논문 제목' 부동산 투자 위험 종합 평가와 결정' 은 부동산 투자 분석과 위험 분석에 관한 것이다.

논문 키워드 고위험주택 투자 현황 대책 집단 이익 거시전략 집값 추세.

다이제스트 부동산은 최근 몇 년 동안 중국에서 가장 전형적인 이익 게임 분야이다. 집값이 너무 높다는 것은 논란의 여지가 없는 사실이며, 집단의 이익이 집값 추세를 결정한다. 높은 집값 하에서의 집단 이익 분석은 우리나라 부동산 가격의 경위를 이해하는 데 도움이 되며, 부동산 시장 정책의 제정과 시행에 유리하다. 부동산 위험 식별은 부동산 위험 통제의 기초이자 가장 중요한 부분이다. 부동산 위험 식별이란 정부와 관련 기관이 부동산 개발 과정에서 직면한 각종 위험을 미리 인식하고 발견하고, 이러한 위험을 식별 및 구분하며, 이를 체계적으로 분류하고 분석하여 위험의 본질을 밝히는 것을 말한다. 이 글은 주로 부동산 위험의 식별 과정과 방법을 검토하고 그에 상응하는 부동산 위험 예방 조치를 제시한다. 부동산 시장의 건강한 발전은 사회 안정과 인민 생활과 밀접한 관련이 있다. 투기의 해악은 이미 알고 있지만 투자에 대한 인식이 부족하기 때문이다. 부동산 투자가 이번 집값 상승의 중요한 인센티브 중 하나이며 부동산 시장의 지속적인 건강 발전의 숨겨진 위험이라는 것을 입증한 뒤 국가가 최근 내놓은 집값의 급격한 성장을 억제하는 각종 정책 조치와 결합해 부동산 투자를 통제하고 부동산 시장의 이성적 복귀를 촉진하는 대책안을 제시했다. 이 기사는 주로 부동산 시장의 투자 행동을 연구합니다. 우리나라의 벤처 투자 발전 현황을 분석하여 우리나라 벤처 투자업 발전에 존재하는 문제를 제기하고 그에 상응하는 대책을 제시하였다.

첫째, 부동산 위험 식별 및 평가

(a), 부동산 위험 식별 프로세스

부동산 위험 식별 프로세스는 주로 부동산 업계 및 전체 거시경제 발전에 영향을 줄 수 있는 위험 사건을 식별하고 이러한 위험의 특징을 기록하는 것입니다. 위험 식별에 참여하는 사람은 위험 관리 프로젝트 팀 구성원, 위험 관리 전문가, 관련 연구원 및 위험 식별 프로세스에 도움이 되는 모든 사람입니다. 구체적인 감정 과정은 다음과 같습니다.

1. 부동산 위험 식별의 대상을 결정합니다. 위험 식별의 첫 번째 단계는 위험 식별의 대상을 식별하고, 전체 부동산 개발 단계를 분해하고, 누락을 방지하고, 식별된 대상을 결정하는 것이다.

2. 위험 관련 정보를 수집하고 처리합니다.

일반적으로 위험은 불완전한 데이터와 정보로 인해 발생한다고 생각합니다. 부동산 위험을 식별할 때, 많은 식별 방법은 대량의 데이터를 기초로 해야 한다.

그러나 일반적으로 부동산 업계의 발전 과정에서 위험과 관련된 다양한 정보를 수집하고 처리하는 것은 매우 어렵다. 그러나 위험 사건은 고립되지 않고, 항상 관련 또는 간접적으로 관련된 정보가 있으며, 심지어 일부 사료도 유용한 정보로 사용될 수 있다. 예를 들어 부동산 개발 평균 융자율, 주민 평균 소득과 가처분소득, 은행 불량대출률 등을 수집할 수 있다.

불확실성의 분석과 판단. 관련 위험 분석가의 경험과 함께 수집하고 처리한 정보를 활용하여 현 단계에서 부동산 업계의 발전에 직면한 불확실성을 분석합니다.

4. 위험 식별 기술 및 도구를 선택합니다. 위험 대상에 따라 위험 식별 방법이 다릅니다. 위험 객체마다 특성이 다르므로 위험 객체마다 효과적인 식별을 위해 서로 다른 기술과 도구가 필요할 수 있습니다.

5. 위험 이벤트를 식별하고 분류합니다. 선택한 위험 식별 방법에 따라 부동산 업계의 위험 사건을 확정하다. 기존 위험 정보와 위험 식별인의 경험을 결합하여 관련 위험 분류 방법에 따라 식별된 부동산 위험을 분류하여 위험의 다양한 특징을 종합적으로 식별합니다.

