1. 이익권이란 무엇입니까?

일반적으로 수익권은 소유권의 4 대 권력 중 하나인 소유, 사용, 수익 및 처분, 즉 재산 소유자가 법에 따라 재산에 대한 소유, 사용 및 처분으로부터 경제적 이익을 얻을 수 있는 권리다.

우리가 논의한 토지이용익권은 사실상 국유토지 이용자가 법에 따라 국유토지사용권을 처분함으로써 상응하는 경제적 이익을 얻을 수 있는 권리를 가리킨다. 정확히 말하면 국유토지사용권이용권익권이라고 할 수 있어야 한다. 토지 이용익물권 담보의 타당성을 연구하기 위해, 수익방식을 얻는 방식에 따라 우리는 토지용익물권을 두 가지 범주로 나누었다: 처분용익물권과 경영용익물권; 전자는 권리자가 국유토지사용권을 상실하는 것을 대가로 상응하는 수익을 얻을 수 있는 권리를 말하며, 후자는 국유토지사용권을 잃지 않고 토지사용권의 경영과 사용에서 상응하는 수익을 얻을 수 있는 권리를 가리킨다. 토지보유기관의 경우 수익처분권은 처분자가 국유토지사용권을 양도, 교체, 할당 또는 양도하는 과정에서 법에 따라 누리는 권리를 가리킨다. 경영사용권이란 토지보유기관이 재고토지를 임대하거나 사용하여 경영을 하고, 경영과정에서 법에 따라 재고토지 수익을 누릴 권리를 가리킨다.

둘째, 토지 수익권은 서약할 수 없다.

1 .. 서약이란 무엇입니까?

보증법' 제 63 조는 "본법에서 동산담보라고 부르는 것은 채무자나 제 3 자가 동산을 채권자에게 양도하고 그 동산을 채권의 담보로 삼는 것을 가리킨다" 고 규정하고 있다. 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 채권자는 본법 규정에 따라 할인하거나 경매, 이 동산을 매각하는 가격으로 우선권을 받을 권리가 있다. "

"보증법" 제 81 조는 "권리질권은 이 절의 규정을 제외하고 이 장의 제 1 절의 규정을 적용한다" 고 규정하고 있다.

"보증법" 의 규정에서 알 수 있듯이, 소위 담보에는 두 가지 특징이 있다. 하나는 권리자가 담보를 통제하는 것이다. 둘째, 권리자는 질권을 통제하는 동시에 질권을 행사할 수 없다. 이 권리는 채무가 만기가 되면 청산할 수 없을 때만 행사할 수 있다.

토지 사용권은 서약할 수 없다.

(1) 이론적으로 토지수익권은 담보할 수 없다.

(1) 토지 처분 수익권은 담보할 수 없다.

국유토지사용권처분소득은 권리자가 국유토지사용권을 상실할 때 얻을 수 있는 소득이며, 국유토지처분권을 취득해야만 이 부분의 수입을 누릴 수 있다. 확실한 상속인이나 계약 형식으로 상속인을 구속할 수 없는 상황에서 상속인은 원래 거래 형식으로만 채권자에게 가격을 지불하기 때문이다.

따라서 국유토지사용권 처분 수익권은 대출자가 통제할 수 없는 권리로, 법률 규정의 서약 특징에 부합하지 않는다.

② 토지 관리 수익권은 서약할 수 없다.

임대 방면에서 임대료를 받을 권리는 이미 정해진 권리이며, 대출자는 직접 이런 권리를 얻어 임대료 수익을 누릴 수 있으며, 담보는 말할 것도 없다. 대출자가 대출자의 임대권을 제한하여 채무가 만기될 때까지 청산할 수 없을 경우 토지임대기한에 의해 제한된다. 임대가 차용인이 창고 토지를 관리하는 한 가지 가능한 방법일 뿐이라면, 임대 토지가 확정될 때까지 임대권을 담보하는 것은 더욱 불가능하다.

간단히 말해서, 임대지의 임대권은 담보에 적합하지 않으며, 임대지의 미래 임대권은 담보할 수 없다.

여기서 주목해야 할 것은 임대료를 받을 권리는 담보이고, 담보는 임대료가 아닌 임대료를 받을 권리라는 것이다. 게다가, 집세는 화폐의 한 형태로서 그 자체가 담보가 없다.

