시간이 지남에 따라 계약이 점점 더 많이 사용되고 있으며 계약은 기업 발전의 매우 중요한 요소입니다. 그럼 총청부업자는 어떻게 초안을 작성했나요? 다음은 내가 정리해 준 농촌 주택 매매 계약의 효력과 소유권 확인으로 참고용으로만 제공됩니다. 한번 봅시다.

사회경제가 발전하면서, 특히 시장경제체제의 발전과 도시화 과정이 가속화되면서 농촌 주택 매매 현상이 상당히 보편화되고 더욱 심해졌다. 경제가 발달한 지역이든 저개발 지역이든 농촌 주택 매매는 모두 대량으로 존재한다. 특히 도시와 농촌의 결합부에서는 더욱 그렇다. 이것은 불가피하게 대량의 농촌 주택 매매 계약 분쟁이 발생했다. 재판 실천으로 볼 때, 주로 농촌 주택 매매 계약의 효력과 소유권 인정 두 가지 문제를 포함한다.

첫째, 농촌 주택 매매 계약의 효력

현재 우리나라 법률은 농촌 주택 매매 계약의 효력을 명확하게 규정하지 않았다. 그러나 농촌 주택 매매는 필연적으로 택지 사용권의 이전으로 이어질 것이다. 택지는 농민의 중요한 재산권이다. 우리 나라의 법률과 규정은 택지의 시장 거래 진입을 금지하고 있다. 토지관리법 제 62 조는 농촌 마을 사람들이 단지 하나의 집터를 가질 수 있다고 규정하고 있다.

제 63 조는 농민들이 단체로 소유한 토지사용권을 양도, 양도, 임대하여 비농업 건설에 사용할 수 없다고 규정하고 있다. 일찍이 1999, 국무원 사무청은' 토지유통관리 강화, 토지투기 엄금 통지' 에서' 농민의 집은 도시 주민에게 팔 수 없고, 도시 주민들이 농민 집단토지에 집을 짓게 해서는 안 된다' 고 규정했다. 농가는 농민의 기본 생활조건과 관련이 있기 때문에, 상술한 법률은 농촌 농가의 취득이 농업인구 신분에 의해 제한되며, 농촌 호적을 가진 사람만이 집단 소유 토지 범위 내에서 택지를 신청할 수 있다고 명확하게 규정하고 있다.

따라서, 도시 주민들이 농촌 주택을 구입하는 것과 농민이 같은 집단경제조직의 일원이 아닌 경우, 주택 매매 계약의 효력은 무효를 원칙으로 해야 한다. 쌍방이 같은 집단경제조직의 구성원인 경우, 이런 구매자는 그곳에서 택지를 신청한 집단경제조직 멤버십을 가지고 있어 택지 양도가 불가능한 장애를 해소했다. 매매 쌍방이 체결한 매매 계약이 계약법의 계약 효력에 대한 요구에 부합한다면 원칙적으로 유효 계약으로 인정되어야 한다.

둘째, 농촌 주택 소유권 확인

물권법 제 9 조는 부동산물권의 설립, 변경, 양도 및 소멸이 법에 따라 등록된 후 효력이 발생한다고 규정하고 있다. 등록하지 않으면 효력이 발생하지 않습니다. 단, 법률에 별도로 규정된 경우는 예외입니다. 주택은 부동산에 속하지만 물권 공시 원칙과' 물권법' 관련 규정에 따라 부동산은 초기 등록이 필요하고, 양도시에는 이전 등록이 필요하다. 그러나 농촌 주택에 있어서, 그것은 상품방이 아니라 그 특수성을 가지고 있다. 현재 농촌 주택 소유권의 대부분이 등록되지 않았기 때문에, 우리 나라는 농촌 주택 소유권을 의무적으로 요구하지 않은 인정은 반드시 초기 등록과 변경을 해야 한다.

