순서
부동산 기업은 우리나라 부동산 기업의 주체로 우리나라 부동산 기업 총수의 80% 이상을 차지한다. 부동산 개발 산업은 경쟁적인 산업으로, 많은 자금이 필요하고, 많은 자원을 차지하며, 사회적으로 매우 민감한 주택 문제를 다루고 있다. 중국 부동산 기업의 발전 추세를 분석하는 것은 부동산업과 국민 경제 전체의 건강한 발전을 촉진하고 사회 전체의 안정을 유지하는 데 큰 의미가 있다.
1, 연구 개요
1..1중국 부동산 발전사
중국의 부동산업은 계획경제 시대에 자취를 감췄고, 대신 복지단위 주택 공급제도로 바뀌었다. 1980 년대 부동산업이 다시 부상하고 1990 년대 급성장한 이후 중국의 주택 분배와 공급체계는 근본적인 변화를 겪었고, 중국의 부동산 개발 투자도 급속히 발전했다. 통계에 따르면 1992 이후 우리나라 부동산 개발 투자는 5 조 위안을 넘어 연평균 20% 이상 증가했다. 도시의 1 인당 거주 면적이 1992 이전의 8 제곱미터에서 현재 20 제곱미터로 증가했다.
1980 년대 이전에는 부동산을 상품으로 공개적으로 취급하는 사람이 없었고, 그것을 상품으로 취급하는 사람도 없었다. 자연은 산업을 형성하지 않는다. 당의 11 회 삼중 전회 이후 경제체제 개혁의 추진으로 부동산업이라는 수십억 달러의 거대한 상품이 유통되기 시작했다. 80 년대 중국.
부동산업은 형성과 발전의 초기 단계이며, 부동산업의 첫 클라이맥스로 주택이라는 큰 상품의 속성을 명확하게 한다. 1990 년대에 당과 정부는 이론과 실천에서 부동산업의 발전을 위한 정책 근거를 마련했다. 199 1 년 4 월, 중공중앙은 국민경제와 사회발전 10 년 계획과 8 번째 5 년 계획을 제정하는 건설에서 "도시주택건설은 합리적인 규모와 성장 속도를 유지하고 부동산 종합개발과 주택상품화 과정을 적절히 가속화해야 한다" 고 요구했다. 경제체제 개혁의 진일보한 심화는 부동산업의 빠른 발전을 강력하게 촉진시켰다. 중국 부동산업은 이미 상품경제의 두 번째 고조에 이르렀다. 그 중요한 상징은 전체 경제 발전에서 부동산업의 지위, 역할, 의의가 두드러진다는 것이다. 역사는 새로운 세기에 접어들었다. 서부대개발이 가속화되면서 중국이 세계무역기구에 가입한 후 투자 환경과 법률과 국제 관례의 접목에 따라 외국 회사와 기업은 중국, 특히 외자기관에 더 큰 규모로 진입하게 될 것이며, 이는 부동산 개발의 융자 환경을 개선하고 부동산업의 발전을 촉진하는 데 도움이 될 것이다. 이는 부동산 개발의 세 번째 클라이맥스가 왔다는 뜻이다.
형세는 사람을 기쁘게 하지만, 문제가 많고 어려움이 크다. 부동산 개발은 자금이 밀집되고 생산주기가 긴 특징을 가지고 있어 규모 경영의 성격을 결정한다. 그러나 중국의 부동산 기업들은 대부분 분산되어 있고, 종합력이 약하고, 발전이 느리고, 경쟁력이 떨어진다. 그리고 각종 개발업체들의 상황도 불균형하다. 전반적으로 동남은 실력이 강하고 서부는 실력이 약하다. 이것들은 모두 현재의 경제 형세의 빠른 발전과 인민 군중의 날로 증가하는 물질적 수요와 요구에 매우 적합하지 않다.
