2009 년 9 월 1 일' 최고인민법원' (이하' 해석') 이 도시 주택 임대 계약 분쟁 사건의 구체적 적용법에 관한 몇 가지 문제에 대한 해명. 최고인민법원 민일정 책임자는 최근 관련 주제에 대해 본보 기자의 질문에 답했다.
이 관계자는 우리나라 경제의 빠른 발전과 주택제도 개혁이 심화되면서 주택임대 업무 모델이 보편화되고 주택임대 산업이 급속히 발전하면서 많은 새로운 상황, 새로운 문제, 소송이 사법 분야에 진입했다고 소개했다. 최근 몇 년 동안 인민법원이 접수한 주택 임대 계약 분쟁이 갈수록 많아지고 있다. 관련 법률에 규정된 비교 원칙으로 인민법원은 주택 임대 계약 분쟁 사건을 심리하는 데 많은 법률이 적용되는 난제에 직면해 있다. 통일법의 적용을 위해 각급 인민법원이 주택 임대 계약 분쟁을 제때에 공정하게 심리하고 주택 임대 시장의 건강한 발전을 촉진하도록 지도하고, 최고인민법원은 2006 년 9 월 조사' 해석 (의견 초안)' 초안을 작성하기 시작했다.
주택 임대는 주로 주택 임대와 영업용 주택 임대를 포함한다. 주거주택은 인류의 생존을 위한 기본적인 물질적 조건이며, 영업용 주택은 인류가 생산경영에 종사하는 데 필요한 생산수단이다. 따라서 주택 임대는 국익, 사회이익, 많은 인민 대중의 절실한 이익과 관련이 있으며, 사회의 조화와 안정과 경제 안정과도 관련이 있다. 최고인민법원은' 성장 보장, 민생 보호, 안정 보장' 사업의 대국에서 이 부의 사법해석 초안을 매우 중시하고, 과학발전관, 사법을 국민으로 지도하고, 입법정신을 엄격히 따르고, 조사연구를 중시하며, 초안내용의 타당성과 조작성을 강화하기로 했다. 그동안 초안 팀은 여러 차례 전국 각지에 가서 조사하여 각 방면의 의견을 구했다. 반복적인 연구 토론을 바탕으로 이 해석은 최고인민법원 재판위원회 제 1469 회 회의 연구를 통해 통과되었다. Q: "설명" 은 계약의 유효성을 인정할 때 주택 임대 시장의 발전을 촉진하고 안정적인 주택 임대 거래 질서를 유지하는 목표를 어떻게 반영합니까?
A: 계약 효력의 확인은 주택 임대 시장의 발전을 촉진하고 주택 임대 시장의 거래 질서를 유지하는 데 중요한 의의가 있다. "해석" 은 관련 법률, 행정법규의 강제성 규정이 유효한 강제성 규정인지 아닌지를 정확하게 판단하면서 계약의 효력을 인정하는 원칙을 확정했다. 하나는 무효 계약의 범위를 제한하는 것이다. "해석" 은 위법한 주택 임대 계약, 전세기간이 임차인의 잔여 임대 기간을 초과하는 계약, 임대인의 동의 없이 전세 계약이 무효라고 생각한다. 위법 건축 범위 인정에서 건설공사 계획허가증을 취득하지 않았거나 건설공사 계획허가증의 규정에 따라 건설되지 않은 주택, 비준되지 않았거나 비준된 내용에 따라 건설되지 않은 임시건물, 승인 사용 연한을 초과하는 임시건물은 위법 건물이라고 판단했다. 둘째, 발효 조건이 부족한 계약의 효력에 대해 시정 조치를 취했습니다. 즉, 당사자가 1 심 법원 토론이 끝나기 전에 법률, 행정법규에 규정된 조건을 취득하면 계약법 제 52 조에 규정된 무효 상황이 없으면 계약이 유효하다고 판단합니다. "해석" 은 법률정신에 따라 관엄상제의 원칙을 채택하여 계약의 효력을 확정하는데, 목적은 가능한 한 계약의 효력을 유지하는 기초 위에서 사회자원의 효과적인 이용을 촉진하고 주택 임대 시장의 건강한 발전을 보장하는 것이다.
Q: "해석" 은 계약이 무효로 인정되면 임차인이 주택 점유비를 납부해야 한다고 규정하고 있다. 비활성 계약이 유효한 것으로 간주됩니까? 왜 계약서에 규정된 임대료 기준을 참고하여 점유비를 결정해야 합니까?
