부동산 업계는 이미 전환점 에 이르렀고, 미래 의 주식 시장 은 증분 시장 을 대신하여 주요 시장 이 될 것 이다. 넓은 예금실 시장의 경우, 지역사회화 운영은 주택 기업의 전통적인 융자, 토지 보유, 건설, 판매 등의 개발 모델을 깨고 경자산 전략을 실현할 것이다. 여전히 토지자원에 의존해 살아가는 주택업체들은 어려움을 겪을 수 있다. 미래의 부동산 업종 대행 가기금의 정교화, 전문화 모델이 기존의 빠른 회전 모델을 대체하여 업계의 주류가 될 것이다.

주체

부동산 업계의 자산 지향 모델은 무엇입니까? 토지 부가가치율이 자본 비용보다 높을 때, 모든 부동산 기업들이 이때 더 많은 토지를 비축해 두는 것도 합리적이다. 이때 그들 자신이 자산을 보유하기만 하면 풍성한 보답을 받을 수 있다. 토지 비축량의 양도 부동산 기업의 가치를 측정하는 가장 중요한 척도가 될 때도 있고, 때로는 유일한 기준이 될 수도 있다. 이것이 부동산 업계의 자산 지향 모델이다.

하지만 토지평가절상 속도가 둔화되면 토지보유액 자체의 가치 공헌이 약화되고, 과도한 비축은 새로운 음수 가치 기여도, 즉 토지나 주택평가절상 속도가 자본비용보다 낮을 때 자산을 보유하는 것이 음수 가치 공헌이 될 수 있다. 따라서 장기적으로 기업들은 자산 지향 모델에서 자산 지향 모델로, 즉 자산 부가 가치 수입에서 부가 가치 서비스 수익으로 전략을 조정해야 합니다.

여기서 말하는 부가 가치 서비스 수입은 OEM 브랜드의 보험료 수입, 부동산 관리, 상업운영 등 파생소득, 그리고 부동산 펀드 등 다양화 부동산 금융 서비스 중 비용의 공제소득이다. 이 전환 과정에서 중자산이 석방한 자본은 토지보유고리가 아닌 상업환경에 재분배될 것이다. 효율적인 기업일수록 전환 과정에서의 우세는 더욱 두드러진다.

우리는 자산을 중시하고 자산을 무시하는 것은 절대적인 것이 아니라 다른 시장 환경에서 기업의 선택이라고 말한다. 집값이 빠르게 오르고 자산 부가가치율이 자본 비용을 훨씬 초과할 때 자산 중심의 자산 지향 모델은 기업의 합리적인 선택이다. 그러나 집값 상승 속도가 억제되고 보유 자산 자체의 수익률이 낮아져 보유 기간의 자본 비용을 충당하기에 충분하지 않을 경우 경자산 모델은 기업의 합리적인 선택이다.

물론, 도시화나 위안화 절상이 일정 기간 동안 자산 수익의 증가를 촉진할 수 있기 때문에, 이러한 변화는 순간적인 것이 아니라고 말하지만, 장기적으로 토지 배당과 자산 초과수익이 소진되어 기업들은 변화의 압력에 직면해 있다. 가벼운 자산 모드에서, 토지를 가져가는 것과 같은 주택 기업의 많은 전통적 우세는 모두 희미해지고, 여전히 중요하지만, 단지 이전에 중요한 것은 없다. (아리스토텔레스, 니코마코스 윤리학, 지혜명언) 효율성의 우세는 확대될 수 있기 때문에 모든 기업이 경자산 전환을 실현할 수 있는 것은 아니며, 진정으로 효율이 높은 기업만이 성공적인 전환을 이룰 수 있다. 우리는 이러한 효율성 우세는 개발, 부동산 관리, 투자 운영 등 어떤 부분의 신선한 우세일 수도 있고, 상업지, 산업지, 양로지 등 어떤 생산라인의 신선한 우세일 수도 있고, 복합적인 자원 통합 능력일 수도 있다고 말한다. 어떤 우세든 경자산 시대에는 자본자원과 효율자원의 결합이 더욱 긴밀하게 이루어지고, 일부 기업은 크게 되고, 일부 기업은 도태될 것이다.