6. 위험 사건의 발전 과정과 결과를 예측한다. 위험 사건을 분류한 후에는 관련 실무 경험과 함께 추론과 예측을 하고, 위험의 원인과 위험이 발생한 시기, 위험이 어떤 형태로 나타나는지, 발생 후의 발전 과정과 그 결과를 판단해야 한다.

7. 위험 식별 보고서. 부동산 위험 식별이 완료될 때마다 결국 위험 식별 보고서를 제출해야 한다. 이 보고서에는 부동산 업계의 기존 위험 목록뿐만 아니라 위험의 구체적인 분류, 위험의 원인에 대한 설명 및 분석, 위험 결과 및 그 가치의 표현, 심지어 모든 위험의 우선 순위까지 포함됩니다. 위험 보고 요구 사항에 따라 부동산 위험 보고서의 구체적인 형식도 다양할 수 있다.

(b), 부동산 위험 식별 방법

현재 유행하고 있는 위험 식별 방법은 매우 많은데, 대부분 기존 위험 식별 방법을 기초로 개발되었다. 시나리오 분석, 브레인스토밍, 델피법, 심사-모니터링-진단 기술, 결함 트리 분석, 시장 조사법 등이 있다.

1, 장면 분석. 시나리오 분석은 컴퓨터에서 수행되는 다양한 상태 변화에 대한 시뮬레이션 분석으로 위험을 일으키는 핵심 요소와 그 영향의 정도를 식별하는 방법입니다. 초점 평면과 마찬가지로 장면 분석법은 한 요소가 다른 방식으로 변할 때 전체 부동산 시장에 미치는 영향, 정도 및 심각한 결과를 보여 분석가에게 비교 연구를 제공합니다.

2. 브레인스토밍 방법. 브레인스토밍법은 그룹 회의 형식으로 조직되며, 상호 토론을 통해 사고의 진동을 일으키고, 참석자들의 사고와 영감을 끊임없이 자극하고, 서로의 지혜를 보완하고 수정하며, 독창성을 자극하여 혁신적인 사상, 관점, 관점을 얻는다.

검진-모니터링-진단 기술. 검진, 모니터링 및 진단은 지속적인 식별 과정입니다. 필터링은 잠재적 위협이 있는 영향 요인을 분류하고 선택하는 것이다. 모니터링은 각 위험 요소에 대한 모니터링, 기록 및 분석입니다. 진단은 증상 평가에 따라 가능한 원인을 판단하고 의심스러운 요소를 꼼꼼히 점검하는 것이다. 부동산 시장의 복잡성과 변동성으로 부동산 시장의 위험을 초래하는 요인이 다양하다. 따라서 검진-모니터링-진단 과정은 문제를 완전히 해결하지 못하고 부동산 시장은 새로운 위험 요소를 발생시킬 수 있으므로 이 과정을 반복해야 하는 경우가 많습니다.

4 델파이 법. 델피법은 전문가의 의견법이라고도 하며, 반복적으로 전문가의 의견을 구하고 최종적으로 합의된 위험 식별 방법이다. 델피법은 복잡한 부동산 위험에 대해 좋은 효과를 가지고 있다.

5. 결함 트리 분석. 결함 트리 방법은 문제의 원인을 분석하는 널리 사용되는 방법이며, 그 원리는 복잡한 것을 더 간단하고 쉽게 식별할 수 있는 것으로 분해하는 것이다. 구체적인 방법은 큰 고장을 차트 형식으로 여러 가지 작은 고장으로 분해하거나 각종 고장의 원인을 세분화하는 것이다. 이 방법은 부동산 시장이 직면한 주요 위험을 여러 개의 작은 위험으로 분해하고, 위험의 원인을 계층별로 분석하고, 무관한 요소를 제거하여 부동산 시장에 실제로 영향을 미치는 위험 요소를 정확하게 찾을 수 있다.

(3), 국제 환경 분석

1, 광범위한 금융 위기. 2008 년 글로벌 금융위기의 맥락에서 유럽 중앙은행, 캐나다 중앙은행, 스웨덴 중앙은행, 스위스 중앙은행이 잇달아 금리 인하를 발표했다. 국제 정세의 영향을 받아 2008 년 말까지 중국 중앙은행이 두 차례 금리를 내렸다. 글로벌 금융위기로 인한 경기 침체로 중국 부동산업계는 전례 없는' 한겨울' 에 직면했다. 미래의 부동산업 거래량이 지속적으로 하락하면서 주택 구입자의 신뢰도가 약화되고 화폐보유가 기대되고 공실률의 지속적인 상승과 모금리의 하락으로 개발업자들이 현금 흐름 문제를 겪게 되고 은행업 부동산불량대출 위험이 크게 높아질 것으로 보인다.

