1, 국세 발행 [2009]365438 과세 비용 확인에 관한 관련 규정 +0
1. 부동산업체가 분양주택 과세비용 (기업소득세 전에 공제) 을 확정한 시점: 개발제품이 완공된 시점.
중화인민공화국 국세총국이' 부동산 개발 사업기업소득세' 발행에 관한 방법' (국세발 [2009] 365438 호 +0) 제 9 조에 따르면 기업은 제품 개발이 완료된 후 조세비용을 제때에 청산하고 이전 판매소득의 실제 마진을 계산하며 실제 마진과 그에 상응하는 예상 마진을 계산해야 한다
기업이 개발한 제품은 준공 기록, 사용 또는 초기 산권증 취득 세 가지 조건 중 하나라도 충족하면 준공 조건을 충족한다. 부동산 개발업체는 공사 품질이 검수를 통과하든 안 하든, 준공 (준공) 서류 수속 및 결산 수속을 밟든, 기업이 개발제품 인도 수속 (입주 수속 포함) 을 시작하거나 실제 투입을 시작할 때 개발제품 완공으로 간주되고, 부동산 개발업체는 규정에 따라 개발제품의 과세 비용을 제때에 정산해야 한다. 기업의 그해 과세 소득액을 계산하다. 기업은 완료 연도의 실제 마진을 계산하여 실제 마진과 예상 마진의 차이를 조정해야 합니다. 실제 마진을 정확하게 계산하려면 적격 개발 제품의 매출 원가를 이월해야 한다.
둘째, 개발 제품 차기 이월 세금 비용의 종료 일자: 개발 제품 완료 연도 기업 소득세 환금 전 (3 1 년 5 월 전).
개발 제품이 완공된 후 기업은 완공년도 기업소득세환결산 전에 과세 원가회계의 종료일을 결정할 수 있으며, 지체해서는 안 된다. 완성 연도 내에 개발된 제품의 과세 비용은 규정에 따라 정산되지 않으며, 주관 세무서는 과세 비용을 결정하거나 승인하고, 해당 세금 조정을 수행하며, 조세 징수법의 관련 규정에 따라 처리할 권리가 있습니다.
셋째, 완제품 생산세 원가 회계에 대한 증빙요구 사항을 제정하다.
부동산 기업은 완료된 개발 제품의 과세 비용을 정산할 때 다음과 같은 세전 공제 회계 요구사항을 준수해야 합니다.
(1) 취득해야 하지만 법적 증명서를 받지 못한 생산품 개발에 실제로 발생하는 비용은 과세 비용에 포함되지 않습니다. 실제 적법한 증빙을 얻을 때 규정에 따라 과세 비용을 계상한다.
(2) 다음 발생 (미지급금) 비용을 제외하고 실제 원가를 과세 비용으로 사용합니다.
첫째, 아웃소싱 프로젝트가 최종 결산되지 않고 전체 송장을 받지 못한 경우 증명서가 충분한 경우 부족한 송장 금액을 계산할 수 있지만 계약 총액의 10% 를 초과하지 않습니다.
쇼 현 재박사는 총 계약 금액의 10% 는 단일 계약으로만 산정할 수 있고 총 계약으로는 산정할 수 없다는 점을 아늑하게 일깨워 주었다.
예를 들어, 한 부동산 회사는 두 건설업체와 아웃소싱 계약을 체결했는데, 그 중 A 기업과의 총 계약 금액은 654.38+00 만원 (부가가치세 제외) 이었고, 2020 년 2 월 365.438+0 일까지 송장 800 만원, 압류비 200 만원이었다. 기업 B 와의 총 계약 금액은 5000 만원 (부가가치 제외) 으로 2020 년 65438+2 월 3 1 일 현재 송장 4900 만원, 원천징수수수료 1 만원을 발행했습니다. 세금 조정 금액은 다음 두 가지 방법으로 계산할 수 있습니다.
첫 번째 방법:
기업 A 의 계약, 선불비 비율은 200÷ 1000=20%, 과세 증가액은1000 ×10% =/Kloc 입니다
기업 B 의 계약, 선불비 비율은 100÷5000=2% 로 증세가 필요하지 않습니다.
두 번째 방법: A, B 기업 계약의 경우 선불 비율은 (200+100) ÷ (1000+5000) = 5%, 필요 없음
분명히 첫 번째 방법은 정확합니다.
둘째, 공공설비 * * * 가 아직 건설되지 않았거나 완성되지 않았다면 예산비용에 따라 건설비용을 합리적으로 산정할 수 있다. 이러한 공공 시설은 주택 매매 계약, 계약 또는 광고, 모델에서 명확하게 약정되고 취소할 수 없는 조건을 충족해야 하며, 또는 반드시 법률 규정에 따라 건설해야 합니다.
