이 문제를 토론하기 전에, 왜 방향성 발전 모델을 채택해야 하는지 알 필요가 있다. 왜 위탁 대행 건설 모델을 채택하지 않습니까? 아니면 집을 직접 사야 하나요?
방향성 개발 모델은 간단하게 개발자가 위탁측의 요구에 따라 건설주택을 개발해 위탁측에 판매하는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 개발, 개발, 개발, 개발, 개발, 개발, 개발, 개발)
위탁 건설 방식에 비해 한 가지 근본적인 차이가 있는데, 바로 토지소유권은 다르다는 것이다.
만약 토지가 위탁자가 소유한다면, 개발업자는 위탁측의 요구에 따라 건설을 개발하고 위탁자에게 넘겨주면 토지와 주택의 양도를 포함하지 않는다. 부동산의 소유권은 줄곧 위탁자의 이름으로 등록되어 있기 때문이다.
이것은 공사를 위탁한 것이다.
그러나 방향성 개발이라면 다르다.
방향성 개발은 일반적으로 토지는 개발자의 이름으로, 개발자는 의뢰인의 요구에 따라 집을 맞춤화한다. 집이 완성되면 미리 약속한 면적 가격에 따라 고객에게 팔고, 집은 고객 이름으로 양도한다.
부동산의 방향 개발은 주택 매매도 아니고 엄격한 의미에서 주택 예매도 아니다. 장기 주택 매매, 그리고 장기 대량 주택 매매로 이해할 수 있다.
1) 계약 위험
방향성 개발 계약은 협력개발계약입니까, 아니면 대리건설계약, 시공계약, 상품주택 매매계약, 주택매매계약입니까?
실제로 프로젝트의 실제 상황, 계약의 최종 목적, 당사자의 권리 의무의 실체에 따라 다른 법률 규정이 적용되어야 한다.
예를 들어, 광서계관 전력유한공사와 광서진용 부동산 개발유한공사는 주택 매매 계약의 성격과 효력에 대해 분쟁을 일으켰다.
법원은 양측이 체결한' 지향개발협정' 과' 보충협정' 에는 합작개발부동산의 내용뿐 아니라 건설공사 계약 조항도 포함돼 있지만, 양측의 최종 목적은 한쪽이 매입금을 지불하고 다른 쪽은 예정된 사무종합체 소유권을 제공하는 거래라고 보고 있다. 이번 거래 쌍방의 권리와 의무의 실질은 주택 매매 계약의 본질적 특징에 부합한다.
따라서 본 사건 계약은 기지의 방향성 개발로 인정되어야 하는데, 실제로는 주택 매매 계약 분쟁이다.
따라서 우리는 쌍방이 계약에서 계약의 목적을 명확히 약속하고, 권리와 의무를 명확히 하고, 가능한 건설공사 계약, 위탁대리 계약 등 오도적인 계약명을 붙이지 말 것을 건의합니다.
2) 계약 유효성 위험
현재, 방향 개발 계약의 유효성에 대해 몇 가지 논란이 있다.
첫 번째 관점은 방향 개발 계약이 무효라는 것이다.
그 이유는 대법원' 분양주택 매매 계약 분쟁 사건의 적용 법률 몇 가지 문제에 대한 해석' 제 2 조에 따르면' 판매자가 분양주택 예매 허가 증명서를 받지 못한 채 구매자와 체결한 분양주택 예매 계약은 무효로 인정되어야 한다' 고 판단했다.
따라서 예매 허가를 받지 않은 경우, 방향 개발 계약은 주택 예매 계약으로 간주되어 무효로 인정되어야 한다.
두 번째 관점은 방향 개발 계약이 유효하다는 것이다.
그 이유는 계약 주체가 특정 인파를 겨냥한 것이지, 비특정 인파를 겨냥한 개방판매방이 아니라는 것이다. 거래 과정도 사적인 것이기 때문에 상품주택 범주에 속하지 않으며 예매허가제도의 제한을 받아서는 안 된다. 즉 예매허가 취득 여부에 따라 계약의 효력을 결정할 수 없다는 것이다.
