은행이 모기지 등록을 처리하는 법적 근거

개인 주택 담보 대출 보증 제도

주택 담보대출의 가장 근본적인 목적은 주택 구입자에게 담보대출을 제공하여 주택 구입자가 필요한 주택을 살 수 있는 충분한 자금을 마련하는 것이다. 주택담보대출이란 구매자가 후손대출은행을 선불로 지불하고, 법률 수속을 거친 후 선매한 상품주택을 대출은행에 담보로 담보하는 행위다. 주택담보는 일반 현찰주택담보와는 다르다. 현주택담보는 담보대출 당시의 현방을 가리킨다. 주택, 일명' 썩은 미루' 는 담보대출 때 아직 완공되지 않았다. 장기 담보대출에서는 매입한 주택이 담보대출에 존재하지 않고 대출 기간이 길기 때문에 대출은행의 위험이 상대적으로 크다. 위험을 예견하고 적절한 예방 조치를 수립하는 방법은 상업은행이 자신의 이익을 보호하는 중요한 과제가 되었다.

우선, 주택 담보대출 계약의 담보법률관계를 분석했다.

일반 부동산 현주택 담보대출에 비해 개인 주택 담보대출의 법적 관계는 대출자, 대출은행, 개발상이 주택담보대출 계약서에 서명한 수많은 채권채무의 혼합체이며, 주택 구입 계약, 대출계약, 담보계약, 담보계약, 위탁계약이다. 구매자와 개발자 사이에 예매 계약 관계가 형성된다는 점에서 구체적으로 드러난다. 바이어와 대출은행의 관계는 대출자와 대출자의 대출계약 관계이고, 다른 한편으로는 담보인과 담보권자의 담보계약 관계다. 한편, 주택 구입자는 자금 이체의 번거로움을 피하기 위해 대출은행에 주택 구입자의 이름으로 대출을 개발업자 계좌로 이체하도록 의뢰하여 대출 양도에 대한 계약 관계를 형성하였다. 보증인과 차용인 사이에는 개발자와 대출 은행 간의 보증 계약 관계가 있다. 따라서 법적 관계의 복잡성으로 인해 주택 담보 대출 계약 주체의 다양성과 중복성이 초래되었습니다.

(a) 모기지 보증의 법적 관계

프로젝트가 완공되기 전에 구매자가 누리는 권리는 개발자가 제때에 예매한 주택을 배달하도록 요구하는 것이며, 구매자가 앞으로 건설될 주택에 대한 기대권, 즉' 소유권 기대', [1] 를 물권 범주에 포함시키도록 요구하는 것이라고 생각하는 사람들도 있다. 우리나라의 현행법제도로 볼 때 경매를 표제로 한 담보관계는 담보담보담보법률관계에 속해야 한다. 우리나라' 도시 부동산 담보관리법' 제 20 조는 "분양주택 담보로 담보를 예매하는 상품주택 개발은 반드시 부동산 양도조건에 부합해야 하며, 분양주택 예매허가증을 취득해야 한다" 고 규정하고 있다. 대법원' 몇 가지 문제에 대한 설명' 제 47 조의 결정에 대해 대법원은 "법에 따라 아직 짓지 않았거나 짓고 있는 집이나 기타 건물을 담보로 당사자가 이미 담보등록을 한 경우 인민법원은 담보가 유효하다고 판단할 수 있다" 고 규정하고 있다. 위의 법률 규정에서 볼 때' 저당' 이라는 단어가 사용되었다. 따라서 담보대출 과정에서 구매자가 담보인, 은행이 담보권자인 법적 관계가 형성된다. 구매자가 정해진 기한 내에 일정 한도를 초과하여 상환하지 않은 경우, 은행은 담보주택을 경매하고 매각하여 소득가격으로 은행 대출금을 상환할 권리가 있으며, 은행은 계약을 해지할 권리가 있다.

(2) 법적 관계를 보장한다.

