I. 소개
2004 년 8 월 3 1 일을 분수령으로 하여 중국 부동산업은 새로운 발전기에 접어들었다. 국가 경제 환경이 변화함에 따라 업계 안팎에서' 거품' 의 존재 여부에 대해 많은 논쟁이 벌어졌다. 이에 따라' 토지모집', 규제조치가 매우 엄격한' 합의양도' 를 맞아 중국을 맞이했다. 업계 내' 1 전제 2 개 체인' 이 과거에 비해 크게 달라져 위험 요소가 증가하고 있다. 위험은 프로젝트 개발 과정 전반에 걸쳐 존재하며, 이로 인해 중소형 부동산 업체들은 매우 어려운 상황에 처해 있다. 따라서 개발 프로젝트의 위험 관리를 강화하고 프로젝트 목표와 목적의 실현을 보장하는 것은 기업의 두드러진 포위와 꾸준한 발전을 실현하는 핵심 과정이다.
둘째, 부동산 개발 프로젝트의 위험 분석
위험은 특정 객관적인 조건과 특정 기간 동안 발생할 수 있는 결과 간의 차이 정도이며, 실제로는 실제 결과와 계획 결과 간의 변화 정도입니다. 변화의 정도가 클수록 이른바 위험이 커진다. 부동산 개발 프로젝트의 위험은 실제로 개발자 개발 과정의 고유 위험이다. 현재의 경제 환경에서, 주로 다음과 같은 방면에서 나타난다.
1. 프로젝트 위험을 찾습니다. 제품 포지셔닝, 건축 제품 품질 포지셔닝 및 건축 환경 품질 포지셔닝을 포함한 부동산 개발 프로젝트의 시장 포지셔닝은 시장 조사, 프로젝트 경제 기술 분석 및 프로젝트 타당성 조사 보고서를 기반으로 하며 프로젝트 의사 결정, 프로젝트 설계, 프로젝트 마케팅 계획 등의 선행 작업을 지도하는 기초입니다. 프로젝트의 시장 포지셔닝이 확정되면 프로젝트의 건설 스타일, 건설 비용, 마케팅 프로그램의 기본 정형이 프로젝트의 판매 전망을 결정한다고 할 수 있다. 일단 시장 포지셔닝이 정확하지 않으면 프로젝트 지도 사상이 실수하는 것은 후기에 메울 수 없거나 보완하기 어려운 위험이다. 프로젝트 개발에서 의사 결정 실수의 위험이기도 합니다. 위험 영향 범위에서 어느 정도는 전체 위험 (의사 결정 위험) 에 속합니다.
2. 프로젝트 투자 지원 능력의 위험. "프로젝트 타당성 조사 보고서" 발표 전후에 시장 포지셔닝에 대한 모호하거나 모순된 이해로 인해 아니면 진짜' 양체재단복',' 힘써 행동하라' 가 아닙니다. 기업의 자금 조달 (자체 자금) 과 자금 조달 능력이 과대평가되거나 프로젝트 원가 분석에 심각한 실수가 있을 수 있습니다. 또는 그들은 아직 국가와 지방정부의 산업정책을 철저히 이해하지 못했고, 큰 경제환경에 대해 확신이 없다. 또는 비용 프로세스 제어가 심각하게 통제 불능 (돌발), 의외의 요소 등이 너무 많아 프로젝트 자금 지불 능력이 계획 요구 사항을 충족하지 못하고 프로젝트 건설에 위험 (통제 위험 및 의사 결정 위험) 을 초래할 수 있습니다.
3. 프로젝트의 품질 위험. 포함: 프로젝트 의사 결정 단계 경제기술 분석 실수로 품질과 가격 갈등으로 인한 품질 문제 설계 단계에서 설계 사양과 표준, 특히 필수 표준을 위반하는 요구 사항을 제시하고 "관계" 를 통해 도입으로 인한 "투기성" 품질 문제를 처리합니다. 시공 단계 직원들은 설계 지식에 대한 이해에 중대한 실수가 있어 무단으로 설계를 변경함으로써 발생하는 품질 위험을 변경합니다. 시공 관리 과정에서 주요 부위, 주요 공정에 대한 후속 검사 및 처리에 신경을 쓰지 않고, 구조안전에 영향을 미치기 쉬운 문제, 특히 구조안전에는 영향을 주지 않지만 정상적인 사용 기능에 심각한 영향을 미치는 문제 (예:' 조기' 통제가 없는' 영구적 결함' 또는 판매, 양도 후 나타나는 품질' 위험') 양도와 판매, 광고 홍보의 불일치로 인한' 실물 품질' 문제와' 품질' 으로 인한 분쟁, 충돌 위험 (통제 위험).
