상업용 부동산의 운영 모드는 1, 분할 임대입니다.
개발업자는 상업부동산을 통일적으로 계획하고 나누어 장세 형식으로 임대했다.
통일된 계획과 질서 있는 관리가 부족하기 때문에, 이런 방식은 종종 상업부동산에 상인이 성공하지 못하고 상업이익이 없는 위험을 초래할 수 있다. 결국, 개발업자들은 상업용 부동산을 임대한 다음 임대를 통해 투자를 유치해야 했다.
2. 분할 판매
상업용 부동산 개발 경영의 한 모델로서 분할 판매는 개발자가 신속하게 자금을 회수하고 자금 압력을 줄이는 데 도움이 될 수 있다. 그러나 전체적인 계획과 효과적인 관리가 없다면 향후 경영에 숨겨진 위험을 무릅쓰는 경우가 많다.
상업용 부동산이 분할 판매되면 완전한 상업 시설의 소유권과 경영권이 완전히 분리되어 대량의 재산권자가 존재한다는 것을 의미한다. 이는 상업용 부동산의 운영 효율성에 영향을 미치며 실제 수익은 예상 수익률과 크게 다를 수 있습니다.
3. 판매 후 임대
분할 판매 모델은 전체 상업 시설의 소유권과 경영권을 완전히 분리한다. 이러한 모델의 부족을 보완하기 위해 상업용 부동산 운영에서 발생할 수 있는 문제를 해결하기 위해 개발자는 소위 판매 후 임대 모델, 즉 상업용 부동산이 판매된 후 통합 임대, 통합 투자 관리를 제안했다.
판매 후 임대료는 반환, 임대 판매, 이윤 분할, 보증 배당 등 다양한 형태로 제공됩니다. 먼저 팔고 대여하는 방식으로 구매자를 끌어들이면서 일정 비율의 임대료 수익을 주는 것이 목적이다. 한편, 분양후 회세는 임대행위에 의존해야 하기 때문에 상가 오피스텔 분양주택 (예: 호텔형 아파트, 상주루) 판매 과정에서 일반적으로 나타난다.
부동산 개발 및 상업 운영 동시 공존 모델.
부동산 개발과 상업 운영이 공존하는 것은 상업용 부동산 개발 운영에서 비교적 새로운 모델이다. 상업용 부동산을 개발하기 전에 부동산 개발업자는 유명 상업업체와 전략적 동맹을 맺었다. 부동산 개발업자는 토지를 확보한 후 계획을 세우기 전에 프로젝트 상권의 시장 수요를 충분히 고려하고 이에 적합한 하나 이상의 상업 기업과의 협력 관계를 확정했다. 개발 과정에서 이러한 상업 기업들은 관련 업무에 참여하여 결국 전체 개발 운영을 투자 추정, 상권 분석, 시장 포지셔닝, 비즈니스 포트폴리오, 영업 수익, 위험 통제 등에 더욱 합리적이고 과학적으로 만듭니다. 전통적인 선건설 후 상인 모델에 비해 많은 장점이 있어 투자자의 관심과 구매 자신감을 끌 수 있을 뿐만 아니라 부동산의 상업적 부가가치 공간을 더욱 크게 확보하고 변화하는 시장 환경에 적응할 수 있다.
전문 보증 회사는 투자 부동산 분야에 관여합니다.
상업부동산, 특히 호텔의 상업모델에 대해 잘 모르는 투자자는 개발상 초기에 운영과 보장을 할 수 있는 능력이 있는지, 관리사 후기에 운영과 관리 능력이 있는지, 고소득만 보면 맹목적으로 구매한다. 최근 몇 년 동안 투자 위험의 몇 가지 예가 나타났습니다.
