(79)建發程子205號

城市房地產管理和維護主要經濟技術指標試行標準

壹、房屋完好率為55 ~ 60%

二、房屋維修工作量150 ~ 200平方米/人·年，房屋維修工作量達到或超過。

超過本地區和本部門的先進水平。

三。工程質量合格率為100%

工程質量優良，成品率超過50%

施工中，確保安全生產，杜絕重大傷亡事故。

四、租金收繳率達98 ~ 99%

五、房租用於房屋維修的比例為70%

六、流動資金占用率35%

七、降低維修費用率5%

八、機械設備完好率80%

機械設備利用率為60%

城市房地產管理和維護主要經濟技術指標試行標準說明

二、房屋維修工程量:主要指全年完成的綜合維修、大中修工程量。

但房屋裝修和小修(零星、破修、保養)不包括在房屋維修工程中，可以單獨分攤。

綜合維修是指壹個房間或壹棟建築從室內到室外，大、中、小修項目要壹次性維修完畢。

進行修理。包括結構加固、屋面修補、墻體拆除和砌築、室內外抹灰、地面和給排水。

道路、電路、門窗改造和必要的改善項目，大修項目壹般指屋頂、壹層或壹層。

這座建築被徹底翻新了。中修是指大面積拆除、砌墻、新建油氈屋面層、鋪地面和

變成木地板等用工多的項目。

& lt& lt城鄉建設環境保護部批準房屋裝修範圍和標準(試行)> > & gt

城鄉建設環境保護部1984 11.8

2修理工程的分類

2.1根據房屋受損情況，修繕工程分為:改造、大修、中修、小修、綜合維修。

2.2改造工程。

2.2.1任何需要徹底拆除、重新設計、重新建造的工程都是改造工程。

2.2.2改造工程應盡可能使用舊材料，其造價應低於建築同類結構的新建造價。

2.2.3裝修後的房屋必須符合完好房屋標準的要求。

2.2.4改造項目主要適用於:

2.2.4.1主體結構損壞嚴重，喪失正常使用功能，有倒塌危險的房屋。

因自然災害而嚴重受損且無法再使用的2.2.4.2房屋。

2.2.4.3位於陡峭和易滑坡地區的房屋，或位於長期積水無法排出的低窪地區的房屋。

沒有修繕價值的2.2.4.4房屋。

基本建設規劃範圍內需要拆遷恢復的2.2.4.5房屋。

2.3大修項目。

2.3.1任何需要影響或更換某些主要部件，但不需要全部拆除的項目，都是大修項目。

2.3.2大修工程的壹次造價超過該建築同類結構新建造價的25%。

2.3.3大修後的房屋必須達到基本完好或完好標準的要求。

2.3.4大修項目主要適用於嚴重受損的房屋。

2.4中修項目

2.4.1凡需影響或改變少量主要構件，但保持原有房屋規模和結構的工程，均為中修工程。

2.4.2中修工程的壹次性費用不超過該建築同類結構新建造價的20%。

2.4.3中修後70%以上的房屋必須達到基本完好或完好的要求。

2.4.4中修工程主要適用於壹般受損房屋。

2.5小修工程

2.5.1以修復輕微損壞、保持房屋原有損壞水平為目的的日常維修工程，屬於小修。

2.5.2小修綜合年平均費用在65438+所管理房屋費用的0%以下。

2.6綜合維修項目

2.6.1所有應壹次維修的多個街區(單體建築)的大、中、小修均為綜合維修項目。

2.6.2綜合維修工程的壹次性費用應超過該建築同類結構新建造價的20%。

2.6.3經過全面維修，房屋必須達到基本完好或完好標準的要求。

2.6.4綜合維修完成的區域數量將進入統計中的大修項目。

註:上述“完好房屋”、“基本完好房屋”、“壹般損壞房屋”、“嚴重損壞房屋”的概念，詳見《房屋完全損壞評定標準》。

3維修範圍

3.1房屋的裝修按照租賃法或租賃合同的規定辦理。但是:

3.1.1因使用不當、超載或其他過失造成的損壞，由使用人負責維修；

3.1.2用戶因特殊需要對房屋或其裝修、設備進行加、建、拆、擴、改時，須報經營管理單位鑒定同意，費用由用戶自行承擔，單項協議另有約定的除外；

3.1.3因擅自在建築物基礎附近挖掘而造成的損壞，由使用人負責修復。

3.2市政汙水(雨水)管道及處理裝置、道路及橋涵、房屋水電表外管道、煤氣管道及竈具、城墻、懸崖、山體滑坡、城堡及人防設施等的修復。，由各專業管理部門負責。

3.3房屋裝修應註意:

3.3.1結合抗震設防。在抗震設防區，每當房屋進行翻建或大修時，應盡可能按照抗震設計規範和抗震鑒定加固標準進行設計和施工，中修工程也應盡可能采取抗震加固構造措施。

3.3.2結合白蟻防治。在被白蟻破壞的地區，各類修繕工程應貫徹“預防為主，修治結合”的原則，做到見苗頭，查蟻情況，先防治，後修繕更換。

3.3.3與防火相結合。大中修時，應盡可能提高磚木結構以下房屋關鍵部位的防火性能，在人口密集的院落中應盡可能留出適當的通道或間距。

3.3.4與防洪防風相結合。對於經常被淹的房屋，要采取激進的措施；經常發生山洪的地區要做好預防措施；在易受風暴和臺風襲擊的地區，有必要提高房屋的抗風能力。

3.3.5結合防雷保護。易遭雷擊地區的房屋應有防雷裝置，並定期檢查維修。

3.4在保證居住安全和財力物力的條件下，逐步改善居住條件。

3.4.1如果房間沒有窗戶或通風采光面積不足，有條件的可以將原有窗戶打開或擴大；如果假樓的屋檐高度太低，可以適當加高；如果住在閣樓，條件允許的話，可以新建壹座塔，或者開壹扇新窗。

3.4.2有條件的情況下，沒有廚房的舊式房屋在大修時可合理重新布置布局，單獨設置廚房；其他用途的房屋改建為住宅時，可以按照住宅房屋的標準進行改造。

3.4.3如果在家庭中運行或老大與父母同住壹室，可加隔斷；隔斷後，如果影響采光通風，可以在適當位置加窗或天窗。

3.4.4對沒有水電的房屋，要有計劃地逐步安裝新裝；若原水電表容量不足，可分戶或增加；有條件時，可以逐步供水到戶。

3.4.5底窗或門玻璃窗可加鐵柵欄；如果原院沒有下水道，有條件的話可以加。

4修理標準

4.1根據結構、裝修、設備條件的不同，房屋分為壹類和二類兩類。

4.1.1壹級房屋滿足以下條件:

4.1.1.1結構:包括磚木(含高檔純木)、混合、鋼筋混凝土結構，其中承重墻柱不得使用空心磚、半磚、亂磚、亂石。

4.1.1.2地面:地面不得鋪普通水泥或混凝土。

4.1.1.3門窗:正規門窗，紗窗或雙窗。

4.1.1.4墻面:中級以上飾面。

4.1.1.5設備:單廚房，有水、電、衛生設施，采暖區有暖氣。

4.1.2任何低於以上所列條件的房屋都是二等房屋。

4.2本標準按主體工程、木門窗及裝飾工程、地面工程、屋面工程、抹灰工程、油漆粉刷工程、水、電、衛生及采暖設備工程、金屬構件及其他九個分項工程確定。壹類、二類房屋有不同修繕要求的，應當在相關款、項中另行規定。

4.3所有修繕工程必須按照《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》進行。

4.4主要工程

4.4.1屋架、柱、梁、檁條、樓板楞等。修理時應找出隱患。損壞、變形嚴重的，應加固、補強或更換。不合理的舊結構和接頭，如果影響安全使用，應在大修時進行修改。當修復嚴重受損的木質構件時，應盡可能使用磚石或鋼筋混凝土構件。對於鋼筋混凝土構件，若有輕微的剝落或破損，應及時修補。混凝土碳化、裂縫、剝落、鋼筋銹蝕嚴重時，應進行檢測和計算，鑒定構件的承載力，並采取加固或更換措施。