4. 프로젝트 준수 능력의 위험. 프로젝트 운영 및 건설 과정에서 토지 양도, 자금 조달, 설계, 감독, 공학 지질 조사, 설계 및 조사 설계 성과 검토, 입찰 기관, 건설, 자재 설비 공급, 품질 검사, 판매 공제, 주택 구입 등의 계약이나 계약. 서명하고 집행하다. 프로젝트의 일회성 (반복 불가능) 특성으로 인해 건설 주기가 길어 광범위하게 관련되어 있다. 현재 공급지 제도와 대출 정책 등 주요 프로세스에서 통제 실수가 발생할 경우 기업이' 병목' 제약을 강조하는 것은 흔한 방법이며, 때로는' 굶주림 불식증' 의 경우' 프로세스 생략' 으로 인해' 함정' 에 빠질 수도 있다.
프로젝트 건설의 "혁신" 위험. 현재의 경제 환경은 프로젝트 건설의 토지와 자금 조건을 그 어느 때보다 더 중요하게 한다. 자원이 제한된 조건 하에서 기업이 지속적으로 안정적으로 발전하고, 계획 이윤을 추구하며, 정해진 이익을 얻을 수 있도록 하는 것은 매우 필요하다. 이 경우 서비스를 목적으로 프로젝트와 주변 프로젝트의 "차이" 를 추구하고, 자신의 기업이 익숙하지 않거나 충분히 이해하지 못하는 "혁신" 을 선택하여 추구를 완료하는 것은 위험합니다. 정상적인 혁신 자체의 위험은 말할 것도 없습니다.
프로젝트의 "정부" 위험. "정부" 의 위험은 대부분 정책의 불연속성, 돌연변이성, 허점성에서 발생한다. 기업에 있어서, 주로 위반 조작의 투기 과정과 정책을 이해하지 못하는 맹목적인 과정 착오에서 발생한다. 기업은 프로젝트 건설 과정에서' 중화인민공화국 건축법',' 중화인민공화국 계약법',' 중화인민공화국 토지법',' 중화인민공화국 입찰법',' 중화인민공화국 도시부동산법',' 중화인민공화국 토지법' 등 관련 법률을 파악해야 한다. 반드시 파악해야 할 법률 법규는' 건설 공사 품질 관리 조례' 등이다. 너는 반드시 관련 법규를 보충하고 조작하는 부서 규정, 규범성 문서, 강제성 기준을 파악해야 한다.
셋째, 개발자 프로젝트 리스크 관리 내용
위험 관리는 위험 식별, 위험 평가 및 위험 평가를 기반으로 다양한 위험 관리 기술을 최적화하고, 위험을 효과적으로 통제하며, 위험의 결과를 적절히 처리하여 최소한의 비용으로 보안 보증을 받을 수 있도록 합니다. 위험 관리의 주체는 기업의 의사 결정 계층이며, 핵심은 보안 효율성을 달성하기 위해 위험 기술 관리의 조합을 선택하는 것입니다. 따라서 개발자 위험 관리의 주요 내용은 다음과 같습니다.
1, 프로젝트 범위를 합리적으로 정의하고, 프로젝트 범위 변경에 대한 통제를 강화하고, 프로젝트의 임무를 더욱 구체적이고, 명확하고, 엄격하며, 통제하기 쉬우며, 누락으로 인한 위험을 피한다.
2. 프로젝트 관리 목표를 합리적으로 결정하고, 기업 발전 계획과 전략의 전반적인 요구 사항에 따라 프로젝트' 경제기술 분석 보고서' 와' 프로젝트 실현가능성 연구 보고서' 가 제공하는 근거를 토대로 과학적 방법과 태도로 프로젝트 결정을 내리고 프로젝트 목표를 결정하고 의사 결정 실수의 위험을 피한다.
