중앙 비즈니스 지구 6 관
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마케팅학원, 2005 년 8 월 13, 저자: 종붕영, 편집자:, 문장 휴대전화로 보내 읽겠습니다.
최근 몇 년 동안 중앙상무구 (이하 CBD) 는 이미 우리나라 대중도시의 화제가 되었다. 최근 필자는 난징에서 열린 CBD 포럼에서 연설을 하도록 초청되어 CBD 에 대한 연구를 진행했다. 이 문장 몇 가지 예비 경험입니다.
CBD 란 무엇입니까?
기존 연구 문헌과 이번 회의의 발언을 보면 CBD 는 네 가지 의미를 가지고 있다.
첫째, CBD 는 공간 개념입니다. 중앙 비즈니스 구역이란 비즈니스 구역이 도시의 중심이나 많은 비즈니스 구역의 중심에 있다는 것입니다.
둘째, CBD 는 비즈니스 개념입니다. 소위 중앙 비즈니스 지구는 비즈니스 클러스터, 즉 각종 비즈니스 관계의 집결지에 초점을 맞추고 있다. 업무관계는 바로 상인 간의 매매 관계이다. 매매 관계가 있는 상인들이 모두 모이면 클러스터 효과가 생길 수 있다.
셋째, CBD 는 건축 개념이다. 즉, 여기 집이 최고입니다. 도심에 위치해 있어 가장 높고, 관련 세트, 생활세트, 상업세트도 가장 완벽하기 때문에 집값도 비교적 비싸요. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 도시명언)
넷째, CBD 는 서비스 개념입니다. 이 지역에서는 상업의 하드웨어가 비교적 완벽할 뿐만 아니라 금융, 투자, 보험, 무역, 물류, 정보, 법률, 비즈니스 컨설팅 등 각종 관련 기관들이 모였다. 각종 서비스 기관이 비교적 완벽하기 때문에, 많은 일은 회사 스스로 할 필요가 없다. CBD 의 회사는 자신의 전문 업무에만 집중하면 인력을 절약할 뿐만 아니라 성공률도 높다.
왜 CBD 는 중국에서 이렇게 인기가 많습니까?
CBD 는 중국에서 줄곧 인기가 많다. 베이징, 상하이, 광저우 등 대도시는 CBD 를 짓고 있을 뿐만 아니라, 많은 중등도시, 심지어 소도시까지 짓고 있다. 왜 CBD 는 중국에서 이렇게 인기가 많습니까? 나는 세 마디로 배후의 원인을 요약하고 싶다. 부동산 회사는 주제가 필요하고,' 두 개' 는 브랜드가 필요하고, 지방정부는 카드를 뒤섞어야 한다는 것이다.
부동산 회사는 주제가 필요하다. 중국 부동산 투기는 줄곧 각종 제재를 차용해 왔다. 예를 들어 당시 광서북해의 부동산을 볶았는데, 주제는' 서남의 입' 이었다. 나중에 많은 도시 부동산 투기의 주제는 상업센터, 물류센터였다. 이제 우리는 CBD 의 개념을 사용합니다. 즉, 이 지역은 미래의 도시 전체의 중앙 비즈니스 구역입니다. 1 제곱은10.5 만 원에 팔렸지만 비싸지 않아요. 앞으로 또 올라가야 해요. 제곱당 3 만 달러까지 올라요. 이것이 판석이의 건외 소호 가격이 갈수록 높아지는 이유이다.
이른바' 두 개' 는 브랜드가 필요하다. 바로 돈을 벌었던 큰 사장과 작은 사장이 중앙상무구에서 집을 사서 자신의 성공과 고귀함을 보여줘야 한다는 것이다.
두 개' 는 브랜드가 필요한데, 내가 몇 년 전 분석가가 왜 브랜드를 필요로 할 때 말한 것이다. 1980 년대 이전에는' 두 개' 가 모두 농촌에서 농사를 지었다. 개혁개방 이후 한 무리의' 두 개' 가 돈을 벌어 천만장자, 억만장자가 되었다. 농촌에서 농사를 짓고 있는' 두 개' 와 구별하기 위해 그들은' 중화권' 표 담배, 데리스 시계, 명품 옷을 입어야 한다. 부자가 된' 두 개' 일수록 중국 사회 전체가 명품에 대한 수요가 커진다. 이것이 사회가 명품을 필요로 하는 이유 중 하나이다.