현재 우리나라 부동산업은 이미 사회주의 시장 경제 요구에 적합한 운영 메커니즘을 형성하여 전체 업종이 번창하는 광경을 보이고 있다. 지금까지 우리나라 부동산 기업의 수는 3 만여 개에 달했고, 부동산 업계 종사자가 10 만명을 넘어 우수한 부동산 프로젝트와 우수한 자질의 부동산 개발, 운영, 관리 인재가 쏟아져 나왔다. 부동산 개발업계 외에 최근 10 년 동안 평가, 중개, 컨설팅을 내용으로 하는 부동산 중개업과 건물, 주택지역을 주요 업무로 하는 부동산 관리업이 점진적으로 형성되어 우리나라 부동산업계가 비교적 완벽한 산업 프레임 체계를 형성하였다. 부동산 산업은 전국 각지에서 활발하게 발전하여 각지에서 성공적인 부동산 개발, 성공적인 중개 중개, 성공적인 부동산 관리를 포함한 많은 성공적인 부동산 상업 모델이 출현했다.
1.2 부동산 기업의 발전 추세를 연구하는 의의
부동산업은 새로운 경제 성장점과 국민경제의 지주산업으로서 새로운 세기에 전례 없는 기회와 도전에 직면할 것이다.
한편, 개인 소비자들은 중국 부동산 시장의 소비 주체가 되고, 부동산 시장의 수급 관계와 소비 수요가 끊임없이 변화하여 국내 부동산 기업의 경쟁이 심화되고 있다.
전체 업종을' 폭리시대' 에서' 미리시대' 로 빠르게 전환하고, 이윤 수준이 가치로 돌아오고, 시장이 점차 규범으로 나아가게 한다. 한편 WTO 가입 이후 해외자본과 개발상이 중국 부동산업에 진출하는 비용이 크게 낮아져 해외 개발업자들이 중국 부동산 시장에서 해변을 빼앗아 중국 부동산 시장의 글로벌 경쟁 구도를 형성할 것으로 보인다. 해외 개발업자들은 운영 경험이 풍부하고 전문화도가 높으며 관리 수준이 선진적이고 자금력이 풍부하며 시장 경쟁력이 강하다.
중국이 WTO 에 가입하면서 해외 대형 부동산 기업들이 대거 국내 시장에 진출해 국내 부동산 기업에 전례 없는 경쟁 압력을 가할 것으로 보인다. 외자기업이 자금, 기술, 관리 등에서 우세가 뚜렷하기 때문에 개발된 상품주택의 질을 높이고 건설 비용을 낮추며 부동산 시장 경쟁 구도가 눈에 띄게 변할 수밖에 없다. 부동산 기업이 치열한 시장 경쟁에서 우위를 점하려면 시장 위기의식을 갖고 기업 관리를 강화하고 기업의 핵심 경쟁력을 점진적으로 형성해야 하며, 첨단 기술, 고품질, 고효율, 저소비, 저비용, 브랜드화된 부동산 개발로 시장을 개척하고 점유하여 기업의 생존과 발전을 유지해야 한다.
따라서, 세계 경제가 가져온 높은 수준의 경쟁에 대응하기 위해 중국 부동산 기업의 양성 발전의 길을 모색하는 것은 이미 국내 부동산 업계의 중요한 과제가 되었다.
2. 부동산 기업의 현황과 문제점
2. 1 중국 부동산 시장 현황 및 전망
중국 부동산 시장은 10 여 년의 발전을 거쳐 이미 시장화의 초급 단계를 거쳐 기본적으로 시장화 과정을 완성했다. 현재 시장은 제품 공급, 기업' 시장 유형 및 소비자' 제품, 기술 진보 방면에서 다른 특징을 보이고 있다. 특히 다음과 같은 세 가지 특징이 있습니다.
제품 공급과 기업을 보면 기존 부동산 시장은 (1) 부동산 제품 가격 차이가 커지고, 각 등급의 가격 간 참고가 낮아지고, 저가가 낮고, 고가가 높고, 전체 평균가격이 하락한다는 다섯 가지 특징을 보이고 있다. 둘째, 부동산 업계의 한계 이익 수준이 하락하여 시장 경쟁 요인과 자본 비용 요인이 모두 있다. 그러나 판매 규모가 크기 때문에 투자에 강한 흡인력이 남아 있다. 셋째, 자본' 기술' 브랜드 토지 등 업계의 문턱이 크게 높아져 전문팀에 대한 절실한 수요, 특히 토지자원에 대한 규제가 진입 비용을 크게 늘렸다. (넷째, 부동산 사업 판매 속도가 둔화되어 시장 총량이 급속히 확장되었지만 정부 규제가 더욱 강화되었다. 그러나 소비 충동은 감소하는 경향이 있어 판매 주기가 길어진다. (다섯째, 갈수록 치열해지는 시장 경쟁으로 마케팅 비용이 상승하고 고객서비스 비용도 상승세를 보이고 마케팅 비용은 프로젝트 이윤을 낮춘다.
