對於樓市未來走勢，多位業內人士對《華夏時報》記者表示，在穩地價、穩房價、穩預期的調控思路下，“穩”仍是主基調。“預計2019年下半年，全國樓市仍將雙向調控。房價穩定的城市不排除會出臺寬松政策，但只要漲幅明顯，房地產調控力度肯定會加大。”中原地產首席分析師張大偉判斷。
對當地房地產市場的密集監管
“調控”仍是2019年中國樓市的關鍵詞。中原地產研究中心近日發布的報告顯示，自2018 11以來，各地樓市調控政策明顯減少，且多以寬松政策為主。然而，從2019到4月19，房地產調控政策再次收緊。截至6月30日，上半年全國房地產調控政策達到251次，比2018年上半年的192次增長了31%。此外，上半年全國有近百個城市發布各類人才政策，與2018年同期相比增長超過40%。
“到年中，2019年上半年的調控可視為4月19日的節點。”中原地產首席分析師張大偉解釋說:“4月19之前，受菏澤領導班子和中央經濟工作會議影響，當地樓市調控政策明顯減少，多以寬松為主；4月19日，住房和城鄉建設部警告了6個城市，5月18日警告了4個城市，政策再次呈現收緊趨勢。”平安證券、長城證券等機構的研究報告也指出，繼3、4月樓市和城市回暖後，4月政治局重申房住不炒，住建部兩次點名十大熱點城市，蘇州和Xi先後升級調控。
58安居客首席分析師張博向記者指出，2019年房地產調控的目標非常明確，即實現房價、地價和預期的“三穩”。整體來看，上半年的政策調控不僅僅針對房價單壹維度，還包括地價、限售、限購、公積金等多維度政策。“因城施策”特征明顯，下半年這壹趨勢仍將延續。
中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒華林指出，上半年樓市調控的松緊程度不同，主要是受宏觀經濟形勢的影響。壹般來說，當宏觀經濟形勢好轉時，可以收緊監管。同時，市場熱也是壹個重要原因:“短期房價上漲越快，調控越緊。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也向記者強調，樓市調控的松緊程度是由“樓市溫度”決定的:“尤其是房價的漲幅。如果短期內房價漲幅過大，土地熱度過高，就會收緊。相反，如果地價下跌，或者出現了明顯的下跌預期，就會放松和刺激。”
對於今年熱度較高的二線城市來說，“降溫”是主基調。例如，由於短期房價快速上漲，Xi、蘇州等地的樓市在5月和6月加大了調控力度，但壹些樓市表現不佳的三四線城市發布了“限價令”等放松政策。例如，安徽省阜陽市取消了土地出讓的價格限制，江西省贛縣停止銷售特價房等“限跌”政策，湖北省恩施市發布了“不降價”通知。
在“因城施策”之下，上半年樓市調控更加多元、靈活、精細化。以蘇州為例，5月發布的“新政”11僅限制了整個工業園區和高新區部分重點區域的銷售，但並未對蘇州做出“壹刀切”的政策。6月初，記者從南京市高淳區不動產中心了解到，外地人在該區域購房只需提供《南京市居住證》或在南京工作的勞動合同開具購房證明即可，但南京其他區域的限購仍在進行中。
“從房地產調控的手段來看，目前是多空兼備。由於短期調控手段多樣、政策頻出，人們更容易看到短期調控而忽視長期調控的存在。”張博強調，事實上，今年以來，長期調控持續實施，包括保障性住房建設、租賃土地供應側保障、城市產權房推廣以及房地產各項稅法的推廣和實施。
下半年依然是“具體問題具體分析”
對於樓市未來走勢，多位受訪人士普遍認為，在穩地價、穩房價、穩預期的調控思路下，“穩”仍是主基調。平安證券分析師楊侃在研報中指出，展望下半年，在經濟下行壓力加大、城市表現分化的背景下，預計下半年穩地價、穩房價、穩預期的政策基調將延續，各地壹城壹策，以穩為總基調。
“（監管）將在下半年收緊。”鄒華林坦言，因為宏觀經濟形勢從去年年底到今年上半年有所好轉。今年下半年，房地產長效機制迎來實質性出臺的可能性不大。“這需要時間。”
“房地產市場受到嚴格監管，針對房價上漲的修補措施仍在不斷出現。估計2019下半年，全國樓市仍將保持雙向調控，房價穩定的城市不排除寬松政策，但只要漲幅明顯，房地產調控力度肯定會加大。”張大偉判斷，“此外，從信貸利率的角度來看，不排除房地產利率再次上調。”
上海鏈家市場研究部高級分析師楊雷宇告訴記者，預計下半年調控政策將繼續執行“因城施策”和“房住不炒”政策，不會有大的變化。目前調控政策的核心是“因城施策”和“房住不炒”，所以松緊程度是基於這個主基調。此前，政府發文強調要抑制房價上漲，因此對於過熱城市的調控政策不會放松。
同時，“因城施策”的特點也將延續。
“下半年的樓市要具體分析。”張博解釋說，由於今年下半年房地產市場仍處於“換擋期”，在“穩”的大環境下，政策將從全國嚴格調控轉向“因城施策”“因區施策”，調控的把握將從房價水平向土地、限購、金融等維度深入實施。同時，壹二線城市仍將保持壹定熱度，三四線城市將呈現“換擋”，城市熱度分化加劇。市場將整體穩定，略有波動。
楊紅旭預計，下半年，整個國家將基本穩定，但在穩定中會出現分化。熱門的壹線和二線城市仍然緊張，即使是上述城市，如果其房價和地價進壹步擴大和大幅增長，其政策也將進壹步收緊。不過，在其他三四線城市，樓市調控政策將穩中有松。
柯睿研究中心也指出，從主管部門的態度來看，房價仍然是壹條不可觸碰的紅線。二線城市的貴陽、濟南、昆明，三線城市的大理、徐州等。，有加碼調控的可能；多數三線城市受制於市場購買力透支和棚改貨幣化的逐步退出，短期內房地產市場仍面臨較大下行壓力。目前隨著樓市成交明顯放緩，廈門、煙臺等二三線城市庫存風險再次浮出水面，預計下半年調控將逐步松綁。