調查法律條款。《物權法》第七十壹條規定，業主對其建築物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。該條款是規定住宅業主享有基本財產權的內容，也是壹項原則和壹般規定。也就是說，通常情況下，住宅業主可以對擁有所有權的房屋行使占有、使用、收益和處分的權利，包括將房屋改建為企業。《物權法》還規定，“業主不得違反法律、法規和管理規約將房屋改為經營性用房。業主將房屋變更為經營性用房的，除符合法律法規和管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”也就是說，“住改商”不是無條件的，住宅業主在改變住宅用途時不能為所欲為。它們需要滿足壹定的條件:壹是相關法律法規和管理規定中沒有相應的禁止性規定。這個條件還隱含著壹個命題，就是法律、法規和管理條例有權規定“住宅禁入”。其次，“住宅建築的商業用途”必須得到有利害關系的業主的同意。有利害關系的業主不僅指“同壹建築物內的其他業主”，還包括“其他建築物內受影響的業主”。這是妥善處理相鄰關系、充分尊重相鄰權利的具體體現。如果相關業主不同意，即使法律法規和管理規定不禁止，也不能將房屋改作經營性。以上兩個條件必須同時滿足，缺壹不可。
住所變更為企業所產生的問題。把房子改成歌廳、餐廳等經營的房子。，房子的性質和用途將由居住變為經營。這種變化帶來了很多弊端和巨大的危害。主要表現為:(1)幹擾業主正常生活，造成鄰裏不和，引發社會矛盾，是當前物業小區的主要矛盾之壹；(2)小區車位、電梯、水電等公共設施使用緊張；(3)容易產生安全隱患，比如出入小區的人太多，導致樓層承載能力過大，外來人員流動快且雜，小區不安全不穩定因素增加，防火防盜壓力大，隱患多；(4)城市規劃目標難以實現。原來某個區域的住房本來是規劃用來居住的，但是因為大量的房屋被改成了商業用房，造成了這個區域的交通擁堵和人滿為患。(5)造成國家稅費大量流失的。因此，物權法頒布前的現有法律法規規定了業主是否可以將房屋變更為營業用房。比如《物業管理條例》第五十條規定，物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和設施不得改變。業主需要依法改變公共建築和設施用途的，應當在依法辦理相關手續後告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建築和設施用途的，應當提交業主大會討論通過，業主應當依法辦理相關手續。隨著這方面實踐經驗的不斷積累和完善，國家有關部門也會對這壹問題做出具體規定。此外，作為業主的自我管理、自我約束、自我調節，建築物區分所有建築物及其附屬設施的管理條例也可以依法對這壹問題作出規定。
考慮有興趣的居民。住房能否改作營業用房，主要是考慮到相關居民的公共利益。當前經濟不景氣，倡導創業，都不是“房改商”發布的充分理由。在為創業居民提供便利的同時，也不能犧牲鄰裏的安寧。雖然當前經濟形勢不好，政策傾向於改善營商環境，促進居民創業動力，但之前“住改商”遺留的城市管理問題，各種利益沖突和矛盾，也是現實的社會問題，至今仍造成困擾。如果只看到“住改商”放開帶來的商務成本的明顯下降，看不到社會成本的隱性增加，比如矛盾沖突，也會造成難以消除的負面效應。這不是中央政策的本意。當我們看到壹些法律、法規、政策的具體規定時，不能只看表面，還要結合立法目的、立法目的綜合考慮，否則法律之間難免會有爭鬥或矛盾。法律把問題的焦點交給有相關利益的居民，並不是壹個不好的選擇，因為這是壹個公共利益問題，法律很難界定。但在實際操作中，壹些部門卻把另壹個主體——居民自治組織居委會——拉入了這個利益博弈的網絡和關系鏈。
居委會的介入。《國家工商行政管理總局關於住所(經營場所)登記的通知》(工商企字〔2007〕第236號)規定，“企業(公司)或者個體工商戶設立(開業)時住所變更為經營場所或者住所(經營場所)登記時，除提交住所使用證明外，還應當提交下列材料:壹是住所(經營場所)。二是住所(經營場所)所在地居民委員會或業主委員會出具的有利害關系的業主同意將住所改為經營用房的證明。”該條款詳細規定了將房屋變更為營業用房的程序，使其具有可操作性。還賦予了公民以《物權法》改變房屋性質的權利向當地居民委員會或業主委員會出具有利害關系的業主同意將房屋改為經營性用房的證明，既保護了想改變房屋性質的居民的權利，又賦予了周邊居民壹定的同意權和否決權，起到了平衡利害關系雙方權利的作用。但是居民有多大程度的同意權和否決權呢？實際操作中對此問題沒有具體規定。居委會明智的選擇是，在出具相關證明前，在可能影響居民利益的範圍內，張貼證明通知書或聲明。在規定期限內無人提出異議的，視為同意。
權力的排序。就上述討論而言，這是壹個兩項權利的先後順序問題，是優先保護公民的物權使用權和處分權，還是尊重公民不受住宅性質變更困擾的權利。在利益相關方不同的方式下會輸出不同的結果。但是，作為對壹項公共政策的評價，我們不得不承認，壹刀切的政策是最粗心的管理模式。由於其缺乏對復雜利益關系的考慮，除了便於政府管理外，不能體現應有的利益平衡。這就需要進壹步探討和完善“住改商”壹刀切的政策。靈活有效的政策當然是理想的。在相關法律法規約束下的有條件放開，成為“房改商”政策的壹個很好的出路。但考慮到種種現實，這種政策也有多重隱憂:行政當局是否有能力走出壹刀切的亂死模式？所謂的有條件放開是否會給本已不受約束的行政權力增加尋租空間？《物權法》規定“房改業務”要求業主遵守法律法規和管理規約，在征得有利害關系的業主同意的情況下，根據目前基層自治組織的運行現狀，能否有效履行這壹職責？“住改商”帶來的公共設施使用成本的增加，如何詳細劃分而不構成公益侵權？
最不壞最明智的選擇。把它交給有興趣的居民是最明智最合適的，因為權利只有在影響到自己的利益之前才會被珍惜。考慮到以人為本原則和“勞動生存權”優先原則。據有關部門調查，居民普遍能接受設立煙酒店、復印店、廣告公司等。在居民區，但不同意設立寵物店、歌廳、餐廳、鋼琴培訓班等有氣味、有噪音的實體或公司。筆者建議“改住改商”不要壹刀切，謹慎行政勝於常改。綜上所述，物權法把改革與不改革的問題留給當事人，這壹點更為高明，既體現了對當事人權利的尊重，又有利於經濟發展和促進就業。但同時，業主在使用房屋進行經營時，應註意以下幾點:壹是裝修房屋時，不得隨意拆除、改動承重墻，私自改動電線、燃氣線路，以保證不會破壞住宅樓整體結構，從而影響房屋安全；二是經營項目要選擇避免亂丟垃圾和夜間營業，影響小區衛生環境；三是在住宅小區內從事經營活動，應避免聲、光、電、氣、無線電波等不可測量的事物對小區生活環境和居民健康的影響；第四，盡量不要占用小區內業主的部分，以免影響其他居民的公共利益，否則妳占用的公共物業費就需要多交。