첫째, 토지 시장은 완벽하지 않습니다. 현재 국유지 양도에는 행정 양도, 합의 양도, 입찰 경매 등 다양한 형태가 있다. 이 가운데 경매 형식은 가장 시장화된 양도 방식이지만, 지금까지도 이런 방식의 비율은 여전히 낮다. 합의양도는 국유지 양도 중 비중이 너무 커서 응당한 시장 경쟁이 부족하다. 둘째, 토지유상 이용이 단일이다. 현재 양도금 지불 방식은 토지사용권 양수인이 양도금을 한 번에 지불하는 단일형태다. 이런 지불 방식에는 몇 가지 문제가 있다. 첫째, 토지 소유자의 관점에서 볼 때, 토지 이용자에게 수십 년간의 토지 양도금을 받는 것은 한 번에 정부에 풍성한 수입을 가져다 줄 수 있을 것 같지만, 실제 운영 결과는 토지 소유주의 이익에 심각한 영향을 미치고 미래 정부에 재정적 어려움을 가져왔다. 둘째, 토지 이용자의 관점에서 볼 때, 많은 토지 이용자들이 한 번에 큰 가격으로 토지 사용권을 구매하기는 어렵다. 그 결과 토지양도금 체불, 정부가 저가로 양도하거나 토지의 시장화 과정을 방해하기도 했다. 셋째, "2 트랙 시스템" 토지 사용 시스템으로 인한 문제. "2 트랙 시스템" 의 토지 사용 시스템은 많은 불평등을 야기했습니다. 동등한 자격을 갖춘 토지 이용자는 토지 사용권을 양도하는 방식으로 취득하며 토지 양도금을 납부할 필요가 없습니다. 사용권은 영구적입니다. 그러나 유상 양도 방식으로 토지사용권을 취득한 경우, 사용 연한은 연한제한이 있어 40 년에서 70 년까지 다양하다. 중화인민공화국의 도시 국유토지사용권 양도 및 양도잠행조례는 원래 토지사용권을 어떻게 시장에 진출했는지에 대해 명확한 규정을 했다. 즉 토지사용자가 토지양도 수속을 마치고 법에 따라 토지관리부와 양도계약을 체결하고 토지양도금을 납부한 후에야 토지사용권을 양도, 임대 및 담보할 수 있다. 양도나 담보를 할 때, 반드시 원래 토지사용권 양도 수속을 처리한 토지관리부에 가서 필요한 등록 수속을 밟아야 한다. 그러나, 최근 몇 년 동안, 많은 정부가 할당한 토지는 실제로 이미 시장에 진입했다. 일부 부동산 개발업체들은 토지사용권 양도금을 내지 않고 몰래 부동산 개발에 종사하거나 무상으로 배분한 토지를 이용해 투기를 벌여 국유지 수익이 대거 유출되는 경우도 있다. 넷째, 토지사용권의 양도 연한과 만료 후의 법률 규정에 문제가 생겼다. 중화인민공화국 도시 국유토지사용권 양도 및 양도잠행조례는 토지사용권 기한을 규정하고 있다. 이 법에 따르면 토지사용권 양도기간이 만료되면 두 가지 법적 결과가 발생한다. 하나는 토지사용권이 국가가 무상으로 회수하고, 다른 하나는 지상물과 기타 지상 부착물 소유권은 국가가 무상으로 취득하는 것이다. 그 결과 개발자의 단기적인 행동과 투자성 주택 구입자의 우려가 생겨 주택 상품화를 촉진하고 건전한 부동산 시장을 세우는 데 악영향을 미칠 수 있다.