실제로 우리나라의 현행' 보증법' 과 담보제도의 관련 규정을 사용하는 것은 영문을 모르는 것이다. 왜냐하면 그것은 우리나라의 전통적인 담보제도를 돌파했기 때문이다. [2] 대출 계약에서 은행은 단순 담보권자가 아닌 보증인으로, 계약서에 보증인, 즉 개발자가 제공한 담보가 있기 때문이다. 분양주택 대출 담보에서 은행은 자신의 위험을 낮추기 위해 개발상에게 전체 담보대출을 요구하는 경우가 많다. 차용인의 기한 내 상환에 대한 개발자의 보증책임은 대출자가 산권증을 처리하기 전에만 존재하고, 대출자가 산권증을 처리한 후에는 상환할 수 없는 어떠한 의무도 설정되지 않았다. 집의 품질 보증 기간 동안 개발자는 집에 결함이 없음을 보증할 책임이 있지만, 이런 책임은 품질보증이며, 넓은 의미의 보증이지,' 보증법' 의 의미의 보증이 아니다. 이 단계에서 개발자는 담보물의 가치를 초과하는 대출 원금 이자 벌금 복리 담보권 행사 비용과 위약금에 대해서만 책임을 지고 재산 담보에 비해 종속적인 위치에 있다. 개발자가 담보책임을 부담하는 또 다른 경우는 저당된 집이 소멸되거나 훼손되는 것이다. 보험회사가 배상한 금액이 대출 금액을 지불하기에 충분하지 않을 때, 개발업자는 부족한 부분에 대해 보증책임을 져야 한다. 이 두 경우 모두 개발자와 매입자는 연대 책임을 지고, 기간 동안 주택 담보대출 계약에 약속한 상환기간이 만료된 지 2 년이 지났다.

둘째, 구매 계약이 무효, 해지 또는 해지되는 은행 위험.

은행의 대출 업무 과정에서 업무 담당자는 일반적으로 프로젝트 위험, 신용 위험, 도덕적 위험 및 사기 위험에 특별한주의를 기울이고 있으며, 은행도 기업 지배 구조, 제도 건설 개선 등의 조치를 통해 예방을 강화하고 있습니다. 그러나, 주택 구입 계약의 무효, 철회 또는 해제로 인한 위험에 대해 은행은 방금 예견했다. 특히 2003 년 6 월 1 일' 최고인민법원' 이 상품주택 매매 계약 분쟁 사건 심리에 관한 법률적 몇 가지 문제에 대한 해석 (이하' 설명') 을 실시한 후 은행은 주택담보대출 분야에 있었다.

주택담보대출의 수많은 법률관계 중 담보계약과 보증계약은 모두 보증계약이며, 주계약대출계약에 종속된다. 그러나 차용계약은 주택 구입 계약을 기초로 하지만 주택 구입 계약에 붙어 있지 않다. 두 계약의 주체는 각자의 계약 의무를 부담하고, 서로 연대 책임 관계가 없다. 일반적으로 주택 구입 계약이 어떤 이유로 해지될 때 반드시 대출 계약, 담보계약, 담보계약의 해지로 이어지는 것은 아니라고 생각한다. 그렇다면 은행의 위험은 나타나지 않을 것이다. 계약법' 제 2003 조는 대출자가 차용 용도를 바꾸고 대출자는 차용 계약을 해지할 권리가 있다고 규정하고 있다. 이 규정에 근거하여, 우리는 주택 구입 계약의 해지가 단지 대출은행에 일방적인 해지권을 부여했다는 것을 간단히 이해할 수 있다. 그렇지 않으면,' 해석' 에서 제 24 조는 "상품주택 매매 계약이 무효로 확인되거나 취소, 해지, 해지로 상품주택 담보대출 계약 목적을 달성할 수 없고, 당사자가 상품주택 담보대출 계약 해지를 요청하는 것은 지원해야 한다" 고 규정하고 있다. 차용 목적이 실현될 수 없을 때 쌍방 모두 차용 계약을 해지할 권리가 있음을 알 수 있다.