A: 이 이해는 잘못되었습니다. 계약이 무효가 된 후 임차인이 주택 점유 기간의 사용료를 지불하는 것은 계약 이행에 따라 지불한 임대료가 아니라 무효 계약에 따라 취득한 재산을 반환하는 한 가지 방법이다. 무효 계약의 처리 원칙에 따라 임차인은 무효 계약에 따라 취득한 재산을 반환해야 합니다. 여기에는 임대 주택 소유와 실제 주택 점유로 얻은 점유이익이 포함됩니다. 점유의 이익은 무형재산이며 임차인은 할인보상 방식, 즉 주택 사용료 반환만 할 수 있다.
실제로 주택 사용료 기준을 결정하는 방법에는 여러 가지가 있다. 계약서에 합의된 임대료 기준은 계약 체결 당시의 시장 상황에 부합하며 양측 당사자가 쉽게 인정하고, 기준이 명확하고, 인민법원 판결에 유리하며, 주택 사용료 결정, 당사자 소송 비용 증가, 사건 심리주기 연장 등의 폐단을 피할 수 있다. 실제로 주택 품질이나 기타 원인으로 임차인이 집을 사용하는 상황을 감안하면 계약서에 규정된 임대료 기준을 완전히 참고하여 임차인이 사용료를 지불하는 것이 이미 취득한 점유이익과 일치하지 않을 수 있다는 것을 인정하여 불공평할 수 있다. 이 조항은 "당사자가 계약한 임대료 기준에 따라 주택 사용료를 지급하도록 요구한 경우 인민법원은 일반적으로 지원해야 한다" 고 규정하고 있다. 지지의 자유재량권을 인민법원에 맡기고 임차인의 실제 주택 사용에 따라 계약서에 규정된 임대료 기준을 참조할지 여부와 점유비 결정 방법을 결정합니다. Q: 주택 임대 계약 분쟁에서 인테리어 처리는 사법재판에서 뜨겁고 어려운 문제였다. "설명" 은 어떻게 이 문제를 규정합니까?
답: 인테리어 처리에는 채권과 물권의 두 가지 주요 영역이 관련되어 있으며, 압수제도, 부당이득 등 민법 이론을 포함한다. 이런 사건의 처리는 이론계와 사법실무계의 큰 관심을 불러일으켰다. "해석" 은 각급 인민법원과 학계의 의견을 흡수하는 기초 위에서 이런 분쟁을 처리하는 규칙을 확립했다. 임차인이 무단으로 인테리어를 하고 침해를 구성하며 침해 책임을 진다. 임차인이 인테리어에 동의할 때, 상황에 따라 다른 처리 원칙을 적용해야 한다. 먼저, 부속과 부속되지 않은 장식에 서로 다른 처리 규칙을 적용해야 한다. 임차인은 소유주로서 부착되지 않은 장식을 처분할 권리가 있다. 이미 첨부된 장식의 경우 다른 규칙을 적용하여 무효 계약, 유효 해지 계약 및 계약 이행 기간이 만료되도록 구분해야 합니다. 둘째, 임대인이 임차인의 인테리어에 대해 배상을 할 것인지, 어떻게 배상할 것인지, 다른 상황을 구분해야 한다. 계약이 무효일 때, 임대인은 부당이득에 근거하여 인테리어로 임차인을 보상하기로 동의했다. 사용에 동의하지 않고, 인테리어 현재 가치 손실은 무효 계약의 손실로 쌍방이 잘못에 따라 부담한다. 계약이 해지될 때 계약 해지를 초래한 위약측은 인테리어 잔존가액 손실을 부담해야 한다. 쌍방이 모두 잘못이 없는 상황에서 쌍방은 공정원칙에 따라 인테리어 잔존가액 손실을 분담한다. 계약이 해지될 때 임대인이 임차인의 인테리어를 사용하기로 동의한 것은 여전히 부당이득에 근거하여 임차인을 보상해야 한다는 점에 유의해야 한다. 계약 이행 기간이 만료되면 임대인은 첨부된 인테리어에 대해 보상할 필요가 없다.
Q: 설명에' 현재 가치 손실' 과' 잔존가액 손실' 이라는 용어가 있습니다. 이 두 가지 손실을 어떻게 이해하고 구분할 수 있습니까?
