부동산 신탁 구조도
Real estate trust (real estate trust), 영어' Real Estate Investment Trust' 는 두 가지 의미를 담고 있다 둘째, 부동산자금신탁은 의뢰인이 신탁투자회사에 대한 신뢰를 바탕으로 합법적으로 소유한 자금을 신탁투자회사에 위탁하고, 신탁투자회사는 수혜자의 이익이나 특정 목적을 위해 부동산업에 자금을 투자하고, 의뢰인의 뜻에 따라 자신의 이름으로 관리하고 처분하는 행위를 말한다. 이것은 또한 국내에서 보편적으로 채택된 부동산 융자 방식이다.
2003 년 6 월 중앙은행이 12 1 부동산 신탁은 부동산 신탁기관이 수혜자의 이익을 위해 의뢰인이 위탁한 부동산 및 관련 자산을 관리, 운영 또는 처분하는 신탁행위를 말한다.
2 개발 프로세스
1883 년 미국은 먼저 보스턴 개인재산신탁 (Bost) 을 설립했다
상하이 국제 금융 센터
개인재산신탁) 을 논하지만 1920 이 되어서야 미국 투자업계가 획기적인 발전을 이루게 된 것도 전후 미국 부자들이 보유한 대량의 잉여 자금의 결과다. 뉴욕 주식시장 1929 가 폭락한 후 미국 SEC 는 투자회사를 감독하기 시작했다. 투자자의 권익을 보장하기 위해 미국은 1933 증권법, 1934 증권거래법, 1935 의 공공사업지주회사법,/KLOC 미국 투자회사법 1940 제 4 조에 따르면 투자회사는 액면 금액 증빙사, 단위 투자신탁, 관리회사의 세 가지 범주로 나눌 수 있다.
이 중 매니저 회사는 세 가지 유형의 투자 회사 중 가장 많이 사용됩니다. 투자회사법 제 5 조에 따르면 폐쇄형 투자회사, 오픈 투자회사, 다양화 투자회사, 비다양화 투자회사의 네 가지 유형으로 나눌 수 있습니다. 매사추세츠주 상업신탁기금은 부동산 투자신탁기금의 전신이다. 경제적 이익의 원동력으로, 처음에는 신탁의 형식을 채택하여 국가법률이 회사가 투자를 목적으로 부동산을 보유하는 것을 금지하는 규정을 회피했다. 이후 기업소득세를 회피하는 부동산 투자기관으로 발전하여 미국 대법원에 의해 회사와 비슷한 상업신탁으로 인정받아 연방회사 조직에 따라 세금을 부과하여 발전이 침체되었다. 하지만 투자신탁법규의 부단한 개선과 양호한 경제발전으로 미국에서 투자신탁의 발전이 번창하고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 투자신탁, 투자신탁, 투자신탁, 투자신탁, 투자신탁, 투자신탁, 투자신탁) 투자신탁의 장점에 힘입어 미국 국회는 1960 년 내부세법 개정을 통해 입법법 제 856 조부터 제 859 조까지 관련 조직, 소득 및 소득 분배 요소를 갖춘 REITs 가 면세를 받을 수 있도록 규정하고 있다.
즉, REIT 조직이 회사일지라도 기업소득세를 부담할 필요가 없고 주주나 투자자에게 개인소득세만 부과하면 되므로 REIT 는 일반적으로 투자 매체 성격의 채널 기능으로 간주됩니다. 1976 년, 미국 국회는 세개법안을 통과시켜 REITs 가 반드시 불법인 신탁이나 협회가 조직해야 한다는 요구를 취소했다. 따라서 오늘날 미국의 REITs 는 회사나 신탁에 의해 조직될 수 있지만 비은행, 저축 대출 기관 또는 연방 소득세의 의미에서 보험회사가 이들 기관을 통해 대중에게 자금을 모금해야 합니다. 위험 분산 원칙에 따라 주로 매매 관리에 종사하는 부동산 주체의 투자 또는 담보대출에 종사하는 신탁투자는 장기 투자 상품으로, 그 기본 구조는 부동산 투자신탁기금, 매니지먼트사, 위탁기관, 투자자 4 개 주체로 구성된다. 그러나 1986' 세무회사 개혁법' 에 따르면 REIT 는 REIT 의 일상적인 업무를 관리하기 위해 독립 부동산 전문가를 고용해야 한다.