따라서 현행 농촌 주택 소유권 취득이 등록을 유효요건으로 삼는다면 현실과 동떨어진 것이다. 등록의 가장 중요한 의미는 물권 변동의 공시와 공신에 있다. 농촌에서는 국가가 농촌 농가 신청자에 대한 엄격한 규정이 있기 때문에 농촌 주택을 소유한 대다수의 사람들이 집단 경제조직의 일원이라는 것을 객관적으로 제한하고 있다. 모두가' 지인사회' 에 처해 있고, 대부분의 마을 사람들이 서로의 건물에 참여해 점유를 통해서만 객관적인 홍보 역할을 할 수 있다고 할 수 있다. 촌민위원회의 증언과 기록은 공시 기능을 완성하여 더 넓은 공시가 필요하지 않다. 등록해도 그 효과가 촌민 간 감독보다 더 유리한 것은 아니다.

농촌 주택 매매의 현재 상황에 대해 합법적이고 효과적인 농촌 주택 매매 계약의 경우, 소유권 변경 등록을 하지 않았더라도 일정한 조건이 충족될 때 구매자가 주택 소유권을 획득했다는 것을 확인해야 한다. 예를 들어, 주택 매매는 마을 위원회의 비준을 거쳐 구매자가 주택 대금을 지불하고 실제로 소유하고 있습니다.

한편, 조건부 지역은 집단 토지와 주택의 센서스 등록을 실시하여 더욱 상세한 재산권 정보를 세워야 한다. 주택 등록 기관은 적극적으로 일을 전개해야 하며, 향진과 농촌 기층 조직에 의지하여 국토 계획 등의 부서와 함께 도시 계획구 집단 토지집을 조사할 수 있다. 센서스 등록을 통해 보다 상세하고 완전한 재산권 정보를 확립하여 농촌 주택 등록을 추진하기 위한 좋은 기반을 마련하다.

최근 몇 년 동안 농촌 부동산 시장이 활발해지면서 농민들은 종종 택지 위에 세워진 주택을 임대하거나 다른 사람에게 팔았다. 주택 구입자는 본촌이나 다른 마을의 촌민, 외래 노동자, 도시 비농업 호적 주민이 있다. 주택 매매와 비슷한 분쟁도 많다. 이런 사건이 법원에 기소된 후 관련된 첫 번째 문제는 계약이 유효한지 여부이다.

한 가지 견해는 구매자가 주택지 사용권을 얻을 수 있고 매매 계약에 다른 위법 행위가 없다면 계약이 유효하다고 판단해야 한다는 것이다. 또 다른 견해는 마을 사람들이 택지 사용권만 누리고 처분권은 없고, 주택 판매 행위는 실제로 택지 사용권을 처분했기 때문에 계약이 무효로 인정되어야 한다는 것이다.

논란의 원인은' 중화인민공화국 토지관리법' (이하' 토지법') 이 농촌 촌민이 집을 팔거나 임대한 후 택지를 신청한 경우 비준을 하지 않는다고 규정하고 있기 때문이다. 이 조항은 택지의 적용을 겨냥하고 있지만 본법과 본 조의 규정에 비추어 볼 때 농촌 촌민들이 택지에서 지은 주택을 임대하거나 판매하는 것을 금지하지 않으며, 이런 판매에 대한 제한도 없다.

그러나 농촌 주택기지는 농민 집단경제조직에 속하며, 집단조직구성원만이 주택기지 사용권을 누릴 수 있다. 주택 양도를 통해 택지 사용권과 함께 양도될 것이며, 택지 사용권은 주택과 불가분의 관계에 있으며, 택지 사용권의 주체는 비단체 조직원, 심지어 도시 호적 주민까지 확대될 것이다. 마찬가지로,' 토지법' 규정에 따르면 농촌 촌민은 단지 한 곳의 집터를 가질 수 있을 뿐이다. 주택 이전이 단지 어떤 집단 조직원 사이에서만 진행된다면, 주택 구입자는 주택 양도를 통해 자신의 주택 기지 면적이 국가 기준을 초과할 수도 있다. 그렇다면 농촌주택이 양도될 수 있는지, 어떻게 이런 계약의 효력을 인정할 수 있을지는 매우 관심과 사고의 문제이다.

