商品房預售合同法律問題是近年來我國房地產市場的新生事物。由於它可以為房地產開發企業籌集資金，緩解房地產開發企業建設資金短缺的問題，因此成為許多房地產開發企業采用的銷售模式。由於商品房預售在我國剛剛出現，國家相關法律法規仍不完善，導致實踐中出現壹些問題。本文擬就商品房預售合同的若幹法律問題作初步探討。壹、商品房預售合同的法律性質和特征商品房預售合同是房地產開發企業（預售人）與房屋買受人（預購人）簽訂的書面協議，預購人先支付定金或預付款，預售人在合同規定的時間內將已建成的商品房所有權轉移給預購人。筆者認為，商品房預售合同雙方行為的本質仍是買賣，買受人支付價款是為了取得房屋所有權，開發商有義務通過接受價款的方式交付房屋。商品房預售合同是壹種特殊的房地產買賣合同。除了其特殊性之外，它還具有銷售合同的壹般性質。商品房預售合同的付款方式、標的物交付、權利瑕疵擔保、違約責任等條款與壹般買賣合同基本相同。因此，在實踐中，當商品房預售合同糾紛缺乏專門的法律規定時，應按買賣合同的壹般規定處理。合同分為預約合同和本合同，它們的性質和效力是不同的。筆者認為，商品房預售合同屬於此種合同。商品房預售合同雖名為預售，但不是預約銷售，而是買賣合同。商品房預售合同之所以標註“預售”二字，是因為買賣的房屋在合同成立時尚未開工或正在建設中，即待建或在建的房屋，甚至是尚在圖紙設計階段的建築物。但雙方對房屋面積、價格、付款方式、交付期限、違約責任等有明確約定。，並可直接按合同履行和辦理房屋產權過戶，日後無需另行訂立買賣合同，達到雙方交易目的。商品房預售合同是壹種特殊的房地產買賣合同，既具有房地產買賣合同的壹般法律特征，又具有以下特征:（1）商品房預售合同的標的物在簽訂時並不存在。壹般房屋買賣合同的標的物是現成的東西，而商品房預售合同的標的物是在建並在約定期限內將來竣工的商品房。（2）商品房預售人在未來約定的時間交付商品房，商品房預售人提前支付商品房價款。（3）商品房預售應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門備案。二、購房折扣廣告的性質和效力在現實生活中，購房折扣是壹種常見的商業事件，而且這類廣告並不少見。它不同於通常的廣告，因為吸引顧客的手段不是通常的質量好或價格低，而是折扣。優惠廣告是否兌現直接關系到雙方的利益，對社會信用產生影響。因此，探討優惠廣告的性質和效力具有重要的法律意義。從利益分析來看，預售方的優惠廣告旨在吸引和促進更多的不特定人群與其訂立預購合同，從而通過讓利共贏的策略獲取自身利益。由於房地產開發企業的激烈競爭和現代商業快速發展下的大量買家，優惠廣告最終服務於房地產開發企業的利益，這應該是法律調整的立足點。壹般來說，優惠廣告應當對房地產開發企業具有法律約束力，否則顯然不利於規範商業信用和保護廣大購房者的利益。試想壹下，如果優惠廣告因為對房地產開發企業沒有約束力而滿天飛，那麽作為社會秩序的廣大購房人的利益將得不到保護，最終房地產開發企業的利益也將受到損害。在我看來，優惠廣告應該是壹種有條件的單方面承諾。簡而言之，即以與對方訂立合同為條件給予對方壹定的折扣，而這壹承諾直接約束發布廣告的商家。單方法律行為也稱為單獨行為，其特點是未經他人同意即產生法律效力。優惠廣告是壹種形式上的承諾。將優惠廣告定位為單方面行為便於直接而非間接為廣告主確認其效力，避免了實際處理中的邏輯復雜性和邏輯中間環節產生的諸多問題。而這裏附加的條件是對方與之訂立合同。從利益關系的角度來看，只有當相對人與其訂立合同並由此為其帶來商業利益時，廣告商才能轉讓部分利益，而這些利益以前只是作為誘因處於壹種假設或虛擬的狀態。優惠廣告下的雙方以訂立合同的方式兌現轉讓的利益是符合現實的。優惠廣告類似於要約邀請，但不是要約邀請。所謂要約邀請，是指他人希望向自己發出要約的意思表示。要約邀請具有三個特征:（1）是指壹方當事人邀請另壹方當事人向自己發出要約；（2）不是意思表示，而是事實行為，是訂立合同的準備行為；（3）原則上對要約人沒有約束力。如果要約人撤回要約，只要沒有給要約的善意相對人造成損失，要約人就不承擔法律責任。壹般來說，商業廣告是要約邀請，這在合同法第15條中有明確規定。作為要約邀請，壹般商業廣告在內容上不會提出擬訂立合同的主要條款。同時，商業廣告發布後，不可能知道有多少人看到了廣告，有多少人會做出意向，因此不可能使任何人接受廣告的條件並使合同成立，否則廣告主將承擔不可預見的違約責任。可見，壹般商業廣告的內容與其有效性是壹致的。另壹方面，如果廣告的內容符合要約的規定，則應視為要約，這也是合同法第15條的規定。相應地，優惠廣告應不同於壹般商業廣告，其內容也不壹致。優惠廣告通常涉及合同價格，這顯然不能說不是合同的主要條款。因此，盡管優惠廣告與壹般商業廣告壹樣，具有推廣某種商品或服務的功能，但它並不等於壹般商業廣告。換句話說，優惠廣告雖然具有要約邀請的功能，但不是要約邀請。作為附條件的單方承諾，優惠廣告對房地產開發企業具有約束力，自雙方訂立合同時生效。當房地產開發企業未能履行其單方面承諾時，應承擔相應的責任。由此可見，盡管優惠廣告不是雙方的合同條款，但它直接決定了雙方的權利和義務。換言之，房地產開發企業與購房者之間的法律關系實際上是廣告與優惠廣告的結合。當雙方之間發生糾紛時，如合同和優惠廣告，應作為法律關系處理。房地產開發企業在廣告中承諾給予與其簽訂合同的購房人在法律上認可和保護的利益時，該廣告均為以訂立合同為條件的單方承諾，對房地產開發企業具有法律約束力。