1.物業管理區域的劃定條件
物業管理區域是由業主委員會管理的物業範圍。其劃界有以下條件:（1）原設計構成自然鄰裏和封閉社區。自然鄰裏是城市建設中自然形成的相對獨立的居住區。近年來，房地產開發中形成的住宅小區壹般由4-5個住宅群組成，土地面積為15-20公頃，建築面積為15-20萬平方米。根據政府對住宅區建設的規定，住宅區應配備居委會、學校、托兒所、幼兒園、文化活動室、綜合商店和自行車棚等公共設施。小區內的水、電、煤等公共設施關聯度較高，因此在開發時壹並建設和交付，然後允許居民入住。這類小區，多為封閉式管理，被稱為封閉式小區。壹個封閉的小區劃分為壹個物業管理區域，有利於對房屋及相關設施進行管理。
（2）物業管理區域的範圍由區、縣房地產行政主管部門根據建築物及其附屬設施的有關情況確定，可以是壹棟或幾棟建築物，也可以是壹組建築物。劃定後，通知已管理的相關街道和物業管理公司。區、縣房地產行政主管部門應在本轄區地圖上做好標註。壹經指定，如無特殊情況，不得任意更改。這樣，物業管理的區域範圍相對固定，有利於業主委員會和物業管理公司管理的穩定性和連續性。
2.非物業管理區域內的物業
對於與住房關系不密切的公共設施的房屋，或只有壹個或幾個業主的單個房屋，或未納入物業管理區域的房屋，業主可以自行負責房屋管理，或委托物業管理企業實施專業物業管理。
對於壹些單位，如機關、企業、學校等。），計劃在單位內部或外部建設員工住房，且無法形成住宅小區，且未委托房屋管理部門管理的，也可以成立由業主或使用人組成的房屋管理小組，配合原單位的總務和後勤部門實施物業管理，或委托物業管理企業實施專業物業管理。
㈡業主住房管理小組
業主房屋管理小組，簡稱房屋管理小組或業主小組，由本幢建築物內的業主協商選舉產生，其成員應具有完全民事行為能力，壹般由三人以上組成。
在壹個物業管理區域內，房屋管理小組成員應當按照建築面積確定和分攤。對於建築面積相同的建築物（或建築物中的壹個級別），業主房屋管理小組的成員人數應相同；不同建築面積的建築物（或建築物中的壹個級別）應根據分配的成員人數進行選舉。壹般每500-1000平方米建築面積產生壹名團隊成員。選聘業主小組成員是業主自我管理的基礎性工作。讓本樓棟的業主和相關使用人參與並了解業主小組成員的遴選過程，使業主小組具有壹定的群眾基礎。住宅單位出售時應請街道和居委會配合成立第壹屆業主小組。業主小組成立後，其成員應盡快進入角色。
業主小組具有以下職能:
（1）代表和維護業主權益，並負責該房屋的管理。要了解建築情況、建築結構、面積、設備如電梯、水泵等。這棟大樓的。
（2）聽取和反映業主對房屋修繕等相關方面的建議和意見。經常與業主和用戶溝通和聯系；
（三）決定本樓裝修基金的使用和支付，並在住宅裝修基金不足時負責籌集；
（4）決定該房屋* * *部位和* * *設備的維修；
（五）協助調解房屋使用和修繕糾紛；
（六）執行業主大會和業主委員會的決定；
（7）督促業主遵守業主公約和房屋使用公約等。
成立業主委員會的業主小組的所有決定不得違反業委會的決定。
（三）首次業主大會或業主代表大會
1.召開首次業主大會或業主代表大會的條件
壹個物業管理區域內，業主人數較少時，應當召開業主大會；業主人數較多時，應當召開業主大會，代表成員由業主小組成員組成。正如上海市房產局相關文件所指出的，業主超過6543.8+萬人的，應當召開業主大會，其代表成員壹般不得超過6543.8+萬人。
首次業主大會或者業主代表大會由物業所在地的區、縣房地產管理部門會同房屋銷售單位組織召開。符合下列條件之壹的，應當召開首次業主大會或者業主代表大會。
（1）待售公有住房建築面積超30%；
（2）新建商品房銷售建築面積的50%；
（三）本物業管理區域內第壹套房屋實際交付業主使用已滿兩年。
2.籌備首次業主大會或業主代表大會
在具備召開首次業主大會或者業主代表大會條件時，售房單位應當將房屋建築面積、售房時間、業主名單等材料報區縣房管局，區縣房管局應當在收到材料後45日內組織售房單位業主做好以下準備工作:
（1）組織成立首次業主大會或業主代表大會籌備組。其成員由當地區、縣房管局、房屋銷售單位和業主代表組成，並可邀請居民委員會參加。協商成立籌備組後，將開展籌備工作；
（二）業主小組成員協商產生，業主小組成員壹般為業主代表；
（3）協商推薦業主委員會候選人。根據建築面積比例，業主包括公房業主和擁有該房產的開發商推薦候選人；
（四）起草業主委員會章程和業主公約草案，可以參照本市有關示範文本，聽取業主和有關人員的意見，結合本地實際進行修改；
（5）確定會議時間和地點，做好會議準備。
整個籌備工作可在物業所在地房地產行政主管部門的主持下進行，開發建設單位和前期物業管理單位應密切配合。在籌備期間，選舉產生籌備小組，必要時應記錄每次會議討論的決定和意見。
3.首次業主大會或業主大會的程序
業主大會或業主代表大會是行使業主自治管理職權、決定管理事項的重要組織形式。為體現廣大業主的* * *意誌，使決策更加民主，業主大會應當有過半數業主出席，所作決定應當經全體業主過半數通過；業主大會應當有過半數業主代表出席，所作決定應當經全體業主代表過半數通過。
審議通過業主委員會章程、審議通過業主公約、選舉業主委員會是首次業主大會或業主代表大會的三項重要工作。有必要參照有關行政主管部門的示範文本制定業主委員會章程，對業主委員會的組織機構、職責、會議、經費和辦公用品等作出規定。業主公約也應參照示範文本明確業主和物業使用人的合法權益，規定業主和物業使用人安全合理使用物業的相關義務，如不得損壞房屋承重結構和破壞房屋外觀等。選聘業主委員會委員的選舉辦法按照業主委員會章程執行。召開業主大會的，應當經全體業主過半數通過；如果召開業主大會，必須由全體業主代表的過半數通過，而不是這麽簡單的多數通過。
首次業主大會或業主代表大會的程序壹般如下:
（1）大會籌備組將介紹大會籌備情況；
（2）大會籌備組介紹業主委員會候選人，候選人也可以自我介紹；
（三）審議通過業主委員會章程和業主公約；
（4）業主委員會委員由業主大會成員或者業主大會代表選舉產生；
（五）審議決定物業管理的其他重大事項。
（四）業主大會或業主大會的職權
1.業主大會或業主代表大會參加會員定期會議和臨時會議。
業主大會由物業管理區域內住宅和非住宅房屋的全體業主組成，包括已售和未售公房、已售和未售商品房以及舊私房的業主。召開業主大會時，全體業主應當出席。因故不能出席的，可以依法委托代理人出席。
業主大會的業主代表應當按照物業管理區域內各種物業的比例產生，包括公房、商業用房和舊私房。召開業主大會時，自然人業主代表應當出席，且壹般不委托代理人；法人或者其他組織的所有者代表可以書面委托代理人參加。例如，公有住房業主代表和公有住房產權人代表，即區縣房地產行政主管部門，可以委托區縣公有住房資產管理公司相關人員作為代理人參加業主大會。書面委托書可以由業主大會或者業主大會召集人、業主委員會或者房地產行政主管部門印制。無論是業主大會還是業主代表大會，都應邀請房屋的非業主如承租人按幢或按壹定比例參加會議，還應邀請居民委員會代表參加。出席會議的代表沒有表決權。召開業主大會或者業主代表大會涉及改選或者罷免業主委員會成員的，業主委員會應當通知區、縣房管局派員列席會議。業主委員會應當每年至少召開壹次業主大會或者業主代表大會，總結本年度本區域的全部物業管理工作，決定物業管理的重大事項。超過15%的業主或業主代表提出，業主委員會應在收到提案後30日內召開業主大會或業主代表大會。不召開業主委員會的，業主和業主代表可以向區縣房管局報告，區縣房管局應當督促業主委員會召開。經督促仍不召開業主委員會的，區縣房管局可以組織業主召開業主大會或者業主代表大會。在超過65，438+05%的業主或業主代表提議召開業主大會或業主代表大會後，已對提議作出決定。壹般情況下，六個月內不得以同壹提案再次召開業主大會或業主代表大會。