농촌 주택 매매 계약에 대한 신중한 태도는 농촌 토지에 대한 국가의 일관된 정책 법규 때문이다. 토지법은 땅을 소중히 여기고 합리적으로 이용하고 경작지를 효과적으로 보호하는 것이 우리의 기본 국책이라고 분명히 규정하고 있다. 1980 년대 이래로 X 는 경작지의 보호를 강조하기 위해 여러 차례 글을 썼다. 관련 행정법규와 서류도 농촌 주택과 택지 신청에 대해 엄격한 심사 절차를 규정하고 있다.

Xx 년 6 월 1 1 일부터 시행된' 마을과 읍계획 건설 조례' 에 따르면 농촌 촌민집은 먼저 마을 집단경제단체나 촌민위원회에 신청해야 한다. 촌민 회의 토론을 통해 경작지가 필요한 사람은 향급 xx 건설 행정 주관부의 승인을 받은 후 현급 xx 토지관리부에 토지를 신청하고 현급 xx 의 승인을 받아야 한다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 토지관리명언) 원래 농가, 마을 내지촌 토지 등을 사용하는 경우, 마을과 집진 계획 및 토지 이용 계획에 따라 향향 ×× 비준을 거쳐야 한다. 도시 주민들은 집단 토지를 사용하여 집을 지을 필요가 있으며, 소재한 기관이나 주민위원회의 동의를 얻어 상술한 두 가지 상황에 따라 심사 수속을 밟아야 한다. 이에 따라 택지 신청이 엄격하게 규제되고 있기 때문에 촌민 양도주택도 택지 사용과 관련돼 엄격하게 통제되어야 한다는 의견도 나오고 있다. 구매자가 관련 규정에 따라 택지 사용권 판매를 신청한 후에야 주택 구입 계약이 유효하다는 것을 인정할 수 있다. 만약 이런 관점이 성립된다면, 마을 사람들의 분양권은 행사할 수 없다.

농촌 주택의 판매자는 일반적으로 농촌 집단조직의 마을 사람들이며, 구매자에게는 두 가지 상황이 있다.

첫째, 집단 조직의 구성원,

둘째, 단체 조직 외부의 회원.

단체 조직의 내부 구성원에는 세 가지 구체적인 상황이 있습니다.

첫째, 자체 택지가 있어 국가 택지 기준에 부합한다.

둘째, 택지가 있지만 아직 국가 표준에 도달하지 못했다.

셋째, 집단 조직에 정착했지만 아직 농가에 배정되지 않았다.

한 촌민이 단지 한 곳의 택지만을 가질 수 있다는 규정에 따르면 이미 택지를 가지고 있고 국가 표준에 부합하는 촌민은 더 이상 택지를 신청할 수 없다. 두 번째 상황에 처한 마을 사람들에게는 이미 택지가 하나 있지만, 이유를 알 수 없다면 두 번째 택지를 신청하기가 어렵다. 세 번째 경우 택지 신청은 반드시 법률법규에 규정된 절차를 거쳐야 한다. 이 때문에 분양 행위가 마을 단체 조직원들 사이에서 발생하더라도 진행하기가 어렵다. 판매자가 먼저 구매자의 구체적인 상황을 조사하는 것은 의심할 여지 없이 비현실적이다. 마을 사람들이 단체로 외부 구성원을 조직하여 택지 건설을 신청하는 조건은 더욱 엄격해질 것이다. 만약 이 규정들을 주택 판매 행위에 적용한다면, 주택 구입자의 자격을 확정해야 하며, 마을 사람들이 집을 파는 것이 더욱 어려워질 것이다.

앞서 언급한 법률 규정을 통해 국가가 택지 신청에 대한 엄격한 통제를 쉽게 알 수 있으며, 이 규정들은 마을 사람들이 이미 승인 절차에 따라 택지를 신청하고 집을 짓는 것이 아니라 주택 매매 분쟁이 어떻게 인정되는지에 관한 문제이다. 이 문제를 보면, 본질은 택지의 권리 성격과 택지 권리와 지상 건축물의 권리 사이의 관계를 어떻게 인정하는가 하는 것이다. (알버트 아인슈타인, 자기관리명언)

우리나라의 토지 소유권 주체는 국가와 집단의 두 종류로 나뉜다. 택지의 소유권은 농촌 집단경제조직에 속하며, 사용권은 단체조직이 법률에 규정된 조건과 절차에 따라 마을 사람들에게 분배한다. 택지 사용권 소유자로서 취득한 토지에 대한 소유와 사용 권리를 누리며 토지에 집과 기타 부착물을 지을 수 있다.

