키워드: 부동산 관리 현황, 문제, 대책
첫째, 재산 관리 개요
(a) 재산 관리의 의미
넓은 의미의 부동산 관리에는 부동산 관리 법규, 부동산 회사의 서비스 활동, 부동산 개발, 임대, 판매 및 애프터서비스가 포함됩니다. 좁은 부동산 관리는 전문화된 부동산 관리 기업이 재산권인 (즉, 소유자) 또는 임차인의 의뢰를 받아 상업적으로 운영되는 방식으로 주택 및 관련 시설, 주거 환경, 안전 등에 대한 전문화된 유지 관리 및 관리를 하는 것을 말합니다. 재산권인과 임차인에게 효율적이고 질 있고 경제적인 서비스를 제공하여 부동산이 최대의 경제적 가치와 사용가치를 발휘할 수 있도록 합니다. 부동산 관리 회사의 서비스 활동에는 건물 유지 보수, 관련 기계 및 전기 장비 및 공공 시설의 관리 및 보호, 보안, 청소 및 녹화가 포함됩니다. 우리가 흔히 말하는 부동산 관리는 좁은 의미의 부동산 관리, 즉 부동산 회사의 서비스 활동을 가리키며 서비스를 강조한다. 다음과 같은 특징이 있습니다.
1. 부동산 관리 대상은 완성된 부동산으로, 완공, 검수 합격, 이미 투입되었거나 곧 사용할 부동산을 가리킨다. 그 관리 규모와 유형은 한 단위나 스위트룸 또는 수천 단위의 대물업일 수 있다.
2. 부동산 관리 서비스의 대상은 사람, 즉 부동산 이용자, 업주, 룸메이트, 임차인 등 실제로 부동산을 사용하는 사람입니다.
부동산 관리 회사와 소유주는 고용 관계입니다. 업주는 고용주이고, 부동산 관리 회사는 직원이다.
4. 부동산 관리의 핵심 내용은' 서비스' 이며, 부동산 관리 회사는 반드시 최선을 다해 업주에게 양질의 서비스를 제공하고, 깔끔함, 문명, 안전, 편안한 생활과 작업 환경을 조성해야 한다.
5. 부동산 관리 회사의 서비스는 부동산의 사용 기능을 향상시키고, 수명을 연장하고, 부동산 환경을 개선하며, 부동산 보존 부가가치의 역할을 할 수 있다.
6. 재산 관리는 기업화, 사회화, 전문화, 시장화 서비스이다. 부동산 회사는 업주에게 양질의 서비스를 제공해야 할 뿐만 아니라 이윤을 극대화해야 한다. 따라서 부동산 관리 회사는 소유주, 임차인, 소유주위원회, 정부 부처 등의 주체와의 관계를 조율하여 사회적, 경제적, 환경적 이익의 통일을 실현하고 기업 관리의 건강한 발전을 촉진해야 한다.
(b) 재산 관리의 주요 내용
부동산 관리 산업은 제 3 산업의 서비스업에 속한다. 서비스 내용과 범위는 광범위하고, 부동산 유형과 사용 성질은 다르지만, 부동산 관리의 기본 내용은 같다. 사회화, 전문화, 시장화의 부동산 관리는 본질적으로 운영의 종합 서비스로, 관리, 서비스, 운영을 하나로 모으고, 세 가지가 서로 연결되어 서로를 촉진한다. 부동산 관리는 서비스 성격과 서비스 제공 방식에 따라 일반 공공 서비스, 대상 전용 서비스 및 위탁 특별 서비스의 세 가지 범주로 나눌 수 있습니다.
1. 일반 공공 서비스. 부동산 관리의 기초 작업이며, 부동산 회사가 전체 업주에게 제공하는 가장 기본적인 관리와 서비스이다. 주로 8 가지 내용 포함: (1) 본관 관리 (2) 주택 장비 시설 관리; (c) 환경 위생 관리; (4) 녹화 관리; (5) 안전 관리; (6) 화재 관리; C7) 차량 도로 관리; (8) 공공기관 서비스.