경자산 전략은 비즈니스 모델의 혁신이자 금융 모델의 혁신이다. 비즈니스 모델과 경자산 전략의 가장 간단한 대표는 OEM 모델입니다. 대리공 모델은 최근 일본에서 급속히 발전해 왔으며, 주로 일본 토지자산 가격이 90 년대에 하락세를 보였기 때문에 기업들이 매년 대규모로 토지를 비축해 자산 손상 손실을 줄이기 때문에 대량의 기업이 대리공 시장에 진출하였다. 예를 들어 1970, 일본 최대 부동산 회사 중 하나인 길수산물은 일본에서 최초로 공장에서 생산된 모듈식 강철 주택을 내놓았고, 87 년 모듈식 목구조 주택을 내놓은 것은 공업화된 부동산 모델이다. 고인수 공사의 80% 는 공장에서 완성할 수 있으며, 공장에서 주택 부품을 생산하는 데는 6, 7 분밖에 걸리지 않는다. 현장 힙은 3 개월 밖에 걸리지 않습니다. 수익률은 그리 높지 않지만 영업이익률도 10% 정도밖에 되지 않지만, 높은 회전율에서는 최근 10 년간 회사의 평균 총자산 수익률이 40% 에 달했다. 재무 레버리지를 고려하면 순자산 수익률이 더 높아질 것이다. 전통적인 개발 판매 회전율은 0.6 과 0.7 배에 불과하다. 수익률은 10% 미만입니다.

일본 외에도 유럽과 미국 시장의 OEM 모델도 각종 부동산에 광범위하게 적용된다. 대리공의 문턱을 넘긴 것은 공업화 생산의 기술적 우세가 아니라 관리 우세, 전문 업계 관리 경험, 자원 통합 능력도 포함된다.

예를 들어 보스턴 부동산 회사는 미국 최대의 상장 부동산 투자 신탁회사이다. 임대료 수익률이 자본 비용을 충당하기에 충분하지 않을 때, 회사는 현재 고정 개발 시장으로 전환하여 CBD 지역 A 급 오피스텔을 개발하는 능력을 정부기관과 과학연구기관의 오피스텔에 적용한다. 예를 들어, 89-96 년 동안 미국의 금리는 일반적으로 두 자릿수 수준이었고, 임대료 수익은 자본 비용을 충당하기에 충분하지 않았다. 이 시점에서 보스턴 부동산사는 미국 항공우주국, 연방통화관리국, 미국 우편, 의료금융국 청사 개발을 마쳤다. 2000 년 이후 미국의 금리는 상대적으로 낮았지만, 자산 가격이 계속 상승하면서 임대료 수익률은 자본 비용을 충당하기에 충분하지 않았다. 이때 회사는 MIT 프로젝트를 마쳤다. 이러한 맞춤형 개발의 이점은 안전한 자본 하에서 회사의 안정적인 확장과 낮은 보충의 정상적인 운영을 보장합니다. 이것은 오피스텔 시장에 있다.

비슷한 예가 쇼핑몰 소매 부동산 시장에도 많다. 예를 들어, 미국에서 세 번째로 큰 지역사회 상업인 REITs REG 는 미국 슈퍼마켓 거물들을 위해 20 여 종의 점포를 맞춤 개발했습니다. 주요 세입자를 위한 점포를 사용자 정의하고 개발하여 소매업자와의 관계를 공고히 하고 일부 점포는 소매업자에게 직접 판매한다. 또 다른 부분은 먼저 소매상과 65,438+00 년 이상의 장기 임대계약을 체결하여 그가 발기한 사모펀드에 팔아 OEM 모델 확장을 지원하는 금융 플랫폼을 형성했다. 이에 따라 지난 10 년 동안 REG 는 18 개 상업지회사를 설립하여 누적 자금이 10 억원을 넘어섰다.