사용자로서 그는 단독으로 택지를 양도할 권리가 없지만, 사용자가 이미 택지에 집을 지었다면, 주택 소유권의 완전한 권력은 택지 사용자에게 속한다. 이때 주택 소유권과 토지 소유권은 서로 다른 권리 주체에 속하며, 쌍방은 권리 행사에서 서로 견제해야 한다. 주택과 토지의 긴밀한 결합의 특징은 그 중 한 쪽이 타협해야 하는지, 어디든 가야 하는지, 아니면 집과 함께 가야 하는지를 결정한다.

집을 어디든 가게 할 수 있다면, 마을 사람들은 토지의 소유권을 누리지 못하여 그 집의 소유권 행사에 영향을 미칠 것이다. 그는 자신의 건물이나 기타 부착물에 대해서만 소유, 사용, 수익을 누릴 수 있을 뿐 가장 중요한 처분권을 행사할 수는 없다. 택지 이용권자가 농촌을 벗어나 도처에서 창업을 하려면, 그 택지의 합법적인 건물은 임대를 통해서만 사용할 수 있다.

이것이 그들의 권리를 충분히 행사하기가 어렵다는 것은 의심의 여지가 없다. 토지가 집을 따르도록 허락한다면, 즉 마을 사람들이 집을 팔 권리가 있고, 마을 사람들이 주택 소유권을 행사하는 데 장애물이 없다면, 이것이 집단 경제 조직의 토지 소유권을 방해하는가? 필자는 영향이 없다고 생각한다. 일단 주택기지가 마을 사람들에게 분배되면 집단경제조직은 사실상 모든 토지에 대해 더 많은 권리를 행사할 수 없다.

마을 사람들은 집을 팔았지만 택지 사용권의 소유자가 또 다른 주체가 되었다. 마을 사람들은 집을 팔아서 택지의 혜택을 받지 못하고, 건물을 파는 이점만 얻을 수 있다. 이에 따라 집단경제조직의 경제적 이익을 침해하는 경우는 없다. 또 농가의 자유로운 이전을 허용하면 농가가 가장 큰 역할을 할 수 있다.

물권법 초안 제 15 장은 택지 사용권을 규정하고 있다. 초안의 규정에서 볼 수 있듯이 초안은 농촌 주택 판매를 허용한다. 초안 제 272 조: 택지 위에 건설된 주택 소유권 이전, 택지 사용권 동시 이전. 제 273 조 택지의 주택 소유권을 담보로 잡은 택지 사용권은 담보권이 실현될 때 동시에 양도된다. 이로써 초안의 주택 소유권과 택지 사용권 사이의 관계는 주택과 함께 얻은 것임을 알 수 있다.

초안의 규정은 긍정적이고 합리적이며 실행 가능하다고 말해야 한다. 우리는 도시 주민과 농촌 촌민의 주택 소유권을 비교할 수 있다. 도시 주민은 재산권이 있는 집을 판매하는데, 법적으로 특별한 규정이 없다. 도시 주택 개조와 농촌 주택 사이에는 약간의 유사점이 있는데, 주택 개축 가격에는 토지 수익이 포함되어 있지 않다. 따라서 건설부는 매각한 공채가 상장될 때 국가나 재산권 기관에 토지 수익의 일부를 납부해야 한다고 규정하고 있다.

국가는 도시 부동산 2 급 시장에 대해 적극적인 개방 정책을 가지고 있다. 농촌 촌민이 누리는 주택 소유권은 도시 주민의 주택 소유권과 다르지 않다. 마을 사람들의 주택 판매를 제한하는 정책을 채택하는 것은 마을 사람들에게 불공평하다. 이를 위해, 필자는 국가도 도시주택 개편 상장을 참고해 촌민이 집을 팔 수 있도록 하는 방법을 고려할 것을 건의하며, 집단토지 소유자는 일정한 토지 수익을 받을 수 있다.