재산권 호텔의 투자 위험은 점점 더 많은 투자자들이 재산권 호텔이 돈만 버는 것이 아니라 손해를 보지 않는다는 것을 깨닫게 한다. 이를 위해 재산권식 호텔이 부동산 투자자들에게 보험을 들어 전문적으로 보장받는 판매 모델을 도입했다. 전문 보증회사가 투자성 부동산 분야에 개입하여 투자자 수익을 위한 일정한 조건을 제공하다.
상업용 부동산 운영 모드 및 위험 예방 1, 상업용 부동산 개념
상업지란 각종 소매, 음식, 오락, 헬스 서비스, 레저 등 경영 목적으로 쓰이는 부동산 형태를 말하며 경영 모델, 기능, 용도 등에서 일반 주택, 아파트, 오피스텔, 빌라 등 부동산 형태와는 다르다.
상업부동산은 부동산, 상업, 투자의 삼중 특성을 지닌 종합 산업이다. 그것은 부동산, 상업, 투자의 세 가지 주요 특징을 가지고 있으며, 순투자, 상업, 전통적인 부동산 산업과는 다르다.
상업용 부동산 개발 프로젝트는 상업 형태별로 분류되며 상업 광장, shoppingmall, 상가, 대형 상점, 쇼핑몰, 레저 광장, 보행자 거리, 전문 시장, 커뮤니티 상업 센터 등으로 크게 나눌 수 있습니다.
둘째, 상업용 부동산 운영의 일반적인 모델
1, 임대, 재산권 양도만 판매하고 있습니다. 이 모델을 채택하면 신속하게 투자를 회수할 수 있으며, 많은 개발자들이 주택 문턱을 낮추는 방식으로 슈퍼마켓의 면적 소화 문제를 해결했다. 대부분 판매 후 임대료라는 매력적인 구호를 내걸고 높은 수익률의 임대료를 많이 내고 몇 년 후 환매하는 개념이다. 상가는 잠재적인 평가절상 공간으로 일부 도시 주민들이 주식과 집에 이어 새로운 투자 핫스팟이 되었다. 최근 몇 년 동안, 재산권식 상가 시장은 이미 상가 시장의 주류가 되었다. 부동산 개발업자로서 소업주 (투자자) 와 대상가와 동등한 임대 기간 계약을 체결하여 개발업자가 개발한 매장을 각기 다른 면적으로 나누는 단위로 판매할 것을 요구하고, 소업주가 상가를 매입한 후 매년 일정한 수익률을 얻을 수 있다는 전제하에, 대상가와 전체 임대 계약을 체결하여 기초를 다졌다. 이런 대형 상가가 전반적으로 임대하고, 개발상이 장기간 임대한 판매 모델은 시장에서 재산권식 상점이라고 불린다. 지금까지, 이 마케팅 모델은 투자자들에 의해 보편적으로 사용되고 신뢰되었다.
2, 임대만 하고 팔지 않는다. 좋은 점은 재산권이 개발자의 손에 있어 담보와 재대출을 할 수 있고, 평가절상 후 판매할 수 있으며, 심지어 상업재산도 자본운용에 투입될 수 있다는 것이다. 투자권에 대한 완전한 통제를 통해 개발자는 입주 형식의 유형을 제어하여 자신의 업무 특색을 형성할 수 있다.
3. 임대 판매와 함께 일부 임대 부분 판매, 임대 부분이 시범 역할을 한다. 또는 임대, 임대 및 판매; 임대를 하지 않고 자신의 장사를 하지 않고 투자 개발 이익과 상업 운영 이윤을 동시에 벌 수도 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 사업명언) 기업과 연합하여 재산을 주식자본으로 삼아 전문 상업회사를 설립하거나 합작하거나 합작하여 경영할 수도 있다. 또 다른 교묘한 방법은 부동산 등과 함께 상업관리회사를 설립하고, 그들이 개발한 상업부동산을 전문적으로 경영하고, 임대 형식으로 그의 상업재산을 임대하고, 임대료 수익, 파트너십 수익, 부동산 가치 상승의 세 가지 수익을 누리는 것이다.