2. 용도에 맞는 특수 서비스. 부동산 관리 기업이 업주의 일과 생활 조건을 개선하고 향상시키기 위해 일부 가구, 단체, 단위의 요구를 충족시키기 위해 제공하는 각종 서비스다. 특색 서비스의 내용은 주로 (1) 일상생활의 다섯 가지 범주로 구성됩니다. (b) 상업 서비스; (c) 문화, 교육, 건강, 스포츠; (4) 금융 서비스; (5) 중개 기관 서비스. 예를 들어, 부동산 관리업체는 공공서비스를 제공하는 동시에 자신이 담당하는 주택단지에서 인테리어 미용미용 음식 부식등 각종 경영 서비스를 실시하고 있다.
3. 특별 서비스를 의뢰합니다. 업주가 위탁한 업주의 개인화된 요구를 충족시키는 서비스입니다. 일반적으로 부동산 관리 위탁 계약에서 요구 사항이 없고, 특별 서비스에 부동산 관리 기업이 설립되지 않았지만, 업주와 이용자가 이 방면의 수요를 제기한 것을 가리킨다. 이때, 부동산 관리 기업은 최선을 다해 그 수요를 만족시키고 가능한 경우 특수 서비스를 제공해야 한다. 지역사회 노인 환자의 간호, 아이를 등교시키고, 장애인 상하계단을 돌보고, 업주를 위해 생활용품을 구입하는 등.
위의 세 가지 서비스 중 첫 번째 범주는 가장 기본적인 작업이므로 반드시 잘 해야 한다. 동시에, 자신의 능력과 소유주의 요구에 따라 2, 3 종 중 구체적인 서비스 항목과 내용을 결정하고 유연하고 다양한 운영 메커니즘과 서비스 방식을 채택하여 서비스의 폭과 깊이를 지속적으로 넓히고 있습니다.
둘째, 중국의 부동산 관리 현황
부동산 관리는 세계에서 이미 100 여 년의 역사를 가지고 있다. 198 1 심천 최초의 부동산 관리 회사가 설립된 이래 부동산 관리는 인민 생활과 업무 환경의 질을 높이고 도시화 과정을 촉진하는 데 긍정적인 역할을 했다. 현재 우리나라의 부동산 관리는 급속히 발전하고 있으며, 부동산 관리의 종류가 다양하며, 여러 분야를 포괄하며, 약 1 1 클래스 (다층 주택, 고층주택, 오피스텔, 공업구, 정부기관, 병원, 학교, 역 포함) 그러나 동시에, 우리나라의 부동산 관리에는 아직 약간의 부족이 있다. 예를 들면 커버율이 낮고 지역간 격차가 크다. 부동산 관리 선진국에 비해 부동산 관리에 대한 인식, 시장 경제 발전 정도, 지역 경제 발전 수준, 주민 소득 수준 등으로 우리나라 부동산 관리 커버율은 여전히 낮다. 우리나라 부동산 관리의 발전 실천을 보면 남방, 경제가 발달한 지역, 연해도시, 대도시가 일찍 시작되어 발전이 빠르다. 북부, 저개발 지역, 내륙 도시, 중소 도시들이 모두 천천히 추진되고 있다. 부동산 관리는 중국에서 막 시작되었는데, 아직 중국 국정에 적합한 현대 부동산 관리 이론을 형성하지 못했다. 많은 부동산 관리 회사들이 모두 주택 관리소에서 왔다. 부동산 관리의 통병은 사람과 부동산 관리자들이 이 산업에 대한 인식이 깊지 않기 때문에, 이 회사들은 여전히 이전의 주택 관리소에 대한 생각을 가지고 있으며, 현대 부동산 관리의 중요성을 의식하지 못하고 있다. 부동산 관리자는 정말로 자신을' 관리자' 로 생각하는데, 부동산 관리의 진정한 의미는 부동산이어야 한다.