4.4.2地基不均勻沈降，影響砌體的上部結構、起拱、傾斜、開裂和變形，應查明原因，有針對性地對砌體進行加固或拆除。

4.5木門窗及裝飾工程。木門窗修理應開關靈活，接縫嚴密，不松動；木裝飾工程應牢固、平整、美觀，接縫嚴密。

4.5.1木門窗開關不靈活、松動、掉榫、腐爛損壞，應修復更換，五金件應修復更換。檢修時，內外玻璃應壹次組裝完成，油灰應嵌牢。木門窗損壞嚴重，無法修復，應更換；壹等房更換的門窗盡量與原門窗保持壹致。如果材質有困難，可以用鋼門窗或其他材質較好的門窗代替。

4.5.2紗網門窗、百葉門窗壹般損壞，應修復。被嚴重損壞的，壹級住宅和幼兒園、托兒所、醫院等專用房間可以更換；二等房可以拆。原始版本中沒有的內容將不會被新安裝。

4.5.3損壞的木樓梯應修復。如果樓梯底座下部爛了，可以換成磚臺階。扶手、樓梯基礎和平臺網格應牢固安全。損壞嚴重，有條件的，可改為磚砌樓梯。

4.5.4板墻、薄壁等輕質隔墻破損，應進行修補；損壞嚴重，條件允許的，可改為磚墻。

4.5.5木陽臺、木露臺壹般損壞，應進行修復；嚴重損壞可以拆除，但要盡量解決散熱問題。

4.5.6壹般損壞的掛鏡線、窗簾盒、窗臺、紗管板、壁櫥、壁爐等裝飾，應按原樣修復。損壞嚴重的，壹級房屋應照原樣更新，或在不降低標準、不影響使用的情況下，更換其他材料；二等房可以換，也可以拆。

4.5.7踢腳板局部損壞、殘缺或脫落，應進行修補；破損的大多做成水泥踢腳板。

4.6樓地面工程

4.6.1普通木地板損壞占自然房間地面面積小於25%的，可以修復；損壞25%以上或缺木，可改為水泥地板或塊狀地板。幼兒園、托兒所、醫院等壹類房屋和特殊房間損壞時，應盡可能修復；無法修復的，可以改裝成相應標準的高級地板。

4.6.2木地板如有破損、松動或殘缺，應進行修補；如果磨損太薄，影響安全，可以部分拆除更換；如果條件允許，可以改成鋼筋混凝土樓板。壹級住宅的頂層硬木地板和其他材料的頂層地面損壞時，要盡量修復；無法修復的，可改為相應標準的高級地板。如果有沙子的地板損壞了，可以夾起來加固木基層，修復表面，也可以改成鋼筋混凝土地板。木楞腐爛、扭曲、損壞、剛度不足的，應當更換、補充或者采取其他加固措施。

註:“含砂地板”是指木質基層、混凝土或混凝土面層的地板。

4.6.3普通水泥建築地面起砂、空鼓、開裂時，應進行修補或重做。壹級住宅的水磨石或砌塊地面破損時，應盡量修補；無法修復的，可以改建為相應的標準層。

4.6.4磚地面破損、破碎、不平，應修補或重鋪。如果室內濕度較大，可以加防潮層或者做水泥、砌塊地面。

4.7屋面工程

4.7.1屋頂結構損壞的，應修復或更換；不穩定，應該加固。如果原結構過於簡單，或者流水太長，坡度小，冷瓦造成嚴重滲水漏雨，原修無法排除房屋滲漏的，就要進行翻新重建。

4.7.2屋面壓頂、引出線、屋脊、泛水、天窗、天溝、檐溝、斜天溝、水落管、水管等破損滲水應修復；損壞嚴重，應該上繳。大修時，應對原有的落水管和水管進行維修和配備。如果二層以上的房子沒有檐溝和水管，有條件的話可以加。

4.7.3女兒墻、煙囪等屋面附件損壞嚴重的，在不影響使用和市容的情況下，可以修復或拆除。

4.7.4對於鋼筋混凝土平屋面的滲漏，應查明原因，並根據損壞情況采用防水材料進行修補或做防水層；結構損壞，應加固或重做。

4.7.5玻璃天窗和老虎窗的損壞和滲漏應予以修復；如果損壞嚴重，可以翻過來，但壹般不是新的。

4.7.6屋面原有保溫層如有損壞，應進行修補。

4.8抹灰工程

4.8.1外墻抹灰起皮應修補；如果損壞面積太大，可以全部拆下重新噴漆。重新粉刷時，如果原抹灰材料太差，可以提高材料標準。壹等房屋和主要街道、廣場沿線的房屋因外抹灰損壞，應按原樣修復；如果難以恢復，可以在不降低材質標準、不影響色彩協調的情況下，用其他材質代替。