4. 상가와 부동산업자가 전략적 동맹을 맺다. 지금 가장 눈길을 끄는 것은 완다 패턴이다. 대련 완다그룹은 월마트, 오베드 등 국제적으로 유명한 상업체인업체와 긴밀한 전략연맹을 설립했으며, 건설된 상업 프로젝트는 대부분 착공 전에 국제상업악어에게 임대를 확정해 주문지라고 불린다. 완다그룹의 장점은 임대료를 통해 안정적인 현금 흐름을 얻는 것이다. Obeid 는 부지 선정의 시간과 기회 비용을 절약하고 새 점포 건설에 막대한 원시 투자를 피했다.
셋째, 상업용 부동산 운영 및 관리
운영 관리는 상업용 부동산 운영의 핵심이며 상업용 부동산 수입과 부동산 가치 상승의 원천이다. 현대 상업용 부동산 관리 운영의 본질은 느슨한 비즈니스 단위와 다양한 소비 모델을 하나의 비즈니스 주제 및 정보 플랫폼으로 통합하는 것입니다. 통일적으로 관리할 수 없는 상업용 부동산 프로젝트는 점차 상업관리에서 부동산 관리로 바뀌면서 결국 상업 핵심 경쟁력을 완전히 잃게 된다.
통합 운영 관리는 상업용 부동산 성공의 열쇠입니다. 운영관리의 통일은 개발자와 입주상가의 성실한 협력으로 같은 주제 이념의 지도 하에 통일된 운영관리를 하는 것이다. 이러한 운영 관리는 광고, 홍보, 홍보, 상업 판매 관리, 상업 운영 관리, 고객 서비스, 안전 관리, 소방 관리, 시설 장비 유지 관리 관리 등으로 세분화될 수 있습니다.
종합적이고 복합적인 상업시설이지만 경영관리는 단점 같은 통일조화감을 보여줄 수 있다.
통합 운영에는 일반적으로 통합 투자 관리 (장기 기반), 통합 마케팅 (광고 등 네 가지 측면이 포함됩니다. ), 통합 서비스 감독, 통합 재산 관리. 이 가운데 통일투자 관리는 마지막 세 가지 통일작업의 기초이자 원점이다. 이 사업의 성패는 개발자의 사전 기획의 성공뿐만 아니라 후기 상업용 부동산 프로젝트 상업 운영 관리의 성공도 결정짓는다.
운영 관리는 프로젝트 성공의 관건이지만, 운영 관리 전에 한 프로젝트의 완벽하고 원활한 발전과 발전을 보장하는 것은 전적으로 과학적이고 엄격한 시장 조사, 부지 계획, 정확한 포지셔닝, 장기적이고 질서 있는 투자 덕분이다. 따라서, 그들은 성공적인 상업 프로젝트의 후기 순조로운 운영의 기초이다.
넷째, 상업용 부동산 운영의 법적 위험 예방
상업용 부동산과 주거용 부동산의 차이점을 보면 주거용 부동산은 거주자 입주를 종점으로 하고, 상업용 부동산은 다방면의 상업 가치 사슬로 구성되어 있으며 개발자, 투자자, 사업자, 부동산 관리의 합력이 있어야 이길 수 있다는 것을 알 수 있다. 상업용 부동산 운영에는 주로 개발, 판매, 투자, 운영 및 관리가 포함되며, 이러한 각 링크는 밀접하게 연결되어 있으며 법적 의미에서 일반 부동산과 다를 수 있습니다. 상업용 부동산 개발 과정에서 일반적으로 다음과 같은 위험이 발생합니다.
