"국가세무총국" (국세발 [2009] 31호) 전문이 유효하다. 작성일: 2009 년 3 월 6 일.
각 성, 자치구, 직할시 및 계획단열시 국세청, 지방세무서:
부동산 개발 경영 기업 소득세 징수 관리를 강화하고 부동산 개발 경영 기업 납세 행위를 규범화하기 위해' 중화인민공화국 기업소득세법' 과 시행조례,' 중화인민공화국세징수관리법' 및 시행세칙에 따라 부동산 개발 경영의 특징과 결합해 국가세무총국이' 부동산 개발 경영 기업소득세 처리법' 을 제정해 지금 발행해 드립니다.
2009 년 3 월 6 일
부동산 개발 경영 기업 소득세 처리 방법
제 1 장 일반 원칙
제 1 조는' 중화인민공화국기업소득세법' 과 시행조례,' 중화인민공화국세징수관리법' 및 시행조례 및 기타 관련 세세법, 행정법규에 따라 이 방법을 제정한다.
제 2 조 이 방법은 중국 내에서 부동산 개발 경영에 종사하는 기업 (이하 기업) 에 적용된다.
제 3 조 기업 부동산 개발 업무에는 토지개발, 주택, 상업주택 및 기타 건물, 부속물, 보조시설 및 기타 개발제품의 건설과 판매가 포함된다. 토지 개발 외에 기타 개발된 제품은 다음 조건 중 하나를 충족하는 것으로 간주됩니다.
(a) 개발된 제품의 준공 증명서는 이미 부동산 관리 부서에 보고하여 등록하였다.
(2) 개발된 제품은 이미 사용 중입니다.
(3) 제품 개발은 이미 초기 산권증을 취득하였다.
제 4 조' 중화인민공화국 세징수관리법' 제 35 조 규정 상황이 있는 경우 세무서는 과거 납부해야 했던 기업소득세를 비준된 징수 방식에 따라 징수하고 점진적으로 규범화할 수 있으며,' 중화인민공화국 세징수관리법' 등 세법, 행정법규의 규정에 따라 처리할 수 있다. 그러나 기업소득세가 비준된 징수 방식에 따라 징수관리를 진행하도록 미리 확정해서는 안 된다.
제 2 장 소득세 처리
제 5 조 개발 제품 판매 수입의 범위는 개발 제품 판매 과정에서 얻은 전체 가격이며 현금, 현금 등가물 및 기타 경제적 이익을 포함한다. 기업이 관련 부서, 단위 및 기업을 대신하여 징수하고, 제품 가격 개발에 포함되거나, 기업이 송장을 발행하는 각종 기금, 비용 및 할증료는 규정에 따라 판매 수익으로 전액 인식되어야 합니다. 개발 제품 가격에 포함되지 않고 기업 이외의 부서 및 기관에서 송장을 발행하는 경우 대리 납부로 관리할 수 있습니다.
제 6 조 기업이 정식으로 부동산 매매 계약이나 부동산 예매 계약을 통해 얻은 수입은 다음과 같이 판매 수입의 실현으로 인식되어야 한다.
(1) 일회성 전액 지불방식으로 제품을 판매하는 경우 실제로 가격을 받거나 가격을 청구하는 증거 (권리) 를 받는 당일 수익 실현을 인식해야 합니다.
(2) 제품을 분할 판매하는 경우 판매 계약 또는 계약서에 명시된 가격과 지불 날짜에 따라 수익 실현을 인식합니다. 지불측이 미리 지불한 것은 실제 지급일에 수입의 실현을 인식한다.
(3) 개발 제품을 은행 담보로 판매하는 경우, 판매 계약이나 합의된 가격에 따라 수익을 결정하고, 실제로 계약금을 받은 날 소득 실현, 은행 담보대출 양도가 이뤄진 날 소득 실현.
(4) 위탁 판매 및 개발 제품, 수익 실현은 다음 원칙에 따라 인식되어야 합니다.
1. 개발제품 판매를 수수료로 위탁한 경우 수탁자가 판매한 개발제품 목록을 받은 날 판매계약이나 계약서에 명시된 가격에 따라 수익 실현을 인식한다.
