사실,' 차가 갈 곳이 없다' 는 것은 이미 일부 동네 업주들이 말할 수 없는 고통이 되었다. 돈이 없으면 살 수 없고, 돈도 살 수 없다' 는 주차 공간도 많은 도시들이 직면하고 있는 문제가 되고 있다. 고급형 신축 동네든 낡은 동네든 주차 문제는 보편적으로 존재한다.
그럼, 차를 임대하거나 매매하기 전에, 함께 좌석의 여러 가지 특징을 알아보자.
1: 주차 공간의 유형은 무엇입니까?
자동차의 보급으로 주차 공간은 거의 가정의 필수품이 되었지만, 주차 공간으로 인한 분쟁도 늘어났다. 주차와 주차를 하지 않는 것은 차주에게 두 가지 다른 선택이다. 그러나 모든 주차 공간을 매매할 수 있는 것은 아니다.
오랫동안 주차 공간의 귀속은 줄곧 비교적 복잡하여 현실에서 다른 유형을 도출해 왔다. 김정소 로펌 주임에 따르면 주차 공간은 부동산 주차 공간, 인방 주차 공간, 동네 공공 주차 공간으로 크게 나뉜다.
주차 공간의 재산권은 주택과 비슷하고 재산권은 개발자에 속하지만 어떤 기관이나 개인도 용도와 현황을 바꿀 수 없다. 현재 신축 구역의 주차 공간은 대부분 지하 공간에 있다.
대조적으로, 민간 방공 주차 공간은 특별한 존재입니다. 인방석은 개발상이 건설한 인방공사로, 그 후에 좌석으로 개조되었다. 주차 공간 사용에는 인방 주차 공간과 부동산 주차 공간이 크게 다르지 않아 혼동하기 쉽다. 일반적으로 인방주차 공간과 부동산 주차 공간은 건물의 다른 층에 위치하며, 일부는 같은 층에 위치하여 다른 구역으로 나뉜다.
동네 공공공간의 주차 공간은 개발상이 동네 소유주의 공공공간을 이용하여 개조한다. 이에 대해 왕우진은 동네 원래 계획에 주차 공간이 없는 대신 도로, 녹화 또는 기타 공공지역을 점유하여 개조한 주차 공간이라고 밝혔다. 이것은 많은 동네에서 흔히 볼 수 있는데, 대부분 지상 주차 공간을 위주로 한다. 관련 법률에 따르면 주택구 공공공간의 주차 재산권은 소유주가 소유해야 한다.
0030 10 주차 공간에도 관련 규정이 있습니다. 민법' 제 275 조에 따르면 건설구역 내 자동차 주차를 위한 주차 공간과 차고의 소유권은 각 측이 판매, 증여 또는 임대를 통해 합의해야 한다. 업주가 소유한 도로나 다른 장소에 차를 주차한 자리는 업주가 소유한다.
Q: 어떤 유형의 주차 공간을 판매 할 수 있습니까?
왕우진은 부동산 주차 공간은 현재 매매할 수 있다고 말했다. 주차 공간은 지역 계획에 부합하며 판매 허가 범위에 속한다. 주차 공간이 완비되어 있으면 산권증을 직접 처리할 수 있다.
부동산 매각에 관한 주차 가격에 대해서는 가격 행정부가 지도하는 곳도 있고, 토지를 분양할 때 주차 가격에 대한 엄격한 규정이 있는 곳도 있다. 예를 들어 202 1 년 3 월, 녹색성은 168 라운드 입찰을 거쳐 4295438+0 억원의 최고가로 닝보현주구의 주택을 차지했다. 이 구획은 주택 가공물의 평균 판매가가 35400 원/평방미터보다 높지 않고, 좌석의 최대 판매가격은 25 만원/개보다 높지 않다.
어떤 곳에서는 시장 정가를 실시한다. 이 가운데 베이징 부동산 주차 가격은 시장에 의해 결정된다. 현재 베이징에서는 위치가 좋고 등급이 높은 동네 주차 가격이 백만 원을 넘어 평균 30 만 원 안팎이다. 또 상하이 광저우 등 도시의 핵심 지역에서는 주차 가격도 많은 업주들을 뒷걸음치게 했다.
