우리나라는 현재 부동산 협력 개발과 프로젝트 양도에 관한 전문입법도 없고 정부가 추천하는 계약 시범문도 없다. 실제로 많은 협력 개발 및 프로젝트 양도 계약은 당사자의 계약 내용이 간단하고 법적 문제가 많고 파악하기 어려워 엄청난 분쟁과 소송을 불러일으켰다. 이 두 가지 유형의 계약 중 많은 부분이 법적으로 규정된 정부 승인 절차와 법적 조건을 필요로 하기 때문에, 많은 계약은 이러한 절차와 조건을 충족하지 못해 무효가 됩니다.
첫째, 부동산 협력 개발 및 프로젝트 이전의 일반 개념
1. 부동산: 조건, 시한 토지사용권과 해당 토지의 주택 소유권이 결합되어 상품으로 유통될 수 있는 부동산을 말합니다.
2. 부동산협력개발: 보통 부동산과 부동산의 협력개발로 토지사용권을 제공하는 쪽과 토지개발에 투자하는 쪽이 합자 또는 합작으로 특정 구획의 건설 프로젝트를 공동으로 개발하는 것을 말합니다. 협력적으로 개발된 토지 사용 방식은 국가의 관련 규정에 부합해야 한다.
협력개발의 본질은 토지사용권 양도의 특수한 형식이다.
부동산 협력 개발의 주요 모델:
(1) 법인협력개발: 협력개발각 측이 프로젝트회사를 구성해 프로젝트회사 명의로 관련 수속을 밟는다. 합작 개발의 권리와 의무는 회사의 프로젝트 헌장에 구체적으로 규정되어 있다.
토지 협정 분할 방식은 협력 투자의 비율을 구성한다.
토지 평가와 주식 구매 방식은 합자 투자의 비율을 구성한다.
(2) 협력 개발: 협력 개발 각 측이 프로젝트 회사를 설립하지 않은 경우 투자자 명의로 관련 수속을 처리하고 협력 방식, 투자 및 권익 분배 비율은 협력협의에서 합의한다.
협력 개발에는 하나의 프로젝트가 포함된다.
△ 협력 개발에는 여러 토지의 성격과 계획 용도가 다른 프로젝트가 포함됩니다.
△ 모든 파트너의 반환 방식은 이윤 분할, 분채, 토지보상입니다.
(3) 기타 협력 개발 방법: 파트너십 후 협력 개발.
4. 부동산 프로젝트 양도: 프로젝트 회사가 승인한 부동산 개발 프로젝트의 지분이나 협력 개발권을 상대나 다른 사람에게 양도하는 행위.
5, 부동산 프로젝트 이전 방법:
(1) 프로젝트 회사의 지분 인수 (합병 또는 인수) 방식으로 부동산 개발 프로젝트를 양도합니다.
(2) 프로젝트 각 당사자의 지분 비율을 변경함으로써 부동산 개발 권익을 양도한다.
△ 파트너 내의 권리와 이익 이전;
△ 파트너 이외의 제 3 자에게 권익을 양도하다.
6. 공동 개발 프로젝트 설립, 계획 부지, 계획 부지, 건축 설계, 시공 허가, 프로젝트 양도의 토지 이용자 (주주 또는 지분 소유자) 또는 프로젝트 사용 기능, 용도 변경 수속은 모두 정부 관련 부서의 허가나 승인을 받아야 하며, 승인 서류나 허가증을 보유해야 한다.
둘째, 부동산 협력 개발 및 프로젝트 이전 계약의 주요 조건
1. 부동산 협력 개발 계약의 주요 조항:
(1) 협력 개발 당사자의 이름과 거주지
(2) 프로젝트 개요 (위치, 프로젝트 특성, 4 구역, 설치 공간, 관련 계획 지표 등 포함) );
(3) 프로젝트 상태;
A, 프로젝트 승인 상태에는 계획 매개변수가 포함되며 승인 상황이 나열됩니다.
B. 프로젝트 이전 및 개발 현황
(4) 협력 방식;
하나, * * * * 프로젝트 회사와 같은 방식.