마지막으로 정부에 제출해야 하지만 아직 제출하지 않은 신고비와 부동산 개선비는 규정에 따라 청구할 수 있다. 부동산 개선 비용은 규정에 따라 기업이 부담해야 하는 부동산 관리 기금, 공공 건물 유지 보수 기금 또는 기타 특별 자금을 말한다.
2. 국세발 [2009]3 1 호 분양주택 기업 소득세 확인과 관련된 규정.
1. 미완성 개발제품을 판매하는 기업소득세 수익 인식 시점: 부동산 매매 계약이나 부동산 예매 계약서에 서명하여 수입을 얻는 시점.
국세발 [2009]3 1 호문 제 6 조에 따르면 기업이 부동산 매매 계약이나 부동산 예매 계약을 통해 얻은 수입은 판매 수입의 실현으로 인식되어야 한다. 그러나 기업이 결제를 완료할 때까지 과세 원가를 정확하게 계산할 수 없기 때문에 분기 (또는 월) 예상 과세 마진율로 예상 마진액을 계산하고, 현재 과세 소득액에 부과하고, 제품 개발이 완료된 후 실제 마진액을 계산해야 합니다.
둘째, 세법이 완성된 개발제품 기업 소득세 소득을 이월하는 시점: 부동산 기업이 주택 구입자에게 개발상품을 납품하는 시점.
20 19 년 개정된' 기업소득세 연간 납세신고서 (20 17)' 부록 A 1050 10 에 따른 신고설명 구체적인 조작 요지는 판매 자료를 정리하고 판매 수익을 인식하는 것이다. 즉, 판매 주문과 장부의 수금 금액을 검사하여 판매 주문의 금액이' 예치금' 의 장부 금액과 일치하는지 확인하는 것이다. 판매 목록에는 주택 면적, 주택 위치, 단위 판매 가격, 총 판매 가격, 수금액, 부채 금액 등이 포함되어야 합니다. 확인 후, 판매 수익과 판매 면적을 인식하고, 평균 단가를 계산하고, 인식된 판매 수익을 기준으로 회계 증빙을 준비합니다. 회계는 다음과 같습니다.
차변: 선수금
대출: 주요 사업 소득
셋째, 실제로 부동산 기업이 기업 소득세 소득을 잘못 이월한 시점: 수금을 받고 정식 송장을 발행하는 시점은 소득을 이월하는 시점이다.
실제로 많은 개발업체들이 제품 개발에 투입될 예정인 요구 사항을 충족했지만, 여전히 각종 수단을 이용해 수익 이월을 미루고 있다. 예를 들어, 그들은 기업을 위해 주택 수속 절차를 밟았지만, 준공 결산을 소득으로 이월할 시점인 시점에서 준공 결산을 미루어 소득차기 이월을 미루는 시간을 늦추고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 일명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 일명언) 모든 돈을 다 받고 정식 송장을 발행할 때, 수익 인식은 기업이 통제하고 수익 인식 시간은 순연한다.
3, 새로운 소득 기준이 소득을 인식하는 시점.
새로운 수입 규범은 기업이 계약의무를 이행해야 한다고 규정하고 있다. 즉, 고객이 관련 상품의 통제권을 획득할 때 수익을 인식하는 것이다. 관련 상품의 통제권을 얻는 것은 그 상품의 사용을 지배하고 그로부터 거의 모든 경제적 이익을 얻을 수 있다는 뜻이다. 기업은 고객이 상품에 대한 통제권을 획득했는지 여부를 판단할 때 (1) 기업이 상품에 대한 현재 수금권을 누리고 있다는 것을 고려해야 한다. 즉, 고객은 상품에 대한 현재 지급의무가 있다. (2) 기업은 이미 상품의 법정소유권을 고객에게 이전했습니다. 즉, 고객이 상품의 법정소유권을 소유하고 있습니다. (3) 기업은 이미 상품을 실물 형식으로 고객에게 이전했습니다. 즉, 고객이 실물 형태의 상품을 보유하고 있습니다. (4) 기업은 상품 소유권의 주요 위험과 보상을 고객에게 이전했습니다. 즉, 고객이 이미 상품 소유권을 획득한 주요 위험과 보상입니다. (5) 고객은 이미 상품을 수락했다. (6) 고객이 이미 화물 통제권을 획득한 기타 징후.
새로운 가이드라인에 따라 통제권 이전을 소득 인식의 핵심 조건으로 강조하며, 부동산 기업의 경영 상황을 보면 부동산 기업의 예매 개발 제품 소득세 확인 시간은 부동산 기업의 납입 시간입니다.
