土地增值稅實際上是壹種反房地產暴利稅，它是指房地產企業和其他單位和個人。那麽妳對土地增值稅新規了解多少呢？五個要點是什麽？

澄清共同標準住房標準

《土地增值稅暫行條例》第八條規定:納稅人建造普通標準住房用於銷售，增值額不超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。《中華人民共和國財政部國家稅務總局關於調整房地產市場部分稅收政策的通知》（財稅字【1999】第210號）第三條規定:居民個人所有的普通住房轉讓時暫免征收土地增值稅。但是，在嗎？普通標準住宅？在認定標準上，稅法過於簡單。《土地增值稅暫行條例實施細則》第十壹條規定:普通標準房屋是指按照當地普通民用住房標準建造的住宅房屋。高級公寓、別墅、度假村等。不屬於普通標準房屋。普通標準房屋與其他房屋的具體界限由省、自治區、直轄市人民政府規定。

去年，在調整房地產營業稅政策時，國家制定了全國參考標準。這次土地增值稅政策的調整，為了統壹執行標準，規定了什麽？普通標準住宅？均由各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》（國發〔2005〕26號）制定並向社會公布？中小邢弢，低價普通住房？標準實施。即原則上中小套型和中低價位普通住宅應同時滿足以下條件:住宅小區建築容積率在1.0以上，單套建築面積在1.20平方米以下，實際成交價格在65438+同級別土地上房屋平均成交價格的0.2倍以下。各省、自治區、直轄市根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。單套建築面積和價格標準允許適當上浮，但上浮比例不得超過上述標準的20%。

但財稅【2006】21號規定，對在公布之日前向不動產所在地稅務機關提出免稅申請，並經稅務機關按照省、自治區、直轄市人民政府原確定的普通標準住房標準予以確認的普通標準住房，不再進行追溯調整。

混合項目應單獨核算

《土地增值稅暫行條例》第八條規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本會計項目或會計對象為計算依據。然而，對於建造普通標準房屋並從事其他類型房地產開發的混合項目，如何計算稅款壹直是稅務機關和納稅人之間的爭議問題。《中華人民共和國財政部國家稅務總局關於土地增值稅若幹具體問題的通知》（財稅字【1995】48號）規定，納稅人建造普通標準住房並從事其他房地產開發的，應單獨計算增值額。未單獨核算增值額或無法準確核算增值額的，不能適用其建造的普通標準房屋的免稅規定。財稅【2006】21號文件再次強調了這壹規定:納稅人既建造普通住宅又建造其他商品房的，土地增值額應當單獨核算。但由於計算扣除項目的復雜性，計算方法包括先按基本核算項目計算扣除項目再按收入或面積分攤扣除項目的方法和先按規定分攤扣除項目的方法，不同的計算方法會產生截然不同的結果。

增強了舊房轉讓的計算可操作性。

根據稅法規定，舊房轉讓可以扣除的項目主要有三項:取得土地使用權支付的金額、舊房及建築物的評估價、與轉讓房地產有關的稅費。財稅字【1995】第48號規定，轉讓舊房的，按照房屋建築物的評估價格、取得土地使用權支付的土地價款、按照國家統壹規定支付的相關費用以及在轉讓環節繳納的稅費作為扣除項目金額征收土地增值稅。未支付土地使用權價款或者不能提供已支付土地價款證據的，不得扣除已支付的土地使用權價款。而且，對於購買房地產然後轉讓的個人來說，他們在購買時繳納的契稅已經將此因素包括在舊房和建築物的評估價格中，他們在征收土地增值稅時不會做其他事情嗎？與房地產轉讓有關的稅收？扣除它。實踐中，壹些建築物的評估價格不合理。

因此，財稅【2006】21號文件規定，如果納稅人轉讓舊房屋和建築物，但可以提供購買發票而未獲得評估價格，則可以從購買年度到轉讓年度每年加5%計算土地扣除項目和舊房屋和建築物評估價格的扣除額。納稅人買房時繳納的契稅，能提供契稅完稅證明的，允許使用嗎？與房地產轉讓有關的稅收？扣除，但不作為加5%的基數。

這樣，無論是否進行評估，評估是否合理，稅務機關和納稅人都有壹個參考依據，即從購買年度到轉讓年度，每年將增加5%，但增加的基數是根據發票所載金額固定的。同時，對於舊房、舊樓轉讓，當地稅務機關可以按照稅收征管法第三十五條的規定，在不評估價格、不提供購房發票的情況下實行核定征收。

分類預收款到期清算

財稅【2006】21號文件規定，各地要根據當地房地產業實際情況和普通住房、非普通住房、商品房不同類型，科學合理確定預征率，並及時調整。對未按規定期限預繳稅款的，根據稅收征管法及其實施細則的有關規定，從限定納稅期限屆滿的次日起，按日加收滯納金。

雖然政策規定項目竣工結算後應及時清算土地增值稅，但多退少補。但是，為了防止壹些房地產企業提前納稅，財稅【2006】21號規定，對於已竣工驗收的房地產項目，如果轉讓房地產的建築面積占整個項目可銷售建築面積的85%以上，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產收入與扣除項目金額相匹配的原則結算轉讓房地產的土地增值稅。具體清算辦法由各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局制定。

嚴格的土地增值稅免稅規定

首先，由於政府的城市規劃和國家建設需要搬遷，納稅人轉讓自己的不動產可以免稅。《土地增值稅暫行條例實施細則》第十壹條第四款規定:納稅人因城市規劃和國家建設需要轉讓原房地產的，可以免征土地增值稅。財稅【2006】265438號+0規定，是因為什麽？城市實施規劃？搬遷是指因舊城改造或企業汙染擾民（指過多的廢氣、廢水、廢渣和噪聲使城市居民的生活受到壹定危害），政府或政府有關部門決定按照批準的城市規劃搬遷的情況；因為？國家建設的需要？搬遷是指因實施國務院、省級人民政府和國務院有關部委批準的建設項目而進行的搬遷。與此不壹致的其他行為原因，如商業購買和開發企業的開發行為等。，如果納稅人自行轉讓房地產，則不能免稅。二是取消投資性合資企業免稅政策。《中華人民共和國財政部國家稅務總局關於土地增值稅若幹具體問題的通知》（財稅字【1995】48號）規定，投資方或合營方以土地（房產）作為股份投資或將房產作為合營條件轉讓給被投資企業或合營企業時，暫免征收土地增值稅。以投資、合資方式再轉讓上述房地產的，征收土地增值稅。財稅【2006】21號取消了這壹免稅政策。對於以固定價格投資或關聯土地（房地產）的人，任何投資或關聯房地產開發的企業，或房地產開發企業投資和關聯其建造的商品房，暫免征收土地增值稅。

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