2.業主大會或業主代表大會的職權
業主大會或者業主代表大會行使下列職權:
（1）選舉和罷免業主委員會委員；
（二）審議通過業主委員會章程和業主公約，必要時修改業主委員會章程；
（三）聽取和審議物業管理服務工作報告，包括業主委員會工作報告，特別是業主委員會選聘物業管理企業的工作報告和物業管理企業的工作報告；
（四）決定其他重大物業管理事項。如確定業主委員會的資金籌集方式、來源和標準；物業維修資金不足時籌集資金的方式和數量；在物業管理區域內修建或者新建建築物、構築物。也就是說，物業管理區域內的重大管理事項必須經業主大會或業主代表大會討論決定或批準。業主大會或者業主代表大會認為業主委員會的決定不當的，可以撤銷。
（五）業主公約
業主公約是全體業主共同制定的行為準則。壹般可以由業主大會或者業主大會籌備組制定，並提交業主大會或者業主代表大會審議通過。
業主公約應當遵循有關法律、法規、行政規章和規範性文件的規定，並根據物業管理區域的實際情況制定。制作時可以參考房地產行政主管部門制定的示範文本，並在文本的基礎上進行修改和補充。壹般來說，需要明確物業的使用、經營和轉讓必須遵守法律規範，物業使用中有哪些禁止行為，如何管理違法行為，以及小區管理中的公共道德和精神文明建設。建設部《城市新建住宅區管理辦法》指出，住宅區應當設立住宅區管理委員會，由住宅區房地產所有權人和使用人推選的代表組成。北京市規定，物業管理委員會由住宅區的房地產業主、使用人代表和居民委員會組成。深圳是由小區業主選舉產生的。《上海市住宅物業管理條例》規定，業主委員會由業主大會或者業主代表大會選舉產生，業主委員會成員由業主擔任。
（壹）成立業主委員會的步驟
1.選舉
在壹個物業管理區域內，當召開第壹次業主大會或業主代表大會時，即公房建築面積超過30%，或新建商品房建築面積超過50%，或房屋出售滿兩年時，即符合選舉業主委員會的條件。
業主委員會成員應當由業主擔任，非業主的使用人不得擔任業主委員會成員。房地產行政主管部門和房屋出售單位應當協助業主籌備和推選首屆業主委員會候選人，征求業主小組的意見，將遵紀守法、具備壹定物業管理法律知識、熱心公益事業、能夠履行職責的業主作為業主委員會候選人，提交首屆業主大會或者業主代表大會選舉。業主委員會的人數應根據物業管理區域的規模確定，通常由5-15人組成。
業主委員會成員不得在物業管理區域內兼任物業管理企業的職務。物業管理企業的成員同時是管理區域內業主的，不能擔任業主委員會成員。
批準
自首次業主大會或者業主代表大會選舉產生業主委員會之日起5日內，應當向所在地的區、縣房地產管理部門辦理登記。房地產管理部門應當自受理登記申請之日起15日內完成登記；不符合註冊條件的不予註冊，並書面通知申請人是否註冊。收到核準登記的書面通知時，業主委員會正式成立，任期正式開始。向區、縣房地產管理部門申請登記時，必須提交下列文件:
（1）業主委員會成立登記申請書，包括以下內容:業主委員會名稱、所轄物業管理區域範圍、建築面積、出售房屋面積、時間和比例、出售房屋戶數；
（二）首次業主大會或業主代表大會會議記錄，包括應出席人數及名冊、實際到場人數及名冊、表決結果、會議所作決定等。；
（3）業主委員會辦公場所借用或出租的，必須有協議或合同。
（二）業主委員會的性質和法律地位
《上海市住宅物業管理條例》第六條第壹款規定:“業主委員會是代表物業管理區域內全體業主對物業實施自治管理的組織”。在民事活動中，業主委員會可以作為當事人進行民事訴訟。業主委員會具有民主性、自治性和公益性的特點。
業主委員會是住房管理制度改革中的新生事物，因各地成立程序不同，其法律地位也不盡壹致。
1.社會組織
有的城市規定業主管理委員會經民政部門依法批準後取得社會團體法人資格。管委會成立之日頒發社會團體法人登記證。業主委員會作為社會組織，獨立行使民事權利，承擔民事責任。
2.其他組織
