모기지와 관련하여 사람들의 초점은 주로 모기지의 법적 성격에 대한 논의에 초점을 맞추고 있으며, 모기지 성격의 차이는 입법의 다른 선택에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 우리나라의 현행법에는' 저당' 에 해당하는 적절한 물권 형식이 없어 학자들이 담보의 법적 성격에 대해 큰 논쟁을 벌였다.
어떤 학자들은 담보가 부동산 담보에 속한다고 생각하는데, 어떤 학자들은 담보가 권리 담보에 속한다고 생각하는데, 또 어떤 학자들은 담보가 사실상 양보와 보증이라고 생각한다. 필자는' 저당' 이 완전히 새로운 물권 형태라고 생각하는데, 단순히 전통적인 물권 분야에 포함될 수 없기 때문에 왜 담보의 법적 속성을 더 분석해야 하는가. 위의 세 가지 관점을 고려해 볼 때, 이 글은 담보와 담보, 담보와 양도보증에 대한 비교 분석을 통해 담보에 대한 새로운 포지셔닝을 시도했다.
담보대출과의 차이
모기지와 모기지의 주요 차이점은 대출 과정에서 소유권이 이전되었는지 여부입니다. 주요 차이점은 다음과 같습니다.
첫째, 담보와 저당의 법적 차이: 담보는 소유권을 이전하지만 담보는 모든 관계를 바꾸지 않기 때문에 쌍방이 누리는 법적 지위와 권리는 다르다.
2. 담보권의 수혜자는 소유권을 통해 소유주로 이전해 담보물의 소유권을 누리고 있다. 담보는 소유권을 이전하지 않고, 담보인은 여전히 담보물의 소유권을 보유하고 있다. 담보권자는 소유권자가 아니라 담보권, 즉 담보물의 지배권만 누리고 있다. 담보소송에서 담보의 수혜자는 소유권자의 신분과 명의로 소송에 참여하는 반면, 담보소송에서는 담보권자의 신분이 담보권자일 뿐이다.
둘째, 목적과 운영상의 차이: 담보와 담보보증의 기본 목적은 채무의 이행을 보장하는 것이다. 그러나 목적과 운영에는 차이가 있습니다.
1. 담보인의 담보 목적은 위험을 최소화하고 가능한 한 많은 돈을 빌리는 것이다. 수혜자 담보의 목적은 주로 수익을 보장하는 것이다. 이론적으로 담보권의 수혜자는 소유자이며 담보권자보다 더 많은 권리를 누리고 있다.
2. 차용 목적과 관련하여 담보인의 목표는 담보재산과 동일하며, 차용 목적은 집을 구입하고, 주택재산권을 취득하는 것이다. 담보인 담보대출의 목적은 담보물을 얻기 위해서가 아니라 다른 목적을 위해 돈을 빌리는 것이다.
3. 운영상의 차이: 부동산 담보: 토지사용권증과 주택소유권증을 처리해야 한다. 그 기본 절차: 담보인이 먼저 산권증을 획득한 전제하에, 다시 그의 산권증을 처리하고, 산권증을 담보물로 그의 산권증을 소지하고 있다. 저당권자가 아직 산권증을 취득하지 않았을 때 저당을 잡다.
일반적으로 먼저 그의 산권증을 담보로 하고, 매입금을 청산한 후 부동산 개발기관이 재산권을 담보수혜자에게 양도하고, 모든 산권증은 담보인이 보유한다.
4. 담보와 담보와 관련된 당사자는 다르다. 담보는 일반적으로 두 당사자, 즉 담보인과 담보권자를 포함한다. 일반적으로 보증인은 필요하지 않습니다. 간단히 말해서 "차용물 반환" 입니다. 담보는 담보수혜자가 아직 주택 소유권을 취득하지 않은 상태에서 담보인이 담보를 하는 것으로, 돈, 물물, 권리의 분리를 달성하기 위해서는 원래 소유자나 소유자가 중개인으로 필요하다. 따라서 원래 소유자나 모든 사람이 보증인이 되는 경우가 많기 때문에 담보자, 담보수혜자, 담보보증인 등 세 가지 담보가 있다.
담보와의 차이
(1) 자격 객체의 범위가 다릅니다.
담보는 우리나라 법률상으로는 동산담보와 권리 담보일 뿐, 부동산 담보는 포함되지 않고, 부동산을 기준으로 담보를 세울 수 있다. 그리고 질권자가 질권을 실현하기 위한 전제조건은 채무 이행기간이 만료되고 채무자가 채무를 이행할 수 없다는 것이다. 즉, 채무 이행기간이 만료되면 질권자는 담보채권만 받을 수 있고, 채무 이행기간 동안 질권자는 담보채권을 받지 않는다는 것이다.
그러나 부동산 담보 대출에서 은행은 채권자로서 채무 이행 기간 동안 구매자가 양도를 기대하는 권리를 누리고 있으며, 채권 담보와는 달리 채무 이행기간이 만료될 때만 담보채권을 얻을 수 있다. 따라서 건물 담보를 채권으로 정하는 것은 적절하지 않다.
(2) 권리를 실현하는 방식이 다르다.
담보물 출질인이 규정에 따라 청산하지 않은 경우, 질권자와 출질인은 할인으로 담보물을 청산하기로 약속할 수 있다. 합의가 이루어지지 않으면 질권자는 법에 따라 담보물을 직접 경매할 수 있다. 그러나 담보에 있는 담보인이 의무를 이행하지 않으면, 즉 원금을 갚지 못할 경우, 보통 부동산 개발업자가 주택 원가의 70% 가량의 환매 가격으로 담보를 환매하고, 환매금으로 담보인의 미청산 원금을 청산하는 것이 일반적이다. 만약 제 3 자가 원가보다 70% 높은 가격으로 받아들이고자 한다면, 제 3 자가 구매해야 한다.
양도보증차액
양도와 보증이란 채무자가 부동산 소유권을 채권자에게 채무의 담보로 양도하고, 채무가 정상적으로 이행될 때 표기물 소유권을 채무자에게 반환하는 보증 형태를 말한다. 담보는 새로운 물권 형태로서 우리나라에서 점차 발전하여 양보와 보증보다 낫다.
소유권이 사전에 이전되지 않았기 때문에, 은행은 표지물의 소유권을 누리지 못하여, 담보표지의 물건을 마음대로 처분할 수 없다. 예를 들어, 그는 표지물을 다른 채무의 담보로 삼을 수 없고, 다른 사람에게 양도할 수도 없다. 대출자가 지불을 연기한다 해도 은행은 표지물을 즉시 처분할 수 없어 많은 분쟁을 피할 수 있다.
한편, 개발업자들은 대출금을 모두 갚은 후에야 대출자에게 재산권증을 처리할 수 있거나, 재산권증을 처리한 후 은행에서 담보를 할 수 있기 때문에, 구매자가 대출금을 모두 갚은 후 그 증명서를 구입자에게 넘겨주기 때문에 은행, 매입자, 개발상 간에 매우 균형 잡힌 상호 제약과 상호 작용 관계가 형성되었다.