셋째, 중국의 부동산 관리 문제
(a) 개발자, 부동산 회사는 업주에게 부동산 계약을 받아들이도록 강요한다
현재 통행하는 방법은 개발상이 부동산 예매 시 먼저 부동산 회사를 설립하거나 위탁하여' 부동산 관리 위탁 계약' 을 체결하는 것이다. 실제 판매 과정에서 각 동네마다 부동산 관리가 있어야 한다는 이유로 주택구매자와 개발상이 분양주택 매매 계약을 체결하고 업주대회 공약과 개발업자와 부동산회사가 제정한 부동산 관리 계약을 체결하고 법적 구속력을 수용해야 한다. 개발자가 자발적으로 부동산 관리를 청부 맡는 것은 물론 상품 주택 판매를 촉진하는 고려가 있지만, 더욱 중요한 것은 상품 주택 판매 후 부동산 관리의 이익을 얻는 것이다. 업주가 부동산 관리 회사의 서비스에 만족하지 않고 계약 해지를 요구할 때, 부동산 관리 회사는 종종 계약이 만료되지 않았거나 업주와 업주 위원회가 계약 서명자가 아니라는 이유로 계약 해지를 거부한다.
(b) 개발자는 부동산 회사에 많은 분쟁을 남겼다.
현재 우리나라의 부동산 회사는 대부분 부동산 개발사-개발상 자신이 설립하거나 위탁한 부동산 회사, 관계는' 부자' 관계로, 처음부터 업주와 업주위원회가 부동산 회사를 선택할 권리와 계약의 자유를 박탈했을 뿐만 아니라, 부동산 회사가 업주와의 관계를 처리하기 위해 숨겨진 위험을 남겼다. 부동산 관리 회사는 위탁을 받기 전에 주택 공공시설 등에 대해 포괄적이고 상세한 검수를 해야 한다. , 관계를 정리하고 책임을 구분하십시오. 그러나 부동산 회사는 기득권을 위해 개발자와 조건을 이야기하지 못하고 개발자와 선을 긋지 못한다. 처음부터 그들은 개발자의' 큰 머리' 가 되었다.
(3) 부동산 관리 회사의 서비스 품질이 좋지 않아 요금이 불합리하다.
부동산 관리 시장이 아직 잘 발전하지 않았기 때문에, 상당수의 부동산 관리 기업은 원래 주택 관리 부서나 단위 물류 관리 부서에서 전출되어, 업주와의 서비스 및 서비스 관계가 확립되지 않아, 운영이 매우 불규칙하고, 서비스 의식이 강하지 않아, 부동산 관리의 서비스 특색이 약화되었다. 일부 부동산 관리 회사들은 이윤을 과도하게 추구하고 계약에 따라 상응하는 서비스를 제공하지 않으며, 유료와 서비스가 일치하지 않는다. 국가는 아직 상응하는 법규가 부족하여 이를 단속하고 있으며, 국가도 통일된 부동산 요금 기준을 정하지 않아 부동산 회사의 행위가 큰 임의성과 자주성을 가지고 있다. 부동산비의 양은 전적으로 부동산 회사에 의해 결정되며, 업주는 수동적으로 받아들일 수밖에 없다. 일부 부동산 회사들은 더 많은 이익을 얻기 위해 각종 구실로 더 많은 비용을 청구한다.
유료 및 임의 요금; 일부 부동산 회사들은 더 많은 이익을 얻기 위해 일방적으로 일련의 규칙과 제도를 제정하여 업주를 구속하고 보증금 벌금 등 부당한 수단으로 업주 관리를 강요하기도 한다. 업주가 약간 말을 듣지 않자, 부동산 회사는 정전을 위협하고 심지어 무력을 동원하기까지 했다. 부동산 회사의 서비스 태도가 열악하고, 서비스가 규범화되지 않고, 마음대로 가격을 정하고, 유료만 받지 않고, 교묘하게 명목을 세우고, 유료도 많이 받고, 강제 유료도 이미 보편적인 현상이 되었다. 동네 환경이 어수선하고, 잡초가 난무하고, 동네 경비가 무용지물이 되고, 소상인과 한가한 사람들이 마음대로 드나들고, 공공질서가 혼란스럽고, 물건이 자주 도난당하고, 시설이 미흡하고, 겨울철 난방이 부족해 업주들의 강한 불만을 불러일으켰다. 또 개발업자에게 질문을 받았다.
화제의 영향으로 업주와 부동산 회사 간의 갈등이 빚어졌다.
(4) 부동산 관리 회사는 소유주의 권익을 마음대로 처분한다.