차용인 자신의 용도에 비추어 볼 때, 법적으로 그리고 논리적으로 담보할 가능성은 없다.

(2) 구체적인 운영상 토지수익권은 담보에 적합하지 않다.

(1) 토지 처분 수익권은 담보에 적합하지 않다.

제 3 자를 미리 구속할 수 없다면 대출자가 토지처분수익권의 담보를 받으려면 국유토지사용권의 처분권을 통제해야 한다. 즉, 대출자는 국유토지사용권과 관련된 권리증서를 파악해야 한다. 그러나 이렇게 한 결과는 국유토지사용권저당 또는 국유토지사용권저당의 결과일 뿐이다.

다른 말로 하자면, 우리는 경영에서 국유토지사용권의 담보를 조성할 수 없다.

어떤 사람들은 차용인이 기본 국유토지사용권에 대한 처분권을 정부 비준이나 어떤 형태의 다른 주관기관을 통해 제한할 수 있다고 생각한다. 우리는 정부나 다른 기관의 국유토지사용권에 대한 권리를 의심하지 않지만, 다른 당사자가 이런 방식으로 개입하는 것은 정부나 다른 기관의 사법적 의무를 행사하고 미리 재판 결과를 달성한 것임에 틀림없다. ② 토지 관리 이익 재산권은 서약에 적합하지 않다.

임차권을 예로 들다. 만약 대출자가 이런 수익권을 직접 누리고 있다면, 이런 방식은 담보가 아니라 대출금을 상쇄하는 데 쓰이는데, 이는 의심할 여지 없이 대출자가 빚을 미리 갚아야 한다는 것이다.

우리의 이해에 따르면, 겨우 임차권 담보에 대해 이야기할 수 있는 유일한 방법은 임대지의 임차권을 제한하는 것이다. 대출금이 만기가 되면 채권자는 임차권을 처분할 수 있다. 그러나 각지의 토지 비축 실천으로 볼 때 비축기관이 저장 토지를 임대하는 것은 단지 임시방편일 뿐, 임대 토지의 임차권 담보가 조작성을 잃게 했다. (3) 현행 법규에 따르면 토지수익권은 담보할 수 없다.

(1)' 보증법' 규정에 따르면 토지수익권은 담보할 수 없다.

보증법 제 75 조는 다음과 같이 규정하고 있다. "다음 권리는 담보할 수 있다.

(a) 환어음, 수표, 약속 어음, 채권, 예금, 창고 및 선하 증권;

(2) 법에 따라 양도 할 수있는 주식 및 주식;

(3) 법에 따라 양도할 수 있는 상표 전용권, 특허권 및 저작권의 재산권

(4) 법에 따라 서약할 수 있는 기타 권리. ""

(4) 의 다른 권리가 토지용익물권을 포함할 수 있는지에 대한 우리의 관점은 부정적이다. 그 이유는 다음과 같습니다.

첫째, 우리는 이 단락의 규정이 입법과 사법에 편의를 제공할 뿐 당사자의 약속에 여지를 남기지 않았다고 생각한다.

B, 품질권은 일종의 물권이며, 우리나라는 물권의 법정원칙을 실시한다. 법정물권이란 물권의 종류와 각종 물권의 내용이 법률통일에 의해 규정되어 당사자가 자유롭게 창설할 수 없다는 것을 가리킨다.

② 기존 수익권 서약 규정은 토지수익권 담보에 적용되지 않는다.

수익권 담보에 관한 기존 규정에는 고속도로 유료권 담보와 전력망 건설 개조 프로젝트 전력수익권 담보가 포함된다. (우리의 분석에 따르면, 이 두 가지 방법 중 소위' 서약' 은 실제로' 보증법' 의 의미상 담보가 아니다. 이른바' 담보권' 은 본질적으로 정해진 권리에 근거하여 채권에 대한 보증이며, 담보권은 반드시 확정적이고 실행 가능해야 한다. 그러나 이 두 가지 형태의' 담보' 를 설정할 때 프로젝트는 여전히 건설 단계에 있으며, 유료권이나 수익권은 여전히 불확정 상태에 있다. 이는 담보의 본질적 특징에 위배되는 것이 분명하다. 우리는 국무부 등 주관부서가 이 두 가지 방법 모두' 서약' 할 수 있다고 규정한 것은 사실상 이 법률행위의 본의를 담보하기 때문에, 즉 가능한 방식으로 대출자의 채권 실현을 담보하기 때문이라고 분석했다. 이런 건설공사 유료권 담보는 본질적으로 대출자가 건설공사의 특징에 따라 대출자에게 제공하는 일종의 대출 조건이다. 그러나 우리는 수익권 담보의 이 두 가지 측면이 토지수익권 담보에 대한 차감의 의미가 없다고 생각한다. 고속도로 통행료 징수 사례:

"국무원의 유료 도로 프로젝트 대출 보증 관련 문제에 대한 회답" 은 고속도로 유료권 담보의 내용을 규정하고 있다. 그러나 고속도로 유료권 담보에는 두 가지 특징이 있다. A, 담보에 쓰이는 유료권은 건설중인 대출 항목의 수익권이다. B. 프로젝트가 아직 완료되지 않았기 때문에 담보권은 특정 항목에 대한 유료권에 대한 기대권일 뿐이다. C, 유료권은 일종의 경영수익권이다.

토지 비축 대출의 경우, A, 그것은 롤링 비즈니스 모델이며, 비축된 토지의 총량은 무한히 변한다. 일정량의 대출로 구획을 확정하는 것이 아니라 토지사용권 자체가 끊임없이 드나든다. B. 토지비축기구가 사용하는 토지에 대한 이용권권은 이미 설립되어 확정되었다. C. 처분할 토지에 대한 수익은 경영수익이 아니라 처분수익이다.

간단히 말해서, 고속도로 요금 담보권은 건설 프로젝트에 대한 고정권과 확정권이며, 이는 경영과 사용 수익의 권리이자 기대권이다. 토지수익권은 토지사용권 처분권이든 토지사용권 경영권이든 건설도로유료권과 본질적인 차이가 있다. 따라서 토지 수익권과 고속도로 유료권은 비교가 되지 않는다.

한 걸음 물러서서 토지사용권과 고속도로 유료권이 완전히 유사한 물건이라 해도 물권 법정 원칙에 따라 고속도로 사용권 담보는 당사자가 마음대로 연장하고 적용할 수 없다고 말했다.

전기망 건설과 개조 사업 중 전력 수익권 담보에 대한 참조가 없는 것도 마찬가지다.

셋째, 토지 수익권 서약을 고려할 필요가 없다.

토지사용권 담보를 고려하는 이유는 대부분 이런 관점의 보유자가 재고된 토지사용권이 토지보유기관이 토지보유대출의 담보물로 사용될 수 있을지 의심하기 때문이다. 우리는이 걱정이 불필요하다고 생각합니다. 토지보유기관이 비축한 토지는 대출 담보로 쓸 수 있다. 이 문제를 분석해 보겠습니다.

1. 토지비축기구는 정부를 대표해 토지 1 급 시장을 통제한다. 토지 양도, 교체를 포함한 모든 관리 활동은 국토자원 행정 주관부 등 주관부의 인가로 진행될 수 있다. 처분으로서, 국유지 사용권 담보도 주관 부서의 허가와 비준하에 진행되어야 한다. 우리나라 법률 규정에 따르면 시 현 2 급 인민정부와 토지관리부서가 국가를 대표해 국유토지권리를 행사하고, 그 합법적인 인가의 효력은 여전히 인정될 수 있다.

2. 지방비축제도의 관련 규정에 따르면 일반적으로 금융기관의 대출은 토지보유자금의 원천 중 하나이며 토지보유기관은 재고된 토지사용권을 대출의 담보로 삼을 수 있다.

3. 국무원' 국유토지자산관리 강화에 관한 통지' 는 각지의 토지보유사항에 대해' 금융기관은 법에 따라 신용지원을 제공해야 한다' 고 규정하고 있다. 국무원은 행정법규의 형식으로 금융기관이 토지보유액에 대출을 지급하도록 장려하고, 국유토지사용권으로 담보금융기관의 채권 실현을 금지하거나 금지해서는 안 된다.

한 걸음 물러서면 토지비축기관이 권리가 없고 비축한 토지로 대출 담보를 제공할 권리가 없더라도 대출자는 시 인민정부, 토지관리부에 행정구역 내 국유토지사용권 (토지보유기관이 비축한 토지사용권) 으로 담보를 제공할 것을 요구할 수 있다. 두 가지 이유가 있습니다.