약정이 필요합니다: 프로젝트 회사 등록 자본, 출자 비율, 시간 조직 설립, 운영 절차, 이익 분배 등. 을 눌러 섹션을 인쇄할 수도 있습니다
B, 협동 주택 계약;
투자 방식 (토지투자평가 포함), 투자기간, 투자비율, 협력경영방식, 경영기관 구성, 이익분배 (권익) 등이 필요합니다.
(5) 프로젝트 회사 설립 전후의 권리 의무 이전 (프로젝트 회사 설립 전 비용의 보상, 토지 사용권 이전 절차 등). );
(6) 프로젝트 총 투자액의 출자 방식 (프로젝트 회사 등록 자본과 총 투자액의 차이 포함)
(7) 프로젝트 협력 건설 계획 (규모, 진행 등). );
(8) 협력 당사자의 권리와 의무 (관련 승인 절차 처리, 관련 프로젝트 건설 관리 업무 분담, 협력 투자 수익 분배 방식 합의)
(9) 계약 위반에 대한 책임
(10) 분쟁 해결 방법
(1 1) 협력 쌍방이 합의한 기타 사항.
2, 부동산 프로젝트 이전 계약의 주요 조건
(1) 양도인의 이름, 이름 및 거주지
(2) 프로젝트 개요 (위치, 프로젝트 특성, 4 구역, 설치 공간, 관련 계획 지표 등 포함) );
(3) 프로젝트 양도시 토지 사용권의 성격, 취득 방법 및 사용 기간
(4) 프로젝트 상태;
A, 프로젝트 승인 상태에는 계획 매개변수가 포함되며 승인 상황이 나열됩니다.
B, 프로젝트 철거 및 개발 현황 (건설 중지, 건설 지연);
C. 프로젝트와 관련된 토지 또는 프로젝트 권리에 대한 제한;
(5) 프로젝트 이전 방법;
첫째, 개발 프로젝트를 통해 이전하는 방법;
양도비의 구성, 금액, 지불 방식, 입항, 토지, 프로젝트 건설 관련 승인 절차를 다시 처리하도록 합의해야 합니다.
B. 프로젝트 회사의 지분 이전
프로젝트 회사 프로필, 지분 양도 비율, 가격, 지불 방법, 기존 자산 인정, 원사 주주회 결의 및 공상 변경 등록 절차가 필요합니다.
(6) 프로젝트 이전 가격, 지불 방법 및 기한;
(7) 프로젝트의 이전 및 인도 날짜 및 방법;
(8) 양도 전 원채 채무 처리 및 토지 또는 프로젝트의 권리 제한
(9) 쌍방의 권리와 의무;
(10) 계약 위반에 대한 책임
(1 1) 분쟁 해결 방법
(12) 양도 쌍방이 합의한 기타 사항.
셋째, 부동산 협력 개발과 프로젝트 양도 계약의 제작은 주의해야 한다.
1, 부동산 협력 개발 계약 제정시 주의해야 할 문제
(1) 자격을 명확하게 개발하거나 각 파트너의 자격을 획득할 책임이 필요합니다.
(2) 파트너십이나 협력을 약속한 후 프로젝트 회사를 설립하는 방식이 다르다. 권리와 의무관계를 명확히 하고 상응하는 수속을 처리하는 책임 주체를 해야 한다.
(3) 협력개발방식으로 프로젝트 회사를 설립하는 경우 등록 자본출자 방식, 등록자본과 투자총액의 차액 처리 대책 및 그에 따른 책임을 명확히 해야 한다.
(4) 프로젝트 회사는 토지 사용권 주식으로 구성되어 토지 사용권을 평가해야 한다.
(5) 준비처 명의나 기타 명의로 협력 개발을 진행해 독자적으로 권리 의무를 감당할 수 있는 다른 경제조직이 되어 협력 각측의 권리와 의무를 준비하는 데 명시적으로 참여한다.
(6) 협력개발측이 토지사용권을 합작투자로 하는 경우 토지사용자와 사용성질변경 등록 수속을 밟아 관련 비용을 명시적으로 부담하는 방식과 책임자를 명시해야 한다.