중국의 부동산 관리 산업은 시작이 비교적 늦다. 부동산 회사는 규모가 작아서 전문 인력이 부족하다. 종업원들은 대부분' 개조, 전업, 이직' 과 농촌 잉여 노동력에서 왔다. 그들의 전반적인 자질은 비교적 낮고, 보편적으로 부동산 관리에 대한 이론 지식과 실천 경험이 부족하다. 또한 습관적 사고와 전통적 관념의 영향으로 부동산 회사는 자신을 부동산' 관리' 회사로 쉽게 이해할 수 있으며, 일단 경영진과 국경을 세우면 법 집행자이며 질서의 수호자라고 생각한다. 일부 부동산 관리 회사는 소유주가 처분해야 할 사항을 마음대로 처분하고, 법 집행자와 매니저로 나타나 소유주의 권익을 마음대로 처분하고, 업주의 재산을 손상시키고, 업주의 권익을 침해하는 경우가 있다.
(e) 공공 시설 및 유지 보수 자금의 재산권에 대한 책임은 불분명하다.
업주가 위탁한 관리 서비스는 재산권이 뚜렷한 기초 위에 세워져야 한다. 그러나 많은 주택단지에서는 공공시설, 설비, 도로, 장소 등 재산권 정의가 명확하지 않아 책임 권리를 정의하기 어렵다. 이러한 시설과 공공부위의 사용과 수익귀속을 정의할 수 없어 부동산 관리와 유료에 어려움을 초래하고 있다.
(6) 부동산 관리 기업의 산업 구조가 단일하다.
신흥 산업으로서 우리나라의 부동산 관리는 성장 과정에서 각종 요인의 제약을 받아 충분히 보급되지 못했다. 업계의 단일 주체는 소비자가 받아들이는 서비스 범위를 제한하는 반면, 업계의 단일 대상은 더 넓은 소비자 집단을 외면한다. 업계의 단일성으로 인해 우리나라의 부동산 관리 기업은 일반적으로 뒷심이 부족하여 물관비로 생활할 수 밖에 없다. 이는 기업 자체의 성장을 제약할 뿐만 아니라 서비스 수준을 높이고 전방위 서비스를 실시할 가능성도 제한한다.
넷째, 중국의 부동산 관리 개선 대책
(a) 전문 정부 기관을 설립하고 산업 감독을 강화한다.
국가가 주택과 부동산 관리 방면에 전문기구나 산업관리협회를 설립할 것을 건의하다. 이 기관은 주택 관리 및 도시 개발과 관련된 기능뿐 아니라 부동산 관리 업계의 공식 규제 기관이 되어야 하며, 각급 정부도 해당 산하 기관을 설립해야 한다. 전체 업종의 감독을 강화하고, 부동산 회사의 행동을 제한하고, 업계 표준을 제정하고, 백성들의 권익을 보호하고, 백성들에게 불만을 제기하고 문제를 반영하는 경로를 주어야 한다.
정부는 두 가지 측면에서 부동산 관리 산업을 감독할 수 있다. 하나는 부동산 관리에서 지도와 감독 역할을 하는 것이다. 거시적으로 지도와 지도를 하고, 부동산 관리의 실제 상황에 부합하는 정책 법규를 제정하고, 기업 행동을 규범화하고, 부동산 관리 발전을 위한 좋은 시장 환경을 만들어야 한다. 둘째, 부동산 관리 업종을 안내하여 시장 규율에 따라 일을 처리해야 한다. 시장 주체와 시장 레버리지를 충분히 발휘하게 하다.
(b) 건전한 분쟁 해결 메커니즘을 수립하고, 분쟁을 합리적으로 해결하다.
협의, 조정, 소송 3 단계 해결 메커니즘을 수립하는 것이 좋습니다. 협상은 둘 이상의 당사자가 평등의 기초 위에서 진행할 수 있다. 협상이 실패하면 행정기관의 주재하에 법에 따라 중재할 수 있다. 행정기관은 정해진 기한 내에 구체적인 해결책을 내놓아야 하며, 지연과 핑계를 대서는 안 되며, 어느 쪽도 두둔해서는 안 된다. 조정은 법에 따라 공정하고 합리적으로 진행해야 한다. 중재가 이루어지지 않거나 중재에 불복하면 당사자는 상급기관에 상소하거나 인민법원에 직접 소송을 제기할 수 있다.