2. 구매와 같은 방식으로 개발 제품 판매를 위탁한 경우 기업과 구매자가 판매 계약이나 계약을 체결하거나 기업, 수탁자가 구매자와 판매 계약이나 계약을 체결합니다. 판매 계약 또는 계약에서 약속한 가격이 매수 가격보다 높고 판매 계약 또는 계약에서 약속한 가격으로 계산한 가격은 수탁자가 판매한 개발 제품 목록을 받은 당일 실현 수익을 인식합니다. 판매 계약 또는 계약에 명시된 가격이 처음 두 경우의 구매 가격보다 낮고 수탁자가 구매자와 판매 계약 또는 계약을 체결한 경우 수탁자 판매로 개발된 제품 목록을 받은 날 수익 실현을 인식합니다.
3. 예비 가격 (보증 예비 가격) 을 채택하고 개발 제품을 대리 판매하는 기업을위한 구매자와의 판매 계약 또는 계약 또는 기업, 수탁자, 구매자가 체결한 판매 계약 또는 계약. 판매 계약이나 계약서에 규정된 가격이 기준가보다 높고, 판매 계약이나 계약서에 규정된 가격에 따라 계산한 가격은 수탁자가 판매한 개발 제품 목록을 받은 당일 수익 실현을 인식해야 하며, 기업은 규정에 따라 위탁금을 지급해야 합니다. 판매 계약이나 합의된 가격이 기준가보다 낮은 경우 수탁자가 기준가격에 따라 계산한 가격을 받는 당일 소득 실현을 인식해야 합니다. 수탁자와 구매측이 직접 판매 계약을 체결한 것은 수탁자 판매개발 제품 목록을 받은 날 기준가격에 규정에 따라 취득한 점유율에 따라 수익 실현을 인식하는 것이다.
4. 위탁판매개발상품을 위탁하는 사람은 인수계약의 관련 규정에 따라 상술한 1 3 을 참고하여 수입의 실현을 인식할 수 있습니다. 계약 만료 후에도 아직 판매되지 않은 개발 제품의 경우, 기업은 계약이나 합의된 가격 및 지불 방식에 따라 수익 실현을 인식해야 합니다.
제 7 조 기업이 개발한 제품을 기부, 후원, 직원 복지, 보상, 대외투자, 주주 또는 투자자에게 분배, 채무 상환, 다른 기업, 사업 단위 및 개인과의 비화폐 자산 교환에 사용하는 것은 판매로 간주해야 하며, 개발 제품의 소유권 또는 사용권을 양도하거나 실제 이익을 얻을 때 소득 (또는 이익) 을 인식해야 한다 수익 (또는 이익) 을 인식하는 방법과 순서는 다음과 같습니다.
(1) 본 기업의 최근 몇 달 또는 금년 최근 몇 개월 동안 동종 개발 제품의 시장 판매 가격에 따라 결정된다.
(2) 관할 세무서가 현지 동류 개발 제품의 시장 공정가치를 참고하여 결정한다.
(c) 제품 개발의 비용 이익률에 의해 결정됩니다. 제품 개발의 원가이익률은 15% 보다 낮아서는 안 되며, 구체적인 비율은 주관 세무서에서 결정한다.
제 8 조 미완성 개발 제품을 판매하는 기업의 과세 마진율은 각 성 자치구 직할시 국세청 및 지방세무서가 다음 규정에 따라 확정한다.
(1) 개발 프로젝트는 시 15% 이상으로 주, 자치구, 직할시 및 계획단열시 인민정부가 있는 도심과 교외에 위치하고 있습니다.
(b) 개발 프로젝트는 현 수준의 도시와 교외에 위치하고 있으며 10% 이하여야 합니다.
(c) 개발 프로젝트는 5% 이상 다른 지역에 위치하고 있습니다.
(d) 경제적으로 적용 가능한 주택, 제한된 주택 및 위험한 개혁 주택에 속하며 3% 미만이어서는 안됩니다.
제 9 조 기업의 미완성 개발 제품 판매로 얻은 수입은 예상 과세 마진율에 따라 분기 (또는 월) 로 계산하여 당기 과세 소득액에 부과해야 한다. 개발 제품이 완성되면 기업은 적시에 세금 원가를 청산하고, 이전 판매 수익에 대한 실제 마진을 계산하고, 실제 마진과 해당 예상 마진의 차이를 이 프로젝트와 다른 프로젝트의 통합으로 계산된 연간 과세 소득 금액에 계산해야 합니다.