1.' 보증법' 은 정부가 제 3 자에게 보증을 제공하는 것을 금지하지만, 다른 방식으로 보증을 제공하는 것을 제한하지 않으며,' 보증법' 은 국유토지사용권을 담보할 수 있다고 분명히 규정하고 있다.

2. 토지비축기구는 정부를 대표하여 토지비축 기능을 행사하는데, 경영적으로는 사업단위 법인이지만, 본질적으로 그 토지 (토지사용권) 의 정리, 인수, 교체 및 비축은 모두 정부 행위이다.

이곳의 토지비축기구가 비축한 토지는 보유했거나 정부가 합법적으로 소유한 모든 국유지의 사용권을 가리킨다. 그 토지가 양도에 쓰였든 양도에 쓰였든 간에. (윌리엄 셰익스피어, 토지 비축, 토지 비축, 토지 비축, 토지 비축) 우리는 토지비축기구와 소득양도가 토지수납원과는 차이가 없다고 생각하는데, 토지비축기구는 정부를 대표하여 토지비축과 관리 기능을 행사하는 것이다. 바로 이런 의미에서 토지보유기구가 토지사용권을 양도하는 것은' 양도' 가 아니라' 양도' 라고 불리며, 토지사용권 양도의 본질은 국가가 국유토지사용권을 독점하는 1 급 시장이다.

저장토지사용권은 담보할 수 있고, 토지사용권의 가치와 토지보유의 운행 메커니즘에 따라, 우리는 저장토지사용권에 대한 담보를 설정하는 것이 채권의 실현을 보장하기에 충분하다고 생각한다. 토지사용권의 담보를 찾을 필요가 없다.

여기서 상기시켜야 할 것은 토지비축기구가 토지의 저축권과 양도소득에 차이가 없다는 것이다. 아무리 토지를 취득하더라도 정부에 속하며 토지비축기구가 대신 행사한다. 합법적인 허가를 받은 후 비축기관이 양도 양도 교체 등의 방식으로 처분할 수 있다.

넷째, 토지 사용권 모기지 위험 및 예방 조치

토지는 재생 불가능한 자원이다. 일반적으로 토지사용권 가치 (사용기한에 관계없이) 손상 가능성은 낮기 때문에 대출 항목의 경영 위험은 너무 많이 고려할 필요가 없다. 토지사용권저당의 위험점은 담보물에 대한 담보인의 처분권과 처분담보물에 대한 수익금의 지배권에 주로 있다. 구체적으로 다음 세 가지 사항에 나타난다.

1 .. 담보인은 정말 토지사용권을 가지고 있나요?

(1) 위험

원래 국가가 인수한 토지 (예: 정부 투자로 회수된 토지) 사용권 논란은 매우 적다. 정부가 회수한 토지의 경우, 정부와 토지보유기관이 이미 토지사용권증서를 취득했지만, 회수금이 아직 상환되지 않았거나 다른 이유로 토지사용권은 관련 법령에 따라 토지관리부에 변경 등록을 할 수 없는 경우도 있다. 이 시점에서 토지사용권은 아직 권리증서의 전달과 함께 이전되지 않았다. 이 경우, 정부와 토지비축기구는 토지를 사용할 권리도 없고 토지를 담보할 권리도 없기 때문에 그들의 담보설정 행위는 무효이다. 처분권이 없기 때문이다.

(2) 예방

국가가 원래 사용자에게서 회수한 토지사용권에 대해 담보권자가 토지사용권증서를 제공할 때 토지사용권이 양도되었는지, 정부와 비축기관이 토지사용권을 장악했는지 여부를 토지관리부에 문의해야 한다.

2. 토지 비축기구가 토지를 처분하는 것은 승인된 토지 사용 제한을 받는다.

(1) 위험

정부와 토지비축기구가 비축한 토지는 용도가 다르거나 양도되거나 갈라진다. 토지를 비축하는 용도는 비축기관이 결정한 것도 아니고, 정부와 토지관리부서가 결정한 것도 아니다. 우리의 이해는 양도할 토지사용권에 대한 담보권을 설정하는 경우 담보권을 행사할 때 토지사용권 양도의 규칙에 따라 경매, 판매 및 할인을 해야 한다는 것이다. 저당된 토지사용권을 양도와 양도방식으로 결정하고, 담보를 실현할 때 토지사용권에 대한 처분도 할당과 양도방식에 따라 진행해야 한다. 국가는 토지를 할당할 때 토지 이용자에게만 해당 비용을 부과하며, 토지를 할당하는 것은 왕왕 상당한 혜택을 준다. 이 경우 담보를 설정할 때 토지사용권을 할당하거나 나누지 않으면 채권을 효과적으로 보호하기 어려울 수 있다.