2. 중국 부동산에 대한 부정적 기대와 보편적인 유동성 위기로 많은 해외 금융기관이 중국 부동산 시장에서 자금을 철수하고 국내로 돌아가 불을 끄게 됐다. 2003 년 이후 이들 해외 투자기관들은 중국 부동산 시장에 진출해 양질의 프로젝트를 찾아다녔다. 최근 몇 년 동안 집값이 계속 올랐기 때문에, 지금까지 시가는 이미 몇 배나 올랐다. 중국 부동산 시장에서 많은 돈을 벌어들인 후, 그들은 현재 중개인을 통해 구매자를 찾아 그들의 부동산 자산을 매각할 준비를 하고 있다. 예를 들어 상하이 부동산에 적극 투자한 모건스탠리는 신천지 등 최고급 저택을 팔고 싶어 했고, 시티은행은 하천경원의 두 세트의 고위층과 소호형 아파트를 판매할 계획이며, 메림증권 산하의 남경서로 개발 프로젝트는 구매자를 찾고 있다. 세계 최대 서비스형 아파트 운영업체인 싱가폴 아시각그룹 (Ascott Group) 이 이전에 인수한 일부 프로젝트를 매각할 계획이며, 호주 맥쿼리 그룹 (Macquarie Group) 도 상하이에 있는 일부 아파트 프로젝트를 매각하려는 의도를 갖고 있다. 이는 외자기관이 이미 중국 부동산 시장에서 탈퇴할 준비를 하고 있어 중국 부동산 시장을 한겨울로 접어들게 한다는 것을 보여준다.

둘째, 높은 주택 가격으로 부동산 개발자의 이익 분석

(1) 부동산 개발업자는 부동산 시장의 이익 주체이며 높은 집값의 가장 직접적인 수혜자이다. 개발자에게 높은 주택 가격의 이점은 주로 다음과 같습니다.

1. 고가는 저질 제품과 백로그 제품을 촉진할 수 있다. 높은 집값으로 인한 수요 부족, 공급 과잉이라는 허상에 사람들은 상품의 질보다는 상품의 부족에 더 관심이 있다. 이런' 희소성' 의 형식은 부동산 개발업자가 저질 제품을 다투고 재고를 처리하는 목적을 달성하는 데 도움이 된다. 주택 개편 후' 1998 년 잔고' 와' 1999 년 상승' 은 부동산 개발업자들이 재고를 다투는 최초의 목적이다.

수요를 왜곡하고 폭리를 취하다. 2000 년 이후 부동산 가격이 계속 오르면서 소비자 심리가 강하게 억압됐다. 투자 임대료 추구와 투기 이익 동기에 힘입어 소비자본, 상업자본, 산업자본은 금융자본의 도움을 받아 소비, 투자, 투기보다 앞서가는 현금화 경향을 보이고 있다. 잠재적이고 현실적인 수요와 현실의 공급은 거대한 수요 격차의 허상을 형성하고, 실제 시장 수급 관계를 강하게 왜곡하여 부동산의' 번영 장면' 을 만들었다.

3. 이전 위험 및 단기 차익 거래. 2003 년 이후 집값 상승 추세, 주택신용, 예매제도가 부동산 개발자의 투자 수익률과 경영위험 사이의 심각한 비등치로 이어지면서 부동산 개발업자들이 무위험 투기를 이루게 된 것은 부동산 시장의 정상적인 발전과 왜곡의 경계점이다.

4. 높은 집값 하에서는 개발상이 이익연맹을 형성하는 데 더 유리하다. 2004 년 이후 중국의 부동산 가격은 소수 개발업자들에 의해 더 크게 결정되었다. 즉, 소수 개발업자들은 독점지위와 묵묵한 협력을 통해 가격연맹을 형성하고 부동산 가격 (서경양과 마원, 2005) 을 올렸다. 중국의 부동산 정가는 더 이상 단순한 원가가격, 상품가치가격, 시장가격이 아니라 강력한 인적 요소를 포함하고 있다. 이 가격은 개발자의 이익 협력과 연합을 통해 이루어진다. 이러한 가격 책정 방식은 이익 조정과 주관적 조작 방식을 채택하여 명확한 방향성, 지속성 및 확산성을 가지고 있다.

