쳤다.
대응 방법:
(2) 정부 계획 프로그램 변경의 위험;
Huijinlong 쇼핑 플라자 사례
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(3) 토지 사용권 양도 계약의 토지 사용 제한에 대한 위험.
제한의 내용은 계획 지표 (용적률, 건물 밀도, 녹화율 등) 를 포함한다. ), 개발 기간, 이전, 사용 및 기타 제한 사항;
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(4) 경매 중 법적 위험.
만주 토지임대 분쟁.
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(5) 주택 토지 평준화 등 관련 문제의 법적 위험.
철거 연기 분쟁 "못 박는 가구"
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(6) 토지 사용권이 정부에 의해 회수되는 법적 위험.
중화인민공화국 도시 부동산 양도 관리 조례 제 6 조 규정.
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2. 토지사용권 양도 과정에서의 법적 위험과 대책.
(1) 무효 토지 사용권 양도 계약의 법적 위험
프로젝트 개발 토지 사용권 양도 조건:
토지 사용권을 개발하기 위해 구획을 양도하는 조건은 다음과 같습니다.
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(2) 토지 사용권 소유권 결함의 법적 위험.
담보권 보증, * * 소유권,' 일지전전' 등의 문제가 있어 담보권 실현, 일부 사람들의 의견이 일치하지 않고 계약 체결 후 토지사용권을 얻을 수 없게 될 수 있다.
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(3) 토지 사용권 이전에 대한 세법 위험
탈세와 조세 회피의 위험
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(4) 토지 사용권 양도의 계약 문제로 인한 양도 위험.
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(5) 토지사용권 양도 및 변경 등록 과정의 법적 위험.
3. 토지사용권이 있는 부동산 프로젝트를 인수하는 법적 위험과 대책을 공동으로 개발하다.
지난 몇 년 동안 부동산 개발에 대한 협력 논란이 많았다. 요 몇 년 동안 관리를 강화하고 시장을 규범화했는데, 이런 분쟁은 적었다. 하지만 금융위기와 후속 부동산 시장은 한동안 침체될 수 있다. 일부 개발자들은 자금 문제를 해결하기 위해 점점 더 많은 협력 개발, 프로젝트 이전, 프로젝트 인수를 할 것이다. 이런 거래의 복잡성과 불확실성으로 인해 불가피하게 많은 위험이 발생할 수 있다.
(1) 협력개발계약이나 지분양도계약이 무효로 인정되는 법적 위험
부동산 법규가 많고 투자금액이 크고 법적 관계가 복잡하기 때문에 자칫 잘못하면 계약이 무효가 될 위험이 있다.
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(2) 토지 제공자의 토지 사용권 결함에 대한 법적 위험.
예를 들어, 토지 양도금, 토지 한적료는 내지 않고, 토지는 담보가 있고, 소유권은 논란의 여지가 있다.
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(3) 부동산 프로젝트 회사 또는 부채의 법적 위험.
인수 후 프로젝트 회사가 일련의 부채를 가지고 있다는 것을 발견한 것이 가장 큰 법적 위험이다.
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(4) 부동산 프로젝트 회사의 등록 자본이 제자리에 있지 않고 투자가 거짓일 위험
(5) 부동산 프로젝트 회사의 세금 위험;
(6) 건설중인 프로젝트 취득으로 인한 법적 위험;
건설중인 프로젝트의 양도 계약은 매우 복잡하다. 토지 문제, 프로젝트 문제, 엔지니어링 문제 외에도 공사 기간, 품질, 비용, 시공팀, 노무자 등을 포함한 엔지니어링 문제도 프로젝트의 시공 계약에 반영됩니다. 그래서 이 계약은 좀 더 세심하게 해야 하고, 몇 가지 관련 법률 관계는 모두 계약서에 반영되어야 한다.
제 1 중급인민법원 사례.
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(7) 인수된 부동산 프로젝트는 정부 행정사업성 유료의 위험을 빚질 수 있다.
구매할 때 일반적으로 토지 사용료, 토지 한가비, 시정 보조비 등을 간과하기 쉽다.
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(8) 인수된 부동산 프로젝트의 원래 계획 지표와 관련된 법적 위험.
인수 후, 원래 계획 지표는 예상 발전 목표에 부합하지 않고 투자 경영 목적에 부합하지 않고 변경을 실시한다.
1. 엔지니어링 변경 분쟁.
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(b) 프로젝트 건설 단계에서 직면 한 법적 위험과 대책
1. 부동산 융자의 법적 위험과 대책.
(1) 국가 통화 정책 및 신용 정책 변화로 인한 법적 위험
정책 제한, 은근 긴축, 자금사슬 단절.
(2) 자금 조달 계약의 법적 위험
불법 기금 모금 및 불법 대출-어색한 부담
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(3) 허위 서류를 이용한 자금 조달의 위험.
계약 사기죄로 10 년 형을 선고받았다.
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(4) 맹목적으로 투자를 확장해 자금사슬이 끊어지는 법적 위험.
썩은 미루, 외상들이 각종 자금을 체납하여 회사는 경영할 수 없고 심지어 파산할 수도 없다.
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부동산 프로젝트 건설의 법적 위험과 대책
(1) 엄격한 입찰 관리 제도가 부족하기 때문에 일반 계약자, 하청업체, 재료 공급업체를 선택할 때 발생하는 법적 위험.
입찰법 위반으로 무효 입찰, 무자격 또는 자질 등급 부족, 기착, 선진후 입찰, 시공 후 시공허가가 발생했다.