시장 유형과 소비자를 보면 부동산 시장이 생존형 소비에서 투자형 소비로 바뀌고 있다. 부동산 시장 제품 공급의 증가와 소비자의 성숙으로 부동산 시장의 수요 구도와 소비자의 주택 구입 심리가 크게 바뀌고 있다. 부동산에 대한 소비자의 수요가 필수품에서 즐거움을 추구하는 소비재로 바뀌고 있고, 주택의 기능도 원래의 부동산 부가 가치 기능에서 소비와 즐거움으로 확대되고 있다. 제품의 공급이 점점 풍부해짐에 따라 소비자들은 집값의 변동을 걱정할 필요가 없고 집을 살 시기는 파악하기 어렵지만, 자신의 사랑과 수요에 따라 결정할 수 있다. 하지만 이렇게 유리한 시장에서는 소비자가 절대적인 승자가 아니며, 여전히 시장에 진출할 때 부담해야 할 구매자의 위험과 투자 위험을 감수해야 한다. 포만형 소비에서 투자형 소비로 전환하는 과정에서 소비자의 주택 수요 개선과 부동산에 대한 소비 수요는 여전히 시장 발전의 핵심 동력이지만, 그렇다고 현재 부동산 시장이 덥지 않다는 뜻은 아니다. 사람들의 주거 조건 개선은 지속적이고 장기적인 과정이기 때문에 단기간에 실현될 수 없다. 각종 자금이 이윤 추구를 위해 맹목적으로 시장에 진입하면 사람들은 주거를 개선하기 위해 대월 소비를 하고, 부동산 투자의 성장 속도와 소비 속도는 부동산 시장이 수용할 수 있는 합리적인 한도와 속도를 초과하면 부동산 시장은 거품이 생길 수 있다.
제품 및 기술 진보의 관점에서 볼 때, 제품 기술이 발전함에 따라 부동산 시장은 기본적으로 제품 중심의 산업화를 실현하였다. 이 과정에서 제품 동질화는 시장의 주류 발전 추세가 되었다. 제품 품질의 보편적인 향상과 제품 구매의 보편적인 유사성으로, 대부분의 사람들이 즐기는 주거 조건은 기본적으로 유사하며 주택 갱신 속도가 빨라진다. 부동산 개발업자들은 건설업계의' 건축재업계' 의 설계업계의 기술 응용을 이용하여 소비자를 더욱 끌어들이는 신제품을 지속적으로 출시하며 전자업계의 일부 현상을 보이고 있다. 경쟁이 치열해지면서 부동산 혁신은 더 이상 단순히 신기술을 적용하는 것이 아니라 시장 요인을 종합하고 최적화함으로써 토지 자원의 잠재력을 극대화하고 소비자의 요구를 충족시키는 것이다. 제품 지향 부동산 시장에서 부동산 기업의 전문성이 크게 향상되어 업계 전체가 눈에 띄는 발전을 이루면서 더욱 이성적으로 변했다. 개발자들은 부동산 업계의 규칙과 기술을 파악했고, 모방과 복제는 산업 발전에 도움이 되지만, 프로젝트 성공을 보장할 수는 없다. 전체 부동산 시장은 이미 네가 죽고 사는 경쟁에서 자원조합으로 옮겨갔고, 업계 내 우세가 다른 각 방면에서 모두 같은 이익을 추구하고 있다. 전문 자문 기관의 시장이 지속적으로 확대되고 있다.
2.2 중국 부동산 기업 발전 현황
부동산 기업의 수가 많고 규모가 작다. 1990 년대 중후반부터 현재까지 중국의 부동산 개발업계는 더 이상 예전처럼 혼란스럽지 않지만, 많은 부동산 회사들이 이미 규모를 갖추기 시작했고, 일부는 상당히 실력이 있지만 상대적으로 작고, 흩어지고, 불량한 특징은 변하지 않았다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언) 2003 년 현재 전국적으로 1 급 자격을 갖춘 부동산 업체는 349 개에 불과했다.