4.8.2如果幹墻損壞，應修補嵌縫；如果整個煙囪壁風化太嚴重，可以進行抹灰。如果外墻損壞，應進行修復；如果沒有纏足膏，可以做新的。

4.8.3內墻抹灰和起皮應進行修補；如果每面墻有壹半以上損壞，可以拆掉重新粉刷。如果沒有踢腳線，應結合外墻抹灰增加水泥踢腳線。各種墻裙破損應根據保護墻體的需要進行修補或抹水泥墻裙。如果由於室內外高差或溝渠的影響，墻體長期潮濕，影響居住使用，可以做防水層。

4.8.4如果吊頂抹灰損壞，註意檢查內部結構，確保安全。如果抹灰層松動並有脫落的危險，必須將其拆除並重新抹灰。如果原支腿損壞，應按原樣修復。嚴重損壞的復腳全部拆除後，如壹等房，應原樣修復，或適當簡化；二類以下的房子可以不修。

4.9油漆粉刷工程

4.9.1木門窗、紗網門窗、百葉門窗、檐口板、木欄桿等油漆起殼、脫落、失去防護作用，應定期保養；上述木質構件的全部或部分應拆除和更換，並塗漆。

4.9.2鋼門窗、鐵衣架、鐵落水管、鐵層、鋼架子和支架、鑄鐵汙水管或其他各種鐵構件(鐵條、鐵欄桿、鐵門等。)應除銹並塗防銹漆或油漆。鋼門窗或各種鐵件的油漆保養期壹般為3-5年。

4.9.3木樓地面原有油漆已褪色的，壹級房要重做；二等房可以根據具體情況處理。

4.9.4室內墻面、天窗修復後可刷新。它的材料，壹流的房子可以采用新的油漆，膠水白等。，二等以下的房子可以用石灰水粉刷。高級抹灰損壞，要照原樣修補。

4.9.5高層建築或主要街道、廣場沿線房屋外墻原有油漆破損的，應進行修補，其顏色應盡量與原有顏色壹致。

4.10水、電、衛生、供暖等設備工程

4.10.1電氣線路的修理應遵守供電部門的操作規程。如果沒有單獨的桌子，壹般可以提供安裝服務，除非各地另有規定，但桌子和配件應由用戶提供；每個房間以壹個插座在壹個燈為準，平時不會改裝。

4.10.2汙水和衛生設備的損壞、堵塞和不完整部分應修復或疏通。但如屬人為損壞，費用由居民自行承擔。沒有衛生設備的地方，是否新安裝由各地自行確定。

4.10.3多層及高層住宅及其組群附屬的壓力水箱、汙水管、泵房、水塔、水箱的損壞，除與供水部門有特別約定外，應予修復；如果原設計有缺陷或不合理，應更改設計並重新安裝。水箱應該定期清洗。

4.10.4電梯、暖氣、管道、鍋爐、通風等設備損壞時，應及時修復；備件不全的，要配齊；如果長期不用，以後仍然沒有使用價值，可以去掉。

4.11金屬部件

4.11.1金屬構件如有銹蝕、破損，應進行修補加固。

4.11.2鋼門窗損壞、開關不靈或零件不全的，應進行維修和配備；嚴重損壞，應該更換。

4.11.3鐵門、欄桿、鐵欄桿、鐵扶梯、鐵衣架等。應進行修理或更換；沒有保留值，可以刪除。

4.12其他項目

4.12.1房屋內使用的泵、電機、電梯等設備應進行維修保養。防雷設施損壞、失效的，應當修復；高層建築附近或保護範圍以外沒有防雷設施的，應當新裝。

4.12.2院內原有院墻、大門、道路、溝渠、下水道、沙井等損壞或堵塞的，應進行修復或疏通。原無排汙系統，院內積水嚴重，影響生活使用和衛生。如果條件允許，應該再做壹次。如果院子裏有廁所，損壞了也要修。

4.12.3加熱炕、火墻損壞，應修復。如果需要改變位置布局，平時壹般不考慮。如果房子大修，可以合並處理。