1, 거시 통제의 위험
거시조절은 행정이나 경제적 수단으로 일부 과열 시장에 개입하는 방법을 가리킨다. 일반적인 행정 수단은 무역 제한과 산업 접근이다. 상가 열풍에 대해 상해 시 정부는' 상가와 오피스텔 분할 양도에 관한 통지' 를 발표했다. 통지에서는 폐쇄되지 않고 영구적이고 고정 유지 보수 구조가 없는 쇼핑몰, 오피스텔을 무단으로 분할하는 것을 명시적으로 금지하고, 상가 매각은 재산권 증서를 취득하고 관련 주관 부서의 비준을 거쳐야 한다고 규정하고 있다. "통지" 는 행정 수단으로 개발자의 경영 행위를 규범화한다.
2, 계획 오류의 위험
계획은 특정 지역의 산업, 인구, 교통 등에 대한 행정 안배나 계획으로, 법률 규정의 범주에 속하며 강제성을 가지고 있다. 계획이 잘못되면 상가의 평가절하를 초래할 수도 있다. 한편 개발업자는 상가 개발에 관련 행정규정과 규정을 가능한 잘 숙지해 방향의 실수를 방지해야 한다. 성공적인 계획은 시장 조사와 같은 상업 활동에 더 많이 의존하지만, 법적 관점에서 도시 발전의 정책 경향을 이해하는 것도 유용하다.
3. 임대료 차액 위험
개발자가 상가를 판매한 후 소비자와 소업주들은 개발자에게 상가를 운영하도록 위탁했고, 개발업자는 대상가에 임대해 통일경영을 하고, 임대료가 상대적으로 낮기 때문에 상인들이 소업주에게 제공하는 수익률에 차이가 있을 수밖에 없다. 개발자들은 어쩔 수 없이 일정한 자금을 보조하여 더 높은 수익을 지탱해야 한다. 이러한 위험을 피하려면 개발자는 시장 법칙에 따라 상가의 판매가격과 수익률을 설정해야 하며, 시장을 벗어나서는 안 되며, 맹목적으로 판매가격과 수익률을 올려야 한다. 한편 임대료세가 높기 때문에 일반 주택 구입자도 잘 모르기 때문에 구매자가 사기행위가 있어 분쟁을 일으키는 경우가 흔하다고 생각하기 때문에 개발자가 판매하기 전에 정확한 안내를 받아야 한다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 임대료명언)
4. 대기업 관리 부실로 인한 위험.
만약 대기업이 장기 임대 기간 동안 경영이 부실하여 경영을 계속할 수 없고, 개발자에게 임대료를 지불할 수 없다면, 개발자가 작은 업주에게 고정 수익률을 지불하지 못할 것이라는 약속이 생길 수 있다. 따라서 개발업자들은 임대를 고려할 때 임대료의 관점에서 임차인을 선택해야 할 뿐만 아니라 임차인의 업계, 자격, 배경, 성과 능력도 고려해야 하며, 장기적으로 보장된 임대를 받을 수 있도록 양질의 대기업 임차인을 선택해 소유주에게 안정적이고 지속적이며 건강한 수익률을 보장해야 한다. 이것은 주로 투자 유치라는 특수한 부분에 달려 있다. 일부 개발업자들은 높은 입주율을 추구하기 위해 비즈니스 형태, 기업 신용 등의 요인을 무시하기 위해 상업 배치가 불합리하거나, 상업경영이 부실해 개업 후 임대를 철회하는 것이 투자 시간 연장보다 더 큰 영향을 미친다.
5. 애프터 전세로 인한 위험.
판매 후 전세를 받는 데는 두 가지 법적 관계가 포함됩니다. 하나는 구매자와 개발자 간의 매매 관계입니다. 둘째, 구매자와 제 3 자 간의 위탁 임대 관계. 현재 일부 개발업자들은 경영 청부 위탁 모델을 채택하여 투자 수익을 보장하고 있다. 개발자와 주택 구매 계약을 체결하는 것 외에도 개발자나 개발자가 제공하는 관리회사는 일반적으로 구매자와 위탁경영계약을 체결해야 한다는 것이다. 개발업자는 투자 수익을 보호하는 법률 문서이기 때문에 경영계약 위탁에 각별한 주의를 기울여야 한다.