기업은 연간 세금 신고할 때 개발 제품의 실제 마진과 예상 마진의 차이에 대한 조정 보고서 및 세무서에서 요구하는 기타 관련 자료를 발행해야 합니다.
제 10 조 기업은 신개발제품이 완공되거나 부동산의 초기 등록을 완료하고 재산권증을 취득하기 전에 임차인과 임대예약계약을 체결한 경우, 개발제품이 임차인이 사용한 날부터 임차인이 취득한 예임차가격을 임대료에 따라 실현 수익으로 확인한다.
제 3 장 비용 공제에 대한 세금 처리
제 11 조 기업은 원가 비용을 계산하고 공제할 때 개발 제품의 기간 비용과 과세 비용, 판매된 개발 제품의 과세 비용 및 판매되지 않은 개발 제품의 과세 비용을 규정에 따라 구분해야 합니다.
제 12 조 기업의 현재 발생 비용, 개발제품 판매의 과세 비용, 영업세 및 부가, 토지부가가치세, 규정에 따라 당기에서 공제할 수 있습니다.
제 13 조 개발세 원가 회계는 제 4 장의 규정에 따라 처리해야 한다.
제 14 조 판매된 개발 제품의 세금 계산 비용은 현재 판매된 판매 가능 영역과 판매 가능 영역의 단위 엔지니어링 비용을 기준으로 결정해야 합니다. 판매 가능 영역의 단위 엔지니어링 비용 및 판매된 개발 제품의 세금 계산 비용은 다음 공식에 따라 계산됩니다.
실제 영역 단위 설계 원가 = 원가 객체 총 원가 ÷ 원가 객체 총 실제 면적.
매출 개발 제품의 세금 계산 비용 = 실현 판매가능 면적 × 판매가능 영역의 단위 엔지니어링 비용.
제 15 조. 기업이 관련 법규 또는 계약에 따라 완료되었지만 아직 판매되지 않은 개발 제품의 실제 유지 보수 비용과 판매된 개발 제품 (* * * 폐기 부품 및 * * * 폐기 시설 장비 포함) 의 일상적인 유지 보수, 유지 보수 및 수리 비용을 공제할 수 있도록 합니다.
제 16 조 기업은 이미 판매 수입에 청구된 ×× 액세서리, ××× × 시설 설비 수리 기금을 규정에 따라 관련 부서와 기관에 이전한 것은 이전 시 공제해야 한다.
제 17 조 개발구 내 기업 건설의 회소, 부동산 관리장소, 발전소, 난방소, 상수도, 문화경기장, 유치원 등 보조시설은 다음 규정에 따라 처리한다.
(1) 비영리 및 재산권이 소유주가 소유하거나 지방정부와 사업단위에 무상으로 증여하는 경우 공공시설로 볼 수 있으며 건설비용은 공공시설비 관련 규정에 따라 집행된다.
(2) 영리를 목적으로 하거나, 재산권이 기업에 속하거나, 재산권이 불분명하거나, 지방정부와 공공사업 이외의 기관에 무상으로 기부한 경우 별도로 원가를 계산해야 한다. 기업이 고정 자산에 따라 자체 처리하는 것 외에 다른 것은 모두 제품별로 건설되고 개발처리된다.
제 18 조 개발구 내 기업 건설의 우편, 학교, 의료시설 등의 비용은 별도로 계산해야 한다. 이 가운데 기업과 국가 관련 업무관리부 및 단위가 공동으로 시설을 건설하고 완공 후 이양한 경우, 국가 관련 업무관리부와 기관이 주는 경제보상은 프로젝트 건설비용을 직접 공제할 수 있으며, 공제 후 차액은 당기 과세 소득액을 조정해야 한다.
제 19 조 기업은 은행 담보로 개발상품을 판매하고, 기업이 구매자 담보대출에 담보를 제공하기로 약속하고, 개발상품을 판매할 때 은행에 제공한 보증금 (보증금) 은 판매소득에서 공제되거나 당기세전 비용으로 공제될 수 없지만, 실제 손실이 발생할 경우 실질적으로 공제할 수 있다.
제 20 조 기업은 해외 기관에 자신이 개발한 제품을 판매하도록 위탁하고, 기업이 해외 기관에 지불한 판매비 (커미션 또는 수수료 포함) 는 위탁 판매소득의 65,438+00% 를 초과하지 않는 부분을 사실대로 공제한다.
제 21 조 기업의 이자 지출은 다음 규정에 따라 처리해야 한다.