(b) 높은 주택 가격에 따른 비금융 관련 산업의 이익 분석

최근 5 년간 부동산 시장의 수요가 왕성하고 가격이 상승하는 추세로 부동산 시장과 밀접한 관련이 있는 산업부문과 기관이 자신의 이익을 얻어 빠른 발전을 이뤘다 (제 6 회 중국 주택 교섭회의 통계에 따르면 우리나라 부동산업은 57 개 관련 산업의 생산량 증가를 직접 이끌고 있다). 부동산 시장의 빠른 발전과 시기적절한 조정은 광범위한 부문에 영향을 미쳤다. 동시에, 이 넘침 및 수축 효과는 빠르고 효율적인 특징을 가지고 있으며, 뚜렷한 양의 상관관계 (곽계향, 2005) 를 가지고 있다. 소득 분배 불공정, 부의 축적 편차, 빈부 격차 확대의 영향으로 실제 수요 부족, 소비 승수 하락, 기술 주도 부족 시장 배경을 형성했다. 이런 맥락에서 부동산은 한 나라가 되었다. 집값 상승이 현재 부동산 시장 관련 부문과 기관에 주는 실질적 이익은 이들 이해 관계자들이 집값 상승에 대해 낙관적이며, 심지어 더 높은 방향으로 나아가도록 돕는다. (이러한 이익은 즉각적이고 일시적인 것일 수도 있지만, 이해 관계자 자체의 미래 장기 발전에 불리할 수도 있다.) 위에서 언급한 부동산 시장의 높은 연관성을 감안하여 부동산 시장의 규제와 개발자 행위의 제약에서 두 가지 측면에 주의해야 한다. 하나는 다부문의 협동조절이고, 다른 하나는 부동산 지주 산업 수요의 지속적인 추진력과 관련 산업 부문의 이익 보장이다.

은행은 부동산이 아니며 부동산도 은행이 아니어야 한다. 현재 나타나는' 은행 부동산, 부동산 은행' (은행이 위험을 부담하고 부동산 주식 배당) 현상은 책임 권리' 도' 의 상실로 쌍방의 이익이 겹치고, 대체, 협력, 의존한 결과, 부동산 투기를 용인했다. 중국의 부동산 금융은 주로 은행이 주도하는 부동산 대출 자본이다.

부동산 상품의 부가가치의 안정성으로 부동산 개발업자들은 금융재테크의 신뢰를 얻어 금융이익과 부동산업을 밀접하게 결합시켰다. 그러나 이런 친밀함은 반드시' 도' 문제가 있을 것이다. 이' 도' 는 시장경제 조건 하에서 은행 재테크 상품의 가치를 보존하고 부가하는 것이다. 산업 발전을 돕고, 자신의 가치를 보존하고, 부가가치를 실현하는 것은 금융자산 운영의 기본 법칙이지만, 계획시장경제에서는 국가 거시조절 임무가 더욱 중요하다. 1997 아시아 금융위기 기간 동안 중국은 환율을 그대로 유지하겠다고 약속하며 이웃 국가들이 가능한 한 빨리 위기에서 벗어날 수 있도록 돕고 금융거시규제가 중국 금융국가에서 두드러진 지위를 충분히 검증했다. 보존 이익의 관점에서 볼 때, 부동산 가격의 적당한 상승은 부동산 투자 신용의 가치를 높이고, 당연히 은행 신용이 집값 상승을 지원하는 합리적인 근거가 된다. 부동산 투기로 인한 가격 인플레이션 차익 위험은 은행이 보기 싫은 것이다. 특히 부동산 시장의 가격 거품이 부동산' 투기차익' 을 부동산' 투기차익' 으로 발전시켰을 때 이는 은행 자산이 허용하지 않는 것이다. 그러나 국가 거시규제의 관점에서 볼 때, 상술한 현상의' 투기차익' 은 위약이고, 다음 현상의' 투기차익' 은 국가 거시경제에 미치는 영향과 거시경제 규제의 요구에 달려 있다.

(d) 높은 주택 가격으로 정부 관련 부서의 이익 분석.