(c) 시장 메커니즘을 더욱 도입하여 서비스 의식을 강화하다.
현재 유행하는 부동산 관리 회사를' 부동산 서비스 회사' 로 이름을 바꿔 서비스 의식을 강화하고 서비스 수준을 높이다. 부동산 관리 기업의 이름과 서비스 방향은 입법을 통해 서비스업에서 명확해야 하며, 부동산 관리 기업은 반드시' 부동산 서비스 회사' 라는 글자를 포함해야 한다. 부동산 회사의 운영을 더욱 규범화하려면 서비스만 청구하거나 서비스를 적게 받는 부동산 회사에 대한 규제를 강화하고 법적 책임을 추궁해야 한다.
경쟁은 시장경제의 생명력이다. 부동산 관리 기업은 서비스 태도를 철저히 바꾸고 서비스 품질과 관리 수준을 높여야 업주의 만족을 얻을 수 있다. 동시에 국제 부동산 관리 시장 경쟁에 참여하는 것은 부동산 관리 발전의 필연적인 추세이다. 중국은 현재 세계에서 가장 큰 시장으로 여겨진다. 중국이 WTO 에 가입한 후 중국 시장이 개방됨에 따라 외국 대형 부동산 회사가 중국 시장에 진출하기 시작했다. 중국의 부동산 관리 기업은 외국의 부동산 관리 기업과 같은 무대에서 경기한 지 얼마 되지 않았다. 중국의 부동산 관리 기업은 내공을 열심히 연마하고 외국의 선진 관리 경험을 배우고 서비스의 질과 수준을 높여야 빠르게 발전할 수 있다.
공공보수기금 제도를 폐지하고 재산보험 제도를 도입하다.
건설부는 주택 * * * 부위와 * * * 시설 설비 수리 기금에 대해 명확한 규정이 있다. 원래 의도는 주거 지역의 주택 수리 문제를 해결하기 위해이 예비비를 사용하는 것이었지만 현실은 대부분이 제대로 구현되지 않았다는 것입니다. 국가가 공공보수기금 제도를 취소하고 재산보험제도를 도입할 것을 건의하다. 대형 주택 인테리어 사업에 대하여 보험회사가 맡을 것이다. 보험료는 구매 시 국가계좌에 납부할 수도 있고 주민이 정기적으로 개인주택보험기금 계좌를 납부할 수도 있다. 더 큰 주택 인테리어 공사가 있으면 국가가 * * * 의 보험계좌에서 인출하거나 개인이 보험기금 계좌에서 인출한 후 수리비를 균등하게 분담할 수 있다.
(5) 다원화 발전의 길을 걷고 기업의 전반적인 실력을 전면적으로 높이다.
다원화된 산업 구조는 부동산 관리 발전의 필연적인 추세이다. 부동산 관리 기업이 (1) 대형 부동산 이념을 확립하고 다양화 경영 모델을 신속하게 건립할 것을 건의합니다. (2) 합병 및 재조직의 길을 걷다. (3) 전문화 서비스의 길을 걷다. (4) 변두리 산업을 연합하여 다원화 서비스를 발전시키다. (5) 집단화 발전의 길을 걷다.
(6) 부동산 관리 학과 건설을 가속화하고 인재 양성을 가속화하다.
중국이 입세한 후 국제적 명성과 경제력을 지닌 일부 개발자와 부동산 회사들이 공동으로 중국 시장에 진출할 예정이며, 이는 반드시 중국의 부동산 관리 시장에 큰 영향을 미칠 것이다. 우리나라의 부동산 관리는 서비스의 질을 향상시키고 기업의 실력을 강화해야 할 뿐만 아니라, 더욱 중요한 것은 인재 양성을 가속화하고, 가능한 한 빨리 높은 자질의 산업 관리 인재를 양성하는 것이다. 부동산 관리 학과 건설을 가속화하는 것이 이미 급선무가 되었다.