(7) 한 구획에서 서로 다른 성격의 여러 프로젝트를 공동으로 개발하려면 각각 항목, 승인, 허가를 받아야 한다.
(8) 협력 개발 각 측의 투자 수익률 방식은 개발 프로젝트의 주택이 목표인지 여부에 따라 각각 권리와 의무를 규정해야 한다. 투자 수익은 약속한 분옥으로, 분옥의 구체적인 방법을 명확히 해야 한다. 투자 수익은 이익 분배이며, 이익 계산 방법에 합의해야 한다.
(9) 협력 개발 계약은 건축 면적이 증가할 때의 정부 승인 절차, 면적 증가 비용, 면적 분담 및 분배 방식을 합의해야 한다.
(10) 협력개발계약의 효력은 종종 관련 수속을 해야 하기 때문에 확정될 수 있으며, 협력계약은 계약이 무효로 확인되거나 무효가 되는 구체적인 처리 방법을 명확히 해야 한다.
2, 부동산 프로젝트 이전 계약의 개발은 문제에주의를 기울여야한다.
(1) 부동산 개발 프로젝트의 양도는 소유자와 양수인의 서면 동의를 받아야 합니다.
(2) 양도프로젝트의 기존 각종 정부 비준서는 반드시 계약서에 기재해야 하며, 입항, 계획 등 비준문을 포함한다.
(3) 프로젝트 양도는 정부가 다른 발전 단계에서 양도를 허용하는 조건에 부합해야 한다.
(4) 설립한 사업회사가 회사 지분 양도방식으로 부동산 항목의 전부 또는 일부를 양도하는 경우,' 회사법' 의 관련 규정에 따라 공상 변경 등록 수속을 밟아야 하며, 동시에 부동산 이전 변경 등록 수속을 밟아야 한다.
(5) 프로젝트 회사를 설립한 양도측의 채권채무는 명확해야 하며, 잠재적 채무를 명확히 하기 위해 공고 절차를 마련해야 한다.
(6) 파트너들의 투자권으로 부동산 프로젝트의 전부 또는 일부를 내부적으로 양도하기 위해 프로젝트 회사를 설립하지 않은 경우, 프로젝트 토지의 상황에 따라 프로젝트 및 토지 용도 변경 승인 절차를 신청해야 한다. 협력 당사자 이외의 당사자에게 양도하는 것은 원협력 당사자와 양도측의 만장일치의 동의를 얻어야 한다.
(7) 양도 항목이 토지 양도 수속을 거치지 않았거나 이미 양도 수속을 밟아 양도시 양도금을 납부하지 않은 경우, 양도 수속을 처리하는 구체적인 소유자 및 관련 비용 (미지급 비용 포함) 을 약정해야 한다.
(8) 프로젝트 양도 시 양도계약서에 규정된 기한과 조건에 따라 프로젝트를 개발하지 않고 양도계약은 정부 주관부와 구체적인 책임자의 비준 수속을 처리하도록 합의해야 한다.
(9) 프로젝트가 양도될 때 양도계약에 규정된 토지 사용 연한이 이미 사용되기 시작했으며, 이에 따라 양도계약에 규정된 토지 사용 연한을 공제한다.
(10) 부동산 프로젝트 양도 전에 예매를 실시한 경우 양도양측이 예매 소유자에게 통보하고 그에 따른 책임 처리 방법을 명확히 하기로 합의해야 합니다. 부동산 계약 요구 사항의 공동 개발
2008-03- 16
계약의 형식
부동산 프로젝트 개발을 선행 개발 단계, 개발 건설 판매 단계, 후기 개발 단계 3 단계로 나누면 프로젝트 개발의 세 단계에 해당하는 법적 관계의 특징이 다르다.
초기 개발 단계-본질은 개발자와 정부 간의 게임입니다.
계약 관계의 특징은 주체가 단일하고, 내용이 간단하고, 법률관계가 명확하고, 분쟁이 적다는 것이다.