Q: 판매 가능한 부동산 주차 공간을 식별하는 방법은 무엇입니까?
주차 공간을 구입하기 전에는 정보 비대칭으로 부동산 주차 공간에 대한 인정이 어려운 문제였다. 베이징에서 가장 직접적인 방법은 베이징시 건설위 홈페이지에 가서 주차 예매 허가증에 대한 정보를 알아보고 구체적인 주차 공간이 있다는 것이다. (알버트 아인슈타인, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 스포츠명언)
광저우에서는 이런 정보도 광저우시 주택과 도심건설국의 웹사이트에서 찾을 수 있다. 사실, 집과 마찬가지로, 개발업자들이 주차 공간을 파는 데도 공시 법적 절차가 필요하다. 예를 들어,' 민법전' 에 따르면 개발상이 주차, 차고를 양도하고자 하는 경우 양도할 주차, 차고를 건축구역 내 출입구, 게시판 등 눈에 띄는 위치에 공시하고 공증해야 하며 공시 기간은 7 일 이상이어야 한다. 그리고 판매 시기와 방법, 그리고 각 좌석의 가격을 분명히 해야 한다.
따라서 집을 사는 것과 마찬가지로, 소유주는 개발자에게' 광저우시 부동산 개발 프로젝트 주차, 차고 임대 판매 관리 방법',' 국유지 사용증' 등 관련 서류를 제공할 것을 요구할 수 있는데, 그중에는 주택 예매 허가증에는 주거, 경영, 주차 등의 정보가 포함되어 있다.
Q: 부동산 주차 공간 양도에 제한이 있습니까?
일반적으로, 업주가 분양주택을 이전할 때, 부동산의 좌석을 함께 양도하거나 단독으로 양도할 수 있지만, 좌석의 인수인에게 제한이 있다.
광동재경대 로스쿨 부교수인 왕설단 부교수에 따르면' 상품주택 예매허가증' 과' 물권법' 제 276 조 규정에 따르면 건설구역 내 자동차 주차를 위한 주차 공간, 차고는 먼저 업주의 요구를 충족시켜야 한다.
각지에서 부동산 차석 양도에 대한 제한은 동네 주민들의 정상적인 주차를 보장하기 위한 것이다. 이 가운데 상하이시 202 1 년 9 월 발간된' 민법전' 에 따르면 주차 공간을 양도해야 하는 사람은 부동산 관리 지역 내 소유주여야 하며 부동산 관리 지역 밖의 어떤 기관이나 개인에게도 양도할 수 없는 것으로 나타났다.
20 19 년 5 월 23 일 광저우 () 는' 상하이 주택부동산 관리 지역 자동차 주차 관리 규정' 을 발표했고, 이 가운데 주택단지 주차 공간, 차고가 먼저 업주의 수요를 충족시켜야 한다고 언급했다. 그리고 구매한 차주의 수가 제한되어 있다. 예를 들어, 집을 살 때마다 그에 따라 주차 공간이나 차고만 살 수 있습니다.
왕우진의 소개에 따르면 일부 부동산 차석은 집과 함께 구매할 수 있고 개발상이 판매하는 차자리도 감독 계좌에 포함되어야 한다. 또 부동산 주차 공간을 구입하는 수속은 집을 사는 것과 마찬가지로 증서세, 인화세, 부동산 등록비 등을 내야 한다는 점도 유의해야 한다.
Q: 민간 방공 주차 공간의 임대 기간은 얼마입니까?
부동산 주차 공간 외에도 시중에서 가장 흔히 볼 수 있는 주차 공간은 지하인방 주차 공간으로 오해되어 판매할 수 있다. 하지만 사실 대부분의 인방주차 공간은 팔 수 없고 이용권만 팔 수 있습니다.
광저우시 부동산 개발 프로젝트 주차, 차고 임대 판매 관리 방법' 에 따르면 국가는 기업, 사업 단위, 사회단체 및 개인이 다양한 채널을 통해 인방공사에 투자하도록 장려하고 지원한다. 인방공사 아파트
투자자가 사용하고 관리할 때 수익은 투자자가 소유한다.
