현재 비교적 유행하는 신탁모델은 대출 모델 신탁, 지분 모델 신탁, 지분 모델 신탁, 조합 모델 신탁의 네 가지가 있다.
1 대출 모델
대출은 신탁융자 중 가장 기본적이고 간단한 거래 방식이자 가장 효과적인 융자 방식이다. 대출의 융자측은 주로 부동산회사, 정부 플랫폼, 상장회사, 대형그룹 회사 등이다.
신탁회사는 신탁계획을 통해 투자자에게 자금을 모아 부동산회사, 정부플랫폼, 상장회사, 대형그룹 회사 등에 대출을 지급한다. 융자측은 담보물, 보증인 보증 등 다양한 위험 조치를 취하여 채권의 안전을 확보한다. 만기가 된 후, 융자측은 본전을 갚고 이자를 지불한다.
부동산의 경우 부동산 시장의 특수성으로 인해 규제는 부동산 회사의 신탁융자에 대한 상세한 규제 요구를 하였다. 부동산 회사가 대출 방식으로 융자하는 것은 은감회가 규정한' 432' 조건을 충족시켜야 한다.
1 및' 4' 는 부동산 회사를 대표하여 반드시' 4 증', 즉 국유지 사용증, 건설지 계획허가, 건설공사 계획허가, 건설공사 착공 허가증을 취득해야 한다.
2,' 3' 은 개발기업 프로젝트 자본금 비율이 30% 이상이라는 뜻이다.
3. "2" 는 융자자 또는 그 모회사가 최소한 두 개 이상의 자질을 가지고 있음을 의미합니다.
1. 은감회가 규정한' 432' 조건을 충족하는지 여부.
2. 담보평가가 합리적인지, 담보율이 합리적인 범위 내에 있는지 여부.
3. 부동산 프로젝트의 경영 상황, 취득한 증명서, 신탁제품 발행 시점까지의 개발 진도, 프로젝트 소재지, 예상 판매가격, 시장 전망 등.
4. 대출 개발상이 채무상환 능력을 가지고 있는지, 이전의 신용도는 어떻습니까? 제 3 자가 보증을 제공하는 경우 보증인의 신용등급을 조사할 것이다.
5. 프로젝트가 자금 사용, 판매수금계좌, 증명서, 도장 등에 대한 규제를 받고 있습니까?
2 지분 모델
지분신탁은 채권신탁보다 엄격한 규정 준수 요건이 없어 부동산 기업의 융자 수요에 더 적합하다. 신탁기금은 지분 양도를 통해 부동산 기업에 개발건설자금을 제공할 수 있다. 따라서 기업의 토지 취득, 사증 불전 기간의 융자 수요를 만족시킬 수 있다. 지분 융자도 기업의 재무제표를 미화하는 데 유리하다. 어떤 경우에는 과도자금으로 4 증이 완비된 후 은행에 개발대출을 신청해 신탁자금의 투입을 실현하기도 한다.
작동 모드:
1. 신탁회사는 직접 주식 개발업체에 입주하고, 지분을 받고, 증자 증자 증주 등에 참여한다. 신탁기금의 형태로 주주가 되다. 기한 등의 조건을 만족시킬 때 개발자나 기타 제 3 자가 약속된 가격에 따라 신탁의 지분 부분을 구매한다.
2. 신탁회사는 단지 약간의 신탁자금으로 개발자의 주주가 되고, 나머지 신탁자금은 주주대출로 개발자에게 진입하는데, 이 부분의 자금 상환 순서는 은행 대출이나 기타 채무 뒤에 있다.
1 .. 위험을 조심하세요. 프로젝트 회사 관리가 혼란스럽다면 투입된 신탁자금은 횡령될 위험에 처할 것이다. 이에 대해 신탁회사는 지분 서약, 자격증 도장 감독, 자금 계좌 감독, 이사회 재편, 중대 사항 일표 부결 등 프로젝트 회사에 대한 전면적인 통제를 요구했다.
2. 신탁자금은 토지양도금과 전기건설자금을 지급한 뒤 프로젝트 개발 후기에 자금 부족에 직면하게 된다. 즉 신탁제품이 모금한 자금이 프로젝트의 자금 부족을 충당하기에 부족해 후속 자금원 (은행대출이나 예매영수증) 을 얻을 수 없게 되면 부동산 프로젝트가' 썩은 꼬리' 공사가 돼 신탁제품이 위험에 처하게 된다.
3. 부동산 프로젝트 판매가 이상적이지 않거나 은행 대출을 순조롭게 받을 수 없는 경우, 만기환매 자금이 마련되지 않을 것이다. 투자자는 주식을 환매하겠다고 약속한 주주의 재무 상태와 충분한 경영현금 흐름이 환매 보증으로 있는지 여부에 초점을 맞춰야 한다.
3 지분 모델
기업은 자신의 양질의 권익 (기본 자산 권리 무결함, 현금 흐름 안정 제어) 을 바탕으로 신탁회사와 협력하며, 일반적으로' 지분 양도 재구매' 방식을 채택하여 양질의 자원을 확대하는 신탁융자 모델을 통합한다.
실제로 신탁융자는 일반적으로 임대료 수익권, 지분 수익권, 프로젝트 수익권, 외상 매출금 수익권 또는 특정 자산 수익권 등으로 진행된다.
정부 플랫폼 융자가 주로 채택한 외상 매출금 양도 환매의 융자 모델을 예로 들다. 신탁회사는 신탁계획을 발행하고, 신탁자금을 모집하고, 정부 융자 플랫폼이 보유한 미수금을 접수한다. 자산의 미래 현금 흐름을 신탁계획의 미래 현금 유입의 원천으로, 플랫폼 회사는 이것으로 자금을 통합하고, 만기가 되면 외상 매출금을 환매하여 신탁계획의 현금을 실현한다.
1. 미수금은 진실하고 정확하며 완전해야 합니다.
3. 환매 의무자는 환매 계약을 체결하고 환매 의무인의 환매 능력을 분석해야 한다.
4 조합 모드
이른바' 조합' 이란 신탁자금의 운용이 대출투자, 지분투자, 주식투자, 신탁수익권 양도 등' 패키지' 전략을 포괄하고, 프로젝트별로 유연한 신탁자금 운용과 탈퇴 메커니즘을 만드는 것이다. 신탁실천에서 흔히 볼 수 있는 조합 모델은' 주식투자+채권투자',' 주식투자+주식투자',' 주식투자 (또는 주식투자)+재산권신탁' 으로 기간 분배가 유연합니다. 그러나 조합 모델 거래 구조가 복잡하기 때문에 신탁회사는 실제로 관리하기가 더 어렵다.
요약
서로 다른 융자 요구와 융자 주체는 서로 다른 거래 구조를 설계해야 한다. 투자자로서 신탁제품 거래 구조 설계 배후의 원인과 관련 위험 관리 수단을 이해할 필요가 있다. 이 몇 가지 일반적인 구조 목록이 도움이 되기를 바랍니다.
이 글은 신탁전문가로부터 온 것이다.
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