답: 그동안 각지의 인민법원은 인테리어 손실을 부착하는 인정 방법과 기준이 다르다. 이 문제를 통일하는 법률의 적용은 사법재판에 중요한 의의가 있다. 유효 계약과 무효 계약의 법적 효력에 따라' 해석' 은 인테리어 손실에 대해 현재 가치 손실과 잔존가액 손실의 두 가지 기준을 채택했다. 현재 가치 손실은 계약이 무효로 인정되었을 때 인테리어된 기존 가치를 가리킨다. 계약이 무효일 때 임차인은 일반적으로 임대주택을 일정 기간 소유하고 사용했으며, 이 기간 동안 누리는 인테리어 이익은 무효 계약의 손실 범위에 포함되지 않아야 합니다. 잔존가액 손실은 계약이 종결될 때 인테리어된 남은' 가치' 를 가리킨다. 이' 가치' 의 확정은 계약 종료 시의 인테리어 현재 가치를 바탕으로 하며 계약 이행 기간 동안 이미 상각된 인테리어 비용보다 낮아서는 안 된다. 임대 계약의 권리 의무, 산업 관행 및 거래 습관에 따르면, "해석" 은 쌍방이 합의하지 않고 임차인의 보조 인테리어 비용은 임대 기간 내에 상각해야 하며 임대인은 보상할 필요가 없다고 규정하고 있다. 이 규정에 따르면 계약 이행 과정에서 이미 상각된 인테리어 비용은 계약 해지 손실 범위에 포함되지 않아야 합니다. 인테리어 비용이 60 만원이고 임대 기간이 5 년이면 60 만원의 비용은 임대 기간 내에 상각되고 연평균 654.38+0.2 만원을 상각한다. 계약 이행이 3 년 후에 종료되면, 인테리어의 현재 가치는 평가값에 따라 30 만원이지만, 3 년 상각비는 임대 기간 내 상각가는 36 만원이다. 상각 비용에 따라 잔존가액은 36 만 위안이다. 인테리어의 현재 가치는 노점 잔여 비용보다 높으며, 인테리어의 현재 가치에 따라 잔존가액을 결정해야 한다. Q: "해석" 은 임차인의 우선구매권이 침해당했을 때 임대인이 제 3 자와 체결한 매매 계약이 무효라고 주장할 권리가 없다고 규정하고 있다. 무슨 고려에서 나온 것입니까?
A: 우선, 설명은 "임차인은 임대인이 우선구매권을 침해한다는 이유로 임대인과 제 3 자가 체결한 주택 매매 계약이 무효라는 확인을 요청해서는 안 된다" 고 명시해야 한다. 어떤 경우 임차인은 임대인이 제 3 인과 체결한 매매 계약이 무효라고 주장해서는 안 된다.
우선구매권 분쟁은 줄곧 재판 실천의 난제였다. 임차인의 우선 구매권 성격의 확정은 이 난제를 해결하는 가장 중요한 문제이다. 2007 년 6 월 65438+ 10 월 1 일 발효된' 물권법' 은 우선구매권을 물권으로 규정하지 않으므로 이 권리에는' 세계적' 권리가 없다. 최고인민법원은' 민법통칙 적용에 관한 의견' 제 1 18 조의 규정을 폐지하는데, 이 규정이' 물권법' 의 규정과 상충되는 것을 근거로 한다. 이 해석은 법률 조문의 정신에 따라 임차인의 우선구매권을 채권으로 정하고 임차인이 우선구매권을 침해한다는 이유로 임대인과 제 3 인이 체결한 주택 매매 계약이 무효임을 확인하도록 규정하고 있다. 이 규정은 임대인이 제 3 인과 악의적으로 매매 계약을 체결하는 것을 방해하지 않고 임차인의 우선 구매권을 손상시킨다. 임차인은' 민법통칙' 제 58 조 제 1 항 (4) 항과' 계약법' 제 52 조 (2) 항의 규정에 따라 임대인이 제 3 인과 체결한 매매 계약은 무효라고 주장했다.
Q: 주택 임대에서 임대인이 임대 주택에 담보권을 설정하는 경우가 자주 발생합니다. "해석" 은 담보권자가 담보권을 행사할 때 임차인의 우선 구매권을 어떻게 보호합니까?