6. 재산권 분산으로 인한 위험
개발업자가 점포 판매로 인한 재산권 분산과 경영 통일의 모순은 줄곧 점포 마케팅을 괴롭히는 주요 문제였다. 개발업자는 소업주들에게 업주위원회를 앞당겨 설립해 업주위원회가 상점의 미래 임대권과 경영권을 총괄하도록 권장할 수 있다. 구체적인 운영은 업주가 출자한 크기를 통해 전체 업주의 분배권을 결정할 수 있으며, 업주위원회는 자율경영이나 전문 상업기관 관리 또는 임대를 의뢰하여 쇼핑몰의 통일된 운영을 실현할 수 있다. 이렇게 하면 임대 만료 후 분쟁이 발생할 가능성을 효과적으로 피할 수 있다.
7. 재산 관리의 위험
상업재산 (특히 상가) 이 독립적으로 소유주위원회를 설립할 가능성은 작고 난이도가 높으며 상가 부동산 관리 내용은 복잡하며 물, 전기, 가스, 형식 등의 수거, 배치, 사용 및 관리를 포함한다. 관리와 서비스가 좋지 않으면 부동산 후기 운영비용이 지나치게 높아지기 쉬우며, 이는 운영자와 부동산 개발, 관리자 간 논란이 가장 크고 복잡한 부분 중 하나다. 많은 소비자 (투자자) 와 비즈니스 형태에 따라 비용 기준이 다르기 때문에 분쟁이 발생할 확률이 크게 높아진다.
또한 상가 노점 면적, 이웃권, 환경변화, 수급관계, 부지 선정 부당, 개발업체 프로젝트 집행 능력 약함, 상업형식 변화, 상권 변화 등 문제는 개발업자들이 상업지 운영에 많은 위험에 직면해 있으며, 법률회피와 예방을 위해 전문 변호사를 채용해야 한다.
상업용 부동산 운영 모드 선택은 최근 몇 년 동안 상업용 부동산 개발 투자가 지속적으로 성장하고 있다. 2007 년 전국 상품주택 투자 총액은 2775 억 5600 만원으로 전년 대비 17.9% 증가하여 3 년 연속 17% 안팎을 유지했다. 동시에, 현재 긴박한 통화정책으로부터 전기에 불타는 부동산 시장에 대한 억제가 갈수록 커지고 있다. 이런 상황에서 상업부동산은 이윤이 높고 시장이 성숙해 부동산 투자에 좋은 피난처가 되었다. 하지만 상당수의 상업부동산은 초기 유치 또는 완공 후 후기 운영에 문제가 있다. 운영능력의 차이를 제외하고, 프로젝트 운영 모드의 부적절한 선택이 이 문제의 핵심이다. 따라서 상업용 부동산의 운영은 주택만큼 간단할 수 없으며, 상당한 자원 통합 능력, 즉 정확한 상업 개발 포지셔닝 및 사후 운영 능력이 필요합니다. 즉, 특정 상업용 부동산에 적합한 운영 모델을 선택하는 것이 중요합니다. 이 문서에서는 상업용 부동산에 투자할 때 적절한 시기를 선택하고 합리적인 운영 모델을 채택하기 위한 참고 자료를 제공하기 위해 상업용 부동산 운영 모드 선택에 대해 설명합니다.
현재 전 세계적으로 상업용 부동산에 대한 일관된 정의는 없다. "중국 부동산 통계 연감" 은 상업소매 등 실물 거래나 대중에게 유상 서비스를 제공하는 사업장을 상업경영장소라고 부르는데, 이는 우리나라에서 널리 사용되는 상업부동산 개념이다. 이 글에서 논의한 상업용 부동산은 소매, 음식, 오락, 헬스 서비스, 레저 시설 등 다양한 상업적 용도로 사용되는 부동산 형태를 가리키며, 그 상업 모델, 기능 및 용도는 일반 주택, 아파트, 오피스텔, 별장과는 다르다.