우리는 방향 개발 계약이 유효한 계약이라는 두 번째 관점을 선호한다.
일반적으로 방향 개발 계약은 프로젝트 수립, 계획 또는 설계 단계에서 체결됩니다. 이럴 때는 예매허가증 요구 사항을 충족시킬 수 없습니다.
본 프로젝트는 양 당사자가 방향 개발 계약을 체결할 때 아직 계획 허가를 받지 못했기 때문에 구체적인 상황에 따라 다음 조치 중 하나를 취하여 계약의 유효성 논란을 방지하는 것이 좋습니다.
(1) 먼저 의향서에 서명하고, 프로젝트가 계획허가를 받은 후 정식으로 계약합니다.
(2) 쌍방은 계약을 체결할 수 있지만, 프로젝트가 계획허가를 받은 후 공사를 의뢰한 후에만 개발상이 먼저 선행 의무를 시작하기로 합의했다.
(3) 청부업자는 확실히 선행 투입이 필요하며, 반드시 개발자가 계획 허가를 받을 책임이 있으며, 정해진 기한 내에 계획 허가를 받지 못한 경우, 청부업자는 계약 해지, 환불 및 손해 배상을 요구할 권리가 있다.
3) 정책 및 승인 위험
주택 설계는 건축업자의 요구에 따라 이루어지며, 일반적으로 널리 받아들여지는 표준 주택의 건설 기준이 아니라 건축업자의 특수한 수요가 포함되며, 계획 승인의 어려움과 위험을 초래할 수 있다. 일단 계획 비준이 통과되지 않으면, 확정 거래는 계속할 수 없다.
또한, 프로젝트가 직면 한 정책 위험은 주로 부동산 투자 및 운영에 대한 국가 및 지방 정부의 정책의 중대한 변화를 의미하며, 이로 인해 프로젝트 개발에 큰 장애물이 생겨 기업에 토지 정책, 프로젝트 승인, 프로젝트 계획 등에 큰 위험을 초래합니다.
따라서 다음과 같이 제안합니다.
(1) 프로젝트 운영 초기에는 개발자와 프로젝트에 대한 실사와 개발자의 자격과 실력, 프로젝트 개발 절차가 합법적으로 완비되었는지 여부를 검토하여 토지, 계획, 입항 등 각 분야와 관련된 법적 문제를 발견하고 해결했다.
(2) 업계와 관련된 정책 변화를 충분히 조사하고 주시하고, 관련 정보를 적극적으로 수집하고, 정책 조사와 논증에 적극적으로 참여하고, 적시에 새로운 해결책을 제시한다.
(3) 위임자가 제기한 설계가 정부 승인 위탁자를 통해 계약을 해지할 수 있는 등의 조항을 설정하여 위험을 예방할 수 있습니다.
4) 설계 변경의 위험
프로젝트 시공 중 계약자가 설계를 변경할 수 있습니다. 예정된 부동산의 거래 가격과 날짜는 종종 미리 결정되기 때문에 공사 과정에서 청부업자의 과도한 변경 설계는 종종 공사 원가와 공사 기간에 영향을 미쳐 예정된 공장 양도에 영향을 주어 쌍방의 분쟁을 일으킨다.
따라서 다음과 같이 제안합니다.
언제 고칠 수 있는지, 무엇이 중대한 변화인지, 변경의 결과를 명확하게 규정하다.
다만 언제 고칠 수 있는 문제인가.
쌍방은 시공 도서가 확정되기 전에 청부업자가 시공 도서에 대한 수정 의견을 제시할 수 있도록 허락할 수 있다. 시공 도서가 확정되면 계약자가 시공 단계에서 과도한 설계 변경을 제기하지 않도록 공사 기간이 심각하게 지연되는 것을 방지하기 위해 계약자의 설계 변경을 제한해야 합니다.