(a) 기업이 세금 요건을 충족하는 제품의 건설 및 개발을 위해 자금을 차입하는 차입비용은 기업 회계 기준의 규정에 따라 집결하고 분배할 수 있으며, 연체 수수료 성격의 차입비용은 세전에 직접 공제할 수 있다.
(b) 기업그룹 또는 회원기업이 금융기관으로부터 통일적으로 대출을 받아 그룹 내 다른 회원기업이 공동으로 사용할 수 있도록 대출자는 대출을 사용하는 기업 간에 이자 비용을 합리적으로 배분할 수 있으며 대출을 사용하는 기업이 합리적으로 분담할 수 있는 이자는 세전 공제에서 공제된다.
제 22 조 국가가 토지사용권을 회수하여 생긴 손실은 관련 규정에 따라 재산손실로 세전에 공제할 수 있다.
제 23 조 기업이 개발한 제품 (비용 대상을 측정 단위로 측정) 의 전체 폐기 또는 훼손은 관련 규정에 따라 심사를 거쳐 세전 공제를 허용한다.
제 24 조 기업이 개발한 제품이 자가용으로 전환되어 실제 사용시간이 65,438+02 개월을 넘지 않고 재판매되는 경우 감가 상각비는 세전에 공제할 수 없습니다.
제 4 장 과세 비용 회계
제 25 조 과세 비용은 기업이 개발, 건설 및 개발 제품 (고정 자산 포함, 하동) 과정에서 발생하는 것으로, 세금 규정에 따라 원가 대상으로 기재되어야 하는 비용을 가리킨다.
제 26 조 비용 대상은 제품 개발 및 건설 과정에서 각 항목의 비용을 회수하고 분배하기 위해 결정된 비용 부담 프로젝트를 말한다. (윌리엄 셰익스피어, 템플릿, 비용, 비용, 비용, 비용, 비용, 비용, 비용, 비용) 과세 비용 객체를 결정하는 원칙은 다음과 같습니다.
(1) 시장성 원칙. 개발된 제품은 대외적으로 판매할 수 있으며, 반드시 독립된 과세 원가 대상으로 회계해야 한다. 외국에서 영업을 할 수 없는 경우 먼저 과도기 원가 대상으로 귀집한 후 관련 비용을 해외에서 판매할 수 있는 원가 대상에 배분할 수 있습니다.
(2) 분류 수집 원칙. 개발 장소가 같고, 완료 시간이 비슷하며, 제품 구조 유형에 뚜렷한 차이가 없는 그룹이 개발한 프로젝트는 원가 객체로 계산될 수 있습니다.
(3) 기능 차별화 원칙. 개발 프로젝트의 구성 요소가 상대적으로 독립적이고 기능이 다른 경우 별도의 원가 객체로 회계할 수 있습니다.
(4) 가격 차이 원칙. 제품 유형이나 기능이 다르기 때문에 개발 제품의 예상 판매 가격 차이가 큰 경우 원가 객체로 별도로 계산해야 합니다.
(5) 원가 차이 원칙. 개발 제품의 건설 비용에 뚜렷한 차이가 있는 것은 원가 대상으로 별도로 계산해야 한다.
(6) 권익 구분 원칙. 개발 프로젝트는 위탁 대행 또는 다방면 협력 개발에 속하며, 상술한 원칙에 따라 원가 대상을 나누어 계산해야 한다.
원가 대상은 기업이 착공하기 전에 합리적으로 결정하고 주관 세무서에 보고하여 기록한다. 원가 객체가 확인되면 임의로 변경하거나 혼동할 수 없습니다. 원가 대상을 변경해야 하는 경우 주관 세무서의 승인을 받아야 한다.
제 27 조 개발 제품의 세금 계산 비용은 다음과 같다.
(1) 징집비와 철거보상비. 개발지 사용권 (또는 발전권) 을 취득하기 위해 발생하는 각종 비용, 주로 토지구매가격이나 양도금, 대시보조비, 증서세, 경지점유세, 토지사용료, 토지한가유지비, 토지변경용도, 초과면적으로 납부한 땅값과 관련 세금, 철거보상비, 안치이사비, 안치주택 건설비,
(2) 프로젝트 이전 비용. 프로젝트 개발 전의 수문 지질 조사, 측량, 계획, 설계, 실현가능성 연구, 사전 준비, 부지 평준화 등의 선행 비용을 가리킨다.