첫째, 상업용 부동산의 주요 운영 모드
상업용 부동산 개발 후 일반적으로 다음 세 가지 모델로 운영됩니다.
첫째, 재산권 보유. 이 모델은 개발자의 상인 유치와 상업 운영 능력에 대한 요구가 있다. 지역이 약간 열악한 프로젝트의 경우 형식 포지셔닝 및 계획 레이아웃에 더 많은 노력을 기울여야 합니다. 이 방법은 2 원 모드와 3 원 모드의 두 가지 모드로 나뉩니다. 개발업자는 재산권인+임대인+관리자로서, 경영자는 임차인의 이원재산권 보유 구도를 형성했다. 개발자를 재산권인+임대인으로, 전문 상업운영회사를 관리자로서, 경영자를 임차인으로 하여 재산권 보유의 삼원 구도를 형성하다. 상업 운영은 종종 개발자의 강점이 아니기 때문에 삼원 모델을 많이 채택한다.
둘째, 조매를 병행한다. 이런 모델을 개발하기 전에 주요 목표상가를 파악해 이를 선두로 중소기업 상가를 끌어들여 클러스터 효과를 형성했다. 일반적으로 업계 내 대형 브랜드를 주요 대상 상가로 선택하는 경우가 많기 때문에, 이 방식은 상업용 부동산의 향후 장기적이고 안정적인 운영에 대한 보장의 의미와 평가절상 보장이 강하다. 이런 방법은 현재 우세하여 어느 정도의 시장 전망이 있다.
셋째, 재산권 판매. 사실 전체 판매와 소규모 단위 판매의 두 가지 형태를 포함한다. 이 모델이 개발자에게 가장 큰 장점은 신속하게 자금을 회수하고, 현금 흐름을 확보하고, 롤링 개발을 할 수 있다는 점이다. 그러나 동시에, 개발업자들은 장기적인 수익을 얻을 수 있는 기회를 놓쳤다. 이것은 개발자가 판매자이고, 소업주가 바이어이며, 상업관리회사가 관리자이고, 임차인이 경영자/임차인이라는 4 원 구도로 드러난다. 그러나, 작은 단위를 판매하는 방식에서, 상업관리회사의 역할은 때때로 생략된다. 이런 위약은 종종 상업부동산의 통일된 관리 부족으로 이어지고, 상업품질을 낮추고, 경영자의 위험을 증가시킨다.
둘째, 적절한 패턴을 선택한다
위의 세 가지 방법은 상업용 부동산과 기업 관리의 구체적인 상황을 결합해야 한다.
첫 번째 재산권 보유 모델은 개발자의 자금력, 상업운영, 브랜드에 대한 요구가 높다. 이 모델은 개발자가 직접 투자를 관리하거나 개발자가 전문 상업운영회사에 의뢰해 투자를 관리하는 모델이다. 전체 사업이 규모 효과를 형성할 수 있을지는 앞으로 개발자에게 좋은 현금 흐름을 가져다 줄 수 있는 전제 조건이다. 따라서이 모델에서는 개발자 자체의 브랜드와 역량이 실제로 큰 가중치를 차지합니다. 한편 상업부동산은 투자 유치, 경영, 번영, 심지어 지속적인 경영수입을 가져오는 데 오랜 시간이 걸리며, 이를 위해서는 개발자가 상당한 자금력을 갖추어야 한다. 이런 식으로, 경영 과정에서 문제가 생기면 경영수익이나 부동산 자체의 상승에 강한 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 사실, 시장에서, 우리는 종종 다음과 같은 악순환의 일부 프로젝트를 볼 수 있습니다: 가난한 관리, 상인 철수, 임대 어려움, 재산 관리 소득 손상, 재산 가치 하락. 이에 따라 자금력이 풍부하고 관리 인재가 우수한 대형 부동산 기업이나 투자기업만이 이런 모델을 채택할 수 있다.
