첫째, 법적 근거를 이용하여 처리하다.
(1)' 물권법' 제 73 조에 따르면 건설구역 내 도로는 소유주가 소유하지만 도시도로에 속하는 것은 제외한다. 건축 구역 내의 녹지는 소유권자에 속한다. 단, 도시 공공녹지나 개인을 명시하는 것은 제외된다. 건축 구역 내의 기타 공공 * * * 장소, 공공시설 및 부동산 서비스는 소유주가 소유한다.
(2)' 민법통칙' 제 83 조에 따르면 부동산 인접 당사자는 생산 촉진, 생활 촉진, 연대 공조, 공정하고 합리적인 정신으로 물 차단, 배수, 교통, 환기, 조명 등의 인접관계를 올바르게 처리해야 한다. 이웃 당사자에게 방해나 손실을 초래하는 것은 침해를 중단하고 방해를 배제하며 손실을 배상해야 한다.
(3) 최고인민법원' 건물 소유권 분쟁 사건의 구체적 적용에 관한 법률 몇 가지 문제에 대한 해석' 제 2 조에 따르면 다음 조건을 충족하는 주택과 주차 공간, 보초소 등 특정 공간은 물권법 제 6 장에 명시된 독점 부분으로 인정되어야 한다.
(1) 구조적으로 독립적이며 명확하게 구분할 수 있습니다.
(b) 독립적으로 사용되며 독점적으로 사용할 수 있습니다.
(c) 특정 소유자의 소유권 객체로 등록 할 수 있습니다.
계획에서 특정 주택에 속하고 건설 단위가 매각될 때 특정 주택 매매 계약에 포함된 테라스는' 물권법' 제 6 장에 언급된 독점 부분의 일부로 인정되어야 한다.
이 조의 첫 번째 단락에 언급 된 집은 건물 전체를 포함한다.
둘째, 공정성, 현실, 공공 질서 양속적인 원칙에 근거한다.
건물 앞 부근의 토지 사용과 이용은 1 층의 이익과 가장 관련성이 높고 영향과 손실도 가장 크다. 합리적인 범위 사용을 통제할 권리는' 근근' 과' 우선' 고려에서 결정된다. 단층집의 경우 업주가 사용하는 면적은 현지 계획 면적에 따라 결정되며, 건축 계획 면적은 업주가 소유한다. 그러나 1 층의 연관성과 이익 영향, 그리고' 편리한 생활, 단합, 공조, 공평성' 을 고려한다
동네 창구 앞의 녹지는 도대체 누구에게 속하는가? 다투지 마라, 답은 바로 여기에 있다!
안내: 실생활에서 개발자나 판매자는 주택 매매 계약을 통해 주택 구입자와 계약을 맺고, 동네 건축구역 내의 녹지 공간 (또는 하층 주택 문 앞의 녹지 공간) 은 하층 소유주가 독점적으로 사용한다. 그러나' 물권법' 규정에 따르면 녹지를 개인전속으로 만들려면 관련 조건을 충족해야 한다. 이 글은 법률 사례 관련 관점을 분석하여 독자가 참고할 수 있도록 한다.
법적 근거
1, "중화인민공화국 물권법"
제 73 조 건축 구역 내의 도로는 소유권자에게 속하지만, 도시도로에 속하는 것은 제외한다. 건축 구역 내의 녹지는 소유권자에 속한다. 단, 도시 공공녹지나 개인을 명시하는 것은 제외된다. 건축 구역 내의 기타 공공 * * * 장소, 공공시설 및 부동산 서비스는 소유주가 소유한다.
2. 최고인민법원은 주택소유권 분쟁 사건의 구체적 적용에 관한 법률 몇 가지 문제에 대한 해석을 한다.
제 2 조 건축 구역 내의 주택, 주차 공간, 노점 등 특정 공간은 다음 조건을 충족하는 경우 물권법 제 6 장에 명시된 독점 부분으로 인정되어야 한다.
(1) 구조적으로 독립적이며 명확하게 구분할 수 있습니다.
(b) 독립적으로 사용되며 독점적으로 사용할 수 있습니다.
(c) 특정 소유자의 소유권 객체로 등록 할 수 있습니다.
계획에서 특정 주택에 속하고 건설 단위가 매각될 때 특정 주택 매매 계약에 포함된 테라스는' 물권법' 제 6 장에 언급된 독점 부분의 일부로 인정되어야 한다.