3 자연 분류
부동산 신탁 업무는 적용 범위가 매우 넓어서 다음과 같이 나눌 수 있다.
① 부동산 신탁 예금, 부동산 신탁 대출, 부동산 신탁 투자, 부동산 위탁 대출 등과 같은 업무 위임.
주식과 채권 발행, 채무 청산, 주택 설계와 같은 대행 업무
③ 금융리스, 컨설팅, 보증 및 기타 사업.
부동산 신탁계획 융자는 은행 대출에 비해 부동산 개발업체의 전체 융자 비용을 낮추고 유연하고 편리하게 자금을 조달하며 자금 금리를 유연하게 조정할 수 있는 장점이 있다. 신탁제도의 특수성과 유연성, 독특한 재산 격리 및 권리 재구조화 기능으로 재산권, 수익권, 우선 구매권 등으로 금융 혁신을 이뤄 최고의 융자 방식 중 하나로 만들 수 있다.
4 발전 현황
사람들이 높은 집값에 대해 어쩔 수 없을 때,' 집단 불안' 이 나타났다. 이런' 집단 불안' 이 나타날 때, 모든 것은 주택과 무관하다
부동산신탁
부동산에 닿는 것은 모두 사람의 불안을 자극한다. 부동산 신탁은 당연히' 불안' 이고, 감정적으로도 관심을 갖는다. 사실, 우리 삶에서 한 회사를 무너뜨리는 루머가 여러 차례 있었다. 신용사 회의에서' 낙타를 압도하는 마지막 짚' 은 겉으로는 헛소문이나 의도하지 않은 오해로 보일 수 있지만 뒤에는' 집단 불안' 의 비이성이다. 인터넷 시대에는 정보의 전파가 더 편리할 때 정보를 구분하는 것이 더 중요하다.
[1] 부동산 신탁은 밤비가 새고, 주택기업 자금사슬이 긴장돼 부동산 신탁환매의 위험이 커지고, 녹색성 사건과 상하이 베이징 등 부동산 기업 환매 문제가 시장 우려를 불러일으키고 있다. 이것은 또한 많은 투자자들로 하여금 부동산 신탁에 대한 두려움을 불러일으키게 한다. 부동산 신탁제품이 많은 문제에 직면해 있지만 전부 부정할 수는 없다. 관련 전문가가 건의를 했다. 처음부터 부동산 신탁제품의 수익률은 여전히 비교적 높다. 투자자는 구매 시 반드시 신중해야 한다. 하나는 프로젝트 자체의 질을 보고, 두 번째는 부동산 신탁계획의 위험통제 조치를 보고, 세 번째는 신탁회사의 자질을 봐야 한다. 부동산 신탁은 여전히 투자 가치가 있다.
그러나 전문가들은 부동산 신탁계획을 구매할 때 반드시 눈을 반짝이게 해야 한다고 조언한다. 프로젝트의 질을 고찰하는 것 외에도 제품의 위험 통제 조치를 엄격히 파악해야지, 높은 수익을 일방적으로 추구하고 프로젝트와 제품의 위험을 소홀히 해서는 안 된다. 한편 신탁사의 선택에서는 주주 배경과 자금력이 강한 국유지주신탁사가 발행한 제품을 가급적 선택해 본다.
투자 품종으로 볼 때, 주식 시장은 반복적으로 혁신이 낮고, 외부 환경의 부정적인 소식이 끊이지 않고, 반등의 조짐이 분명하지 않아 위험을 통제하기 어렵다. 부동산 투자는 구매제한령의 엄격한 통제와 영향을 받아 부동산 투자 위험이 높아졌다. 대조적으로, 이전에 발행된 부동산 신탁계획은 연간 수익률이 대부분 10% 이상일 것으로 예상된다. 규제도 받았지만 자산 배분의 일종으로 부동산 신탁 프로젝트에 대해 더 많이 아는 것이 투자자에게 이상적인 선택이다.
