法律解析:根據我國法律規定，房屋等不動產的抵押必須簽訂書面抵押擔保合同，並經房地產管理部門登記後方可生效。未經抵押登記的擔保合同不具有抵押擔保的效力，雖不影響債權債務關系的成立，但債權人不能享有房屋的優先受償權。

法律依據:根據《中華人民共和國民法典》第七十四條。

轉讓最高額抵押的，應當持不動產登記證、部分債權轉讓材料、當事人約定最高額抵押隨部分債權轉讓而轉移的材料等必要材料，申請最高額抵押轉移登記。

債權人轉讓部分債權，當事人約定最高額抵押隨部分債權轉讓壹並轉讓的，應當分別辦理下列登記:（壹）當事人約定原抵押權人和受讓人享有最高額抵押的，應當辦理最高額抵押轉移登記；（2）當事人約定受讓人享有壹般抵押權，原抵押權人在扣除債權轉讓款後繼續享有最高額抵押的，應當申請辦理壹般抵押權首次登記和最高額抵押變更登記；（3）當事人約定原抵押權人不再享有最高額抵押的，應當辦理最高額抵押確認登記和壹般抵押轉移登記。

最高額抵押債權確定前，債權人轉讓部分債權的，除當事人另有約定外，不動產登記機構不予辦理最高額抵押轉移登記。