장기 담보대출에서 담보대출 계약은 상품주택 매매 계약이 무효로 확인되거나 취소, 해지된 후 해지된다. 설명' 제 25 조 제 2 항에 따르면, "상품주택 매매 계약이 무효로 확인되거나 취소, 해지되고, 상품주택 담보대출 계약도 해지되고, 판매자는 주택대출 원금과 인수주택대금을 각각 담보자, 매수인에게 반납해야 한다" 고 규정하고 있다. 다음으로, 은행은 대출자가 상환한 대출금의 원이자를 대출자에게 돌려줄 것이다. 이때 경매업자가 재산권을 처리하지 못하거나 개발자가 파산하거나 사라지면 보증인인 대출은행은 판매자 개발업자가 원래 받은 주택 구입 대출 원금과이자를 받을 수 없고 바이어도 계약금을 회수할 수 없게 된다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 돈명언) 그 결과 은행과 구매자가 재산권이 없거나 품질이 좋지 않은 집을 얻었을 가능성이 높다.

셋째, 위의 은행 위험을 방지하기위한 법적 제안

(a) 모기지 심사 절차를 엄격히 규제한다.

"보증법" 을 엄격히 집행하여 자질이 있는 등록기관을 선택하여 합법적으로 자산을 등록하다. 담보등록은 담보가 공신력을 얻는 데 필요한 방법이며 담보의 담보기능을 충분히 발휘하고, 거래안전을 유지하고, 제 3 인의 이익을 보호하는 데 중요한 의의가 있다. (3) 주택담보는 아직 완성되지 않은 주택을 담보로 한 것이다. 분양주택 예매가 담보를 설정할 때 담보인이 주택 소유권증을 취득하지 못했기 때문에 담보인이 분양주택에 대한 권리를 선매하는 것은 선택이다. 이에 따라 대출은행과 담보인은 유효한 상품주택 매매 계약 (기실) 으로 이사회 담보서류 수속을 할 수 있지만 등록기관은 주택 소유권증을 발급할 수 없다. 이때 담보등록 수속을 할 때 개발업자에게' 국유토지사용증',' 건설토지계획허가증',' 건설공사계획허가증',' 건축서비스사업시공허가증' 및' 상품주택예매허가증' 을 제공할 것을 요구하며 대출은행은 엄밀한 심사를 진행해 거짓과 누락을 방지해야 한다. 동시에, 신용 담당자는 모기지 등록 업무에 적극적으로 참여하고, 인증 등록 기관에 적극적으로 문의하여 개발자가 법에 따라 등록할지 여부를 파악하고, 주택 담보가 요구 사항을 충족해야 하며, 중복 인증 및 모기지 등록을 방지해야 합니다. 저당 등록 작업의 합법성, 유효성은 법률 고문이 엄격하게 검토하여 주택 구입 계약의 무효화, 철회 또는 해지를 방지한다.

(2) 보험 보장 메커니즘을 강화한다.

대출 은행은 주택 구입자와' 주택 담보대출 계약' 을 체결하기 전에 주택 담보주택 보험을 처리하도록 매입자에게 요구했다. 일반적으로 보험은 집을 담보물로 삼아 채무의 이행을 보장하는 것이다. 담보물 분실 또는 훼손의 경우 담보물을 보험에 가입하면 의외의 재해로 인한 담보물 분실 또는 손상의 위험을 해결할 수 있어 담보권자의 이익을 더욱 완벽하게 보호할 수 있다. 이때 보험사고가 발생하면 대출은행은' 유한대위 청구권' 을 행사한다. 즉 보험료를 예금하거나 구매자에게 보험료로 대출금을 미리 갚도록 요구할 것이다.

그러나 주택 구매 계약이 무효, 철회 또는 취소로 인한 은행 위험을 감안하면 은행도 해당 보험 상품을 찾아야 한다. 장기 담보대출 업무의 발전은 보험회사의 이 방면에 대한 업무 지원이 필요하다. 금융혼업이 경영하는 나라에서는 은행이 자신의 보험업무를 경영할 수 있고, 국가 주관부의 비준을 거쳐 이런 보험상품을 경영할 수 있다. 중국에서는 보험회사가 분업하여 이 업무에 대한 반응이 혼업보험회사보다 느리다. 하지만 보험사들은 이 사업에 포함된 이윤 공간과 기방 대출 업무에 대한 추진작용이 새로 탄생한 기방 대출 업무를 막다른 골목에 빠뜨리지 않을 것이라고 믿는다.