정부 기관은 공익성 부문으로서 산업을 지도하고 지원할 필요가 없는 한 공공 관리 권력을 한 업종 부문에 묶거나 심지어 업종 부문의 이익에 결박해서는 안 된다. 공공 * * 권리와 산업 이익의 번들링은 산업 부문과 공공 * * * 권력의 공공 * * * 이익을 자극하고 공공 * * * 권력의 전반적인 공공 복지를 희생하면서 행정과 경제 호혜를 통해 더 높은 * * * 이익을 얻을 수밖에 없다. 공권력의 이익별 행위는 공익권리의 정상적인 시행에서 벗어나는 것을 대가로 한 것이다. 부동산 가격의 지속적인 상승으로 인한 수요 중심 효과가 성과 평가의 가치 평가 요구 사항을 충족하므로 가치 평가는 부동산 시장 가격에 대한 기본값 및 지원으로 쉽게 전환될 수 있습니다. 또한 중국의 부동산과 부동산이 하나로 합쳐져 토지사용권의 양도는 지방정부에 의해 독점되고 (즉, 정부만이 토지를 되팔 수 있음), 부동산세도 정부가 주도하고 있기 때문에 지방정부의 부동산 개발 적극성이 높고 지방정부와 부동산 개발업자의 이익과 목표가 일치하는 경우가 많다 (서경양, 2005). 중앙은행이 2005 년 5 월 발표한' 2004 년 중국 지역 금융운영보고서' 에서 최근 상하이 부동산의 부성장액은 2 조 원을 넘어선 것으로 추산되고, 부동산 시장이 상하이 시 정부에 가져온 지방재정수입은 지방재정수입의 약 35% 를 차지한다고 지적했다. 그러나 정부의 부처 이익은 여론과 거시정책의 제약을 분명히 받고 있어 집값 상승을 맹목적으로 지지할 수는 없다. 집값 상승이 지방경제 발전을 이끌 수 있고, 정적과 정적을 드러낼 수 있을 때, 집값 상승을 제창, 격려, 지원, 심지어 자발적으로 추진해야 한다. 과도하게 팽창하는 가격 때문에 위험은 수익보다 크며 수요 하락을 초래하고, 심지어 위험이 너무 크다는 두려움, 특히 여론과 거시정책 조정의 압력으로 인해 부정적인 자극이 발생한다. 부서의 이익이 영향을 받아 포기해야 할 때, 이익 분할 중의 관련 부문이 진정으로 집값 거품의 부정적 효과를 직시하고 부동산 가격 규제를 바로잡을 것이다. 개발상 가격 인상에서' 보시장', 가격 인하 규제에 이르기까지 정부 부처의 이익과 정책 운영 방식의 지속적인 전환 과정을 반영하고 있다.

(e) 높은 주택 가격에 따른 소비자 이익 분석.

부동산 상품의 소비자는 부동산 상품의 최종 사용자이자 부동산 시장의 각종 비용의 최종 주도자이다. 집값 상승의 장점은 두 가지 범주로 나눌 수 있다. 첫째, 집값이 오르면서 자기 집의 백만장자가 되면서 여전히 원주택가의' 정익' 을 살고 있다. 다른 하나는 집을 사서 대출금 상환 압력이 큰' 집 노예' 의 부정적 이익이다. 원래 주택 소유자가 집값 상승 과정에서 얻은' 양수 수익' 은 실제 수익일 수도 있고 명목 수익일 수도 있는데, 이는 주로 자신의 부동산 판매 여부에 달려 있다. 집에 사는 소비자들에게 자산 명목 가치 증가, 집의 평가절하, 생활비 상승이 얻어졌다. 부동산 가격이 오르다. 매각한 부동산만이 부동산의 매각 과정 중 가격 상승을 통해 허증된 이윤을 얻을 수 있다. 부동산 소비자는 부동산 시장에서 아직 협력이 형성되지 않아 조직행동을 갖추지 못한 집단이다. 소비자의 단편적이고 비전문적인 구매 행위가 고도로 유도되었다. 집값이 오르는 과정에서 그들은 더 많은 마이너스 수익을 얻었다. 현재 부동산 투기와 사재기는 중국 시장에서 가장 큰' 사기' 행위이다. 이러한 불공정한 시장 행위로 부동산 소비자들이 거액의 주택 융자 채무를 짊어지고 있다. 부동산 가격의 급등은 소비자들이 마땅히 받아야 할 주택 권리를 직접적으로 박탈하고, 간접적으로 그들이 사회 성과를 제대로 누릴 권리를 박탈했다. 인력, 물력, 재력, 정보, 조직 이익의 결합에 비해 소비자 행동의 물질적 힘과 정신적 기반이 현저히 얇다. 부동산 시장의 약자로서, 그들의 힘은 부동산 시장 행동의 게임에서 불균형이며, 힘의 불균형으로 인해 소비 수요가 다른 이익 요인에 비해 집값 동향에 미치는 영향은 미미하거나 무시할 수 있다. 부동산 시장에 최종 결정적인 영향을 미치는 것은 자연수요다. 자연 경쟁의 시장 조건 하에서, 자연 수요는 분명히 가격을 결정한다. 그러나 독점 경쟁과 완전 독점 시장 조건 하에서 소비자의 수요는 대부분 구매력의 최종 결정이며, 특히 현재의 현실에서 더욱 그렇다. 금융자본, 산업자본, 투기자본이 지탱하는 부동산 시장에서는 부동산의 자연수요도 마찬가지로 보잘것없다. 사회세의 원천으로서 정부 관련 부서는 합법적인 권익을 지지하고 보호해야 할 책임과 의무가 있다. 정치 성과 평가의 요구를 충족시키기 위해 정부 부서는 국민의 이익을 포기하고 개발자와 협력한다. 집값을 올리고 집값을 부풀리는 방법은 정부가 관리하는' 잘못 배치' 와' 거꾸로' 그리고 잘못된 성과관으로 인해 국민의 이익에 대한 무책임한 행동이다.

