REITs試點面臨三個問題。
劉新華介紹，房地產投資信托基金是指通過發行收益憑證募集投資者資金，交給專業投資機構進行房地產投資管理，並及時將投資收益分配給投資者的投資基金。REITs是將低流動性房地產資產轉化為高流動性證券資產的重要手段，對於盤活房地產存量資產、拓寬社會資本投資渠道、提高直接融資比重、提升資本市場服務實體經濟的質量和效率具有重要意義。目前，中國證監會和國家發改委共同開展的基礎設施REITs試點拉開了公募REITs的序幕，為進壹步推廣REITs奠定了實踐基礎。但面臨產品結構復雜、嵌套層級過多、法律責任覆蓋不足等問題。為貫徹落實中央關於深化金融供給側結構性改革的總體部署和中央經濟工作會議關於“完善債券市場法律制度”的要求，根據《證券法》授權國務院制定資產支持證券和資產管理產品發行交易管理辦法的規定， 建議由國務院證券監督管理機構牽頭起草《房地產投資信托基金管理條例》，為房地產投資信托基金的進壹步發展提供法律保障。
劉新華還推出了房地產投資信托試點。2020年4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》。2020年8月6日，中國證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，正式啟動基礎設施領域REITs試點。他認為，基礎設施公募REITs的推出有助於緩解基礎設施投資壓力；有利於推進資本市場供給側改革；為實體經濟發展提供有效支持；它為中國的投資者提供了新的投資產品。
對於REITs試點目前存在的問題，劉新華表示，REITs試點在《證券投資基金法》框架下建立了“公開募集基金+單壹基礎設施資產支持證券”的法律架構，無需修改基本法律制度，立法成本較低。但面臨三個問題:包括多層次嵌套產品結構復雜，導致公募REITs管理成本和稅收較高，收益率被層層攤薄的問題；底層資產的運作涉及原始所有者、資產支持證券管理人和基金管理人等多個主體，對內部治理的有效性提出了挑戰。《證券投資基金法》的法律責任規定不能完全符合REITs的特點，在打擊REITs相關違法行為時面臨法律依據不足的問題。
為REITs規範發展提供法律保障
劉新華表示，2020年3月1日起施行的《證券法》第二條規定:“資產支持證券和資產管理產品的發行和交易管理辦法由國務院根據本法的原則制定。”本次監管將資產支持證券和資產管理產品納入證券範圍。但是，由於資產支持證券和資產管理產品的發行和交易不同於股票和債券，因此授權國務院根據證券法的原則制定具體的發行和交易辦法。建議盡快制定不動產投資信托基金管理條例，為REITs進壹步規範發展提供法律保障。
劉新華提出了三點建議。壹是簡化REITs產品結構，明確REITs直接公募上市規則。REITs的產品結構可以參考目前的資產證券化業務，以房地產產生的現金流作為還款支持。但是，在註冊發行、強制信息披露、反欺詐、投資者保護、法律責任、監管機構等方面。應與《證券法》直接銜接，加強持續管理，防控風險，保護持有人合法權益。
二是根據全國金融工作會議提出的“強化功能監管”的要求和《證券法》“國務院證券監督管理機構依法對全國證券市場實施集中統壹監督管理”的規定，明確由國務院證券監督管理機構對REITs實施集中統壹監管。國務院證券監督管理機構應當根據《證券法》和《不動產投資信托基金管理條例》制定配套業務規則，對管理人、托管人、原始權利人、資產服務機構、基礎資產評估機構等參與主體的職責、盡職調查、計劃投資運作和信息披露等進行有效規範，依法實施功能監管。
三是明確REITs的稅收政策。資產證券化是壹項復雜的業務。在中國現行稅收制度下，REITs在產品設立和運作中面臨較高的稅收成本。從海外成熟市場的情況來看，許多國家政府在制定REITs法律法規的同時，在REITs產品的設立和運營方面出臺了稅收中性政策，以確保不會出現雙重征稅。建議建立和完善符合中國國情的REITs稅收支持政策體系，考慮在產品設立過程中免除或延緩與房地產轉讓相關的稅收，避免產品運營期間的雙重征稅，並允許REITs投資者適用優惠稅率。