부동산 기업의 개발 능력이 낮고 규모 효율이 떨어진다. 부동산 기업은 매우 전형적인 자금집약적 기업으로, 높은 투자, 높은 수익률, 규모의 경제성이 강한 특징을 가지고 있다. 우리나라 부동산업체들은 대부분 규모가 작고, 자원이 분산되어 있으며, 전체 개발 능력이 낮아 자원 집약적인 업종 특성과는 매우 어울리지 않는다. 예를 들어 상하이에는 2000 여 개의 부동산 기업이 있는데, 평균 등록자본은 2000 만원 미만이고, 납입 자본은 6000 만원 미만이다. 상하이 부동산 기업은 수는 많지만 개발 사업 규모는 비교적 작다. 2003 년 시 전체 건축 면적은 82675 1 ,000m2 로 기업당 평균 개발 면적이 33000m2 에 불과했고, 부동산 100 대 기업은 시장 점유율의 4% 에 불과했다.
부동산 기업의 자산 부채율이 높고 경영 위험이 크다. 여러 가지 역사적 원인으로 인해 우리나라 부동산 기업들은 일반적으로 자체 자금 부족 문제가 있으며, 기업이 필요로 하는 자금은 주로 은행 대출로 해결된다. 현재 국내 최대 주택 순자산은 수십억 위안에 불과하며 해외 주택 기업의 수십억, 수백 억 달러와는 거리가 멀다. 우리나라 부동산 기업의 자산부채율은 70% 이상, 일부는 90% 에 달한다. 이런 과도한 부채는 기업의 신용상황에 영향을 주고, 부동산 개발 프로젝트를 운영하는 재정비용을 늘리고, 이윤 수준을 낮추거나 적자를 초래하며, 심지어 부정적인 효과를 지닌 연쇄반응을 불러일으킬 수밖에 없다.
부동산 기업의 신용이 나빠서 브랜드 설립에 신경을 쓰지 않는다. 우리나라 부동산 기업의 이익률이 일반적으로 사회의 다른 업종의 이익률을 능가하고, 부동산 개발업계의 준입 문턱이 낮기 때문에, 1990 년대 이후 대량의 사회적 핫돈이 부동산 개발업으로 유입되었다. 이들 개발업자들은 단기적인 행동이 심각하여 장기적인 기업 발전 계획도 없고 자신의 신용과 브랜드도 중시하지 않고 면적 축소, 가격 사기, 품질 저하, 주택 납부 연기 등의 문제가 발생할 수 있다. 이는 소비자의 합법적 권익을 침해할 뿐만 아니라 부동산 기업 자체의 발전에도 직접적인 영향을 미쳤다.
기업은 현대경제의 기본 단위와 자원 배분의 기본 수단으로서 일련의 조건을 갖추어야 한다. 예를 들면, 기업재산권 정의는 명확해야 하고, 기업은 충분한 자주권을 가져야 하며, 기업은 개인재산이나 법인재산으로 기업 채무에 대해 전부 또는 유한한 책임을 져야 한다. 이러한 조건들은 사실 우리가 흔히 말하는 현대 기업 제도의 기본 요구이다. 이러한 조건과 요구로 볼 때, 우리나라 부동산 기업은 여전히 많은 문제가 있어서, 전반적으로 아직 이러한 요구를 잘 충족시킬 수 없다. 그러나 중국 부동산 기업의 미래 발전 추세는 중국 부동산 시장과 부동산 업계의 미래 추세와 발전 방향을 크게 결정할 것이다. 개발자든 정부 관리든, 이러한 문제와 앞으로의 추세에 대해 어느 정도 파악해야 한다.