도시종합체에서 비교적 유명한 대표회사는 철사자문이며, 가장 큰 상업토지회사 중 하나로 금융기관을 위해 이 랜드마크를 커스터마이징, 개발, 지속적으로 관리하는 복합체이다. 1988 년 시티그룹의 지원으로 당시 독일에서 가장 높은 건물이 유럽에 세워졌다. 1996 년 브라질 연금의 지원을 받아 브라질에서 가장 높은 건물을 개발했다. 록펠러 건축상으로 선정되다. 14 펀드의 설립으로 150 명 이상의 투자자를 유치하고 자금 규모가 수백 억에 이른다. 투자자들의 주목을 받는 핵심 역량은 개발 건설의 기술적 이점도 관리 이점도 아니라 설계, 계획, 마케팅, 임대, 금융 서비스, 법률 서비스의 통합 솔루션 능력입니다. 대행 모델은 주택에만 국한된 것이 아니라 이런 맞춤형 개발은 상업부동산 등 전문 분야의 주도 모델이 됐다. 랜드마크와 도시 종합체 개발 과정에서 금융기관과 부동산 기업의 협력은 이미 표준 개발 모델이 되었다. 예를 들어, 베이징의 중간 임대 구획은 비슷한 모델을 사용합니다. 제품 라인의 다양한 선택 외에도 대행업체가 관여하는 산업 코너도 다양하다. 기업은 광범위한 고객 자원, 지속적인 경영 관리 능력, 특수 분야의 전문 경험을 통해 상류와 하류에 진입할 수 있다. 종합적인 자원 통합 능력을 갖춘 소수의 기업들이 자산 관리, 투자 관리 등 분야로 더욱 확대될 것이며, 이는 당연히 금융 모델의 협조가 필요하다.

이에 따라 경자산 전략에는 금융 모델 혁신도 포함된다. 왜 금융 모델을 혁신해야 하는가? 이 점은 이 상업용 부동산과 공업 부동산 분야에서 더욱 두드러질 것이다. 지난 몇 년 동안 국내 부동산 업체들은 상업용 부동산의 발전을 매우 중시해 왔으며, 많은 기업들이 임대 동시 판매 목표를 제시했다. 하지만 실제로 내지의 대형 부동산회사의 투자성 부동산이 총자산의 평균 7% 에 불과하며 매년 성장률이 빠르지 않아 매년 0.5% 와 1 0% 포인트 상승한다는 것을 알 수 있다. 왜 성장이 빠르지 않습니까? 우리는 투자 부동산의 총 자본 수익률이 10% 에 이를 수 있고, 자본의 순 수익률은 5% 에 이를 수 있으며, 국내 임대 시장에서는 매우 높은 수익률 수준이어야 한다는 계산을 했다. 그럼에도 투자성 부동산이 65,438+00% 증가할 때마다 기업 회전율이 둔화되면서 개발성 부동산 매출이 30% 둔화되는 것은 많은 기업들이 감당할 수 없는 일이다. 보유 재산의 비율이 증가하여 프로젝트의 평균 자금 점유 기간이 3-5 년으로 연장되었다. 이는 분명히 기업의 평균 자금원보다 길어서 기업의 재융자 압력을 증가시켰다. 부동산 기업은 금융 모델 혁신이 절실히 필요하며, 보유 부동산이 전체 회전 효율성에 미치는 부정적인 영향을 제거하거나 완화하고, 경자산과 임대를 병행하는 갈등과 충돌을 해결해야 한다.