(2) 예방

이 문제의 관건은 토지보유센터에 보관되어 있는 토지사용권증서' 용도' 란에 명시된 사항에 주의를 기울이는 것이다.

3, 모기지 토지 사용권 실현 가치

(1) 위험

토지 사용권은 매우 특별한 담보물이다. 저당된 토지사용권이 담보될 때 일반 거래처럼 세금을 납부하는 것을 제외하고는 모든 경매, 매각, 할인 또는 기타 방법으로 얻은 토지사용권 수입을 모두 채무를 상환하는 데 사용할 수 있는 것은 아니다. "국유토지사용권유상사용소득징수관리잠행방법" 에 따르면 토지양도금 총액의 5% 는 중앙재정을 납부해야 하고, 지방정부도 각 성, 자치구, 직할시, 계획단열시 재정부에 따라 토지개발비용 승인에 따라 정해진 비율에 따라 양도금을 받아야 한다.

(2) 예방

해당 지방정부가 토지양도금을 받는 비율을 조사하고 이를 바탕으로 담보토지사용권의 종류와 금액을 확정하여 적절한 담보율을 보장하는 것이 좋습니다.

이 전제하에,

(1) 정식 담보인이 해당 담보를 설정할 수 있는 권한을 가지고 있는지 확인합니다.

(2) 적절한 모기지 금리를 보장하고,

다음 문제를 고려하는 것이 좋습니다.

(1) 토지보유기구 명의로 토지사용권을 담보할 때 토지보유기관에 최소한 다음 자료를 제공해야 한다.

(1) 시, 현 인민정부 및 토지관리부의 해당 구획 사용 및 저당 설정 허가 (특정 구획 형식 또는 규범 문서 형식)

(2) 시, 현 인민정부, 토지관리부의 토지소유권 허가는 성급 인민정부 토지계획, 심지어 전국 토지이용 마스터 계획과 일치한다.

(2) 시, 현 인민정부, 토지관리부의 이름으로 담보할 때 최소한 상술한 두 번째 조건을 충족해야 한다.

물론, 반복되는 담보, 부적절한 담보 등은 종종 채권자들이 직면한 위험이며, 여기서는 군더더기가 없다.

동사 (verb 의 약어) 가 토지 수익을 얻는 방법

토지 수입 (통화) 의 경우, 우리는 다음과 같이 생각합니다.

(1) 처분 이익

토지비축기구는 처분하거나 허가를 받은 후 처분할 권리가 있는 토지사용권을 담보할 수 있으며, 토지사용권을 담보하는 처분수익은 당연히 담보권자의 채권 실현을 보장할 수 있다.

(b) 영업 사용 소득

채권의 실현을 보장하기 위해 토지비축기구 자금 사용의 특징에 따라 대출자는 비축기관에 토지의 미래 경영과 사용 수익을 비축해 빚을 미리 청산할 것을 요구할 수 있다. 이 방식이 적용되면 대출자, 대출자, 은행은 상환자금 계좌 감독협정을 체결할 수 있으며, 대출자는 토지사용권 대여 등의 사유가 발생할 경우 임대나 기타 수익을 지정계좌에 넣을 것을 보증한다. 은행은 이 계좌의 자금을 대출자가 마음대로 유용해서는 안 되며, 대출자가 만기채무를 청산할 수 없을 때 대출자는 그 계좌의 자금으로 대출을 상쇄할 수 있다고 보증한다. 임대토지사용권의 임대료 수입에 대해서도 대출자는 대출자, 임차인과 3 자 계약을 체결할 수 있다. 협의에서 차용인은 토지 임대세를 포기하고 임차인은 임대인에게 직접 임대료를 지불하겠다고 약속했다.

요약하자면, 우리는 토지수익권 담보가 실현 가능하지 않다고 생각하며, 각지의 토지보유기관이 토지보유프로젝트에 대한 대출도 토지수익권 담보를 고려하지 않아도 된다고 생각한다.