根據社會團體登記管理的有關規定，同壹行政區域內不得重復成立相同或相似的社會團體。壹般來說，壹個大中城市，至少有幾百個、幾千個業主委員會。以上海為例。截至1997年底，共有1600多個業主委員會。因此，如果業主委員會是壹個社區，那麽在壹個城市或地區就會有許多類似於業主委員會的社會團體。《民事訴訟法》第四十九條規定:“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人”。業主委員會由業主大會或者業主代表選舉產生，並經房地產行政主管部門批準成立。它是依法成立的，具有壹定的組織機構和財產，在民事訴訟法中被稱為“其他組織”。雖然它不具有法人資格，但作為壹個法人組織，它可以充分行使民事權利和承擔民事責任。
（三）業主委員會的職權範圍
1.學期
業主委員會任期兩年，可以連選連任。任期屆滿前三個月，應當選舉產生新壹屆業主委員會；選舉工作由原業主委員會主持，房地產行政主管部門派員參加；新壹屆業主委員會名單應當報區縣房管局備案。
業主委員會委員因個人產權轉讓、生病、長期出國等原因無法履行職責。，並應當書面通知業主委員會。在業主委員會章程中，可以規定業主委員會委員缺額的補選辦法。章程沒有約定的，可以在六個月內召開業主大會或者業主代表大會進行補選。
業主委員會是依法成立的自治組織，業主委員會成員不得宣布解散業主委員會。如果出現這種異常情況，房地產管理部門應該予以制止。因物業管理區域變更導致業主委員會撤銷、合並的，須經原批準登記的區、縣房管局批準。
業主委員會可以設1名主任和1-2名副主任。在壹些地方，業主委員會聘請執行秘書負責日常事務。
2.權威
業主委員會是業主大會或業主代表大會的常設機構，是業主行使自我管理權的執行機構。業主委員會應當維護全體業主的合法權益，執行業主大會或者業主代表大會的決定。
《城市新建住宅小區管理辦法》指出，管委會的權利是:
（1）制定管理委員會章程，代表小區物業業主和使用人，維護物業業主和使用人的合法權利；
（二）決定聘用或者續聘物業管理公司；
（三）審議物業管理公司制定的年度管理計劃和社區管理服務的重大措施；
（4）檢查和監督各項管理工作的落實和規章制度的執行。
《辦法》指出，管委會的義務是:
（1）根據房地產業主和使用人的意見和要求，檢查和監督物業管理公司的管理情況；
（2）協助物業公司開展各項管理工作；
（三）接受住宅小區業主和使用人的監督；
（四）接受房地產行政主管部門、相關行政主管部門和住宅區所在地人民政府的監督和指導。
業主委員會的職權由地方性法規、行政規章規定。主要職權如下:
（1）向業主大會或者業主代表大會報告物業管理工作，召集和主持業主大會或者業主代表大會，提交審議重大管理事項和措施；
（二）選聘或者解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或者終止物業管理服務合同，並督促物業管理企業履行合同提供管理服務；
（三）管理和使用好物業維修基金；
（四）檢查督促業主、使用人合理、安全使用物業，協助物業管理企業對個別業主、用人單位違規裝修、不合理使用物業的行為進行勸阻和監督；
其他事項。如提出修改業主公約和業主委員會章程、組織換屆選舉、建立業主委員會工作制度等。
業主委員會壹般每季度召開壹次例會，會議只有過半數委員出席才有效，決定應由全體委員過半數通過。業主委員會可以臨時召開會議。必要時，可以邀請政府有關部門、物業管理企業和居委會的代表列席會議。業主委員會每次會議應有會議記錄，並整理歸檔。
（四）業主委員會章程和日常工作。
1.組成
自業主委員會籌備組成立之日起，就需要擬定業主委員會章程。業主委員會章程是業主委員會的彈性規範性文件。章程必須經業主大會或業主代表大會審議通過後方可實施。
業主委員會籌備組可以以房地產行政主管部門制定的業主委員會章程示範文本為基礎制定章程，並結合本轄區實際情況征求業主小組的意見，其內容不得違反有關法律、法規、行政規章和規範性文件。
業主委員會章程的內容壹般包括:
（1）協會的名稱、地址、範圍、性質、主管部門和宗旨；
（2）組織和職責；
（三）會議制度和工作制度；
（四）成員的條件、選舉、權利和義務；
（五）資金來源和資金賬戶管理；
六辦公場所。
（7）章程的生效、修改、補充及其他相關事宜。
2.每日作業
業主委員會的日常工作應根據業主委員會章程決定。壹般來說，有以下幾項:
（1）了解物業管理區域、業主和使用人的基本情況，包括物業面積、建築結構、產權、基礎設施、綠化和公共設施、周邊環境和交通等情況。業主和用戶按戶登記。在廣泛征求業主意見後，提出本小區物業管理目標和要求的初步討論方案；
（二）轄區現有物業管理公司管理的，對原物業管理工作進行評估，包括取得的成績、管理措施是否得當、存在的問題、收費項目和標準的合理性等，提出是否續聘或解聘原物業管理公司的意見，並向業主大會或業主代表大會報告；
（3）與物業管理公司簽訂物業管理服務合同時，可以參照房地產行政主管部門制定的示範文本逐項擬定合同草案條款，明確雙方的權利和義務。在將轄區物業管理的標準和收費標準報當地區縣房地產行政主管部門備案前，最好事先征求意見，然後簽訂合同並辦理備案手續；
（4）管理物業維修基金，掌握物業維修基金的使用權，遵循專款專用的原則，並要求物業管理公司按樓建賬、按戶建賬。年度終了，可以委托有資質的審計單位對物業管理維修基金賬目進行審計，並向業主大會報告審計結果；
（五）提出本小區年度房屋修繕計劃、設備維修更新計劃和公共設施維修養護計劃，提出財務預算，並提交業主大會或者業主代表大會審議。必要時，做好物業維修資金的籌集工作；
（六）督促業主、使用人遵守業主公約、住宅區管理公約、房屋使用公約等行為規範，協調業主在物業使用中的相鄰關系，協助物業管理公司對違規裝修行為進行治理，對違反規定不聽勸阻的，報告有關行政主管部門依法處理；
（七）做好轄區內道路場地、車輛行駛和停放、廣告設置等管理工作；
（8）做好內部管理工作:起草相關物業管理公約和辦法；做好委員補充選舉工作；建立工作制度、會議制度和文件制度；做好辦公經費的籌集和使用；做好辦公樓設置和管理工作；搞好換屆選舉。
（五）業主委員會與物業管理企業的關系。
經濟合同的平等當事人
業主委員會與物業管理企業是委托與被委托的關系。簽訂物業管理服務合同前後，雙方的地位是平等的。簽訂合同前，雙方可以雙向選擇；簽訂合同時，雙方應協商管理目標、要求和費用，經協商達成壹致後方可簽訂合同。在此期間，雙方沒有隸屬關系。法律上，業主委員會有委托或不委托物業管理企業的自由，物業管理企業也有接受或不接受委托的自由。
2.目標壹致的興趣
管理服務目標壹旦確定，雙方在簽訂合同後就是物業管理目標的追求者。這壹目標是保持物業的良好狀態，確保物業的方便和安全使用，保持美麗和清潔的環境，並確保良好的公共秩序。在這壹目標下，物業管理企業應以優質的服務為物業使用提供管理服務，而這種管理服務基本上是為了物業業主和使用人的利益。雙方的雇傭與被雇傭的關系融合在同壹個目標中；各方的行為都不能影響和損害這壹目標的實現，否則就要承擔責任。
3.勞動和經濟交換的雙方
這種關系是在經濟合作關系下產生的，體現了有償等價交換原則。壹方要求另壹方提供優質低價服務，另壹方要求另壹方支付費用，這是壹個對立統壹的關系。當出現矛盾時，應依法進行調節。可以協商解決，可以對合同進行修改和補充。當矛盾無法協商解決時，雙方可以依法申訴，直至提起訴訟。
4.職權範圍不同的締約方
業主應當安全使用和維護物業的自用部位和設備，遵守業主公約和房屋使用公約，維護公共部位、公共設備和設施的安全、清潔使用。業主委員會應當對物業管理企業的專業管理進行監督、檢查和協助。物業管理企業是具體的運營單位，是實施日常管理的運營機構。在合同約定的範圍內，業主委員會應當予以配合和幫助，必要時建立協調會制度，定期召開聯席會議，解決管理中遇到的壹些問題。物業管理企業和業主委員會應當及時向業主大會或者業主代表大會報告物業管理工作。