3. 프로젝트 관리 계획 준비, 프로젝트 작업 분해, 프로젝트 목표 식별, 분석 및 평가, 목표 달성 과정에서 발생할 수 있는 위험 영향 요인, 일반 법칙에 따라 문제 해결 및 위험 회피 방법 및 조치 제안, 프로젝트 관리 계획을 사용하여 프로젝트 건설 및 프로젝트 계획 관리를 안내합니다.
4. 목표 달성을 위한 외부 환경에 따라' 사전통제' 와' 프로세스통제' 원칙을 고수하고 프로젝트 관리 계획에 제시된 방법과 조치에 따라 구현 중 위험요소를 식별, 분석 (평가 또는 계산) 및 평가하고, 실사구시적으로 각종 위험기술을 조정하고 최적화하고, 대책을 세우고, 최대한 없애야 한다
5. 위험 관리의 계획 수단을 강화하고, 관리 가능한 위험을 여러 프로세스로 분해하고, 계획 요구 사항의 기본 목표, 원칙 및 요구 사항을 충족하고, 위험 모니터링을 잘 한다. 이 과정에서 동적 관리, 합리적인 자원 할당, 목표 관리, 노드 평가, 전문 감독 등의 방법에 따라 프로젝트 구현 중 불확실성으로 인한 위험을 줄이고 잠재적인 위험을 명백한 위험으로 전환할 가능성을 방지합니다.
6. 합리적인 조직 구조, 명확한 업무 책임, 관리 관계 및 피드백 관계 합리화, 프로젝트 커뮤니케이션 기능 수립, 프로젝트 관리 내부 및 건설 관련 당사자 인터페이스, 특히 오해와 갈등이 자주 발생하는 기능 및 조직에서 위험 관리를 위한 정보 보호를 제공합니다.
7. 계약 관리를 강화하다. 적시에 정보를 전달하고, 이행 과정에서 불안정과 불신의 영향을 제거하고, 프로젝트의 이익 (계획 이익) 을 중심으로 다양한 단계의 작업 중점 및 계약 약정의 내용에 따라 업무를 수행하고, 충돌로 인한 성과 위험을 피하고, 공사 원가를 통제한다. 기존 관련 법률 및 규정을 활용하여 계약 분할, 청구, 반청구 등을 통해 알려진 위험을 피하거나 이전할 수 있습니다.
8. 프로젝트 내부 시행 행위 (시스템 관리) 에 대한 감독 관리를 강화하여 인적 요소로 인한 위험을 방지한다. 계획 실행의 재무 감독 및 전문 감독을 강화하고, 기업 규정, 작업 기준 및 워크플로우 실행에 대한 감독을 강화하고, 계획 실행을 적시에 추적하고, 의사 결정 수준에서 계획을 적시에 수정할 수 있는 근거를 제공하고, 계획 실행 수준에 편차를 경고하고, 예상 위험 또는 위험 요소를 효과적으로 통제하고 관리합니다.
넷. 프로젝트 위험을 피하기위한 개발자를위한 대책과 제안
1. 기업에 정기적인 정보 수집 및 처리 기관을 설립하거나 첨부하고, 국가 및 지역의 경제 및 산업 정책을 연구하고, 해당 지역 내 각 지구 (세그먼트) 의 계획, 토지, 프로젝트 (건설의도 포함) 및 적절한 프로젝트를 적시에 정확하게 분석하여 기업 경영 의사 결정에 대한 정확한 근거를 제공합니다. 정기적으로 냉정하게 분석하면, 임시' 오리채식' 분석의 근거와 이유가 더욱 풍부해질 것이다. 자원을 합리적으로 배치하고,' 쿵푸' 를 앞에 두고, 시간관리 사분면에서' 중요하지만 긴급하지 않은' 일을 하면' 중요하고 긴급한' 일보다 더 냉정하고 철저하며, 더 과학적인 의사결정 근거를 제공하고, 잘못된 의사결정 근거로 인한 위험을 피할 수 있는 능력이 더 강해질 것이다.
