첫째, "작은 재산권실" 은 어떻게 탄생했습니까?
우리나라에는' 토지관리법' 과 시행조례,' 도심 계획법' 등 법령이 있어 토지자원 사용에 대한 엄격한 정의, 특히 농촌 집단토지에 대한 의무적 보호를 실시하고 있다. 중국은 도시 토지와 농촌 토지에 대해 서로 다른 관리 방식을 실시하고, 도시 인구와 농촌 인구에 대해 서로 다른 관리 방식을 실시한다. 도시 국유지는 합법적인 수속을 거쳐야 상품주택을 지을 수 있고, 부동산증은 국가주택관리부에서 발급한다. 그러나 농촌 집단 토지는 국가에 의해 징용되고 성질이 국유화될 때까지 부동산 개발에 사용할 수 있어야 상장유통할 수 있다. 이런 이원구조의 토지제도는' 작은 재산권실' 문제의 근원이다. 한편, 농민들이 징수에서 받은 보상은 시장 가치의 차이가 너무 커서 스스로 집을 짓고 판매한다. 반면에, 지금은 도시 집값이 너무 높아서, 도시 중하층 수입이 집을 사기에 충분하지 않아, 다른 길을 개척할 수밖에 없다. 농촌의 집이 싸기 때문에 많은 도시 주민들이 사는데, 이것이 바로' 작은 재산권실' 이 나타난 원인이다.
둘째, 작은 재산권 실이 가져온 문제는 무엇입니까?
1, 농민 기본 생활 보장 문제
현재 법은 집단 토지에서 부동산 개발을 허용하지 않으며, 집단 토지를 국유지로 징수하는 것은 부동산 개발의 전제 조건이다. 농민이 받은 토지보상금은 토지소득 분배의 극히 일부에 불과하며, 대부분의 토지수익은 지방정부부와 개발업자들이 분할한다. 농부들에게 집단 토지의 소유자로서,' 작은 재산권' 주택은 개발자가 아닌 그들을 토지 평가절상의 가장 큰 수혜자로 만들 것이다. 사실 이것은 헌법정신과 국제관례에도 부합한다. 세계은행은 수익 확보 방면에서 프로젝트의 토지 정착에 대해 명확한 정책과 규정을 가지고 있다. 즉, 토지의 원래 소유자나 점유자는 토지 재개발과 징용의 이점인 배당금을 누려야 한다는 것이다. 중국과 마찬가지로, 농민의 토지는 개발업자에게 개발될 때, 농민의 토지 부가가치는 개발자와 지방정부만이 공유할 수 있으며, 본질적으로' 빈곤구제부' 의 불합리한 분배이다. 이 과정에서 농민들은 안치되어 약간의 보상을 받았지만, 영원히 땅을 잃었다. 토지 이용은 가역성이 매우 크기 때문에 불가피하게 대량의 경작지가 유실되고, 경작지가 유실된 후 농민의 생활보장 문제가 위협받을 수 있다.
현재, 국가는 아직 관련 법률을 내놓지 않고 토지 용도 변경으로 인한 소득 증가가 농촌 집단조직과 농민 간의 분배를 규정하고 있다. 집단조직과 농민 개인의 관계로 볼 때 농민 개체는 보편적으로 약세에 처해 있으며, 그 권익은 더욱 취약하다. 따라서 대량의' 소재산권' 주택 개발로 인한 경작지 손실은 농민의 생활안전을 심각하게 위협할 것이며, 이는' 소재산권' 주택 개발의 가장 심각한 결과 중 하나가 될 것이다.
2. 주택 구입자의 권리를 보호한다.
우리 헌법 제 10 조는 "도시의 토지는 국가 소유이고, 농촌과 도시 교외의 토지는 법에 따라 국가 소유를 제외하고 집단 소유에 속한다" 고 규정하고 있다. 택지, 자류지, 자류산도 집단에 속한다. " 집단 소유의 토지에 있는 건물은 부동산증을 받을 수 없게 되는 것도 이런 주택이 작은 재산권실이라고 불리는 가장 중요한 이유 중 하나다. 얼마 전 건설부는 신설 상품주택 매입위험 힌트를 발표하며 "농민 집단 소유 토지에 건설된 주택은 계획되지 않고, 토지양도금을 납부하지 않고, 단체조직 이외의 주민에게 매각한다. 그 재산권증은 국가주택관리부에서 발급한 것이 아니라 향진 정부나 마을위원회에서 발급한 것이다" 고 강조했다. 따라서 주택재산권 방면에서' 소재산권' 집은 일반적으로 토지사용권증만 있고, 주택 소유권증은 없다.