촌민으로서 그들이 택지에 대한 자유로운 사용은 그들의 특정 회원 신분에 기반을 두고 있다. 집을 사서 택지 사용권을 취득한 사람은 회원 자격이 없다면 토지소유자에게 일정 비용을 지불함으로써 택지 사용권을 얻을 수 있다. 만약 한 사람이 사원이라면 두 가지 상황이 있을 수 있다. 그는 택지가 있고, 국가가 규정한 기준에 부합하며, 다른 사람의 집을 살 수 있지만, 일정한 토지비를 내야 한다. 주택기지가 없거나 규정 기준에 미치지 못하면 일정한 토지비용을 내지 않고 승인을 받을 수 있다. 이 고려는 국가의 토지 정책과 모순되지 않는다. 국가는 경작지 보호에 대해 엄격한 정책을 채택하고 있지만 택지와 경작지는 X 질적으로 다르다. 합법적인 비준을 거쳐 택지에는 이미 건물이나 부착물이 건설되어 일반적으로 X 질 경작지로 회복되지 않는다. 농촌 마을 사람들이 집을 팔 수 있도록 허용하는 것은 국가가 경작지를 보호하는 정책과 모순되지 않는다.

따라서 택지의 주택 매매는 자유화 정책을 채택해야 한다. 택지 신청은 택지 통제를 엄격히 통제해야 한다. 한 가구가 한 집만 가질 수 있다' 는 건의를' 한 가구가 한 집만 신청할 수 있다' 로 바꿨다. 결론적으로, 나는 마을 사람들의 주택 매매 계약이 다른 위법 행위가 없다면 유효로 인정되어야 한다고 생각한다.

농촌 주택 매매 계약의 효력 및 소유권은 제 3 부 1, 주택 매매 계약의 효력 확인을 위한 법적 근거를 인정한다.

주택 매매 계약은 민사 매매 계약의 범주에 속하며, 그 X 성질은 민사 법률 행위이다. 확인의 목적은 법률의 보호를 받는 문제를 해결하는 것이며, 그 사회적 이익은 거래의 안전과 신용을 유지하는 것이다. 현재 주택 매매 계약의 효력은 주로 X 가 반포한' 도시 사유주택 관리 조례' 와 우리 입법기관이 반포한' 민법통칙' 에 근거한다.

첫째, 주택 매매 계약의 형식적인 요소, 즉 주택 매매 계약은 구두일 수도 있고, 서면일 수도 있고, 반드시 서면일 수도 있다. 조례 제 6 조 제 (2) 항에 따르면, 주택을 매입하여 이전 등록을 할 때 "반드시 주택 소유권증 X, 매매 계약 및 증서 X 를 제출해야 한다" 고 규정하고 있다. 분명히, 주택 매매 협정은 서면 계약을 기초로 한 것이다. 서면 요구 사항의 핵심은 주택 매매 계약이 X 계약을 실천하는 것이 아니라 X 계약을 약속하는 것임을 인식하는 것이다. 주택 매매 계약 당사자가 서면으로 계약을 체결하는 한, 계약이 성립되고 발효되는 조건 중 하나이며, 일방이 마음대로 번복하는 것을 허용하지 않는다. 이 규정은 당사자가 집값이 너무 높거나 낮은 등 불합리하고 불법적인 이유로 위약에 효과적인 예방 역할을 했다.

둘째, 주택 매매 계약이 효과적으로 성립되는 실체적 법적 근거, 즉 합법적으로 효과적인 주택 매매 민사 법률 행위가 성립될 때 동시에 충족해야 하는 조건. 민법 일반 규칙 제 50 조의 규정에 따라:

첫째, 행위자는 상응하는 민사 행위 능력을 가지고 있다.

둘째, 의미는 사실입니다.