CBD 가 지금 인기 있는 이유는 수요 때문이다. 수요가 없으면 판석이가 아무리 커도 1 제곱의 집값을 수만 원으로 볶을 수는 없다. 라오판 자신에 따르면 집을 사는 사람은 주로 산서인이다. 저장사장을 제외하고. 최근 몇 년 동안 석탄 가격이 오르자 산서에서 석탄 부자들이 쏟아져 나왔다. 과거에는 진상이 정원을 건설하여 그들의 고귀함과 성공을 보여 주었다. 오늘날의 석탄부는 여전히 화합물을 건설해야 한다. 하지만 오늘의 화합물은 산서가 아니라 베이징 상해에 있는 CBD 입니다. 바로 이런 거대한 수요로 판석이 등 부동산 스타를 만들었다.
지방정부란 카드를 다시 뒤섞어야 한다는 것은 도시 간, 같은 도시의 다른 도시 간 투자 유치에 치열한 경쟁이 있다는 것이다. 경쟁의 중요한 수단은 CBD 를 다투는 것이다. 한 도시에서 CBD 가 건설된 곳은 미래의 상업 중심지라는 것을 의미하며, 이는 이곳의 땅값과 집값이 가장 높다는 것을 의미한다. 상업센터든 높은 집값이든 지방정부는 가장 큰 수혜자이다.
많은 도시에서, 역사적으로 이미 상업센터가 형성되었지만, 역사의 상업센터는 오늘날의 상업센터와 같지 않다. 도시 규모의 발전과 자동차 사회의 도래로 많은 도시의 상업 센터가 이전되었다.
남경을 예로 들다. 현재 상업센터와 비즈니스센터는 모두 신거리 지역에 있습니다. 최근 몇 년 동안 남경시 정부는 하서구에 남경 CBD 를 건설할 계획이다. 이 계획의 시행은 난징의 상업센터가 점차 하서로 이동한다는 것을 의미하며, 건호구는 이 이전의 가장 큰 수혜자가 될 것이다.
CBD 는 상가에게 무엇을 제공할 수 있습니까?
실력 있는 회사가 CBD 에 들어가기를 원하는 이유는 CBD 가 그들에게 명성과 현실의 이중이익을 가져다 줄 수 있기 때문이다.
먼저 이름을 보세요. CBD 에 머무르면 회사의 브랜드 가치를 높일 수 있다. CBD 의 집값이 가장 비싸고 사무실 환경이 가장 좋기 때문에 CBD 에서 일하는 회사는 회사가 어느 정도 실력을 가지고 있다는 것을 의미한다. 특히 회계사무소, 로펌, 컨설팅회사 등의 회사에서는 공장, 설비 등 실물자산이 없어 이들 제품과 관련된 유형제품과 브랜드가 없어 사무실 위치 자체가 회사 이미지와 브랜드의 중요한 부분이다. 사실 CBD 에서 일하는 회계사무소와 로펌은 주문, 특히 큰 주문을 더 잘 할 수 있다.
현실을 다시 보세요. CBD 에 머무르는 것이 상인에게 주는 실질적인 이점은 주로 두 가지 측면에 있다.
첫째, 클러스터 효과를 가져올 수 있습니다. 속담에 물건은 유류로 모이고, 사람은 군으로 나눈다는 말이 있다. CBD 에서는 같은 부류의 사람들이 모였다. 비슷한 사람, 업무가 서로 관련된 회사, 규모가 비슷한 회사라고 합니다. 이들 회사 직원들 간의 심도 있는 접촉으로 인해 많은 새로운 기회가 창출될 것이다.
둘째, CBD 에 입주하면 더 나은 비즈니스 서비스와 생활 서비스를 즐길 수 있어 비즈니스 효율성을 높일 수 있다.
CBD 의 핵심 가치는 비즈니스 클러스터에 있습니다.
상업 클러스터를 이해하려면 산업 클러스터부터 시작해야 한다. 중국에서 산업 클러스터의 전형적인 도시는 절강 사오싱이다. 사오싱에서는 수천 개의 기업이 방직을 한다. 한 업종, 즉 뜨개질을 둘러싸고 있습니다. 매년 약 40 억 미터를 짜다. 그들 사이의 분업은 매우 섬세하고, 어떤 것은 직포를 전문적으로 짜고, 어떤 것은 방적을 전문으로 하고, 어떤 것은 날염을 전문으로 하고, 어떤 것은 천을 전문적으로 팔고, 어떤 것은 색상과 품종을 전문적으로 디자인하고, 어떤 것은 방직기계를 전문적으로 생산한다. 이 산업 클러스터에서는 분업 협력으로 모든 기업이 전문화되어 가능한 한 빨리 핵심 경쟁력을 형성할 수 있다. 같은 제품은 수많은 기업의 핵심 경쟁력의 합계이며, 클러스터 전체가 세계적인 핵심 경쟁력을 형성할 것이다.