답: 권력설정의 목적상 담보권은 담보물의 교환가치에서 우선으로 상환되고, 담보물의 교환가치를 추구하며, 담보물의 소유를 이전하거나 담보물을 처분할 권리를 요구하지 않는다. 우선구매권은 임대주택을 우선적으로 구매할 수 있는 권리이며, 동등한 조건은 이 권리를 행사하는 데 필요한 필수 요건이다. 설립 목적의 관점에서 볼 때, 이 두 가지 권리는 행사 시 충돌하지 않을 것이다. 저당권자가 임대인과 협의하여 저당 주택을 할인, 판매 또는 경매하여 저당권을 실현할 때 임대인이 집을 판매하는 한 방법이다. 임차인은 동등한 조건 하에서 담보임대주택을 우선적으로 구매할 권리가 있으며, 담보권자가 채권을 실현하는 데 영향을 미치지 않으며, 담보권이 임대계약이 성립되기 전이나 후에 성립되든 담보권자와 담보권을 실현하는 것과 충돌하지 않는다. 따라서 담보권과 임차인 우선구매권의 입법 목적에 따라 임대인과 담보권자가 할인, 임대주택 매각으로 채무를 청산하거나 경매할 경우 임차인의 우선구매권을 법에 따라 보호해야 한다고 규정하고 있다. 임대인이 다른 방식으로 집을 판매할 때, 임차인의 우선 구매권을 보호하기 위해 같은 규칙을 채택해야 한다. 물론 임차인이 우선구매권을 주장할 때 인민법원은 다음 두 가지 문제를 고려해야 한다. 첫째, 임차인은 임차인이 믿을 수 있는 이행 능력을 갖추어야 한다. 이를테면 임차인이 계약금이나 보증금을 전달하는 방식으로 이행 보증을 제공할 것을 명령한다. 임차인이 자신의 이행 능력을 신뢰하게 하고, 인민법원이 임차인의 주택 구입 소송 요청을 지지하지 않도록 한 후 임차인의 이행 능력 부족으로 인해 계약을 이행할 수 없게 되어 임차인의 이익을 손상시킨다. 둘째, 권리의무 동등성 원칙에 따라 임차인의 우선구매권도 합리적인 기한 내에 주장해야 한다. 임대인이 통지 의무를 이행한 후 임차인은 15 일 이내에 우선 구매권 행사 여부를 명시해야 합니다. 임대인이 통지 의무를 이행하지 않는 경우 임차인은 임대인이 집을 배신한 날로부터 1 년 이내에 권리를 주장할 수 있다는 것을 알고 있거나 알아야 한다. 합리적인 기한을 넘은 인민법원은 지지하지 않는다.
Q: 설명에 따르면 임대인이 임대주택을 팔면 임차인이 우선구매권을 주장할 수 있습니까?
A: 이 이해는 잘못되었습니다. "해석" 제 24 조는 임차인이 우선구매권을 행사하는 네 가지 예외를 규정하고 있다. (1) 집은 다른 사람이 행사한다. 법률에 따르면 * * * 사람은 재산권 관계를 간소화하고 * * * 관계의 안정을 유지하고, 물건의 수익가치를 충분히 발휘하기 위한 우선구매권을 가지고 있으며, 임차인의 우선구매권은 주로 사용 관계의 안정을 유지하기 위한 것이다. 이익 측정의 관점에서 볼 때, * * * 사람의 우선 구매권을 우선적으로 고려해야 한다. (2) 임대인은 가까운 친척에게 집을 팔았다. 중국은 혈연과 인정을 유대로 하는 지인 사회이다. 사람들의 경제 교류에서 친족 관계는 종종 교환가치를 결정하는 중요한 고려 요소이며, 강한 개인적 색채를 가지고 있다. 결국 순수한 상업관계와는 다르다. "해석" 은 국정에 따라 임대인이 가까운 친척에게 집을 매각하는 상황을 임대인이 집을 매각하는 특수한 방법으로 나열하여 임차인의 우선 구매권을 배제했다. 이 규정은 가정의 조화와 사회 안정을 촉진하는 데 도움이 되며, 화합 사회 구축이라는 중대한 역사적 임무의 요구에 부합한다. (3) 임대인이 통보 의무를 다한 후 임차인은 15 일 이내에 구매 의사를 명확하게 밝히지 않았다. 이 조항은' 계약법' 제 230 조의 진일보한 정련이다. 권리와 의무평등의 관점에서 볼 때, 합리적인 기한 내에 우선 구매권을 행사하는 것도 임차인의 우선 구매권의 내용이어야 한다. 임차인이 제때에 우선 구매권을 행사하지 못하면 임차인의 소유주 권익이 손해를 입게 된다. 이런 피해는 주택 거래 시장의 가격 변동이 커지면 더욱 두드러진다. 따라서 본 항목은 임차인이 통지를 받은 후 15 일을 우선구매권 행사의 합리적인 기한으로, 기한이 지난 것은 임차인이 우선구매권을 포기하는 것으로 간주된다. (4) 집을 산 제 3 자는 선의이며 이미 등록 수속을 밟았다. 물권법' 제 106 조는 선의취득 제도, 즉 양수인이 재산소유권 이전을 목적으로, 선의로 재산에 대한 소유권을 취득하고, 양도인이 처분할 권리가 없더라도 양도된 재산의 소유권을 얻을 수 있도록 규정하고 있다. 민법에 따르면' 역도가 가볍다' 는 원칙에 따르면 제 3 자는 임대주택을 선의로 구입하고 등록 수속을 할 때 임차인이 선구매권을 우선시한다는 주장에 대항할 수 있다.