건설 개발 계약에서 설계 변경에 대해 다음과 같이 합의한 경우: "본 계약에 따른 주택 공사 기간이 촉박하기 때문에 계약 당사자가 시공 도면에 대한 설계 변경 요구 사항을 더 이상 제기하지 않기로 합의했지만, (1) 변경 없이 양 당사자가 확인한 계약자가 주택을 사용하는 기본 기능을 실현할 수 없습니다. (2) 일정한 변경을 하지 않으면 일반적인 시공 기술 요구 사항이나 주택 검수 기준을 충족하지 못한다. 또는 (3) 쌍방이 이미 변경에 동의하고 서면 문서를 만들었다. "
5) 위험 조기 종료
방향 개발 프로젝트 주기가 길다. 개발자가 현금 흐름 문제가 발생하면 계약서에 명시된 인도 기한 내에 예정된 건설 프로젝트를 완료하고 예정된 주택을 납품할 수 없게 될 수 있습니다.
한편 청부업자는 계약금을 납부한 후 자금 문제나 경영방향 변화로 예매 계약이나 양도계약을 체결하지 않을 수 있다.
따라서 개발자의 자격과 실력을 미리 검토하는 것 외에도 다음을 권장합니다.
(1) 주택 매매 계약이 체결되기 전에 쌍방은 공동으로 프로젝트부를 설립하여 프로젝트 자금과 프로젝트 사용을 공동으로 관리할 수 있다.
(2) 상품 주택 매매 계약을 체결하기 전에 프로젝트와 자금의 안전을 보장하기 위해 프로젝트 토지를 위탁자에게 담보할 수 있다. 일부 지역에서는 토지사용권이 담보등록을 할 수 없기 때문에 원래 토지사용권증서는 건설측이 보관할 수 있는 것으로 알려졌다.
6) 수락 및 전달 위험
고정 건축물의 검수도 일반 공사의 인도 검수와 다르다. 통상적인 검수는 개발상이 설계 시공 감독 등의 부서를 조직하여 검수하고 건설부서에 신고한 후 소방 환경 계획 등의 부서의 검수를 통과한 것이다.
정향 개발 계약에서 쌍방이 미리 건설된 주택의 검수와 인도 기준에 동의하지 않으면 계약 이행에 장애가 될 수 있다. 집은 국가 표준과 시공계약에 따라 검수를 통과할 수 있지만 시공사의 검수를 통과할 수는 없기 때문이다.
따라서 다음과 같이 제안합니다.
(1) 예정된 건물이 국가기준과 시공계약에 따라 합격되는 것을 막기 위해 예정된 건물 검수의 난감한 국면을 통과할 수 없는 개발자에게 시공계약서에 합의된 검수 기준을 방향성 개발계약의 검수 기준과 일치시키도록 특별히 요구할 수 있다.
(2) 전체 계약 계획 안배를 잘 하고, 사전에 조건 구매 계약을 체결하고, 주택 소유권을 잠그다.
방향 개발 계약, 주택 매매 계약 등 핵심 계약은 함께 체결할 수 있다.
예정된 주택 거래 쌍방이 법정 양도 조건을 충족한 후 예정대로 주택 매매 계약을 체결할 수 있도록 계약에서 예정된 주택 양도가 발효되는 트리거 조건을 약속할 수 있습니다. 즉, 일단 양도조건이 충족되면 양도계약이 자동으로 효력을 발휘하고, 양도조건이 후측이 계약의무를 이행하지 않는 위약책임을 달성하여 쌍방의 합법적인 권익을 보장할 수 있습니다.
주택 양도 계약이 발효되기 전에 계약자는 일정 금액의 계약금만 지불하고, 양도가격의 분할 지불에 대해 구체적인 약속을 하고, 높은 액수의 조기 해약 위약금을 약속하고, 건설할 집의 소유권을 보류하고 잠그기로 합의했다.
돈이 있으면 스스로 개발할 수 있다. 돈이 없으면 협력 개발한다. 토지가 있고 경험이 없다면 대리인에게 건설을 의뢰할 수 있다.
땅이 없으면 어떡하지?
급한 일이 있어 집을 직접 매매하다. 조급해하지 말고, 지향적으로 발전하여, 자기가 원하는 모습으로 발전하면 된다.