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(2) 조사 계약, 설계 계약, 시공 계약 및 자재 설비 구매 계약 체결로 인한 법적 위험.
공사 계약 분쟁 두 건.
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(3) 설계 오류, 공사 기간 지연, 품질 문제로 인한 법적 위험.
10 년 기한의 소송.
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(4) 설계 변경, 비자 및 청구로 인한 법적 위험.
제멋대로 변경하고, 공사량을 늘리고, 비용을 통제하지 못하고, 이윤이 줄고, 작은 업주가 위약을 위반하고, 체크아웃이나 기타 위약 책임을 초래할 수도 있다.
대응 방법:
(5) 계약자의 불법 하도급, 공사 품질 안전 사고, 농민공 임금 등으로 인한 법적 위험.
무효 계약, 품질 불합격, 안전사고, 농민공 임금 체불
농민공은 시공 단위의 결사대, 선두병, 마전졸이 되었다.
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(6) 프로젝트 가격 정산의 법적 위험;
조항 위험 (회신이 승인으로 간주되지 않음), 가격 평가로 인한 분쟁, 청구, 선급금 등으로 간주됩니다.
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(7) 중간 검수, 준공 검수 및 공사 이양에 따른 법적 위험
공사가 완공된 후 시공 단위는 공사 대금 체불을 이유로 공사 인도를 거부했다.
대응 방법:
(8) 프로젝트 품질 보증으로 인한 법적 위험
시공 기관이 보증 의무를 늦추다.
대응 방법:
(9) 건설 계약 분쟁 소송으로 인한 법적 위험,
절차소송은 조업 중단 손실을 초래하고, 심지어 공사를 썩은 미루로 만들고, 공사의 우선보상권을 실현하여, 공사를 경매하게 한다.
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(10) 흑백 계약으로 인한 법적 위험.
흑백계약' 의 주된 원인은 입찰 후 이윤을 얻고 정부 규제를 피하는 것이다.
대응 방법:
(c) 판매 단계에서 프로젝트가 직면 한 법적 위험과 대책
1. 판매 중개 회사의 관련 위험 및 대책
(1) 판매 대리점 계약 체결 및 이행의 법적 위험
분쟁은 불만족스러운 대리, 중도 계약 해지, 정보 이양 불통에서 발생했다.
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(2) 판매기관과 그 종사자들의 허위 약속과 부정 행위로 인한 법적 위험.
소기업은 개발자 차고 이중 배상안을 주소했다.
대응 방법:
광고 기획의 법적 위험과 대책
(1) 광고 기획 계약 체결 및 이행의 법적 위험
(2) 광고 기획문이나 그림으로 인해 제 3 자의 법적 위험을 침해한다.
개화 사진 침해 사건.
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(3) 허위 광고로 인한 법적 위험
행정 처벌 및 위약 책임
대응 방법:
(4) 부적절한 광고 내용으로 인한 법적 위험
대응 방법:
판매 행동의 법적 위험과 대책.
(1) 불법 판매로 인한 법적 위험
대응 방법:
(2) 분양주택 대금 징수 및 사용에 대한 법적 위험.
대응 방법:
(3) 홍보 프로그램과 관련된 법적 위험
판매 후 전세와 변상 판매 후 전세.
대응 방법:
(4) 판매 현장 및 모델 룸 배치와 관련된 법적 위험
모델 룸과 배달 룸의 일관성
대응 방법:
(5) 영업 사원의 불법 운영, 승인 및 구매 계약의 무단 수정으로 인한 법적 위험
대응 방법:
(6) 가입 및 구매 계약과 관련된 법적 위험.
보증금과 보증금에 관한 분쟁이 많다.
대응 방법:
주택 구매자가 직면 한 법적 위험과 대책.
(1) 주택 품질 문제로 인한 법적 위험
(2) 주택 인도 연기, 부동산증 연기 처리로 인한 법적 위험.
(3) 설계 프로그램 변경으로 인한 법적 위험
(4) * * * 시설의 공공 사용으로 인한 법적 위험.
(e) 모기지 계약으로 인한 위험
(d) 재산 관리 단계의 법적 위험과 대책.
1, 이전 부동산 관리 계약 체결 위험
2. 개발자가 관련 부동산 회사의 권리와 의무를 혼동하는 법적 위험.
3, 부동산 관리비의 법적 위험에 대한 주택 판매 약속.
4. 준공 검수 없이 집을 배달하는 법적 위험.
5. 재산 사용과 관련된 법적 위험.
둘째, 상업용 주택 분쟁의 일반적인 유형과 대책
1, 판매 광고 분쟁
허위 광고는 계약의 내용과 구성 요소로 간주됩니다.
대처 스타일:
2. 주택 품질 문제
품질 문제도 상품 주택 납품의 모순된 초점이다. 균열, 공고, 누출은 자주 발생하는 문제이며, 지금은 재료 불합격, 보온 등 에너지 절약 환경 보호가 국가 표준에 맞지 않는 등의 분쟁이 있다.
일반 품질 문제
대처 스타일:
주체 구조의 품질이 불합격하여 정상적인 주거에 사용되는 주택의 품질에 심각한 영향을 미친다.
대응 방법:
3, 계획, 디자인 변경-분쟁, 위험.
(1) 변전소는 불법 건축 사건이다.
(2) 바닥이 계약에 미치지 못하는 문제.
(3) 주택 빔-컬럼 설정이 불합리하다
(4) 발코니 및 창문 설계 변경
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