(3) 건설 설치 공사비. 개발 프로젝트가 개발 과정에서 발생하는 건물 설치 비용을 나타냅니다. 주로 개발 프로젝트의 건설 비용과 개발 프로젝트의 설치 비용을 포함한다.
(4) 인프라 건설비. 개발 프로젝트가 개발 과정에서 발생하는 각종 인프라 지출을 가리킨다. 주로 도로, 급수, 전력 공급, 가스 공급, 하수도, 홍수 배출, 통신, 조명 등 지역사회 덕트장치 공사비, 환경위생, 원림녹화 등 원림환경공사비를 포함한다.
(5) 공공시설비용: 독립적이고 영리를 목적으로 전체 소유주가 소유하거나 지방정부 및 정부 공공시설에 무상으로 기부한 공공시설비용을 말한다.
(6) 개발비. 기업이 개발 프로젝트를 직접 조직하고 관리하기 위해 발생한 특정 원가 객체에 속할 수 없는 원가 지출을 나타냅니다. 주로 임원 임금, 직원 복지비, 감가상각비, 수리비, 사무비, 유틸리티, 노동보호비, 프로젝트 관리비, 회전공간 상각, 프로젝트 마케팅 시설 건설비 등이 포함됩니다.
제 28 조 기업 세금 원가 회계의 일반 절차는 다음과 같다.
(1) 현재 실제 지출을 특성, 경제적 용도, 위치 및 시간대별로 분류하여 원가 대상에 부과해야 하는 원가와 현재 세전에 공제해야 하는 기간 비용으로 나눕니다. 동시에, 관련 선불비와 분담 비용은 규정에 따라 측정과 확인을 해야 한다.
(2) 원가 대상에 포함된 실제 비용, 선급 비용 및 상각대상 비용을 직접 원가, 배분 원가 및 * * * * 동일한 원가로 합리적으로 분류하고 완료된 원가 객체, CIP 원가 객체 및 CIP 원가 객체에 적절하게 수집 및 지정합니다.
(3) 판매된 개발 제품, 판매되지 않은 개발 제품 및 고정 자산에 따라 현재 기간 전에 완료된 원가 대상이 부담해야 하는 비용을 분담하고, 현재 세금 신고에서 판매된 개발 제품이 부담해야 하는 부분을 공제하고, 실제 판매 시 판매되지 않은 개발 제품의 비용을 공제합니다.
(4) 현재 기간에 완료된 원가 객체를 개발 제품 및 고정 자산으로 분류하고 과세 원가를 정산합니다. 제품을 개발하고, 판매 가능 면적별로 단위 엔지니어링 원가를 계산하고, 판매된 개발 제품의 과세 원가와 판매되지 않은 제품의 과세 원가를 계산합니다. 현재 판매된 개발 제품의 과세 비용은 현재 공제, 판매되지 않은 제품의 과세 비용, 실제 판매 시 공제를 허용합니다.
(5) 현재 기간 미완성 시공의 원가 대상이 부담해야 할 원가에 대해서는 별도의 상세 계좌를 만들어 개발 제품 완료 후 결산해야 한다.
제 29 조 기업이 개발한 개발 제품은 제조 원가법에 따라 측정과 회계를 해야 한다. 이 중 개발 제품은 원가에 부과해야 하는 비용으로, 원가 객체를 구분할 수 있는 직접 비용과 간접비에 속하며 원가 객체에 직접 부과된다. (윌리엄 셰익스피어, 원가, 원가, 원가, 원가, 원가, 원가, 원가, 원가) * * * 부담대상의 동일한 원가와 배분 원가를 구분할 수 없습니다. 이익 및 비례 원칙에 따라 각 원가 객체에 배분해야 합니다. 구체적인 배부 방법은 다음과 같이 선택할 수 있습니다.
(1) 토지 점유법. 개발비용 대상이 차지하는 면적이 개발지 총 면적을 차지하는 비율에 따라 분배되는 것을 말합니다.
1. 한 번에 개발되어 하나의 원가 객체가 차지하는 면적이 전체 원가 객체가 차지하는 총 면적의 비율에 따라 분산됩니다.
2. 분할 개발, 먼저 현재 기간의 모든 원가 객체가 개발 토지의 총 면적을 차지하는 비율에 따라, 그리고 현재 기간의 모든 원가 객체가 총 면적을 차지하는 비율에 따라 개발한다.