셋째, 집값 추세와 대책

(1) 위에서 보면 집의 잠재적 구매자를 제외하고는 다른 가격 인하 요인을 찾기가 어렵다. 가격 인하가 국가 거시경제 번영 목표의 운영과 상충되기 때문에 거시경제 조정의 목표로 삼기 어렵다. 2005 년 3 월 26 일' 국무원 사무청 실질적 집값 안정에 관한 통지' 이후 많은 규범성 문건들이' 꾸준한 성장, 제한된 성장' 이라는 생각을 내놓은 것으로 이미 충분히 설명했다. 그러나 현재의 시장 조건 하에서 집값 이성적 하락은 현실적이지 않다. 시장이 이런 이성적 하락의 요인과 동력이 부족하기 때문이다. 특히 현재' 소비자금 부족, 은행 지불' 의 경우 부동산 시장 가격의 미래 추세는 안정되고 상승해야 하며, 심지어' 상승' 을 계속해야 한다. 주택 구입자의 계약금, 상환능력, 은행의 부동산 신용이 계속 유지될 수 있는 한, 부동산 개발업자는 이런 연속 속에서 경영위험을 소비위험과 금융위험으로 전환하여 상대적으로 높은 투자수익을 얻을 수 있다. 이익집단의 가격 인상 행위는 멈추지 않고 소비자의 이익은 보호하기 어렵다. 그러나 집값이 무한히 오를 수는 없다. 집단의 이익과 가격 인상 욕구를 최종적으로 시험하는 것은 소비자의 부동산 소비지출과 부동산 신용대출의 잠재력과 지구력이다. 소비수요, 주택신용의 감당력, 소통능력은 부동산 가격 상승의 한계이며, 이 한도를 초과하는 수용도는 시장법 강제처벌에 따른 자연회귀가 될 것이다. 부동산 거시적 규제 과정에서 부동산 시장 조정은 국가 정책의 초심과 기본 요구로 인민 대중의 주택 수요에 혜택을 줄 수 있을 뿐만 아니라 부동산 및 관련 산업의 발전을 효과적으로 촉진할 수 있어야 한다. 부동산 시장 가격 조정이 산업 수요에 미치는 영향은 줄이거나 전략적 조정을 보완해야 한다. 부동산 시장 규제의 기본 방향은' 백성들이 살 수 없는' 부동산 공급을 제한하는 시장 수요 감소로' 백성들이 살 수 있는' 주택 공급 증가로 인한 주민들의 실제 주택 수요 증가로 보완해야 한다.

(2)' 국팔조' 에서 두 차례 언급한 고가 대면적 부동산과 별장을 제한하고, 작은 지역의 저가 보장실과 염세 주택 공급 비율을 높이는 목적이다. 시장 운영의 여러 단계에 따라 상황에 따라 다른 규제 방식이 필요하며, 이익 조정은 모든 상황에 적용될 수 없습니다. 대출 금리 인상은 대출과 대출금 상환을 위한 인파로 부동산 시장의' 투기차익' 행위와 주택 수요의 정상적인 소비를 억제하며 대출금을 갚지 않은' 투기차익' 에는 효과가 없다. 부동산 투기의 목적은 주택 신용으로 대출 이전 위험을 받는 것이다. 이런 방식은 계약금 비율 증가와 주택 융자 비율 감소에 제약을 받는다. 은행 차익이 오히려 감옥에 갇혔는데, 조작실수인지 아니면 수요를 자극하는 규제인지 의논해야 한다. 급선무는 은행 대문을 신속히 폐쇄하고 계약금 비율을 높이는 것, 특히 고가 주택과 저택의 대출 비율을 제한하는 것이 급선무다. 이것은 분명히 거시 통제 정책으로는 충분하지 않다.

(3), 부동산 투자 및 투기의 목적은 동일합니다. 즉, 부동산을 보유하고 주택 가격 상승이 더 많은 수익을 얻을 때까지 기다리는 것입니다. 두 가지의 주요 차이점은 부동산 투자란 주택 구입자가 장기 투자 수익을 얻기 위해 집을 구매하는 행위라는 점이다. 부동산 투기는 구매자가 단기 투기 이윤을 얻기 위해 주택에 단기 투자나 투기를 하는 행위다. 외국은 일반적으로 부동산을 보유하는 기한에 따라' 투자' 와' 투기' 를 구분한다. 부동산을 5 년 이상 보유해야 거래가 투자 행위이고, 매매한 지 5 년 이내의 부동산은 투기 행위이다.