이 조의 첫 번째 단락에 언급 된 집은 건물 전체를 포함한다.
관련 사례
1. 소유주가 구매한 정원 녹지에 인접한 주택은 주택 매매 양측이 정식으로 체결한' 상품주택 매매협정' 과' 재산권등록서' 에 따라 결정되어야 한다. 청도 중남재산관리유한공사 난징지사가 서선태, 노소하 주택소유권 분쟁안을 고소해야 한다.
본 사건의 요지: 1. 업주와 주거 지역의 부동산 관리 회사가 부동산 관리 서비스 계약을 체결한 후 부동산 관리 회사와 부동산 관리 서비스 계약 관계를 맺었다. 부동산 관리 회사는 부동산 관리 서비스를 제공하는 계약 당사자로서 계약에 따라 부동산 관리를 할 의무가 있으며, 업주가 업주 공약과 주택지의 부동산 관리 규정을 준수할 것을 요구하며, 업주 공약과 부동산 관리 규정을 위반하는 행위를 바로잡을 권리가 있다. 주택지역의 정상적인 부동산 관리 질서를 유지하고 주택구 전체 소유주의 이익을 보호하다. 업주가 정비 요구에 따라 업주 공약과 부동산 관리 규정을 위반한 행위를 시정하지 않을 경우, 부동산 관리 회사는 계약 당사자로서 법에 따라 소송을 제기할 권리가 있다.
2. 업주가 매입한 집과 인접한 정원녹지의 소유권은 부동산 개발업자의 판매원이 구두로 업주에게' 1 층 집을 사서 정원을 배달한다' 는 약속뿐만 아니라 정원녹지는 실제로 업주가 점유하여 사용하는 것으로 인정된다. 즉 업주가 정원녹지에 독점적인 사용권을 누리고 있다는 것을 인정하는 것이다. 정원 녹지는 부동산으로서 그 사용권의 귀속은 매매 쌍방이 정식으로 체결한 상품주택 매매 협의와 재산권 등록에 따라 결정되어야 한다.
3. 업주는 업주 공약과 부동산 관리 규정을 위반해서는 안 되며, 개인의 이익에 근거하여 그 집과 인접한 정원 녹지를 무단 파괴하거나 개조해서는 안 된다. 업주가 정원 녹지에 대한 독점적 사용권을 누리고 있지만, 정원 녹지가 동네 녹지의 일부라면, 업주들은 정원 녹지를 사용할 때 업주 공약과 부동산 관리 규약에 따라 동네 녹지에 대한 관리 규정을 준수해야 하며, 정원 녹지를 무단으로 파괴해서는 안 되며, 동네 다른 업주들의 합법적 권익을 훼손해서는 안 된다.
재판정: 남경시 강녕구 인민법원.
출처: 최고인민법원 공보 2007 년 9 호 (총제 13 1 호).
2. 계획에 따라 특정 주택에 속하고 건설단위가 매각될 때 이미 계획에 따라 특정 주택 매매 계약에 포함된 녹색지대는 개인 소유-A 부동산회사 고소홍씨가 방해분쟁사건을 배제했다.
본 사건의 요지: 건설구역 내의 녹지는 업주가 소유하며, 도시 공공녹지나 개인 소유는 제외한다. 이른바' 명시' 란 매매 계약에서 약속한 개인소유권으로 이해할 수 없고, 특정 주택에 속하는 것으로 확정되고, 건설단위가 매각될 때 이미 계획대로 특정 주택 매매 계약을 포함한 녹지를 가리킨다.
출처: 장쑤 법원 네트워크 20 14 12 3 1.
전문가의 의견
1.' 테라스 등' 에 녹지가 포함되는지 여부에 대한 질문.
실생활에서 어느 업주에 분명히 속해 있는 녹지가 * * * 의 일부여야 하는지 아니면 독점 부분의 일부여야 하는지에 대해 서로 다른 견해를 가지고 있다.