2. 기본적인 직무 기술과 지식을 갖춘 마케팅, 개발, 기술자를 합리적으로 배치하고, 직무 기술 훈련을 강화하고, 종합 지식 능력을 향상시키고, 위험 분석, 식별, 평가 능력을 향상시키고, 광범위한 지식, 과학적 태도, 적극적인 업무에 대한 열정을 키우고, 기업 문화 건설과 결합하여 기업 규칙과 제도를 결합하고, 지원, 격려, 격려
3. 의사 결정 실수로 인한' 의사 결정 위험 결과' 의 심각성으로 인해 기업의 의사 결정 계층은 지식 구조가 합리적인 고위 관리 및 기술 관리자로 구성되어야 하며, 특정 전문적이고 포괄적인 업계 지식과 위험을 식별, 판단 및 처리할 수 있는 능력, 계획, 조직, 의사 소통 및 조정 능력, 산업 업무의 기본 규칙 숙지, 국가 및 지방 정부 관련 행정부가 공포한 법률 이해 간단히 말해서, 경영과 관리, 법률 법규를 알아야 한다. 그래야만 투기, 정책, 보증 등의 위험을 피하고 위험의 결과를 적절하게 처리할 수 있다.
4. 기업 과학화, 표준화, 법제화 관리 건설을 적극 추진하여 기업 관리의 체계화, 제도화, 절차, ISO 9000: 2000 품질 관리 기준에 부합하는 기업 표준, 작업 절차 및 워크플로우를 점진적으로 실현하고, 현대 기업 관리 제도와 프로세스를 구축하고, 품질 관리의 8 가지 원칙을 적용합니다 (① 고객 중심 ② 리더십 ③ 완전한 참여; ④ 프로세스 방법; ⑤ 시스템 관리 방법; ⑥ 지속적인 개선; ⑦ 사실 기반 의사 결정 방법; (8) 공급자와의 상호 이익 관계. ) 기업 경영 행동을 표준화하고 실제로 업무의 질을 향상시킵니다. 관리제도로 관리하고, 업무기준, 절차, 제도로 직업행동을 규범화하고, 일을 근거가 있게 하고, 효과가 증명되고, 단서를 조사하고, 불확실성과 실명으로 인한 위험을 줄인다.
5. 기업 종사자들의 현행 법규와 기업 규제에 대한 학습을 강화하고, 본 업종 국가 및 지방정부의 부서 규정, 규범성 문서 및 강제성 기준을 제때에 파악하고, 정책 규정을 이해하고,' 위법위반' 행위를 식별할 수 있는 능력을 향상시키고,' 정책 위험' 을 피하고, 투기위험과 정부 위험을 피한다 ('건설공사 품질관리조례' 에 따라 처벌)
6, 프로젝트 입찰 관리, 계약 관리 강화, 비용 관리 및 계약 관리 능력 향상 입찰 과정에서 목표를 정확하게 점검하고 경쟁, 가격, 수급 메커니즘을 이용하여 공사 기간, 품질, 비용, 안전 입찰 조건을 합리적으로 제정하여 공사 계약 관리를 위한 작업 품질 환경을 조성합니다. 계약 체결 과정에서 법률 법규의 규정을 잘 활용하고 법에 따라 관리 가능한 위험을 제거, 완화 및 이전할 수 있습니다. 계약 이행 과정에서' 계약법',' 건설법' 등 법률법규의 규정을 합리적으로 적용해 위험관리 기술과 금융수단을 활용해' 청부업자 위험',' 업주 위험',' 공급자 위험',' 보증인 위험' 을 효과적으로 통제해야 한다. 프로세스의' 위반' 또는' 위약' 이' 예상치 못한' 위험을 통제할 수 없도록 해서는 안 된다.
7. 계획관리, 목표관리, 과정감독, 노드심사 등의 기술수단을 이용하여 위험관리 과정의' 사전' 과' 일' 을 효과적으로 통제한다. 계획을 세울 때 위험의 유형, 범위, 시간 및 영향을 식별, 분석 및 평가하고, 일반 법칙에 따라 위험을 피하고, 위험을 분해하고, 위험을 통제하는 조치와 방법을 개발합니다. 구현 과정에서 계획에 대한 감독을 강화하고 목표 관리 및 노드 평가의 원칙에 따라 구현 효과의 평가와 평가를 적시에 조직하고 실사구시적인 태도로 계획과 대응책을 과학적으로 조정하고 단계적 관리 목표를 적시에 요약 및 마감하는 것이 위험 관리가 정해진 목표를 달성할 수 있도록 하는 효과적인 방법입니다.
