1999 65438+ 10 월 19 중국은행 병처 신청 시행. 집행 중 법원은 A 회사 창고에서 강재 한 무더기를 압수했다 .. A 회사는 할부를 원하고 A 사와 D 회사가 1999 년 5 월에 체결한' 강재 주택 교환 협정' 을 법원에 제공했다. 계약 내용은 A 사가 D 사 시공현장에 필요한 강재를 공급하고, A 회사는 D 사로부터 건축 면적이 102 실인 상품 주택 세 채를 구매하고, 결제방식은 D 사가 빚진 강재 대금이 A 사 매입금과 맞먹는다. D 사가 집을 낼 때 결산한다. 당시 D 사가 국가세를 빚졌기 때문에 집은 이전 수속을 할 수 없었다. A 회사는 이 집을 할부 상환의 담보로 요구했다.
1999165438+10 월19 법원의 후원하에 중국은행 c, a 공장 b, 딩은 집행 화해 협정을 체결했다 갑회사는 자발적으로 102 호 주택 3 채를 상환 담보로 제공하고 법원을 압수하기로 동의했다. 사방은 협정에 서명하고 도장을 찍었고, 법원은 6 월 24 일 165438 에 집을 압수했다. D 회사는 출석자로서 압류 목록과 반송증에 서명했다. 법원은 뒤이어 집행 유예를 판결했다. 이후 A 회사가 화해협의를 이행하지 못했기 때문에 2000 년 5 월 은행은 원판 집행을 재개하여 주택 처분을 요청했다. 집행인 A 사는 D 사가 세금을 납부하지 않아 주택이 산권증 및 양도 수속을 처리할 수 없어 D 사 주택이 제때에 채무를 청산하지 못했다고 고소했다. A 사는 법원에 협조하여 이 집을 매각하기로 동의했지만 D 사는 A 사와 체결한' 강재로 집을 바꾸는 협정' 이 의도협의일 뿐 A 사가 D 회사에 강재를 납품한 적이 없기 때문에 이 협의가 효력을 발휘하지 않고 집의 소유권도 변하지 않았기 때문에 집은 여전히 D 사가 소유하고 있어 법원에 폐쇄를 요구하고 집을 집행할 수 없다고 이의를 제기했다. 집행 과정에서 A 사가 D 사와 장기간 합작한 것으로 밝혀졌고 D 사가 개발한 집은 공안국에 번호가 매겨졌다. D 회사는 이미 1999 1 에서 주택 판매 허가증을 수령했지만, 세금을 납부하지 않아 2006 년 4 월 5438+0 까지 관련 수속을 마치지 못하고 주택관리국 재산권감독소에서 재산권 등록을 했다. 이때 주택 구입자는 부동산 등록 이전 수속을 할 수 있다.
반대: A 사의 담보물로 주택이 법원에 집행될 수 있을지에 대해서는 두 가지 의견이 있다. .....
한 가지 견해는 법원이 그 집을 집행할 수 없다는 것이다. 그 집의 소유권이 아직 이전되지 않았기 때문이다. 그 집은 A 사가 저당잡히고, D 사가 동의하며, 무효 보증에 속한다. (알버트 아인슈타인, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언) "보증법" 은 재산, 일반적으로 물인 경우에만 보증으로 설정할 수 있다고 규정하고 있다. 권리 담보에서' 보증법' 제 75 조 제 1 항은 환어음, 수표, 약속 어음, 채권, 예금 전표, 창고 전표, 선하증권을 규정하고 있다. 대법원 "적용 정보
이 경우, A 회사와 D 회사 간의 물물 교환 계약은 유효한 계약이다. D 회사는 집행 과정에서 A 회사가 강재를 제공하지 않았기 때문에 A 회사에 주택을 납품할 수 없다고 주장하지만 D 회사는 화해협정 집행에서 이 항변권을 포기하고 압수수색에 서명하고 영수증에 서명했기 때문에 당시 항변을 하려면 이치에 맞게 쟁취해야 했다. 따라서 법원이 집을 처리할 때 D 사가 이의를 제기하는 것은 법원 집행을 피하는 것으로 간주해야 한다.
