국가법에 따르면, 도시 호적은 호적이 내려질 수 있는 경우를 제외하고는 농촌집을 살 수 없다.

사회의 급속한 발전에 따라 도시 교외는 점차 도시화 과정에 녹아들었다. 이런 도시의 급속한 확장의 맥락에서 토지와 주택의 부가가치는 객관적인 현실이 되었다. 철거의 막대한 이익 자극으로 몇 년 전 사적으로 유행했던 농촌 주택 매매가 급증하면서 매매 쌍방의 분쟁이 끊이지 않았다. 매도인은 주택 평가절상과 주택 철거로 인한 막대한 이익을 보고, 번복하여 인민법원에 기소하여 계약이 무효임을 선언하고 집을 반납할 것을 요구하였다. 그럼 이런 분쟁을 어떻게 처리할까요? 왕복지 변호사는 자신이 여러 해 동안 처리한 농촌 주택 매매 사건을 다음과 같이 총결하였다.

첫째, 농촌 주택 매매 계약의 효과

1, 농촌 주택 매매 계약이 유효합니다.

(1) 매매 쌍방은 모두 동촌 촌민이다. 매매 쌍방이 모두 동촌 촌민이라면 계약은 합법적이고 매매 계약은 당연히 유효하다.

(2) 구매자가 집을 매매할 때 판매자와 같은 마을 주민이 아니라 나중에 호적을 본촌으로 옮겼다. 그럼, 구매자가 같은 마을 주민자격을 갖고 같은 집단경제조직의 일원에 속하기 때문에 매매 계약은 유효합니다.

(3) 주택 매매 계약이 반복적으로 유통되고, 결국 같은 마을 주민에게 양도해야 효과가 있다.

(4) 농촌 주택 매매 계약의 구매자가 집을 살 때 마을 주민을 위해 주민이 되는 것은 계약 효력에 영향을 미치지 않는다.

2, 농촌 주택 매매 계약은 무효입니다.

(1) 농촌 마을 사람들은 집을 도시 주민들에게 팔았다. 농촌 주택 매매 계약의 구매자가 본 시 주민이나 외성 시 주민에게 집을 팔든, 이 계약은 모두 무효이다.

(2) 농촌 마을 사람들은 집을 다른 마을 사람들에게 팔았다. 농촌 주택 매매 계약의 구매자는 본 시 촌민이든 외성 시 촌민이든 모두 무효이다.

둘째, 농촌 주택 매매 계약이 무효 된 후 처리

주택 매매 계약이 무효로 확인된 후 쌍방의 이익을 균형잡히기 위해서는 무효 계약이 쌍방의 이익에 미치는 영향, 특히 토지부가 가치, 철거 보상이 판매자의 이익에 미치는 영향, 그리고 집의 현재 가치와 원래 매매가격의 차이로 구매자에 대한 손실을 종합적으로 고려해야 한다. 쌍방의 이익을 균형잡히다. 주택 구입자가 재건축, 재건축, 집을 증축해 주택 가치를 높이는 부분에 대해서는 구매자의 투자를 보상해야 한다. 또한, 주택 구입자가 퇴거할 수 있도록 하는 동시에, 주택 구입자에게 합리적인 퇴출 시간을 남겨야 한다. 집을 사는 사람이 집이 없는 사람은 잘 배치해야 한다. 판매자는 다음을 포함하여 구매자의 손실을 배상해야 한다.

1. 원래 구매금과 원래 구매금과 현재 집값의 차액을 반환하다.

2. 구매자가 확장, 개조, 인테리어로 부가가치가 있는 주택 부분.

3. 판매자가 주택 철거로 얻은 철거 수익과 토지 부가가치 부분.

위의 손실은 자격을 갖춘 평가기관이 평가한 후 손실 금액을 결정해야 한다. 토지 부가 가치 철거 부분 보상, 계약이 무효가 된 후 판매자가 주요 책임을 지고 구매자가 부차적인 책임을 지는 결함 분배 원칙에 따라 처리한다.