"인방주차 재산권은 국가에 귀속되지만, 일상은' 누가 투자하면 누가 이득을 볼 것인가' 이다. 인방투자비용이 업주의 주택 구입금에 배분되지 않으면 이용권은 개발자에 속하며 개발자는 일상적인 임대에 사용할 수 있다. " 왕우진은 인방투자비용이 업주 매입금에 분담되고, 사용권은 업주가 소유하며, 개발업자는 더 이상 대외임대를 할 수 없고, 대외경영의 수익도 업주가 소유해야 한다고 덧붙였다. 이 경우 공공 주차 공간으로 분류됩니다.
실제로 많은 개발자들이 장기 임대 형태로 인방공사를 업주에게 임대한다. 하지만 이런 임대도 제한적이다. 왕우진은 소비자들이 주차 (차고) 를 대여하는 최대 기간은 20 년밖에 되지 않으며, 업주들은 계약을 체결할 때 이 기간을 알아야 한다고 소개했다.
그러나 개별 도시에서도 장사할 수 있는 인방주차 공간도 있다. 한이지쿠 거시수석 연구원 장화동에 따르면 각지의 정책이 다르기 때문에 일부 인방주차 공간을 판매할 수 있다. 재산권이 뚜렷하면 많은 재산권이 불분명한 분쟁을 해결할 수 있다.
지난 3 월 22 일 남닝시 주택과 도심건설국은' 부동산 개발 프로젝트 인방주차 판매 및 부동산 등록 작업에 관한 통지' (의견고) 를 발표했으며, 이 가운데 인방주차 공간은 상품방을 참고해 예매 허가와 현매 등록을 할 수 있다고 밝혔다. 상품주택 예매 허가증이나 현매 신고를 받은 후에야 규정에 따라 판매와 부동산 등록을 할 수 있다. 현재 이런 방법은 소수의 지역에만 머물러 있으며, 대부분의 지역은 여전히 매매를 허용하지 않고 임대만 허용한다.
Q: 공공 주차 공간은 어떻게 "합의 된 자치" 를 달성 할 수 있습니까?
왕우진에 따르면 공공주차 공간에 대한 개발업자는 처분권이 없고 업주는 상응하는 처분권과 수익권을 누리고 있다.
민법전' 제 2 부 제 275 조 역시 소유권자의 모든 도로나 다른 장소를 점유하여 차를 주차하는 자리는 소유주의 소유라고 강조했다.
게다가, 공공 주차 공간의 귀속도 각지의 정책 규정에 반영되어 있다. 예를 들어,' 상하이 주택재산 관리 구역 자동차 주차 관리 규정' 은 주택구 원래 계획한 주차 공간 이외의 지역에 주차 공간을 설치하는 경우 특정 소유주, 이용자에게 고정 주차 공간으로 대여해서는 안 된다고 언급했다. 차량을 * * * 부분에 주차하는 수입은 * * * 재산권을 소유한 소유주에게 속한다.
민법전에서 지방정책에 이르기까지 공공공간의 주차 공간은 모두 언급되었다. 그러나 현실의 모순은 여전하다.
베이징에서는 주차 공간이 제한되어 있어 모든 차주를 덮을 수 없다. 많은 동네의 공공 주차 공간은 모두 고정이 아닌 주차 공간으로, 지상 주차 공간에서는 비교적 흔하다.
동성구에 사는 범선생에 따르면, 그는 1980 년대에 세워진 오래된 동네에 살고 있으며 지하 주차 공간이 없다고 한다. 주차 공간이 부족하여 주민들이 자주 주차 공간을 점유한다. 예를 들어, 어떤 좌석에는 자전거 주인, 의자 등의 물건이 놓여 있고, 어떤 자리에는 주차가 허용되지 않습니다. 어떤 노인들은 퇴근 후 주차 공간에 서서 아이들에게 준다. 매번 퇴근한 후, 그는 단지 주차 공간을 얻기 위해 황급히 집으로 돌아갔다.
