토지사용권이란 계약자가 국가법, 문서 및 계약 규정에 따라 법률이 허용하는 범위 내에서 국가와 집단 소유 토지에 대한 소유, 사용 수익 및 부분 처분권을 가질 수 있는 권리를 가리킨다. 토지사용권은 국유토지사용권과 집단토지사용권으로 나뉜다.
농민 집단토지사용권은 농민 집단토지의 사용자가 법에 따라 토지를 사용하고 수익을 얻을 수 있는 권리를 가리킨다. 농민 집단토지사용권은 농용지사용권, 택지사용권과 건설용지사용권으로 나눌 수 있다. 농용지사용권은 농촌 집단경제조직의 구성원이나 농촌 집단경제조직 이외의 단위와 개인이 재배업, 임업, 축산업, 어업생산에 종사하는 토지사용권을 가리킨다. 택지사용권은 농촌 촌민 주택지의 사용권을 가리킨다. 건설용지 사용권은 농촌 집단경제기구가 향촌 기업과 향촌 공공시설, 공익사업을 설립할 수 있는 사용권을 가리킨다. 토지관리법 규정에 따르면 농지사용권은 하청업자와 청부업자를 통해 계약을 체결하여 얻은 것이다. 택지 사용권과 건설지 사용권은 토지 이용자가 신청하여 현급 이상 인민정부의 법적 비준을 거쳐 취득하였다.
토지관리법' 과' 토지등록방법' 에 따르면 토지용도는 두 가지밖에 없다: 토지 할당과 토지 양도.
1, 토지 사용권 할당
토지사용권을 할당하는 것은 현급 이상 인민정부가 법에 따라 비준하고, 토지사용자가 보상안치비용을 지불한 후 취득한 국유토지사용권이나 현급 이상 인민정부의 법에 따라 무상으로 취득한 국유토지사용권을 가리킨다. 토지 사용권을 할당하는 데는 두 가지 기본 형태가 있음을 알 수 있다.
(1) 현급 이상 인민정부의 법적 비준을 거쳐 토지사용자가 보상안치비용을 지불하고 취득한 국유토지사용권입니다. 이번 토지 사용권 할당에는 두 가지 뚜렷한 특징이 있다. 첫째, 토지 이용자는 반드시 법에 따라 현급 이상 인민정부의 비준을 받아야 한다. 둘째, 토지 이용자는 토지사용권을 획득할 때 보상, 배치 등의 비용을 지불해야 한다.
(2) 현급 이상 인민정부의 법적 비준을 거쳐 토지사용자가 무상으로 획득한 토지사용권. 이번 토지 사용권 할당에는 두 가지 뚜렷한 특징이 있다. 첫째, 토지 이용자는 반드시 법에 따라 현급 이상 인민정부의 비준을 받아야 한다. 둘째, 토지 이용자는 토지사용권을 무상으로 취득하는데, 즉 어떠한 비용이나 경제적 비용도 지불할 필요가 없다.
2. 토지 사용권 양도
토지사용권 양도란 국가가 토지소유자로서 일정 기간 내에 국유토지사용권을 토지사용자에게 양도하는 것을 말한다. 토지사용자가 국가에 토지사용권 양도금을 납부한 후 취득한 토지사용권. 임대 토지 사용권을 취득하는 것은 다음과 같은 특징을 가지고 있다.
(1) 취득한 토지사용권은 유상으로 사용한다. 일정 기간 내에 토지사용권을 취득한 토지사용자는 국가에 토지사용권 양도금을 납부해야 한다. 국가가 토지소유권으로 얻은 토지경제적 이익은 일정 기간 동안의 토지임대로 표현되며, 일반적으로 토지사용자가 국가에 일정량의 화폐를 납부하는 것으로 나타났다.
(b) 취득한 토지 사용권에는 기한이 있다. 토지 이용자가 토지사용권을 누리는 기한은 양도기한으로 제한된다. 양도기한은 양도계약에서 합의해야 하지만, 법으로 한정된 최대 기한을 초과해서는 안 된다.
(3) 취득한 토지사용권은 일종의 물권이다. 토지사용권의 양도는 토지소유권과 토지사용권의 분리에 기반을 두고 있다. 토지사용권이 양도된 후 양수인은 양도기한 내에 실제로 토지의 소유, 사용, 수익 및 처분에 대한 권리를 누린다. 토지사용권은 사용 연한 내에 법에 따라 양도, 임대, 담보 또는 기타 경제활동에 사용될 수 있으며, 그 합법적인 권익은 국가법률의 보호를 받는다. 토지사용권 양도에는 세 가지 형식, 즉 합의 양도, 입찰 양도, 경매 양도가 있다.
토지 징수란 국가가 사회 공익의 필요성을 위해 법에 규정된 절차와 비준 권한에 따라 법에 따라 농촌 집단경제조직과 농민에게 보상을 준 후 농민 집단 소유의 토지를 국유지로 변경하는 행위를 말한다. 토지 징수란 국가가 공익을 이유로 민사주체의 토지 소유권을 강제로 취득하는 행위를 말한다. 우리나라의 토지 징수의 전제는 공익이다.
법적 근거:
《중화인민공화국 도시 부동산 관리법》
제 39 조
양도방식으로 토지사용권을 취득한 경우, 부동산 양도는 반드시 다음 조건을 충족해야 한다.
(1) 양도계약에 따라 전체 토지사용권양도금을 지불하고 토지사용권증서를 취득하였다.
(b) 양도계약에 따라 투자개발을 약속하고 주택건설 프로젝트에 속하며 개발총투자의 25% 를 넘어 개발토지로 공업용지나 기타 건설용지 조건을 형성한다.
부동산 양도시 주택이 이미 건설되었으니, 주택 소유권증도 소지해야 한다.
제 40 조
양도방식으로 토지사용권을 취득하는 경우, 부동산 양도는 국무원의 규정에 따라 비준권을 가진 인민정부의 비준을 보고해야 한다. 비준권이 있는 인민정부가 양도를 승인하는 경우 양수인은 토지사용권 양도 수속을 처리하고 국가 관련 규정에 따라 토지사용권 양도금을 납부해야 한다.
양도방식으로 토지사용권을 취득한 경우, 부동산 양도신고승인 시 비준권이 있는 인민정부는 국무원 규정에 따라 토지사용권 양도 수속을 처리하지 않기로 결정하고 양도측은 국무원 규정에 따라 토지사용권 양도 수속을 밟아야 한다.