1. 현재 우리나라는 부동산 투자와 투기에 대해 명확한 정의 기준을 제시하지 않았다. 2009 년 이후 집값이 오르고 인플레이션이 예상되는 상황에서 대량구매가 상승세를 기다리는 것이 합리적인 투자 방식이라는 것이 보편적으로 받아들여지고 있다. 일부 주민들은 잉여 자금을 가지고 여러 채의 주택을 사들이며, 그들 자신도 집을 사는 것이 투자인지 투기인지 구분하지 않는다. 현재 중국 부동산 시장이 지속적으로 건강하게 발전하려면 투기뿐만 아니라 투자 행위도 엄격히 통제하고 주택 소비 수요를 합리적으로 유도해야 한다.

2. 전통적인 견해에 따르면 부동산 투자는 주로 다음과 같은 장점을 가지고 있다. 첫째, 부동산 거래를 활성화하고, 시장 수요를 늘리고, 부동산 시장의 발전을 촉진하는 것이다. 두 번째는 부동산 임대 시장에서 주택 공급원을 제공하여 시장의 임대 수요를 충족시키는 것이다. 셋째, 위험도가 적고 수익이 높은 투자 채널을 제공하여 자산의 가치를 유지할 수 있습니다. 그러나 현재 상황에서 부동산 투자의 폐단은 이익보다 크다.

(1), 부동산 시장의 공급이 수요를 초과하고 집값이 하락하는 상황에서 부동산 투자는 확실히 시장 수요를 늘리는 데 도움이 되며, 집값이 하락하는 것을 막을 수 있다.

(3) 최근 몇 년 동안 우리나라의 화폐유동성이 과잉되고, 투자 채널이 단조롭고, 부동산 가격이 계속 상승하면서 많은 사람들이 부동산을 고소득과 저위험의 양질의 투자 채널로 여기고 있다. 이런 관점은 부동산 투자 행위를 장려했지만 부동산 투자의 위험과 위험은 무시했다. 투자의 위험은 수익과 밀접한 관련이 있으므로 더 큰 수익을 얻으려면 반드시 더 큰 위험을 감수해야 한다. 중국의 부동산 가격이 지난 몇 년 동안 급속히 증가했지만 장기적으로 대부분의 국가의 부동산 프리미엄은 인플레이션률과 일치하며 부동산 시장의 발전은 주기적인 변동을 보이고 있다. 이코노미스트' 집값지표 통계에 따르면 1990 부터 20 10 2 분기까지 미국, 영국, 일본, 싱가포르의 집값은 단기간에 단방향 상승 또는 하락세를 보일 것으로 예상되지만 장기적으로 볼 때 4 개국의 집값은 부동산은' 부동산' 이기 때문에 집값이 떨어지거나 부동산 시장이 쇠퇴하면 투자자는 예상 수익을 얻기가 어렵고 심지어 손실을 입기도 어렵다.

(4) 주택, 주식 등 투자품은 본질적인 차이가 있어 한 가지 수요 차원에서 부동산 투자가 주민의 기본 생활보장에 직접적인 영향을 미친다. 주식, 기금, 금 등 투자제품과는 달리 주식 등 투자상품은 여유 자금으로 자유롭게 선택하며 주택은 민생성이 강해 주민생활을 보장하는 기본 조건, 일반 공공생활의 기본 수요, 사회공평을 지키는 중요한 매체로 부각되고 있다. 현재 상황은 부자들이 자신의 여유 자금을 부동산 시장에 투입해 집값을 올리고, 많은 사람들이 부동산 투기와 부동산 투자를 통해 부자가 되고, 심지어 부자 명단에 오르게 되는 것이다. 반면에 가난한 사람들은 집값이 높기 때문에' 집' 만 볼 수 있기 때문에 기본적인 생활요구를 충족시키기가 어렵다. 현재 부동산 투자는 이미 소수의 이익을 도모하는 수단이 되어 민생시설의 투기와 사회부의 이전을 통해 재분배된 것으로, 이는 분명히 사회공평의 구현이 아니다. 현재 우리나라의 지니 계수가 고위직에 있고 빈부 격차가 커지는 상황에서 부동산 투자를 방치하면 민생 수요만 억제하고 부자는 부유해지고 빈자는 가난해질수록 사회의 지속가능한 발전에 불리하다는 것을 알 수 있다.