어떻게 혁신할 것인가? 초기 임대 통합에서 개발 및 보유 분리에 이르기까지, 즉 부동산 기금의 탄생, 개발, 육성, 보유 분리, 즉 사모펀드와 공모기금의 차별화, 호텔 매니지먼트사와 같은 좀 더 전문화된 분야에서는 경자산 전략의 전문 운영자가 나타나고, 부동산 금융 혁신의 전체 맥락은 끊임없이 전문 분업을 하는 것이다. 이런 분업의 결과, 우리는 전통적인 임대 동시 모드에서 주택 기업의 약 60% 가량의 자금이 자체 자금에서 나오는 것을 볼 수 있다. 여기서 말하는 자체 자금은 자기자본투자 이외의 다른 개발 프로젝트의 판매 수익으로 더 많이 지탱된다. 펀드 모델에서는 자체 자금 비율이 평균 20% 안팎으로, 약 20% 와 30% 는 외부 펀드 회사에서, 40% 는 은행 대출과 현대 자본 시장이 제공하는 채무 수단을 포함한 외부 채권 융자에서 나옵니다. 미국 모델에서는 기업 소유 자금의 5% 미만이며, 대부분의 자금은 외부 시장에서 나온다.

따라서 경자산 전략은 앞서 말씀드린 OEM 모드나 펀드 모델뿐만 아니라 업무 라인 선택, 가치 사슬 포지셔닝, 자본 자원 통합의 세 가지 의사결정 위도도 포함한다고 합니다. 업무선의 선택은 주로 기업 자체의 자원 기부와 외부 시장 환경에 따라 주택, 호텔, 쇼핑몰, 오피스텔, 공업지, 노후지, 도시종합체 등 자신에게 적합한 제품 라인을 하나 이상 선택하는 데 달려 있다. 사업 라인 선택을 바탕으로 기업은 자신의 인적 자본 구성에 따라 가치 사슬의 각 부분에서 업계 벤치마킹을 사용하여 자체 가치 사슬의 장점을 파악하고 토지 취득, 개발, 판매, 임대, 부동산 관리, 상업 운영 등의 측면에서 어느 부분이 동료보다 더 나은 효율성 수익을 창출할 수 있는지, 이에 상응하는 비즈니스 모델 혁신을 통해 OEL 과 같은 혁신을 실현할 수 있습니다. 마지막으로, 산업 체인이 확장됨에 따라 기업은 자금 레버를 활용하여 효율성 우위를 더욱 확대해야 합니다. 이를 위해서는 자금 플랫폼, 사모채 플랫폼, 증권화 플랫폼 등 자금 자원의 플랫폼을 구축해야 합니다. 각 플랫폼은 여러 금융 도구 조합으로 세분화되어 보다 다양한 자금 포트폴리오를 형성할 수 있습니다.

이 세 가지 의사결정위도는 경자산 전략의 세 가지 가치 공간을 구성한다. 첫 번째는 기존 전략 자원의 최적화 공간으로, 업무 라인 선택과 가치 사슬 포지셔닝의 두 위도로 구성됩니다. 기업의 기존 자원을 우세한 제품 라인과 산업 부문에 집중함으로써 기업의 효율성 우위를 공고히 하고 강화하여 경자산 전략 변화의 토대를 마련하다. 둘째, 비즈니스 모델의 혁신적인 공간, 가치 사슬의 위치, 자본 자원의 통합, 비즈니스 모델의 혁신적인 분위기를 형성하여 가장 적절한 방식으로 자본 자원을 끌어들입니다. 마지막으로 금융 모델의 혁신적인 공간, 비즈니스 선택 및 자금 자원의 선택은 위험과 수익의 특성에 따라 가장 적합한 금융 투자자와 일치합니다. 이 그림은 방금 말한 경자산 전략의 입체적 도식이다. 맨 위는 업무 라인의 선택이다. 단일 제품 라인 정책, 다중 제품 라인 정책, 전체 제품 라인 정책, 단일 제품 라인을 사용할 수 있습니다. 주택과 같은 시장 진입을 주도할 수 있습니다. 다음 두 번째 위도는 가치 사슬 포지셔닝으로, 토지, 개발, 투자, 운영 등에서 효율성 우위를 점하고 있어 옵션 모델, OEM 모델, 호스팅 모델, 판매 후 임대 모델 등 해당 비즈니스 모델 혁신에 대응할 수 있습니다. 마지막으로 기금 플랫폼, 사설 모금 플랫폼, 증권화 플랫폼 등을 포함한 자금 자원 통합 플랫폼입니다.