이런 모델의 가장 전형적인 예는 상해의 신천지 모델이다. 상해 신세계는 개발상이 건설하여 대외임대경영과 통일된 관리를 할 것이다. 이를 통해 모든 상가는 통일된 사회적 이미지로 소비자를 대면하고, 동시에 상가는 자신의 제품을 경영하며, 자신의 독특한 브랜드 이미지와 관리 스타일을 충분히 선보일 수 있습니다. 이런 모델은 전문회사의 투자를 유치하는 것으로, 관리자와 경영자를 분리하여 관리 수준을 높일 수 있다. 이런 모델의 우수한 주제인 전문점은 상업센터의 성공적인 운영에 매우 중요하다. 하지만 많은 유명 브랜드들은 임대료가 더 낮은 것을 요구하고 있다. 개발자의 상업적 수익은 다소 하락했지만, 개발업자들은 상품 주택지의 개발과 판매에서 여전히 고액의 이윤을 거둘 수 있다는 점에 유의해야 한다.
두 번째 임대 동시 모델은 개발자의 자금력에 대한 요구가 여전히 높으며, 주요 목표업체들이 이미 가지고 있는 업계 호소력을 이용하여 상업용 부동산 개발의 시장 입소문과 구심력을 높여야 미래 상업 프로젝트의 성공을 보장할 수 있다. 그러나 주요 목표 업무는 대형 임대의 유형이기 때문에 지난 몇 년 동안의 임대 수입은 그리 높지 않았고, 심지어 시장보다 훨씬 낮았다. 그러나 상업부동산의 우수한 운영으로 부동산 자체의 평가절상은 운영소득의 부족을 상쇄할 수 있다. 이 모델은 상업용 부동산 프로젝트의 시장 지위를 신속하게 확립하고 인지도를 높일 수 있다. 개발자와 브랜드 상가의 주문 개발 방식을 통해 쌍방의 우세는 충분히 상호 작용할 수 있으며, 부동산 평가 속도가 매우 빨라질 것이다.
이 모델의 가장 전형적인 예는 대련 완다 모델이다. 이런 운영 모델은 주력점에서 유명 상업 브랜드 회사를 도입하는 것이다. 대부분의 상가를 낮은 가격으로 본점에 임대하면 대량의 인파와 사업 기회를 가져올 수 있다. 그런 다음 개발자는 밑바닥이 좋은 상점을 작은 업주에게 팔았다. 주력상가의 주도로 하층 상가는 더 높은 가격을 팔 수 있고, 일부 투자를 회수할 수 있으며, 소업주들은 독립적으로 경영에 투자할 수 있다.
재산권 판매의 세 번째 모델은 전체 또는 파쇄를 통해 빠른 판매, 빠른 회장의 목적을 달성하는 것이다. 판매는 종종 예매 단계부터 시작되므로 개발자의 자금 부담을 최소화하고 빠른 개발-빠른 판매-빠른 리베이트-재개발 주기를 형성할 수 있습니다. 이 모델은 중소형 개발자에게 비교적 적합하다. 이 개발자들은 자금에 더 민감하기 때문입니다. 이런 모델이 달성할 수 있는 판매 가격은 보편적으로 제한되어 있어 미성숙한 상가와는 비교가 안 된다. 한편, 상업운영의 불확실성과 상업관리회사의 성실성의 불확실성으로 이 모델을 선택한 업주들은 투자자들에게 어느 정도 위험이 있다.
셋째, 세 가지 모델의 비교
재산권을 보유, 임대 및 판매하면서 동시에 재산권을 판매하다.