넷째, 중국은 독일 주택 저축 기구의 다원화 구조를 참고할 수 있다. 독일의 개인 주택 융자 채널에는 저축은행, 신용협동조합, 건축공조저축신용협동조합, 주택대출협회, 건축협회가 포함됩니다. 소유권의 성격으로 볼 때, 공공, 민간, 민간 협력의 세 가지 상황이 있다. 저축 은행은 정부가 설립한 국유 기관이다. 건축공조저축신용협동조합, 주택대출협회, 건축협회는 사적이고 공용이며, 건축신용협동조합은 민간의 협력공조기관이다.

(a) 부동산 개발 기업의 재정적 위험 방지

1, 은행 신용 위험 예방. 부동산 개발 신용자금 관리를 강화하는 것은 부동산 개발업체가 금융위험을 예방하는 데 특히 중요하다. 중앙은행 12 1 호 문서에 따르면 개발자는 자체 자금이 30% 에 달하고 4 증을 받아야 은행에서 대출을 받을 수 있어 개발자의 대출 문턱을 어느 정도 높이고 은행의 재정적 위험을 줄일 수 있다. 그러나 정보 비대칭으로 은행업은 부동산 개발업체에 대출한 뒤 자금의 흐름, 용도 등을 알기가 어려워 자금의 용도를 통제하기가 더 어렵다. 또 부동산 개발업체의 대출자금은 왕왕 액수가 크며, 은행 등 금융기관이 자질과 신용이 부족한 개발자에게 대출을 지급하면 큰 위약 위험을 감수한다. 따라서 은행 등 금융기관에 대한 신용감독을 보완하고 경영 소홀이나 실직으로 인한 은행 신용위험을 예방할 필요가 있다. 우리나라 은행 신용감독부는 규범에 따라 부동산 개발기업의 자질, 신용, 자체 자금 비율, 완공 비율 등을 엄격하게 감독해야 할 뿐만 아니라, 부정기적으로 자금 흐름을 감시해 불량자산의 형성을 피해야 한다.

2. 다각화 된 자금 조달 방법을 장려하십시오. 은행신용대출이 부동산업계에 집중되면 은행업에 높은 위험을 초래할 뿐만 아니라 부동산 거품의 팽창을 조장하고 잠재적인 금융위기를 자극할 수 있다. 따라서 부동산 개발업체가 은행에 대출하는 단일 융자 모델을 바꾸고 다양화 융자 모델을 발전시켜 은행업의 금융위험을 효과적으로 분산시킬 필요가 있다. 부동산 개발 기업은 자금의 수요자이므로 융자 경로를 적극적으로 탐구해야 한다. 부동산 개발업체는 기존의 신용융자 모델을 깨고 자신의 조건에 따라 기업 발전에 적합한 융자 모델을 찾으려고 노력해야 한다. 동시에 기업 자체가 자금 관리를 강화하면 자금 사용 효율을 높일 수 있다.

부동산 투자 신탁의 위험 예방. 투자신탁의 위험을 피하기 위해 다음과 같은 조치를 취할 수 있다. 첫째, 부동산 신탁의 관련 법규를 개선하는 것이다. 부동산 신탁과 기타 신탁의 각종 운영에 대해 명확한 법률 규범을 만들어야 한다. 더하여, 부동산 투자 신탁을 지 원하는 세금 그리고 회계 체계는 그에 따라 조정 되어야 한다, 산업 및 상업 등록, 신탁 세금, 신탁 회계, 외환 신탁, 정보 공개, 부동산 및 다른 특별 한 신탁 관리 방법의 가능한 한 빨리 소개. 둘째, 신탁회사의 실력과 전문성을 강화한다. 신탁제품의 위험은 주로 신탁회사의 위험능력과 자금력과 관련이 있기 때문에 전문 부동산 투자신탁회사는 위험을 더욱 효과적으로 피할 수 있다. 동시에 신탁회사가 과학적 투자 결정과 위험 통제 체계를 수립하도록 장려해야 한다.

중국의 부동산 신용 등급 시스템을 개선하십시오. 주택담보대출증권화, 부동산개발업체 융자 및 개인주택담보대출은 모두 신용등급체계와 함께 실시해야 한다. 미국 서브프라임 모기지 위기의 발발은 미국의 현행 신용등급체계 집행에 어느 정도 결함이 있음을 보여준다. 우리나라 부동산 금융체계는 신용등급이 부족하고, 우리 금융기관은 부동산 신용대출업무에 비교적 큰 금융위험을 감당하였다. 중국은 현재의 신용등급체계를 개선할 필요가 있다.

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