사오싱이 중국의 전형적인 산업 클러스터라면 의우는 중국의 전형적인 상업 클러스터다. 이우에는 상업을 전문으로 하는 수십만 명의 사람들이 있다. 그들은 중국 최고의 소품을 모아 의우를 세계에서 가장 큰 소품 시장으로 만들었다. 매일 5 ~ 6 천 명의 외국 도매상이 세계 각지에서 온다. 그들은 매년 이곳에서 300 여억 위안의 소품을 구입한다.
물론 베이징의 왕부정과 시단도 상업집결구이다. 각종 소매업이 모두 여기에 집중되어 있다. 바로 이런 클러스터로 베이징과 전국 각지의 관광객과 고객들을 끌어들여 관광쇼핑을 하고 있습니다.
산업 클러스터 및 상업 클러스터와 달리 CBD 는 상업 클러스터여야 합니다.
상업클러스터란 중앙화된 공장도 아니고, 중심화된 상품도 아니라, 단지 중심화된 사람, 즉 비슷한 회사와 사람을 모아 집중을 통해 서로 접촉하고, 심도 있게 교류함으로써 새로운 사상과 새로운 상업관계를 만들어 내는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 상업명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 상업명언)
소위 사물이 모여 모이는 방법에는 두 가지가 있다. 하나는 가장 부유한 계층을 모아 가장 큰 회사를 모으는 것이다. 두 번째는 업무 관련 범주를 함께 모으는 것이다.
가장 부유한 사람만 모이면 반드시 분업협력 관계를 형성할 수 있는 것은 아니다. 많은 도시 주민들이 한 마당에 살거나 한 건물에 살듯이 수십 년 동안 아무런 연락도 없었다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 믿음명언) 이런 모임으로 CBD 는 기업에 브랜드 효과만 가져다 줄 뿐 분업협력의 효과는 가져올 수 없다.
최근 몇 년 동안 우리나라의 많은 도시들이 개발구를 열고 있다. 시장, 서기, 모든 간부들이 모두 나가서 상인을 모집하다. 돈이 있는 사람은 업종에 관계없이 누구든 모집한다. 이렇게 되면 몇 년도 안 되어 상당수의 기업이 도산할 것이다.
광저우 화도구는 달라졌다. 그들은 강한 투자 유치 목적이 있는데, 즉 주로 가죽 생산업체와 상업기업을 끌어들이는 것이다. 투자 유치 후 꽃은 빠르게 가죽 산업 클러스터를 형성했다.
미래의 세계 경쟁은 기업 간 단식이 아니라 클러스터 간 팀 경쟁이다. CBD 도 예외는 아닙니다. 우리는 CBD 를 특정 산업이나 특정 경제 활동의 상업 클러스터로 만들기 위해 노력해야 한다. 이런 상업 클러스터는 클러스터 효과를 통해 CBD 에 지속적인 생명력을 부여할 수 있다.
CBD 에 모인 사람들을 A 와 B 로 나누면, 그 중 A 는 CBD 를 모으는 가장 부유한 사람과 가장 큰 회사, B 는 CBD 를 모으는 상업 관련 회사와 인원을 가리킨다면, 두 가지 모임은 네 가지 차이가 있다.
클래스 a 클러스터링은 빠르며 클래스 b 클러스터링에는 프로세스가 필요합니다.
일정 기간 동안 클래스 A 가 모이면 상당수의 회사들이 CBD 를 떠나는 경우가 많은데, 이는 여기에 집결 이익이 많지 않지만 더 높은 비즈니스 비용을 지불해야 한다는 것을 발견했기 때문이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 일명언) 그들은 CBD 에서 출근하는 것과 다른 곳에 있는 오피스텔에서 출근하는 것과 별반 다르지 않은 반면, 다른 지역 오피스텔의 부동산 비용은 훨씬 낮고 교통도 훨씬 편리하다는 것을 발견했다.
클래스 b 집적은 도시가 가능한 한 빨리 핵심 경쟁력을 형성하는 데 도움이 될 수 있습니다. A 급 모임은 도시 이미지의 일시적인 개선만 가져올 수 있다.
클래스 B 집결은 CBD 의 비즈니스 클러스터를 통해 도시 주변의 산업 클러스터와 비즈니스 클러스터를 이끌 수 있어 비즈니스 클러스터와 산업 클러스터, 비즈니스 클러스터 간의 상호 촉진을 형성할 수 있습니다. A 급 집결은 도시 집값 상승만 촉진할 수 있다.
