우리나라는 토지국유 집단 소유의 기본경제제도를 실시하여 개인이 건물 소유권을 누릴 수 있지만, 택지 소유권은 여전히 국가나 집단에 속한다. 따라서 우리나라 물권법은 상술한 두 번째 방안을 채택하여 토지가 한 가지 (부동산) 이고 건물은 또 다른 물건 (부동산) 이라고 규정하고 있다. 토지와 건물이 두 가지 물건 (부동산) 이라는 전제하에 건물과 주택기지가 각각 다른 주체에 속하지 않도록 법적 관계가 복잡해지는 것을 막기 위해' 물권법' 제 146, 147, 6547 조에 건물 소유권과 주택이용권을 규정하고 있다
146 조에 따르면 건설용지 사용권 양도, 교환, 출자, 증여는 토지에 부착된 건물, 구조물 및 부속시설을 함께 처분해야 한다. 제 147 조에 따르면 건물, 구조물 및 부속시설의 양도, 교환, 출자 또는 증여된 건물, 구조물 및 부속시설 점유 범위 내 건설지 사용권을 함께 처분합니다. 이 두 조항은 주택 소유권과 택지사용권을 함께 처분하는 원칙을 규정하고 있다. 즉, 권리 이전 상황에서' 집은 어디에나 있고 땅은 주택과 함께 있다' 는 원칙이다.
물권법' 제 182 조에 따르면 건물이 저당잡힌 경우 이 건물이 점유한 범위 내 건설용지 사용권도 함께 저당잡혔다. 건설용지 사용권을 담보로 잡은 경우, 이 땅의 건물은 함께 저당 잡혀야 한다. 담보인이 본 조의 규정에 따라 함께 담보를 하지 않은 경우, 담보재산은 함께 담보로 간주된다. 이 조항은 건물과 택지와 함께 저당잡히는 원칙, 즉 담보의 경우' 집 곳곳, 토지 동반' 원칙을 규정하고 있다.
물권법' 의 상술한 규정은' 곳곳, 방마다' 원칙에 대한 규정이 매우 정확하고 모호한 여지가 없다. 핵심은 등록 기관이 엄격하게 집행해야 한다는 것이다. 부동산 등록 기관이 통일되지 않아 부동산 등록 기관이 주택 소유권 이전 등록과 주택 담보 등록을 전담하고, 토지등록기관은 토지사용권 이전 등록과 토지담보등록을 전담하며 서로 조율하기 어려워 실제' 부동산 분리' 의 기형현상, 즉 주택 소유권과 토지사용권이 각각 다른 주체에 속하고, 주택담보와 토지담보는 각각 다른 주체에 속한다. 구내 분리 문제를 철저히 해결하려면 통일등록기구가 필요하다. 그러나 현실에서 전제 분리를 처리하는 것은 어렵지 않다.
주택 소유권과 토지사용권은 서로 다른 주체에 속하며, 모든 권리는 제한을 받는다. 주택 소유자는 집을 팔 수 없고, 토지사용권인은 토지를 사용하거나 팔 수 없다. 해결책은 주택 소유자가 토지사용권을 얻거나 토지사용권인이 주택 소유권을 얻는 것이다.
이제 질문에 대답: 주택, 토지의 경우, 종종 담보채권 중 하나가 먼저 만료되고, 담보채권이 먼저 만료되는 담보권자는 인민법원에 강제 담보를 신청하고, 또 다른 담보채권은 아직 만료되지 않았다. 해결책은 법원이 모기지 중 하나에 대한 강제 집행 신청을 수락하면 다른 담보로 담보된 채권이 동시에 만료되면 법원은 두 담보를 함께 집행하고 부동산 경매를 의뢰하는 것이다 (주택 소유권과 토지사용권에 관계없이). 경매에서 얻은 금액이 두 개의 담보가 각각 담보하는 두 개의 채권의 총액을 초과한다면 집행은 비교적 간단하다. 단지 두 건의 채권 (원금과 이자) 을 모두 청산한 후 남은 금액을 담보인에게 돌려주면 된다.
경매 소득이 두 개의 담보로 담보된 채권 총액을 청산하기에 충분하지 않다면, 그 집행은 좀 더 복잡해야 한다. 법원은' 물권법' 제 199 (1) 조 이후' 순서가 같고 채권 금액의 비율에 따라 청산한다' 고 비유할 것을 제안한다. 주택담보보증 200 만채권, 토지담보보증 654.38+0 만채권, 양자채권비율은 2: 654.38+0, 경매소득은 654.38+0.5 만이라고 가정하면 654.38+0 만주택담보인을 청산하고 50 만토지담보권자를 청산한다. 민법 원리에 따르면 제 2 담보권자의 채권 미결 부분은 소멸되지 않고 무담보 채권으로 채무자에게 배상을 주장할 수 있다는 것은 두말할 나위도 없다.