간단히 말해서, 가벼운 자산 전략은 3 차원 전략 조합이라고 합니다. 이 전략의 전형적인 표현은 회전율의 증가이지만, 이것은 결과입니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언) 경자산과 높은 회전율은 등호 관계가 아니다. 기존 리소스의 최적화된 구성과 새로운 플랫폼 구축을 포함한 시스템으로 기존 효율성 이점을 확대할 수 있습니다. 이 새로운 플랫폼은 비즈니스 모델 혁신으로 형성된 비즈니스 집중 플랫폼과 금융 모델 혁신으로 형성된 자금 집중 플랫폼을 모두 포함합니다. 동시에, 다른 기업의 자원 기부와 시장 환경이 다르기 때문에, 다른 산업 환경과 제품 라인마다 다른 경자산 모델이 형성될 것이다. 그러나 경자산의 근본 원인은 효율성의 우세 여부다. 물론 이 효율성은 운영 효율성, 자금 사용 효율성 및 재정적 합리성을 포함한 광범위한 개념입니다.

점점 더 많은 기업들이 경자산 전략을 중시하기 시작했지만, 우리는 업계에 경자산에 대한 오해가 널리 퍼져 있다고 말한다. 경자산은 부동산 기업들이 현재의 자금난을 해결하기 위해 한 선택이라고 생각하는 사람들이 많다. 실제로 경자산의 본질은 자산수익률이 떨어지고 산업경쟁이 심화되는 시대에 효율자원과 자본자원의 최적화된 배치를 통해 업계의 전반적인 효율성 수준과 우세한 기업의 시장 공간을 높이는 것이다.

예를 들어, 방금 말씀드린 대행 모델은 본질적으로 토지와 정책 자원의 장점을 가진 기업들이 개발 또는 부동산 관리의 일부 또는 전부를 보다 효율적인 기업에 아웃소싱하여 전체 부동산 가치 사슬의 수준을 높이는 것입니다. 예를 들어, 더 브랜드 있는 기업 대리인에게 아웃소싱하고, 브랜드 프리미엄을 창출합니다. 또는 대기업 OEM 의 구매 및 관리 비용 절감. 또는 보다 효율적인 기업 대공으로 형성된 개발주기가 짧아지고, 자본 비용 절감은 모든 개발자와 관리자들이 즐길 수 있다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언)

부동산 금융 모델의 혁신에 관해서는, 그 본질은 금융 자원을 효율성 우위를 가진 기업에 집중시켜 초과 수익을 창출하여 부동산 투자 분야의 자원 구성을 최적화하는 것이다. 중국에서는 부동산 펀드가 발전의 초급 단계에 있기 때문에 충분한 수익을 낼 수 있다면 어떤 기업이라도 펀드를 발행할 수 있다고 생각하지만, 실제로 성숙한 시장을 보면 최종 투자자들은 초과위험 수익을 창출할 수 있는 기업을 쫓는 것일 뿐이다. 물론 자원 구성 최적화 프로세스도 자원 할당 집중을 의미하며, 이는 소수의 우세한 기업이 더 많은 지원을 받는다는 것을 의미합니다. 부동산 집중도가 눈에 띄게 높아졌다. 경자산 시대에 대응하기 위해 기업은 지금부터 자원 구성을 최적화하고 자신의 장점을 단련해야 한다.