한 가지 견해는 "이 녹지들은 이미 계획에 따라 개인이 소유하고 이에 대한 대가를 지불했기 때문에' 물권법' 제 73 조에 명시된 대로 개인이 소유한 녹지로 간주되어야 한다" 는 것이다. 특히 이러한 녹색 공간은 일반적으로 개인 소유자만 사용합니다. 소유주가 공유한다면, 모든 업주들이 수리 의무를 지게 하는 것은 매우 불합리한 일이다. 따라서 이 녹지는 계약대로 소유주가 소유해야 한다. 따라서 필자는 소위' 명시적 소유권' 이란 계획 소유권과 계약 소유권을 모두 포함한다고 생각한다. 그러나 계획은 소유주의 소유로 확정되고 계약에 따라 누군가의 소유로 확정될 수 없다. "
우리는이 견해가 매우 합리적이라고 생각합니다. 이 책의 저자는 이 조 제 2 항의 해석에 따르면 계획에서 특정 주택에 속하는 녹지가 건설 단위 판매 시 특정 주택 매매 계약을 계획대로 포함시킨 경우 특정 주택의 구성 요소, 즉 독점 부분의 구성 요소로 인정되어야 한다고 생각한다. 재판 관행에서 다음과 같은 측면에서 파악할 수 있을 것 같다.
첫째, 녹지가' 계획 중' 의 특정 주택에 속하는지 여부. 이곳의 계획은 계획뿐만 아니라 계획과 관련된 모든 서류를 가리킨다. 예를 들어, 계획 행정부가 승인한 1 층 평면도는 동네 1 층 주택에 주택 부속녹지가 있는지, 녹지가 얼마나 큰지 명확하게 표시한다. 따라서 인민법원은 이런 사건을 심리할 때, 승인된 1 층 평면도로 개인의 녹색지대가 합법적인 것인지의 여부를 결정해야 한다. 건축 평면도의 1 층에 개인 녹지가 명확하게 표시되어 있고 면적이 정확히 같으면 그 녹지는 합법적이다. 면적이 건물의 1 층 평면도에 규정된 면적을 초과하는 것은 불법이다. 물론, 건축 계획 1 층에 집 1 층 전용 녹지가 명시되어 있지 않다면, 녹지는 소유주의 것이다.
동네의 다른 업주들이 한 업주의 녹지가 동네의 녹지를 침범했다고 고소한다면 입증해야 한다. 이런 증거도 계획서류와 관련돼 개발자가 이 문건에 따라 건설할지 여부와 관련이 있다. 개발업자의 건설이 계획대로 진행된다면 녹지가 도시 공공녹지를 침범하거나 업주 녹지를 침범하지 않았다는 뜻이다. 개발자가 관련 계획 문서에 따라 1 층 평면도를 완전히 시공하지 않은 경우 업주 녹지가 부족하다고 가정하면 개발자가 책임을 져야 합니다. 개발업자가 집을 팔기 때문에 녹지는 집의 부속물로 판매되고, 집사는 잘못이 없다. 물론 업주가 계획이 불법이라고 생각하면 행정소송을 제기할 수 있다. 행정 소송이 끝나면 민사 사건을 심리할 것이다.
업주가 집을 살 때 부속녹지가 없거나, 부속녹지가 그렇게 크지 않고, 스스로 녹지를 동그라미하거나, 자신의 녹지를 자신의 전속 부분의 일부로 확대할 경우, 당연히 침해권을 구성한다. (존 F. 케네디, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 자기관리명언) 이런 상황에서 원고는 다른 증거를 제공할 필요가 없다.
둘째, 개발업자들은 집을 팔 때도 계획에 따라 녹지를 구체적인 주택 매매 계약에 포함시켰다. 주택 구입 계약서에 약속이 없다면 녹지는 특정 업주의 독점 부분에 속하지 않는다.
셋째, 녹색지대는 업주가 구매할 때 이미 "명시" 했다. 만약 녹지가 폐쇄된다면, 특정 집에서만 들어갈 수 있다. 이것이 바로' 물권법' 제 73 조에 규정된' 개인에 속하는' 녹지이다. 우리는' 명시' 의 기준이 실제로 이 조항에 규정된' 구조적 독립성을 가지고 명확하게 구분할 수 있다' 와' 독립성을 이용하고 단독으로 사용할 수 있다' 고 생각한다.