이의 제기에서 D 사는 주택 소유권이 이전되지 않았으며 A 사가 자기에게 속하지 않는 주택 담보를 제공하기를 원하는 행위는 무효가 되어야 한다고 제안했다.
또 다른 견해는 쌍방이 1, 1999 년 5 월에 체결한 강철 주택 교환 협정이 쌍방의 진정한 의미이며,' 계약법' 의 물물 교환에 관한 규정에 부합하므로 이 협정은 합법적으로 유효하다는 것이다. 1999 10 법원이 처음 집행되었을 때, 갑회사는 자발적으로 모 정원의 3 개 102 실의 담보물을 상환 보증으로 내놓았다. 1 19 년 10 월/Kloc D 회사 법정대표인이 협의에 서명하면서 두 가지 의미를 밝혔다. (1) 이 주택재산권이 양도수속을 하지 않았지만 A 가 소유하고 있고, (2) 이 집은 A 사가 채무를 상환하는 보증으로 확인됐다. 165438+1 게다가 쌍방은 줄곧 철강 업무에 종사해 왔다. 쌍방 계약이 성립된 지 1 년이 넘는 기간 동안 D 회사는 A 사가 주장하는 주택 소유권을 인정했으며, 일반적으로 법원은 A 회사가 이미 주택 가격의 강재를 납품했다고 생각할 만한 충분한 이유가 있다. 현재, D 회사는 A 회사가 강재를 배달하지 않았다는 이유로 쌍방이 체결한 계약이 효력이 없으면 성립할 수 없다고 생각한다. 더구나 계약의 발효는 배달을 조건으로 하지 않는다.
2. D 회사는 주택이 양도되지 않아 재산권이 A 회사에 속하지 않는다고 제기했지만 법원은 주택 매매 계약에 따라 주택재산권을 A 로 간주해서는 안 된다. 합의정은 새로운 계약법과' 장쑤 주 민사재판업무좌담회 요약' 제 3 부 제 6 조 1999 10 의 관련 규정에 따라' 부동산 양도가 소유권 변경 등록 수속을 거치지 않은 경우 양도계약이 무효라고 인정하지 않는다. 그러므로 이 집의 재산권 이전을 처리하지 않으면 쌍방의 매매 계약의 효력에 영향을 미치지 않는다. 게다가, 주택 이전을 처리하지 못한 책임은 전적으로 D 회사에 있다 .. 한 걸음 물러서면, 주택 양도는 제 3 자에 대항하는 데 쓰인다. 여기에는 D 와 A 가 관련되어 있는데, 그들은 모두 계약의 당사자이며, 모두 계약의 구속을 받아야 한다. 한 걸음 물러서서, 구매자 A 회사는 이미 이 집을 법원에 집행 단계에서 상환하는 담보로 제공했다. 법원이 집을 압수할 때, D 회사는 협조단위로서 법원의 압수판결서와 명세서에 서명하여 이의를 제기한 적이 없다. 따라서 이 집의 소유권이 A 회사에 속하지 않더라도 D 회사는 이미 이 집을 A 사의 상환보증으로 사용하기로 동의했다.
D 회사의 법정 대리인은 완전한 민사 행위 능력자입니다. 화해협의를 체결할 때 그는 자신이 본 사건의 당사자가 아니라는 것을 알게 되었기 때문에 재산권자가 A 회사를 쓰는지 D 회사를 쓰는지 다른 법적 결과인지 알아야 하며, 또' 중화인민공화국 민법통칙' 과' 최고인민법원 관철중화인민공화국 민법통칙 집행에 관한 의견' 제 73 조 제 2 항에 따라 변경하거나 철회할 수 있는 민사행위는 자기 것이다. 따라서 D 사가 화해 협의에 대해 중대한 오해가 있더라도 협정 체결 후 1 년 이내에 제기해야 하고, D 회사는 1 년 3 개월 후에야 제기돼 철회를 신청할 권리를 상실했다. 법률에 규정된 신청 기한은 일정한 기한이다. 계획 기간 동안 일시 중지, 중단 및 연장이 없습니다. 따라서 회사 d 의 이의 제기 요청은 지원되지 않습니다. 필자는 A 회사가 주문한 현실 한 채를 담보로 하고, 그 행위의 성질은 채권을 담보로 삼아야 하며, 물건을 담보로 삼아야 한다고 생각한다. 물권으로서, 권리 주체가 물권 객체에 대한 절대적인 통제권을 누리고, 예매된 주택은 주택 소유권을 취득하기 전에 단지 건물일 뿐이라는 직접적인 통제의 특징을 가져야 하기 때문이다. 예매계약은 개발업자와 주택 소유자 사이에 건설주택 양도 여부를 목적으로 하는 채권 행위이다. 구매자가 누리는 것은 예매 주택에 대한 기대권이지 유형적인 물건이 아니라 본질적으로 채권이다.
