연구 목적: 현재 상하이 자산평가기관이 부동산 용도가 일치하지 않는 실제 처리 방법을 분석하고 해결 건의를 제시한다.
첫째, 부동산 사용의 일관성없는 성과 및 원인 분석
필자가 상하이 일부 평가기관의 부동산 평가 사례에 대한 조사와 귀납을 결합해 현재 평가에서 마주친 부동산 용도가 일치하지 않는 경우는 주로 다음과 같습니다.
1. 토지 등록의 목적이 주택 등록의 목적과 일치하지 않습니다.
우리나라의 부동산 권리 등록 관리에 관한 법률법규가 토지사용권과 건물을 별도로 등록하는 방식을 채택하고 있기 때문에 토지부서는 토지사용증을 발급하고 주택관리부는 주택소유권증을 발급한다. 두 등록의 근거가 되는 분류 체계가 다르기 때문에 토지사용권 용도를 기록한 토지사용권 증명서가 주택, 건물 용도를 기록한 주택 소유권증과 일치하지 않는다. 그리고 실제로 부동산권증을 처리하는 과정에서 토지사용권과 해당 건물 등록 시간이 다른 경우도 있어 토지 용도와 주택 용도가 다르다.
예를 들어 토지는 공업, 주택, 건물을 사무실로 등록한다. 또는 토지등록은 주거용이고, 주택과 건물은 상업용으로 등록되어 있습니다.
영장 등록 용도가 실제 또는 계획된 용도와 일치하지 않습니다.
영장 등록의 용도는 토지와 주택의 합법적인 사용을 가리킨다. 그러나 개혁개방과 도시화가 발전하면서 도시 범위 확대와 도시 생산성 계획 배치가 조정됨에 따라 구체적인 구획의 위치가 달라졌다. 이로 인해 영장 등록의 목적 하에 토지의 잠재적 가치와 사용가치 사이의 갈등이 빚어졌습니다. 특히 토지의 잠재적 가치가 토지의 원래 사용가치보다 클 경우, 토지 사용자들은 토지의 원래 용도를 바꾸고 토지의 잠재적 가치를 실현하고자 하는 강한 열망을 갖게 될 것입니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 토지명언) 부동산 등록 부서의 업무 지연이나 부동산 권리인의 법제 관념이 약하기 때문에 부동산 영장 등록 용도가 실제 용도와 일치하지 않는 현상이 나타날 때가 있다.
부동산이 사용 과정에서 개조되어 용도가 바뀌었지만 제때에 영장이 변경되지 않은 경우. 예를 들어, 도시의 원래 산업 공장을 사무실, 상업, 호텔 등의 주택으로 개조하거나, 도시 공업이나 주택가의 실제 용도를 벽을 허물고 거리를 열어 영업으로 바꾸는 등의 방식을 들 수 있습니다.
위의 상황은 또한 부동산의 실제 사용이 합법적이지만 반드시 도시 건설의 발전 계획에 부합되는 것은 아니라는 것을 보여준다. 또는 부동산의 실제 용도는 불법이지만, 반드시 도시 발전 계획과 일치하지 않는 것은 아니다.
영장 등록 목적의 불완전 성.
원래 국가토지관리국이 비준한' 토지등록규칙' 은 토지사용권증서에 있는 토지사용란이 구획의 주요 용도를 채워야 한다고 규정하고 있다. 부동산 평가에서는 토지사용증에 등록된 것이 하나의 용도라는 것을 자주 접하지만, 현장에 가서 조사할 때 다른 용도가 있다는 것을 알게 된다. 예를 들어, 토지는 공업용이고, 그 위에 붙어 있는 주요 주택도 공업용이지만, 일부 주택은 사무실이나 주거용이다.
부동산 영장 등록 오류로 인한 용도가 일치하지 않습니다.
이런 상황은 드물지만 실천에서도 발생한다. 예를 들어, 필자는 토지와 주택의 실제 용도가 사무실이고, 실제 사용 과정에서 부동산 용도는 변하지 않았지만, 부동산증에 등록된 토지와 주택 용도는 공업으로 관련 발급 부서와 확인 후 발급 시 등록 오류로 확인됐다.
두 번째는 부동산 용도가 일치하지 않을 때 처리의 현황, 방법 및 근거를 평가하는 것이다.
1. 영장 등록의 목적에 따라 평가합니다.
이 관점을 가진 평가자는 부동산 평가의 기준에 근거한다. 즉, 부동산 용도는 합법을 전제로 하며, 현재의 실제 용도에 관계없이 부동산권증 (토지사용권증과 주택소유권증 포함) 의 등록용도에 따라 평가해야 한다. 부동산 등록 조례' 와' 부동산 평가 규범' 등 법규 규정을 준수하고 부동산 사용 합법 원칙에 부합한다는 장점이 있지만, 부동산 최고 사용 원칙을 어느 정도 소홀히 하는 동시에 건물과 토지권증 등록 용도가 일치하지 않을 경우 갈등을 해결할 수 없다는 단점이 있다.