넷째, 개인에 대한 명확한 녹지 등록에 관한 것이다. 개인의 녹지가 이 조항에 규정된 독점 부분의 처음 두 가지 조건에 부합하고, 이미 독점 부분의 일부를 구성했으며, 이미 "할 수 있다" 고 판단했기 때문에 등록기관의 등록부에 등록할지 여부를 고려하지 않아도 된다. 이렇게 이해하는 이유는 독점 부분이 이미 등록되어 계획에 부합하며 매매 계약서에' 명시' 하는 약속이 있기 때문이다. ('최고인민법원 건물 구분 소유권과 부동산 서비스 사법해석의 이해와 적용', 최고인민법원 민사재판 제 1 정 편집장, 인민법원 출판사 2009 년 출판)
2. q: 일부 주택 매매 계약에서 개발자나 판매자와 구매자는 주거구 건축부문 내 녹지 공간 (또는 하층 주택 문 앞 녹지 공간) 을 하층 소유주가 독점적으로 사용하기로 합의했다. 이 계약은 법적 구속력이 있습니까? 어떤 경우에 업주 전용입니까?
답:' 물권법' 제 73 조에 따르면 건축구역 내의 녹지는 소유주에 속한다. 단, 도시 공공녹지나 개인 소유는 제외한다. 물권법' 의 이 규정은 건축구역 내 녹색지대는 원칙적으로 소유주가 소유하지만, 개인이 사용하는 것은 제외한다는 것을 보여준다. 실생활에서 개발업자들은 바이어와 분양주택 매매 계약이나 보충 계약을 체결하는 경우가 많은데, 하층 분양주택 문 앞에는 포위 시설이 갖추어져 있고, 구매자는 정원 (녹지) 을 단독으로 사용하며, 녹지는 하층 분양실과 함께 구매자에게 판매한다. 그러나' 물권법' 규정에 따르면 녹지를 개인의 소유로 만들려면 관련 조건, 즉 입법조문이 개인의 소유임을 명시해야 한다. "명시적" 조건을 충족하려면 다음 요소가 충족되어야 합니다.
첫째, 창구 앞의 녹지계획은 반드시 사전에 기획부의 비준을 거쳐야 한다. 상업용 주택의 계획이 관련 부서의 승인을 받았고 창문 앞 녹지가 승인을 받지 못했거나, 승인 후 승인을 보고하지 않았거나, 개발자와 1 층 소유주가 개인적으로 창문 앞 녹지 전용 이용권 매매 계약을 체결하고 계획 승인 절차를 밟은 경우, 창문 앞 녹지 매매 계약이 유효하다고 단정할 수 없다.
둘째, 개발자나 판매자가 분양주택을 판매할 때는 광고, 계약 또는 기타 효과적인 방법을 통해 다른 업주에게 창문 녹지가 1 층 주택업주 독점 (단독) 에 속한다는 것을 분명히 해야 한다. 결론적으로, 개발자나 판매자는 상업용 주택을 판매할 때 다른 업주들이 창문 녹색지대가 계획과 계약에 따라 하층 주택 소유주가 독점적으로 사용한다는 것을 알고 있거나 알아야 한다는 증거를 가지고 있어야 한다.
지적해야 할 것은 다음과 같습니다.
첫째, 창문 앞의 녹지는 일반적으로 하층주택과 함께 매입하여 함께 양도한다. 실제로, 업주가 창문 앞의 녹지를 양도하는 것은, 그 녹지가 상술한 조건을 충족하며 양도 수속이 합법적이라면, 그 녹지 공간의 양도가 유효하다는 것을 인정해야 한다.
둘째, 하층업주가 획득한 창가 녹지의 권리는 소유권이 아니라 전용사용권일 뿐이다. 도시토지는 국가가 소유하고 있고, 업주는 건물에 붙어 있는 땅과 취득한 녹지의 사용권만 가지고 있고, 소유권은 없고, 업주는 녹지에 있는 식물의 소유권만 가지고 있기 때문이다.
셋째, 창문 앞의 녹지는 건축 지역 내 공공도로 공공장소 공공시설 부동산 서비스용 주택 등 공공시설의 건설과 사용을 방해해서는 안 된다.
넷째, 창문 앞의 토지에 대한 전용 이용권 비용과 녹지 유지 보수 비용은 별도로 계산해야 하며, 녹지를 즐기는 1 층 소유주가 부담해야 하며, 다른 녹지를 구분하는 업주들은 이 비용을 부담해서는 안 된다. ('민사재판지도 및 참고서' 2008 년 제 2 호 (총제 34 호), 최고인민법원 민사재판 제 1 정 편집장, 법률출판사 2008 년 출판)
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