8.' 프로세스통제' 를 중시하고, 주요 부위와 링크의 관리를 강화하여' 품질위험' 과' 계약 및 계약이행위험' 의 영향을 제거한다. 계획 결정 단계에서 산업 발전의 법칙을 정확하게 파악하고, 프로젝트 타당성 평가, 건설 환경 평가 및 경제 기술 분석을 객관적으로 수행하고, 시장 조사 및 기업 투자 지원 능력 분석을 정확하게 수행하고, 프로젝트의 제품 포지셔닝 및 품질 포지셔닝을 정확하게 결정하고, 투자 한도를 합리적으로 결정하고, 품질과 투자 갈등의 위험을 피한다. 설계 단계에서는 제품 시장 포지셔닝 및 표준 요구 사항에 따라 설계를 감독하고 검토하여 투자 통제의 가장 중요한 단계 (일반적으로 프로젝트 제품 투자의 90 ~ 95%) 를 제어해야 합니다. 입찰과 계약 체결 단계에서 목표를 정확하게 편성하고, 입찰의 우대 조건을 합리적으로 파악하고, 효과적이고 유리한 계약 (계약) 을 체결하고, 투자 통제의 핵심 2 단계 (일반적으로 프로젝트 제품 투자의 5-! 0%); 프로젝트 구현 단계에서 "투자, 품질, 기간, 안전" 통제를 강화하고, "계약, 정보" 관리를 강화하고, 건설 과정과 프로젝트 관련 단위의 조정을 강화하고, "품질 통병" 이 발생하기 쉽고, 구조와 사용 기능에 영향을 미치며, 투자 및 동네 환경 품질에 중요한 영향을 미친다.
9. 프로젝트 완료 과정에서 단계적 작업 (프로세스 및 활동) 및 구현 결과에 대한 평가와 평가를 중시하고, 적시에 경험을 요약하고, 단계적 계획을 닫고, 기업이 자신의 관리 수준을 정확하게 인식하며, 다음 작업을 지속적으로 개선할 수 있는 기반을 마련합니다. 단계적 작업에 대한 평가는 프로젝트 관리층이 구성할 수도 있고, 직능 책임자가 단계별로 또는 계획의 노드에 따라 목표 조직을 통제할 수도 있습니다. 심사의 내용은 계획 노드가 목표의 완성과 단계적 목표의 완성을 통제하는 것이다. 평가 결과는 계획 조정, 목표 조정 또는 단계 관리 태스크 마감 여부를 결정하는 것입니다. 프로젝트 관리 평가의 주체는 기업 관리 또는 조직 구조의 일부이며, 평가는 프로젝트 관리 (주로 프로젝트 관리자) 를 대상으로 합니다. 평가 내용은 프로젝트 관리 목표 책임서에 명시된 목표와 지표에 따라 프로젝트 구현 (노드 폐쇄 포함), 프로젝트 관리 수준 및 관리 성과를 최종 평가하고 단계적 평가 결과, 최종 결과 및 프로젝트 관리 기관 (프로젝트 부서) 기능이 "분해" 되었는지 확인하는 것입니다.
동사 (verb 의 약어) 결론
부동산 프로젝트의 건설은 장기적인 과정이다. 프로젝트의 일회성 및 반복 불가능한 특징과 프로세스 중 너무 많은 불확실성이 프로젝트 프로세스의 다양한 위험을 구성합니다. 각 프로세스 (활동) 에는 위험이 만연합니다. 프로젝트 건설 과정은 실제로 위험 관리 및 위험 회피 과정이며 위험 관리 (식별, 분석, 평가 및 처리) 는 기업 "팀" 의 힘, 관리 수준, 관리 경험, 직업 윤리 및 지식 수준에 따라 수행됩니다. 각 위험의 회피, 완화 및 이전은 모두 종합 관리의 결과이다. 따라서 우리는 현대 관리 제도와 시장 환경 발전에 적응하는 조직 구조를 세워야 한다. ISO9000:2000 제품군 및 ISO 10006: 1997 표준 (품질 관리 프로젝트 관리 품질 가이드) 에 따라 프로세스의 모든 측면에 초점을 맞추고, 기업의 체계화, 제도화, 절차적 관리,