2. 실제 사용량을 기준으로 평가합니다.
이런 견해를 가진 평가사들은 부동산의 실제 사용은 존재의 합리성을 반영하고 있으며, 그 잠재적 기초는 부동산 사용자가 항상 부동산의 최고, 가장 좋은 원칙에 따라 부동산을 사용할 것이라는 것이다. 부동산 사용의 최고 원칙을 보여주는 장점이 있고, 부동산 사용의 정당성을 소홀히 한다는 단점이 있다.
영장의 등록 목적 및 실제 용도를 평가하십시오.
이 관점을 가진 평가사들은 부동산의 등록 용도와 부동산의 실제 용도를 종합적으로 고려하여 판단해야 한다고 생각한다.
부동산권증 용도가 계획용도와 일치하지 않는다고 생각하는 것은 권증 용도에 따라 평가해야 한다. 부동산의 실제 용도는 영장 용도와 일치하지 않으므로 실제 용도에 따라 평가해야 하지만 평가 보고서는 관련 증명서와 함께 설명해야 한다. 합법성 원칙과 부동산의 최고 사용 가치를 전면적으로 반영해 국유자산을 잃지 않는 관점에서 국유자산의 권익을 보호한다는 장점이 있다. 그러나 단점은 때때로 어찌할 바를 모르거나 증거가 부족하다는 점이다. 즉 부동산 사용의 합법성 원칙에 부합하지 않고 최고 사용 가치에 부합하지 않는다는 것이다.
셋. 부동산 용도가 일치하지 않을 때의 평가 및 처리 방법에 대한 논의.
부동산의 시장 가격은 부동산 평가의 기초이며, 일반 부동산 평가에서 말하는 가격은 부동산의 시장 가격, 즉 사람들이 흔히 말하는 부동산의 객관적이고 합리적인 가격을 가리킨다. 실제 평가는 반드시 부동산의 시장 가격이 아니라 특정 가정 하에서 부동산의 정상 가격이지만, 시장 가격은 모든 평가 목적, 평가 기준 및 제한 조건 하에서 부동산 가격의 기준이다. 부동산 사용의 불확실성을 감안할 때, 어떻게 시장 가격을 기초로 토지 가격 정의에서 토지 용도를 과학적으로 합리적으로 설정할 수 있습니까? 관련 부동산 법규 및 부동산 평가 이론에 대한 저자의 이해에 따르면 다음과 같은 몇 가지 제안이 있습니다.
1. 토지 용도가 주택 용도와 일치하지 않을 때.
어떤 사람들은 집이 어디든 괜찮다고 말한다. 어떤 사람들은 땅이 집과 함께 돌아간다고 말한다. 사실 전제는 유기적인 전체이며, 누구도 떠날 수 없다. 토지를 가지고 집을 짓지 않으면 토지는 쓸모가 없고, 토지의 가치는 존재하지 않는다. 집을 짓는 것은 땅에 있는 것이 아니라 공중 누각이다. 실제로는 존재하지 않는다. 그러나 외국 부동산 평가의 유행에 따르면 토지는 가치가 있고 개선은 공헌가치다. 토지는 먼저 부동산의 모든 수익을 얻을 수도 있고, 먼저 개선의 모든 수익을 얻을 수도 있다. (이 견해는 미국 평가학회가 편찬한' 부동산 평가 (1 1 판)' 에서 나온 것이다. ) 따라서 토지 용도가 주택 용도와 일치하지 않을 경우 토지 용도를 기준으로 해야 한다.
영장 등록 용도가 실제 용도와 일치하지 않을 때.
주로 둘 중 어느 것이 계획 용도에 부합하는가에 달려 있다. 도시 계획 데이터에서 실제 용도를 볼 수 있고 명확한 계획 지표가 있는 경우 실제 용도 (계획 용도) 에 따라 토지 용도를 설정할 수 있습니다.
토지소유권증은 공업용이지만 조회로 얻은 도시계획자료에 따르면 이 구획이 있는 지역은 철거에 직면해 있고, 향후 토지사용은 상품주택이며, 계획조건이 명확하면 계획용도에 따라 평가할 수 있다.
영장 등록의 목적이 실제 목적과 일치 할 때.
토지 소유권 증명서 등록 용도 (실제 용도) 가 계획 용도와 일치할 경우 토지 소유권 증명서 등록 용도 (실제 용도) 를 기준으로 해야 합니다.