둘째, 부동산 기업 예매 주택 기업 소득세 수입, 원가 차기 시점 요약 결론
위의 조세 정책 분석을 통해 다음과 같이 요약됩니다.
1. 부동산 기업 준공 증명서는 이미 부동산 기업 인도 시간 이후 부동산 관리부에 신고된 것으로, 연간 기업소득세환결산 전 (인도 연도 2 년 5 월 3 1 일 전) 판매된 개발제품의 세금 비용을 이월한다.
2. 부동산업체 준공증명서재는 부동산업체가 사용시간을 납품하기 전에 부동산관리부에 신고한 것으로, 준공증자료가 부동산관리부에 신고된 그해 (기록년도 이듬해 5 월 3 1 일 전) 기업소득세환환결산 전에 이미 판매된 개발제품의 세금비용을 이월했다. 완성된 제품 개발에 대한 실제 지출을 받아야 하지만 법적 증명서를 받지 못한 사람은 과세 비용에 포함되지 않습니다. 그러나 국세발 20093 1 호 제 34 조 규정에 따라 기업소득세 전에 선제비용을 부과할 수 있는 규정이 배제됐다.
3. 부동산업체는' 부동산 매매 계약' 또는' 부동산 예매계약' 에 서명하여 수입을 얻을 때 판매 수입의 실현을 인식하고 주택이 주택 구입자에게 납품될 때 기업 소득세 수입을 이월해야 한다.
4. 부동산업체가 준공년도 기업소득세환결산을 마치기 전에 취득해야 할 합법적인 유효증빙에 대해, 나중에 유효증빙을 받은 후, 기업이 전년도에 실제로 발생했지만 세금규정에 따라 기업소득세 전에 공제해야 하는 비용을 발견하면, 공제하지 않거나 적게 공제하지 않거나, 기업이 전년도에 송장 등 외부 증빙을 받아야 하고, 해당 비용이 그해 세전에 공제되지 않은 경우, 다음 해에 요구 사항을 충족하는 송장 등 외부 증빙을 받을 수 있다.
셋째, 완료 및 결제 시간 이전에 방을 지불하는 세금 계획 전략
정상적인 논리에 따르면, 부동산 기업은 먼저 결산하고, 검수를 완료하고, 마지막으로 방을 내야 한다. 이 비즈니스 모델을 기반으로 개발 제품의 판매 비용 확인에는 세금 위험이 없습니다. 반면 많은 중소기업들이 실전에서 여러 가지 이유로 결산과 준공 검수 지연으로 이어졌지만, 교방 시간은 마음대로 연기할 수 없어 교방 순서가 뒤바뀌었다. 이에 따라 부동산업체들은 인식 수입을 최우선으로 해 더 큰 세수 위험을 초래하게 된다. 결산이 아직 완료되지 않았기 때문에 최종 비용은 아직 확정되지 않았을 수 있습니다. 이 밖에 업종 내에서 보편적으로 공제하는 현상이 있어 주택업체들이 총가방에 대한 지불이 부족하고, 총가방도 주택업체에 인보이스가 부족했다. 재무 담당자는 소득과 비용을 마음대로 이월하지 못하고, 반드시 세무조사 위험을 초래할 것이다.
이러한 현상의 잠재적 세금 위험을 어떻게 해결할 수 있습니까? 저자는 다음과 같은 세금 계획을 제안합니다.
1. 교방 날짜는 가능한 연말이 아니라 연초에 기업의 결산과 준공 검수를 위해 1 년 더 많은 시간을 벌 수 있도록 미리 설계할 수 있다.
2. 완료 연도, 결산과 송장 등의 이유로 소득원가를 이월하지 않은 세무서는' 중화인민공화국 국세총국 기업소득세소득 인식 몇 가지 문제에 대한 통지' (국가 2008[2008]875 호) 문서를 참고해 세무서 법 집행관과 소통할 수 있다. 기업이 상품을 판매하는 동시에 다음 조건을 충족한다는 것이다. 상품 판매 계약은 이미 체결되었고, 기업은 2 가 될 것이다. 기업은 일반적으로 소유권과 관련된 지속적인 관리권을 보유하지도 않고, 이미 판매된 상품에 대한 효과적인 통제도 하지 않는다. 소득 금액은 안정적으로 측정 할 수 있습니다. 4. 판매자가 이미 발생했거나 발생한 원가를 안정적으로 계상할 수 있다.
결산이 완료되지 않고 송장을 얻지 못하면 비용은 안정적으로 측정할 수 없다는 것을 의미한다. 집을 내지만 국세 발행 [2008]875 호 문서에 규정된 기업소득세 소득 인식 조건을 충족시킬 방법이 없다. 판매자가 이미 발생했거나 발생할 비용은 안정적으로 계산할 수 있다.