개발 건설 단계-본질은 개발자와 건설 단위의 게임이다.
계약 관계의 특징은 주체가 단일하고 내용이 많고 법적 관계가 명확하며 분쟁이 화해될 수 있다는 것이다.
개발 후기-본질은 개발자와 주택 구입자의 게임이다.
부동산 회사와 소유자 간의 게임
계약 관계는 주체가 많고, 내용이 복잡하며, 법률관계가 혼란스럽고, 분쟁이 너무 많아 조율할 수 없는 것이 특징이다.
따라서 프로젝트 개발의 세 가지 단계는 서로 다른 계약 유형에 해당합니다.
계약 유형은 다음과 같습니다.
개발 전 토지 취득 단계
공동 프로젝트 개발을위한 토지를 얻는 다섯 가지 기본 방법이 있습니다. 그에 상응하여, 5 가지 다른 형태의 국유지 사용권 인수 계약이 관련되어 있다.
1. 토지 취득 (일반적으로 경제 적용 주택 개발 건설)-정부 토지 주관부와 계약 체결-국유지 사용권 할당
2, 토지 양도-정부 토지 주관부-국유지 사용권 양도 계약
양도는 일반적으로 세 가지 형식 (즉, 세 가지 계약) 으로 나뉩니다. ① 계약 양도 (b) 입찰 양도; 3 경매 판매.
3. 토지 사용자와의 국유 토지 사용권 양도 계약
4. 협력 건설 토지 취득 (한 쪽이 땅을 나가고 다른 쪽이 출자)-다른 쪽과 협력 개발 계약 (일반적으로 토지사용권 양도의 특수한 형태로 간주);
5, 회사 지분 변경 토지-주식 양도-주식 양도 계약 (일반적으로 토지 사용권 양도의 특수한 형태로 간주).
토지 취득 후 준비 단계:
1. 철거 배치-철거인-철거 배치 계약 (재산권 교환 계약/가격 보상 계약);
2. 급수 공급-급수 공급 단위와의 급수 공급 계약
3, 프로젝트 기획-기획 전문 기관-프로젝트 기획 계약;
4. 엔지니어링 조사 설계-조사 설계 단위와 계약 체결-엔지니어링 조사 설계
5, 장소 정리, 삼통 일평-건설단위-철거 위임, 삼통 일평시공계약;
6, EIA, 지진, 민간 방공, 번개 보호, 매핑 등. 관련 기관과의 위탁 서비스 계약.
인수 후 융자 단계
1, 은행 또는 기타 금융 기관과의 대출 계약
대출 보증 계약 또는 토지 사용권 모기지 계약.
계약은 일반적으로 프로젝트 개발, 건설의 판매 단계를 포함한다.
개발 및 건설 단계
1. 만약 공사 건설이 입찰을 실시한다면-입찰기관에 위탁하여 입찰계약을 체결한다.
2. 공사 계약-프로젝트 건설 단위-건설 공사 계약 (토목 공사 계약, 수전 난방 설치 계약, 장식 계약, 원림녹화 계약 등). );
3, 공사 건설 감독-공사 감리 기관과 체결한 공사 감리 계약;
4, 건축 자재 조달-판매자-건축 자재 판매 계약;
5. 은행 또는 기타 금융 기관 또는 개인과 체결한 대출 계약, 대출 보증 계약 또는 건설중인 공사 담보 계약
6. 건설공사 양도계약-양수인-건설공사 (협력계약과 합자계약 포함).
개발 및 판매 단계
7, 상품주택 예매-구매자-상품주택 매매 (예매) 계약
8. 상품주택 매매계약-구매자와-상품주택 (현실);
9. 중개기관에 분양주택 판매를 의뢰하다. 중개기구와 위탁 판매 계약을 체결하다.
10, 상품주택 광고-광고 대행사와의 광고 발행 계약 (영화, TV 광고, 신문 잡지 광고, 방송 광고, 옥외 인쇄 또는 입체 광고, 컬러 전단지 광고 등). );
1 1. 개발업체는 선행 부동산 기업을 선임해야 합니다. 즉, 부동산 관리업체와 사전 부동산 관리 위탁 계약 체결/구매자와 사전 부동산 관리 계약을 체결해야 합니다.