다섯째, CBD 의 발전은 다양성과 분산화의 길을 걸어야 한다.
중앙상무구의 개념은 미국과 다른 선진국에서 도입한 것이다. 미국에서 가장 전형적인 CBD 는 19 세기와 20 세기의 교통, 통신, 도시 발전의 맥락에서 형성되었다.
오늘날 2 1 세기에는 CBD 를 계획할 때 다음과 같은 주요 배경 변경 사항을 고려해야 합니다.
1. 인터넷은 인간관계 정보 교류를 공간에 구애받지 않게 한다.
2. 현대교통의 발전과 자동차 사회의 출현에 따라 거리의 개념이 달라졌다. 북경에서는 5 순환 도로 안에서10km 를 걷는 것이 2 순환 안에서10m 를 걷는 것보다 낫다. 시단, 왕푸징은 말할 필요도 없고, 국제무역지역에서는 러시아워에 10 미터를 가도 30 분 이상 걸릴 수 있습니다.
도시 규모가 커지고 교통량이 늘어남에 따라 도심 지역의 교통 체증이 갈수록 심각해질 것이다.
4. 편리한 여행과 맑은 공기는 도시인의 생산성과 삶의 질에 중요한 상징이 될 것이다.
CBD 가 도심, 번화한 도심, CBD 에서 근무하는 기업의 비즈니스 비용이 갈수록 높아지기 때문이다. 비즈니스 비용은 다음과 같습니다.
1. 사무실 비용이 높습니다.
2. CBD 근처에 사는 직원의 주택 비용이 높아 결국 회사의 인건비로 전환된다.
3. 교통 체증으로 인한 통근, 출퇴근 시간 비용
4. 환경오염으로 사장과 직원들이 지불하는 건강비용. CBD 주변의 교통 체증, CBD 내 건물이 밀집되어 녹화율이 떨어지고 용적률이 상승했다. 대량의 에어컨과 자동차 배기가스로 인해 공기의 질이 떨어지고 건축 유리벽이 서로 굴절되어 광오염을 일으킨다. 이것들은 모두 CBD 사장과 직원의 건강에 영향을 미친다.
따라서 CBD 의 계획에서는 전통 경제의 사고를 인터넷 경제의 사유로 대체하고, 보행시대나 마차 시대의 사고를 자동차 사회의 사유로 대체해야 한다. 전통적인 사고, 특히 부동산 개발 사고로만 미래의 CBD 를 계획한다면 미래의 대도시에 품위 있는 도시 쓰레기를 남길 가능성이 높다.
사이버 경제와 자동차 시대가 도래하면서 미국 등 선진국에서는 많은 대기업들이 본부를 도심에서 교외로 옮겼다. 예를 들어 Microsoft 본사는 워싱턴 주 레드몬드, 모빌 석유 본사는 텍사스 오웬, 코닥 본사는 뉴욕 로체스터, 월마트 본사는 아칸소 주 벤턴빌, IBM 본사는 뉴욕 화이트플레인에 있다. 나는 미래의 상권이 다양성과 분산화될 것이라고 믿는다.
CBD 의 성패는 기업에 미치는 이익 증가가 비용 증가보다 클 수 있는지에 달려 있다.
회사가 CBD 에 입사하는 것은 다른 상권에서 일하는 것보다 더 많은 이익을 얻기를 바라는 것이다. 이는 CBD 가 회사에 주는 이익 증가이다. 그러나 이 네 가지 요인으로 인해 CBD 에 진출한 기업에도 비용 증가가 발생할 수 있습니다. 이러한 비용 증가는 계속 상승할 것이라는 점에 유의해야 한다. 도시자동차 보유량이 늘면서, 특히 CBD 화이트칼라 자동차 소유율이 높아지면서 교통 혼잡으로 인한 시간 비용과 건강비용이 계속 상승할 것이기 때문이다. CBD 에 들어가는 수익 증가가 비용 증가보다 작으면 사람들은 CBD 를 잇달아 떠나 회사의 사무실을 환경이 아름답고 교통이 편리한 교외로 옮긴다. 그래서, 큰 공간상으로 볼 때, 최근 베이징, 상하이 등 대도시는 CBD 에 가장 적합한 장소이다. 장기적으로 하문 청도 대련 등 중연해도시는 CBD 가 더 좋은 선택이 될 것이다.
작은 공간으로는 가까운 장래에 번화한 도심과 도심이 CBD 의 가장 좋은 위치다. 장기적으로 볼 때, 환경이 아름답고 교통이 편리한 교외 결합부와 먼 교외는 CBD 가 더 좋은 선택이 될 것이다.
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