필자는 예매 담보 중의 예매 담보 법률 관계에서 상술한 관점을 설명하려고 시도했다. 예매주택담보는 구매자가 계약한 주택대금을 지불한 후 대출은행이 남은 주택대금을 대신 지불하고 매매 쌍방이 구매한 상품주택을 대출은행에 담보로 저당잡히고 주택 완공 후 대출이행보증으로 상환하기로 합의한 것을 말한다. 구매자가 개발자와 체결한 주택 매매 계약은 사실상 예매 계약이고, 개발자가 판매하는 건물은 기실 (즉, 썩은 미루) 이다. 저당 기간 동안 구매자의 은행에 대한' 저당' 은 재산권 담보가 아니라 권익 담보, 즉 구매자가 주택 소유권에 대한 기대권을 담보하고 판매자는 양도의무를 이행할 것을 보증한다. 집이 아직 지어지지 않았기 때문에 당연히 산권증이 없고,' 저당' 등록은 예매계약 등록일 뿐이다. 주택이 완공된 후 부동산 개발업자와 바이어가 재산권 양도 수속을 하고 바이어는 산권증을 취득하며 동시에 은행에 가서 주택 담보 등록을 한다. 담보는 부동산 물권 담보이다. 주택이 완공되었지만 개발상이 국세를 납부하지 않으면 주택은 여전히 부동산증과 양도 수속을 할 수 없다. 따라서 집은 앞으로 얻을 수 있는 부동산일 뿐, 소유권을 얻지 못한 건물일 뿐, 권리 증명서나 법적 서류가 없기 때문에 담보등록을 할 수 없기 때문이다. 담보계약은 성립될 수 있지만 담보등록의 효력은 부동산이 실제로 존재할 때만 발생할 수 있다. 모기지의 일반적인 원리로 볼 때. 담보물은 반드시 일정한 교환가치가 있는 기존 재산이나 즉시 물화될 수 있는 권리를 직접 가리켜야 하며 기대권을 담보로 삼을 가능성을 배제해야 한다. 썩은 미루 저당의 표지물은 아직 착공되지 않았거나 건설 중인 미완성 주택인 썩은 미층이다. 담보기간 동안 대출자는 집의 담보인으로서 약속집의 소유권을 누리지 못하며 예매 주택의 소유권을 얻을 수 없다. 그가 채권자에게 제공한 상환 보증은 미래의 집에 대한 기대권일 뿐이다. 은행은 썩은 미루의 담보권자로서, 썩은 미루의 담보를 통해 담보주택 소유권에 대한 기대권을 얻었고, 담보권자는 담보권이 있는 주택에 대해 일종의 채권을 누리고 물권이 아닌 채권을 누리고 있다. 썩은 꼬리층 담보권은 일반 담보권처럼 소유권을 제한함으로써 설정할 수 없고, 주택 기대권을 담보권으로 이전해야 하는 조건이다. 그 실현 방식은 주로 채권자의 대위권을 행사함으로써 실현된다. 즉 담보인이 계약에 따라 누리는 주택 기대권을 담보인에게 양도해 채무 상환의 담보로 삼는 것이다. 보증 기간 동안 저당 당사자 이외의 제 3 자 부동산 개발업자는 저당 표지물의 위험 책임을 져야 한다.
(저자 단위: 장쑤 성 남통시 항구게이트 인민법원) 출처: 중국법원망