예를 들어, 주택 회사 A 는 이미 5438 년 6 월 +2020 년 2 월에 집을 냈지만, 2020 년 말까지 갑을 쌍방이 공사량에 대해 논란이 있어 결산을 완료하지 않았기 때문에, 주택업체들은 이미 총가방에 공사비 4 억원을 지불하고 4 억원의 송장을 받았지만, 주택기업 재무예측에 따르면 최소 2 억원이 지급되지 않아 송장이 확보되지 않았다. 세법에 따르면 주택기업 A 는 2020 년 기업소득세환결산을 하기 전에 소득과 원가를 이월해야 한다.
이런 상황에서 주택 A 의 수입을 2020 년 말까지 이월하면 원가를 정확하게 측정할 수 없다. 예상치라면 모든 인보이스를 받을 수 없다. 다음 해 환결산이 끝나기 전에 2 억원의 송장을 받지 못하면 25% 의 소득세 납부를 받게 된다. 이는 기업이 받아들일 수 없는 것이다! 그러나 이월하지 않으면 세무감사 위험이 있다. 따라서 세무 감사 위험을 피하기 위해 납품 시간을 202 1 및 1 으로 설정해야 합니다. 그러면 주택 A 가 소득 비용을 이월하는 시간은 202 1 이고, 세금 비용 계산 마감 시간은 2022 년 5 월 3/KK 입니다.
사례분석
1, 기본 상황
한 시 세무서 세무원이 모 부동산유한공사 (이하 A 회사) 에 대한 섭세 검사를 실시한 결과 A 사가 개발한 한 동네 주택이 이미 20 16 10 에 납품된 것으로 밝혀졌다. 인도 시간은 공사 완료 증명서가 부동산 관리부에 신고되기 전이다. 그러나 갑회사는 그해 기업소득세환결제에서 규정에 따라 판매소득과 세수비용을 이월하지 않았고, 20 17 년 5 월 3 1 일 이후 취득한 실제 비용 송장 금액은 1000000 원이다. 세무원은 A 회사가 20 16 년도 기업소득세환결산 전에 1000 을 공제할 수 없다고 생각한다. 세무서의 처벌 의견을 분석하는 것이 정확합니까?
2, 세금 분석
첫째, 회사 개발 제품 완료 시간 결정.
갑회사가 개발한 A 동네 상품주택은 20 16+00 년 6 월 인도되었으며, 인도시간은 공사 준공 증명서료로 부동산 관리부에 신고하기 전이다. 국세발 [2009]3 1 호 3 개 규정과 국가 20 1020 1 호 규정에 따라 갑회사 완공시간은 2016 입니다
둘째, 판매된 완제품 세금 계산 원가 계산 마감일입니다.
국가세총국이' 부동산개발업무기업소득세 처리방법' 발행에 관한 통지' (국세발 [2009] 31호) 이 조세 정책에 따르면 A 사가 판매하는 완제품 세금 계산 비용의 마감일은 2007 년 5 월 2065438+3 1 입니다.
셋째, 5 월 3 1, 20 17 이후 취득한 송장에 대한 세금 처리.
중화인민공화국 국세총국이' 부동산개발업무기업소득세 처리방법' 발행에 관한 통지' (국세발 [2009] 365438 호 +0) 제 34 조에 따르면, 부동산기업 개발제품이 실제로 발생하는 비용은 취득해야 하지만 합법적인 증명서가 없는 경우 과세비용을 부과할 수 없다. 실제 적법한 증빙을 얻을 때 규정에 따라 과세 비용을 계상한다.
중화인민공화국 국세총국의 기업소득세 과세 소득액에 관한 세무처리문제에 관한 공고 (중화인민공화국 국세총국 공고 제 15 호, 20 12) 제 6 조와 기업소득세 세전 공제증빙관리방법 (중화인민공화국 국세 기업은 전년도에 송장과 같은 외부 증빙을 취득하고, 그해에 해당 비용을 세전 공제하지 않은 경우, 향후 연도에 요구 사항을 충족하는 송장 등 외부 증빙을 취득하고, 해당 지출이 연간 세전 공제가 발생할 때까지 해당 비용을 회수할 수 있지만, 회수 기간은 5 년을 초과할 수 없습니다.
상기 세법 정책에 따라 A 회사가 20 17 년 5 월 3 1 일 이후에 취득한 송장은 지출이 발생한 당시의 기업소득세 세전 공제로 거슬러 올라가야 합니다. 이에 따라 본 사건 세무서의 처벌 의견은 틀렸다.