12. 개발업체는 임시 관리 규약을 제정해야 합니다. 구매자와 서면 약속을 하고 임시 관리 규약을 준수해야 합니다.
13. 상품주택 양서제-개발업체가 구매자에게 상품주택 보증서와 주택사용설명서를 제공한다.
14, 공사 준공-건설기관과 체결한 공사 품질 보증 계약
15, 상업용 주택 임대-임차인-주택 임대 계약
16. 기업 대리 부동산증을 개발하여 구매자와 위탁 계약을 체결하다.
17. 개발업체가 대신 요금을 청구하는 경우 (예: 계좌 개설비 또는 물, 전기, 난방, 가스, 통신 등 사용료)-유료 기관과의 위탁 계약/구매자와의 위탁 계약.
프로젝트 개발 후기에 일반적으로 포함되는 계약.
1. 판매되었지만 배달되지 않은 주택의 경우 개발회사와 부동산 관리 회사 간의 계약인 주택 양도
2, 개발 건설 자료를 부동산 관리 기업이나 업주 대회-부동산 관리 기업이나 업주 대회-자료 양도 협의에 이양한다.
3, 부동산 특별 유지 보수 기금은 소유자 회의-소유자 회의-자금 이전 계약으로 이전됩니다.
4. 기타 법정 또는 합의된 서비스 및 의무와 관련된 명시적 및 표준화 계약.
(2) 협력부동산개발계약은 헌법에 규정된 협력측의 법률문서이므로 협력부동산개발계약 조항에서 다음과 같은 몇 가지 측면에 유의해야 한다.
1) 협력 방식은 프로젝트 회사 개발을 설립할지 아니면 프로젝트 회사 개발을 설립하지 않을지를 분명히 해야 한다. 프로젝트 회사를 설립하지 않을 경우 각 당사자가 공동으로 개발하거나 하나 이상의 익명이 개발에 참여한다.
2) 합작개발사업회사를 설립하는 경우 등록자본의 출자방식, 등록자본과 투자총액의 차액에 대한 대응책 및 그에 따른 책임을 명확히 해야 한다.
3) 프로젝트 회사는 토지사용권으로 주식으로 구성되어 있으며 토지사용권을 평가해야 한다.
4) 건설처 또는 기타 명의로 협력 개발을 진행해 독자적으로 권리 의무를 감당할 수 있는 다른 경제조직이 되어 협력 건립 당사자의 권리 의무를 명확히 참여한다.
5) 협력개발측이 토지사용권을 합작투자로 하는 경우 토지사용자와 사용성질변경 등록 수속을 밟아 관련 비용을 명시적으로 부담하는 방식과 책임자를 명시해야 한다.
6) 한 구획에서 여러 가지 성질이 다른 프로젝트를 공동으로 개발하려면 각각 프로젝트, 승인, 허가를 받아야 합니다.
7) 협력 개발 각 측의 투자 수익률 방식은 개발 프로젝트의 주택이 목표인지 여부에 따라 권리와 의무를 별도로 규정해야 한다. 투자 수익은 주택 분배를 규정하고 있으며, 주택 분배의 구체적인 방법을 명확히 해야 한다. 투자 수익률이 이익 분배를 약속한 경우 이익 계산 및 분배 방법에 동의해야 합니다.
8) 당사자가 체결한 협력 개발 계약에서 모든 당사자가 수익을 누리고 위험을 감수해야 합법적이고 효과적인 협력 계약이라고 할 수 있습니다. 그렇지 않으면 합법적이고 효과적인 협력 행위가 아닙니다.
9) 협력 개발 계약은 건축 면적이 증가할 때 정부 승인 절차, 면적 증가 비용, 면적 분담 및 분배 방법에 동의해야 합니다.
(10) 협력계약은 일단 쌍방의 위약이 어떻게 배상되고 해결되는지 명확히 해야 한다.