더하여, "부동산 개발 활동에서, 국유 토지는 전부 유상으로 이용된다, 이것은 법률적 요구의 필수조건이다." 토지를 무상으로 사용하는 부동산 개발은 법으로 금지되어 있으며, 허용할 수 없고, 본질적으로 국유자산의 유실을 초래하고, 국가와 사회 공익을 손상시킨다. "'소재산권' 을 주제로 한 계약도 위법으로 무효다. 주택 구입자는 재산권 등록이나 양도 등록을 받을 수 없고, 집의 소유자가 될 수도 없고, 더 이상 이전을 할 수도 없다. 집에 품질 문제가 있다면 자신의 이익을 지키기 어렵다. 앞으로 국가 징수를 만나면 규정에 따라 업주, 즉 마을 집단과 마을 주민들에게만 보상할 수 있다. 게다가, 이' 소재산권' 집들은 법률 위반으로 강제 철거되거나 몰수될 가능성이 높다. 요컨대, 주택 구입자의 이익은 보장하기 어려울 것이다. 상상할 수 있듯이,' 작은 재산권' 집을 산 사람들은 도시와 농촌 계획이 수정됨에 따라 언제든지 철거될 위험에 직면하게 될 것이다. 그들이 집단 투표나 집단 투쟁을 통해 도시 확장을 막거나 도시와 농촌 계획법의 시행을 막을 수 없다면. 그렇지 않으면 주택 철거 과정에서 정부, 집단 토지 소유자, 주택 구매자 간에 심각한 충돌이 발생하고, 새로운 사회 갈등이 격화되며, 사회 전체가 이를 위해 막대한 대가를 치르게 된다.
셋째, 재판 관행에서 중소 재산권 실을 처리하는 방법?
소재산권실 매매 분쟁을 심리할 때, 일반적으로 다음과 같은 구체적인 의견에 따라 조작한다.
1. 소재산권실이 집단경제조직원 사이에서 매매하는 것은 일반적으로 매매가 유효하다고 판단할 수 있다. 민사행위가 법률, 규정 및 금지규정을 위반하지 않기 때문이다. 개인이 소재산권실을 본 집단경제조직 이외의 사람에게 판매하는 경우 매매 행위는 일반적으로 무효로 인정되어야 한다. 그러나 다음 상황 중 하나가 있는 경우 구체적인 상황에 따라 인정하고 처리해야 한다. 첫째, 매입자가 집을 매입한 후 이미 본 집단경제조직으로 이사한 것이다. 둘째, 판매자는 이미 도시 주민이 되었다. 셋째, 판매자는 여러 채의 부동산이나 농촌 주택을 다층 건물로 가지고 있으며, 자체 주택이 있다. 넷째, 재산 분할, 이혼, 상속 등으로 인한 작은 재산권실 유동 분쟁이다. 다섯째, 서로 다른 상황을 구분하고 역사적 원인으로 형성된 작은 재산권실을 적절하게 처리한다.
2. 경작지의 불법 점유, 토지 이용 계획에 부합하지 않는 작은 재산권실 유동 관계는 무효로 인정되어야 한다.
3. 작은 재산권실과 다른 형태의 재산권실의 차이점에 주의하세요. 소재산권실과 상품주택 (재산권 등록을 하지 않은 상품주택 포함), 경제적용 주택, 제한주택, 염세주택, 공세방 등이 눈에 띄게 다르다. , 원인, 재산권 성질, 사용 범위, 그리고 그 유통으로 인한 분쟁 등에서도 차별적으로 대해야 한다.
(위 답변은 2015-11-21에 게재됐다. 현재 관련 조달 정책은 실제 상황을 참고하시기 바랍니다. ) 을 참조하십시오
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