기간 동안 모든 비용 대상이 점유한 토지는 기간 개발용지가 점유한 토지에서 공제되고, 각 기간 동안 모든 비용 대상이 점유한 토지는 분담해야 한다.
(2) 건축 면적 법. 개발비용 대상 건축 면적이 개발지 총 건축 면적의 비율에 따라 분담되는 것을 가리킨다.
1. 일회성 개발로, 한 원가 객체 건축 면적에 따라 전체 원가 객체 건축 면적의 비율에 따라 분담한다.
2. 분할 개발, 먼저 개발 토지 계획 건축 면적에 대한 원가 대상 건축 면적의 비율에 따라 기한 내에 배부한 다음, 특정 원가 대상 건축 면적에 따라 해당 기간 동안 원가 대상 총 건축 면적의 비율에 따라 배부됩니다.
(3) 직접 원가법. 해당 기간 동안 모든 원가 객체의 직접 개발 비용에 대한 원가 객체의 직접 개발 비용의 비율을 나타냅니다.
(4) 예산 원가법. 해당 기간 동안 모든 원가 객체에 대한 예산 원가에 대한 원가 객체의 예산 원가의 비율입니다.
제 30 조 기업은 다음과 같은 방법으로 다음 비용을 분배해야한다.
(a) 토지 비용은 일반적으로 면적 법에 따라 배분된다. 만약 확실히 다른 방법과 연계하여 분배해야 한다면 세무서와 협의해야 한다.
토지 개발은 부동산 개발과 동시에 연계되어 한 번에 토지를 취득하여 할부로 부동산을 개발하는 것이다. 세무서의 비준을 거쳐 토지 개발 비용은 토지의 전체 예산 비용에 따라 분담할 수 있으며, 토지의 전체 개발이 완료될 때까지 기다렸다가 조정할 수 있다.
(b) 과도기적 원가 대상 회계인 공공시설 개발 비용은 건축면적법에 따라 분담해야 한다.
(3) 차입 비용은 서로 다른 원가 대상에 의해 배분되며 직접 원가법이나 예산 원가법을 사용하여 배부됩니다.
(4) 기타 원가 항목의 분배 방법은 기업이 스스로 결정한다.
제 31 조 기업은 비화폐거래 방식으로 토지사용권을 취득하는데, 그 비용은 아래 규정에 따라 결정해야 한다.
(a) 기업과 단위는 개발 상품을 교환하고 토지사용권투자기업을 위해 다음과 같은 규정에 따라 처리한다.
1. 교환된 개발제품은 이 토지 개발을 위해 건설된 것으로 투자기업이 토지사용권을 받을 때 잠시 비용을 확인하지 않는다. 개발제품이 처음 분리될 때 분리해야 할 개발제품 (첫 분리 및 이후 분리 포함) 의 공정시장가치와 토지사용권 양도 과정에서 납부해야 할 관련 세비 계산에 따라 해당 토지사용권의 원가를 확인한다. 프리미엄과 관련하여 토지 사용권 취득 비용은 미지급프리미엄을 더하거나 이미 받은 프리미엄에서 공제해야 합니다.
2. 교환된 개발제품은 다른 토지개발건설을 위해 투자접수업체는 투자거래가 발생할 때 개발제품의 공정시장가치와 토지사용권 양도 과정에서 납부해야 할 관련 세비 계산에 따라 토지사용권 비용을 확인해야 한다. 프리미엄과 관련하여 토지 사용권 취득 비용은 미지급프리미엄을 더하거나 이미 받은 프리미엄에서 공제해야 합니다.
(2) 기업이나 단위가 지분 형식으로 기업에 토지사용권을 투입한 경우, 투자를 받은 기업은 투자거래가 발생할 때 토지사용권의 공정시장가치와 토지사용권 양도 과정에서 납부해야 하는 관련 세금에 따라 토지사용권을 확인하는 취득 비용을 계산해야 한다. 프리미엄과 관련하여 토지 사용권 취득 비용은 미지급프리미엄을 더하거나 이미 받은 프리미엄에서 공제해야 합니다.
제 32 조 아래의 발생 (지불) 비용을 제외하고 실제 원가를 과세 비용으로 한다.
(1) 공사가 최종 결산되지 않고 전체 송장을 받지 못한 경우 증명서가 충분한 경우 부족한 송장 금액을 계산할 수 있지만 계약 총액의 65,438+00% 를 초과하지 않습니다.