왕설단의 관점에서 볼 때, 많은 오래된 동네들은 처음에는 차량의 성장 속도를 예측하지 못하여 주차 공간이 심각하게 부족했다. 주차 공간이 제한되어 있다면 누구에게 주어야 합니까? 어떻게 충전합니까? 이에 대해 왕설단은 동네 업주위원회가 규칙을 정하고 업주위원회의 통치 능력을 발휘해야 하며, 주차 관련 규칙 제정을 포함한 동시에 부동산 관리측의 권한을 제한하여 그 암함 조작을 피해야 한다고 판단했다.
선전 남산구의 한 동네 업주에 따르면 동네 주차 공간은 전체 업주들이 공유하고, 동네 업주위원회는 주차장 관리 협약을 제정해 자치를 하고 있다. 임대료는 주변 주차장의 요금에 따라 작성되었으며, 부동산 관리회사는 관리 서비스를 담당하고 있습니다. 주거 지역 주차장에서 월카드 제도를 실시하다. 구체적인 방법은 차주가 월카드를 처리하는 것이다. 주차장이 가득 차면 들어오지 못하게 한다. 차주는 가까운 주차장을 찾아야 하지만 출입구를 막을 수는 없다. 동네 신월카드가 종료된 후에도 새 카드 신청 자료를 받아들여 대기 전략을 시작합니다. 일단 차량이 은퇴하거나 자동으로 돌아오면, 그들은 수수방관할 수 있다. 이와 함께 주차장 관리 협약은 계약 위반 소유주에 대한 처벌도 규정하고 있다. 예를 들어, 차량은 주차 라인을 세 번 누르지 않거나 두 개 이상의 주차 공간을 차지하거나 통로나 차량을 막으면 부동산에 경고가 주어질 수 있으며, 위반자는 주차 공약, 차 잠금, 견인, 월카드 자격 취소, 다시 주차장에 들어가는 것을 거부할 수 있습니다.
하지만 주목할 만하게도, 자신의 공동체를 만들 수 있는 것은 많지 않다. 왕설단은 많은 동네에서 산업위원회 설립, 회의, 투표가 어렵다고 말했다. 민법전' 에는 관련 규정이 있지만 시행 효과는 실천 검증이 필요하다.
7 q: 증정 및' 번들' 주차 공간은 어떤 문제에 주의해야 합니까?
"무료 주차 공간" 과 "1 000 원 주차 공간"? 이것은 개발자가 집을 팔기 위해 내놓은 특수 효과입니다. 그러한 주차 공간이 부동산 주차 공간인지 아니면 사용권만 있는 민간 방공 주차 공간인지를 분명히 해야 한다. 구매자는 개발자와 확인해야 합니다. 사용권을 양도하는 사람은 산권증을 처리할 수 없다. 부동산 주차 공간을 증정하면 산권증을 처리할 수 있다. 또한 개발자가 공공 주차 공간을 제공하면 개발자가 공공 주차 공간을 처리 할 권리가 없기 때문에 향후 충돌이 발생할 수 있습니다.
사실, 많은 프로젝트가 이미 집을 팔았고, 손에 많은 주차 공간이 있어 자금이 침전되어 프로젝트 이윤이 장기적으로 현금화되지 않아 개발업체의 자금 회전에 불리하고, 재정비용의 균형을 잡기가 더 어렵다. 그래서 개발업자들은 집을 팔 때 저가의 좌석으로 구매자를 끌어들인다.
무료 증여된 주차 공간 외에도 일부 주차 공간의 가격이 너무 비싸다는 것을 경계해야 한다. 이거연구원 지쿠센터 연구이사 엄약진은 최근 몇 년 동안 일부 프로젝트가 제한 가격 등으로 주택 기업의 이윤 공간이 크지 않아 번들 판매와 주차 임대료의 가격이 비교적 높았다고 밝혔다. 이는 사실상 주택 기업의' 변상 이익' 과 관련이 있다.
현재 주차 판매도 부동산 판매의 총 이윤의 일부이다. 많은 새 프로젝트는 주택 판매 후 개발 비용만 덮을 수 있고, 어떤 것은 비용을 충당할 수도 없다. 실제 이윤은 주차 공간과 같은 마지막 보조 시설에 있다. 이에 따라 일부 종목은 자금 회수를 가속화하기 위해 주차 공간과 주거용 건물을 묶음으로 판매하는 방식을 채택하는 것은 업주의 주택 구입 비용을 늘리는 것과 다름없다.