운영 방식: 개발업자는 부동산을 보유하고 있으며, 스스로 임대하거나 전문 상업운영회사에 임대한다. 개발업자는 대부분의 업무를 대형 주력점에 임대하고, 작은 부분은 작은 업주에게 팔아 단기간에 프로젝트 수익을 달성한다. 개발자는 신속하게 비즈니스 단위를 판매하고 전체 또는 단편적인 판매를 통해 신속하게 자금을 회수합니다.
우세
1, 통합 비즈니스 포지셔닝 및 관리를 용이하게 하고, 비즈니스 형식과 등급을 더 잘 제어하고, 비즈니스 위험을 줄입니다.
부동산 임대료는 해마다 증가하고 수익원은 안정적입니다.
부동산은 저당 융자를 할 수 있고, 평가절상을 기다릴 수 있다.
4. 형식을 조절할 수 있고, 큰 임차인 소업주의 구조는 프로젝트를 높은 반복 소득으로 유지한다.
일부 부동산을 매각하면 투자 회수 기간을 단축할 수 있다.
6, 본점은 부동산의 부가가치를 빠르게 높인다.
7. 단기간에 보상을 받을 수 있습니다.
8. 전체 판매 주기가 길고 고객이 적습니다.
단점: 1. 전문 상업 운영 회사는 협상 능력이 강하며, 때로는 개발업자의 임대료 수익률이 운영자의 운영 수익보다 낮은 경우도 있습니다.
2. 회수 기간이 길다.
3, 초기 투자 압력.
주력점의 투자 능력에 대한 요구가 매우 높다.
회수 기간이 길다.
6, 초기 투자 압력.
7. 후기에는 통일관리와 계획이 부족할 수 있으며, 소업주들은 경영위험이 크다.
8, 부동산 감사의 혜택을 누리지 않는다.
적용 가능한 조건
1. 개발자는 상업용 부동산을 장기 경영 자산으로 사용합니다.
2. 자금력이 풍부하다.
3. 우수한 관리 인재를 가지고 있다.
4. 이익주기가 짧다.
5. 자금력이 풍부하다.
단기간에 보상을 요청하십시오.
자금 부족;
8. 인재가 부족하다.
요약하면 상업용 부동산 운영 모델은 다음 세 가지 주요 문제를 파악해야 합니다. 첫 번째 문제는 개발자나 투자자가 먼저 자신이 경제력이 있는지 없는지를 고려해야 한다는 것이다. 자신의 경제력이 부족하면 선택한 운영 모델을 통제하기 어려울 것이다. 개발자나 투자자는 경제력의 크기에 따라 판매, 임대 또는 기타 적절한 운영 모델을 채택할지 여부를 결정합니다. 두 번째 문제는 개발자나 투자자들이 상업용 부동산을 운영하는 전문 팀과 인재가 있는지 여부를 고려하는 것이다. 이런 전문팀과 인재들이 상업부동산을 경영한다는 이념이 부족하고 주택 개발에 대한 습관적 사고를 간단하게 적용한다면 수익성이 없을 뿐만 아니라 투자 실패로 이어질 수 있다. 세 번째 문제는 개발자, 운영자, 운영자 간의 이익 분배를 조정하는 것이다. 공승을 쟁취해야 상업용 부동산의 전체 가치 사슬이 오래 운행될 수 있다. 이에 따라 자금이 충분한 전제하에 상업용 부동산 프로젝트 개발이 완료된 후 판매하는 것이 최선의 선택이 아니라는 것을 알 수 있다. 개발이 완료된 후에도 상업용 부동산을 계속 보유하면 개발자나 투자자는 부동산의 경영수익과 평가절상을 누리거나 자본으로 사업을 운영할 수 있다. 상업용 부동산을 꼭 팔아야 한다면 가장 좋은 시기는 예매 단계에 있는 것이 아니라 상업용 부동산 운영이 상대적으로 성숙된 후에야 더 높은 투자 수익을 얻을 수 있다.