우리나라 부동산 기업 관리는 부동산 기업이 개발 프로젝트의 선택, 개발 과정에서 프로젝트가 완공된 후 애프터서비스에 이르는 전 과정 관리를 말한다. 부동산 기업은 다른 기업과 마찬가지로 여전히 능력 관리와 경험 관리 체계에 있다. 자질이 높고 능력이 강한 기업가 팀이 부동산 기업의 성공의 관건이다. 기업가의 자질과 능력은 기업그룹의 성패를 크게 결정짓는다. 유능한 사람은 매력적이고, 경험이 있고, 지혜롭고, 권위 있고, 헌신적이며, 그들의 지칠 줄 모르는 일과 분투를 통해 기업의 지속적인 발전을 촉진한다는 장점이 있다. 그러나 인재의 수는 제한되어 있다. 첫째, 인재의 수가 제한되어 있다. 기업에 654.38+0 만명이 있다고 가정하면 인재는 654.38+0 만명에 불과하다. 즉 90% 의 기업이 인재를 찾지 못한다는 것이다. 둘째, 인재도 분류, 전문화되어 각종 기업과 어울리기 어렵다. 다시 한 번, 재능이 있는 사람도 개인의 무작위성과 모델 관리의 과학성 사이의 깊은 모순과 같은 한계가 있다. 이때 인재는 실제로 기업 발전의 저항이 될 것이다. 선진 관리 모델은 기업의 장기적인 안정과 지속적인 발전을 위한 근본적인 보증이다. 좋은 관리 모델을 통해 일반 직업경영자도 기업을 정상적으로 운영할 수 있다. 좋은 관리 모델이 없으면 재능있는 사람들은 쓸모가 없습니다. 좋은 관리 모델이 있으면 기업은 흔들리지만 중상을 입지 않는다.
부동산 기업은 우리나라 부동산 기업의 주체이다. 현재 공식 통계에 따르면 전국 부동산 기업은 3 만 개에 육박하며 전국 부동산 기업 총수의 80% 이상을 차지하고 있다. 중국의 도시 주택 제도 개혁이 계속 심화됨에 따라 개인 주택이 그룹 주택을 대신하여 시장 거래의 주류가 되었으며, 우리나라가 WTO 에 가입하여 대외 개방의 행보가 크게 추진되면서 우리나라 부동산 기업의 미래 발전에 전례 없는 기회와 도전을 가져왔다. 전반적으로 우리나라 부동산 기업의 현황은 낙관적이지 않다. 많은 문제들이 시급히 해결되어 모든 제도, 규모, 효율성의 세 가지 측면에 집중되어야 한다.
2.3 중국 부동산 기업 발전의 문제점
2.3. 1 기업 소유의 성격
국내 학자들이 국유기업에 대한 연구가 본격적으로 진행되고 있지만, 국유부동산기업에 대한 체계적인 심층 연구는 거의 없다. 사실, 산업 국유기업에는 소프트 예산 제약과 같은 문제와 열세가 있다. 대리상 내부 통제, 인센티브가 불합리하고 인재가 보편적으로 낭비되고 기업의 효율성이 떨어진다. 또한, 부동산 산업은 자신의 특성과 국민 경제에서 점점 더 중요한 지위로 인해 거시경제 성장과 파동에 더 큰 영향을 미치고 있습니다. 예를 들어 경제 성장에 큰 공헌과 거시경제에 대한 자극 작용, 그리고 차차 중대한 경제 변동에서의 파장은 물론 결정적인 파괴작용까지 하고 있습니다. 점점 더 많은 경제학자들이 중시하고 있습니다.
부동산 공기업이 부동산업을 탈퇴하는 속도가 공업공기업보다 더 빠를 수 있다. 1980 년대 말 90 년대 초, 우리나라 부동산 기업의 발전은 초기 단계에 있었고, 국유 부동산 회사가 절대다수를 차지했다. 개혁이 심화되고 시장이 발전함에 따라 국유 부동산 기업의 비중이 점차 위축되어 90 년대 중반에 50% 이하로 떨어졌다. 1990 년대 말과 금세기 초까지 국유 부동산 기업의 비중은 이미 20% 이상으로 떨어졌다. 하지만 총량의 20% 에 불과하더라도 토지 인재 자금 등 사회적 희소자원의 양이 어마하기 때문에 국유부동산업체들이 시장에 미치는 영향은 여전히 결정적이다. 게다가, 대부분의 집단기업과 일부 규제되지 않은 주식제 기업들을 더하면, 이들 기업은 실제로 부동산 공기업과 성격이 비슷하고, 즉 재산권이 불분명하고, 기업과 정부의 경계가 모호하며, 그 수치는 통계에 명확하게 나타나지 않는다. 그렇다면 모든 제 문제가 우리나라 부동산 기업 발전에 미치는 불리한 영향과 우리나라 부동산 산업 발전에 대한 제약 작용이 더욱 두드러진다.