(b) 공공시설은 아직 완공되지 않았거나 완공되지 않았으며, 예산비용에 따라 건설비용을 합리적으로 산정할 수 있다. 이러한 공공 시설은 주택 매매 계약, 계약 또는 광고, 모델에서 명확하게 약정되고 취소할 수 없는 조건을 충족해야 하며, 또는 반드시 법률 규정에 따라 건설해야 합니다.
(3) 정부의 승인을 받아야 하지만 아직 승인을 보고하지 않은 건설비, 부동산 개선비는 규정에 따라 원천징수할 수 있다. 부동산 개선 비용은 규정에 따라 기업이 부담해야 하는 부동산 관리 기금, 공공 건물 유지 보수 기금 또는 기타 특별 자금을 말한다.
제 33 조 기업이 자체 건설한 주차장은 원가 대상으로 별도로 계산해야 한다. 지하 기반 시설로 형성된 주차장은 공공보조 시설로 취급된다.
제 34 조 기업이 과세 비용을 결산할 때 실제 발생한 비용을 취득해야 하지만, 합법적인 증빙을 받지 못한 사람은 과세 비용을 부과할 수 없다. 실제 적법한 증빙을 얻을 때 규정에 따라 과세 비용을 계상한다.
제 35 조 개발제품이 완공된 후 기업은 완공년도 기업소득세환결산 전에 과세 원가회계의 종료일을 결정할 수 있으며, 지체해서는 안 된다. 개발된 제품이 완료 연도 중 규정에 따라 과세 비용을 결산하지 않은 경우 주관 세무서는 과세 비용을 승인하고 그에 상응하는 세금 조정을 하며' 중화인민공화국 세징수관리법' 의 관련 규정에 따라 처리할 권리가 있다.
제 5 장 특정 문제에 대한 세금 처리
제 36 조 기업은 다른 기업, 단위, 개인을 주체로 하여 합작하여 부동산 프로젝트를 개발하고, 프로젝트는 독립법인을 설립하지 않고, 다음 규정에 따라 처리한다.
(a) 개발 계약 또는 계약은 모든 투자자 (파트너, 합자, 하동) 에게 개발 제품을 분배하기로 합의하고, 기업이 개발 제품을 처음 분배할 때, 프로젝트의 과세 비용이 이미 정산된 경우, 투자자에게 분배되어야 하는 개발 제품의 과세 비용과 투자액의 차이를 당기 과세 소득액에 포함시켜야 한다. 과세 원가를 정산하지 않은 경우 투자자의 투자 금액을 판매 수익으로 관련 세금 처리를 수행합니다.
(2) 개발 계약이나 협의가 프로젝트 이익 분배를 약속한 경우, 다음 규정에 따라 처리한다.
1. 기업은 프로젝트의 영업이익을 당기 과세 소득액에 통합해야 하며, 기업소득세 납부를 통일적으로 신고해야 하며, 세전에 프로젝트 이윤을 분배해서는 안 된다. 동시에 투자자의 투자를 받아 원가에서 상각하거나 관련 이자 비용에서 세전 공제를 할 수 없습니다.
2. 투자자의 프로젝트 영업 이익은 배당금과 배당금으로 관련 세무처리를 해야 한다.
제 37 조 기업은 제품 개발을 목적으로 토지사용권을 다른 기업의 부동산 개발 프로젝트에 투자하는 것은 다음 규정에 따라 처리한다.
기업이 처음으로 개발상품을 취득할 때 개발상품을 양도토지사용권과 개발제품 구매라는 두 가지 경제업무로 나누어 소득세 처리를 해야 하며, 프로젝트가 취득해야 하는 개발제품 (최초 취득 및 이후 취득 포함) 의 공정시장가치계산에 따라 토지사용권 양도익이나 손실을 확인해야 한다.
제 6 장 부칙
제 38 조 부동산 개발 경영에 종사하는 외국인 투자기업은 2007 년 6 월 36 일 +2 월 36 일 +0 일까지 미완성 개발 제품의 수입을 판매한다. 이런 개발 제품이 완성되면 본 방법 제 9 조에 규정된 방법에 따라 세무처리를 해야 한다.
제 39 조 본 통지는 2008 년 6 월 65438+ 10 월 1 일부터 시행된다.