토지 소유권 증명서 등록 용도 (실제 용도) 가 계획 용도와 일치하지 않을 때, 예상 토지가 이미 도시 건설 철거 개조 계획의 범위에 포함된다면, 도시 계획을 반영하여 토지 가치를 창출하고 토지 가치를 유도하는 도시 건설 운영 모델은 토지 계획 용도에 따라 토지 용도를 설정해야 한다.
예상 토지가 도시 건설 철거 개조 계획의 범위에 포함되지 않은 경우, 그 토지 용도는 현행 이용 조건 하의 영장 등록 용도 (실제 용도) 를 기준으로 해야 한다.
영장 등록 목적이 포괄적이지 않을 때.
추정할 토지가 증명서 등록의 주요 용도 외에 하나 이상의 부차적인 용도가 있을 경우, 주요 용도와 부차적인 용도의 내적 연계에 따라 토지 용도를 결정해야 한다. 토지의 2 차 이용이 주요 이용의 부속이용이고, 주요 이용을 위한 서비스이며, 둘 사이에 밀접한 내적 연계가 있다면, 토지 이용은 주요 이용을 기초로 해야 한다. 2 차 사용과 1 차 사용에 필연적인 내재적 연관이 없다면, 2 차 사용의 유무는 1 차 사용의 기능에 영향을 주지 않는다. 이때 토지 이용은 1 회 이용과 2 차 이용의 혼합이용을 위주로 해야 한다.
토지 용도가 매우 특별하고 분류하기가 어려울 때.
국가표준인' 도시토지평가규정' 에 따르면 부동산 평가에서 토지사용은 주로 (1) 주택지로 나뉜다. (2) 산업 토지; (c) 상업, 관광 및 엔터테인먼트 토지; (4) 토지의 종합 이용; (e) 교육, 과학 기술, 문화, 건강, 스포츠 및 기타 토지. 그러나 부동산과 평가의 토지 용도 분류는 토지 등록의 토지 용도 분류와 일일이 대응하는 것은 아니다. 토지 등록의 토지 이용 분류는 토지 평가의 분류보다 더 가늘기 때문에 토지 등록의 토지 이용 분류가 토지 평가의 토지 이용 분류로 전환될 때 분류 문제가 있다 (특히 기준 토지 가격 계수 수정법을 사용하는 경우). 토지 등록의 목적이 매우 특수하거나 토지 등록의 토지 용도 분류가 표준화되지 않고 구체적이지 않을 경우, 토지 평가에서는 어떤 토지 용도로 분류하기가 어려울 수 있습니다. 이때 토지 용도를 설정할 때 토지 주변의 토지 용도 유형에 따라 토지 주변의 주요 토지 용도에 따라 분류하는 것이 좋습니다.
영장 등록 목적이 잘못되었을 때.
이 상황은 일반적으로 조사 검증을 통해 확인해야 한다. 만약 확실히 발증 부서의 등록 오류라면, 제때에 발증 부서에 정정할 것을 통지해야 한다. 수정된 올바른 사용에 따라 평가하고 고려합니다.
넷. 부동산 용도가 불확실할 때 평가 실무의견 요약.
실천 중의 경험과 결합해서, 다음은 필자가 요약한 몇 가지 사례에 대한 평가와 처리 건의입니다.
동사 (verb 의 약어) 제안 및 의견
위의 논의에는 평가자가 조정할 수 있는 범위 내의 몇 가지 제안과 아이디어만 포함됩니다. 계획 용도와 사용권증 등록을 바꿀 필요가 있다면, 실제 사용의 합법성과 계획 사용의 과학적 갈등이 관련된다. 현실에서 많은 부동산은 모두 일찍 권증을 획득한 것이며, 도시의 계획 용도도 도시 발전의 필요에 따라 조정되었다. 이때 부동산의 실제 사용의 합법성과 계획된 사용의 과학성 사이에 갈등이 생길 수 있다.
물론 건전한 법제 사회에서는 합법성이 일의 시기적절한 여부를 판단하는 첫 번째 기준이며, 불법은 기초를 잃는다. (알버트 아인슈타인, 법명언) 그러나 현 단계에서 우리나라는 여전히 경제체제 개혁의 전환기에 처해 있으며 성숙한 사회주의 시장경제체제와는 아직 거리가 멀다. 법률의 지연성으로 인해 이런 상황에서 단순히 권증 등록의 목적을 강조한다면 반드시 사회경제 발전의 일반 법칙에 부합되는 것은 아니다. 따라서 관련 부처가 관련 법규의 제정 및 개정을 가속화하고 부동산 사용 등록의 적시 갱신을 가속화하여 부동산의 실제 용도가 영장 등록 용도와 일치하는지 확인하기를 바랍니다.
이상은 제 개인적인 견해입니다. 만약 타당하지 않은 점이 있다면, 여러 전문가들에게 비평하여 시정해 주시기 바랍니다.