202 1 년 7 월, 건설부는' 건설부 등 8 개 부처가 부동산 시장 질서를 지속적으로 정비한다는 통지' 를 발표했는데, 이 가운데 개발상이 주차 공간과 저장물 간 행동을 묶는 것이 여전히 정비의 중점이다.
202 1 12 광저우 시 정부가 반포한' 광저우시 주택거래감독관리방법' 도 각종 명의로 비용을 징수하는 것을 금지하고, 수리비 명목으로 가격을 인상하는 것을 금지하고, 주택 구입자가 주차 공간을 구입하도록 강요하고, 인테리어를 받는 것을 금지한다고 언급했다.
Q: 개발자는 주차 공간을 "임대하지 않고" 판매 할 수 있습니까?
현재, 신설 동네 주차요금 가격 논란은 비교적 두드러진다. "누가 투자하면 누가 이득을 볼 것인가" 라는 원칙에 따라 지하공간의 처분권은 개발자에게 속하며, 이는 개발자가 가격을 결정할 권리가 있다는 것을 의미하며, 이는 개발자에게' 가격 책정' 의 밑거름도 준다.
그러나 실제 상황으로 볼 때 상당수의 업주들이 주차 공간을 구매할 계획이 없다. 결국 집을 장만하자마자 차를 사는 것은 일부 가정에 큰 부담이다. 따라서 주차 공간은 많은 가정의 선택이 되었지만,' 임대료만 팔지 않는다' 는 것은 새로 지은 동네의 주차 문제가 되었다. 베이징에서는,' 판매만 하고 임대하지 않는다' 는 이유로 행정부에서 언약을 받았다.
베이징뿐만 아니라 전국 여러 곳에서' 판매만 하고 임대하지 않는다' 는 상황이 있다. 이 때문에 상하이는 작년부터 건설기관이 판매하지 않은 주차 공간은 업주에게 임대해야 하고 이용자는 차량을 주차해야 하며,' 판매만 하지 않는다' 는 이유로 임대를 거부해서는 안 된다고 분명히 규정하고 있다.
올해 발효된' 웨이팡 시 부동산 관리 조례' 는 주인이 미분양, 기증된 주차, 차고를 임대할 것을 요구하며 건설기관은' 임대만 팔지 않는다' 는 이유로 임대를 거부해서는 안 된다고 규정하고 있다.
또 불산 등지에서는 개발업자에게' 동시 임대와 분양차' 를 요구하며 분양주택 예매를 신청할 때 분양 및 임대차 가격을 명확히 해야 한다.
전반적으로 현재 주차 공간 부족은 각종 갈등의 핵심이다. 최근 몇 년 동안 각지에서 주차 공간의 비율을 부단히 높였다. 지난 3 월 청도는 신설 주택단지 건설 기준을 높이고 주택범주 하한을 가구당 1.0 개 좌석에서1.65,438+0 개 좌석으로 조정하고 보장실과 기숙사 공간을 100 평방미터당/Kloc-로 조정했다.
주차난을 완화하기 위해 많은 곳에서 주차 공간이 일반인에게 개방되어야 하며, 각종 공공건물의 주차 공간이 일반인에게 개방되는 조건을 충족하고 자원을 누릴 것을 요구하고 있다. 또한 비공개 건물의 주차 공간을 대중에게 개방하도록 장려하십시오.
주차 공간은 주택의 보조 상품으로 과거에 한동안 야만적인 성장을 겪었다. 왕설단의 관점에서 주차 공간 문제는 역사적으로 남아 있는 문제이며, 핵심 문제는' 죽이 많아졌다' 는 것이다. 현재 법적으로 완벽한 해결책은 없다. 주차 공간 공급을 대규모로 늘리는 것은 현실적이지 않다. 기존 상황에서는 공정하고 공정한 기준으로 주차 공간의 소유권과 사용권을 분배하여 사용 효율을 높일 수밖에 없다.
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차라리 이 돈을 가지고 재테크를 하는 것이 낫다. 인플레이션을 이길 수만 있다면 번다.