셋째, 법과 사회 공익을 위반하지 않는다. 따라서, 특정 주택 매매 계약이 상술한 형식 요건과 실질적 요건을 충족하는 한, 특정 당사자 간에 철회할 수 없는 특정 권리와 의무 관계가 발생하며, 어느 쪽도 마음대로 번복해서는 안 되며, 이행하지 않으면 법적 결과 (또는 위약 처리 또는 강제 이행 처리) 가 발생할 수 있다.

둘째, 주택 판매의 실제 성과

주택 매매 계약이 법에 따라 성립되고 유효하다고 해서 주택 매매 계약이 이미 이행된 것은 아니다. 따라서 계약의 효과적인 성립은 당사자가 계약을 이행하기 위한 전제 조건일 뿐이다. 계약이 진지하고 전면적으로 이행되어야만 당사자의 권리가 실현될 수 있다. 주택 매매 계약의 표지물 (주택) 로서 그 이행 표시는 현재 x 1988 이 발표한' 도시 사유주택 관리조례' 와 1950 정무원이 발표한' 증서세 잠행조례' 를 근거로 하고 있다. 주택 소유권 이전은 부동산 양도 수속 여부, 증서세 납부 여부에 근거해야 한다는 것이다.

첫째, 재산권 양도에 관한 것이다. 재산권 이전을 처리하는 것은 사실상 일종의 행정 행위이지 민사 행위가 아니다. 국가의 경우, 주택 매매와 양도 등록은 국가의 부동산 관리를 반영하고 있으며, 부동산은 중요한 생활자료일 뿐만 아니라 중요한 생산수단이기도 하며 당사자가 주택 소유권을 보유하는 유일한 법적 근거이다. 일반적으로 말하자면, 주택 매매에 대한 서면 협의가 있기 때문에, 반드시 주택 이전 수속을 밟아야 한다. 그러나 실천은 여러 가지 이유로 당사자가 주택 매매에 대해 서면 협의를 달성했지만, 이전 등록을 하지 않았다는 것을 보여준다. 이 때문에 대법원은 그로 인한 분쟁을 처리하기 위해 적어도 세 개의 사법해석을 내놓았다.

첫째, 65438+ 0984 년 8 월 30 일 민사정책법 시행에 관한 몇 가지 문제에 대한 의견 (제 56 조).

둘째, 65438+ 대법원 0988 년 4 월 2 일' 중화인민공화국 X 민법통칙 집행에 관한 몇 가지 문제에 대한 의견' (제 85 조).

셋째, 1990 2 월 17' 공공주택 매매협정 체결 후 당사자가 번복할 수 있는지에 대한 회신'. 필자는 처음 두 가지 규정이 당사자 간에 합법적으로 성립된 주택 매매 계약의 효력을 인정하는 조건으로 주택 매매가 성립될 수 있는지에 대한 규제가 너무 많다고 생각한다.

제 3 조 규정은 당사자가 주택 매매 협의를 달성했지만 재산권 이전 등록 수속을 하지 않는 한 번복할 수 있다는 것을 전면적으로 부정했다. 이 규정들은 실천에서 파악하기 어려울 뿐만 아니라, 더욱 중요한 것은 민법 이론에 부합하지 않고 민사거래의 성실한 신용과 자원봉사 원칙을 위반하여 당사자가 번복할 수 있는 법적 근거를 제공한다는 것이다. 따라서 문제의 본질은 주택 매매 협정의 효과적인 성립과 실제 이행이 두 단계이므로 혼동해서는 안 된다는 것이다. 이행 과정에서 발생하는 문제에 대해서는 이행법에 따라 처리해야 하며 계약 성립의 법적 효력을 부정해서는 안 된다.

둘째,' 도시 사유주택관리조례' 와' 증서세 잠행조례' 에 따르면 부동산 양도는 증서 X 를 제출해야 할 뿐만 아니라 계약 성립 후 3 개월 이내에 주택 매매와 증서세 납부를 마쳐야 한다. 기한이 지나도 납부하지 않은, 매월 20% 의 세금을 징수하고, 한 달도 안 되는 것은 한 달로 계산하지만, 가산된 세금은 집값을 초과해서는 안 된다. 이 규정들은 주택 매매의 실제 이행 상황과 계약의 성립 여부만을 설명할 수 있을 뿐이다.

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