5 발전 전망
은감회는 20 1 1 년 5 월부터 부동산 신탁업무를 점진적으로 규범화하고 창구 안내를 통해 부동산 업무 발행을 여러 차례 줄였다. 6 월 부동산 신탁사업은 사후 신고가 아닌 사전 신고가 요구됐다. 은감회가 점차 주도권을 자신의 손에 쥐고 주동적으로 출격하기 시작했다는 것을 알 수 있다. 9 월부터 주식 항목의 환매 위험에 대한 감시가 요구된다. 그 후, 그린 시티 사건이 발발했다. 이 일련의 조치는 은감회가 부동산 신탁업무를 정돈하려는 결의와 노력을 엿볼 수 있다. 이번에 네 곳의 신탁회사의 폐패는 다시 한 번 업계에 경종을 울렸다고 할 수 있다.
감독층의 엄격한 통제하에 있는 신탁네트워크의 능동적인 조정으로 부동산 신탁업무는 뚜렷한 냉각 추세를 보이고 있다. 신탁연구기관인 푸익부가 어제 발표한 9 월 신탁시장 월보에 따르면 9 월 부동산 분야 신탁제품 발행량은 49 개, 순환비는 25 개, 비율은 2.57% 포인트 하락했다.
이번 중지는 은감회가 석방한 계속 엄중한 통제의 신호이다. 부동산 신탁업무를 중단할 것인지의 여부는 아직 소식이 없지만, 규제정책이 각 신탁회사에 대해 점점 어려워지고 있다는 것을 알 수 있다. 이전에 부동산 신탁이 너무 빨리 발전함에 따라 이로 인해 위험의 축적이 초래되었으며, 은감회 역시 위험통제의 관점에서 고려되었다.
6 자금 출처
자본은 부동산 신탁투자기관이 신탁에 종사하는 기본 조건이다. 전제조건
펀드 부동산 신탁
재산신탁기관이 자금을 모으는 채널과 방식은 은행과 다르다. 주요 출처는 다음과 같습니다.
부동산 신탁 기금
부동산 신탁 투자 업무를 운영하는 부동산 신탁 투자 회사입니다
다른 신탁 업무를 위해 설립된 운전 자금. 우리나라 신탁투자회사의 자금원은 주로 재정지출, 사회기금 모금, 자존이다.
부동산 신탁예금
신탁투자기관이 특정 자금원 범위 내에서 처리한 예금을 일컫는 말. 그 자금의 범위, 기한 및 이율은 중국 인민은행이 규정, 발표 및 조정한다.
자금 조달 신탁 및 기관 자금 조달
신탁기관이 기업, 기업 주관 부서, 기관, 단체, 사업 단위의 위탁을 받아 채권, 주식 자금을 직접 또는 대리 발행하는 방식이다.
기금 신탁
신탁기관이 의뢰인의 위탁을 받아 화폐자금을 독립적으로 관리하는 신탁업무를 말한다. 신탁자금의 출처는 각 부서가 독립적으로 지배할 수 있는 자금이나 단위와 개인이 소유한 자금이어야 하며, 주로 단위자금, 공익금, 노보기금이 포함된다.
* * * 투자 기금이 있습니다
즉, 투자기금이나 뮤추얼 펀드는 국내 대중에게 비교적 새로운 투자 도구이지만, 외국에서는 이미 100 여 년의 역사를 가지고 있으며, 나날이 번창하고 있다. 현대 증권업계에서 가장 발전 가능성이 있는 업종이다. 선진국의 금융시장에서, 그것은 이미 상당히 선진적인 투자제도로 증명되었고, 이미 결정적인 금융수단이 되었다.
7 투자 분류
투자 자금에 따라 REIT 는 세 가지 범주로 나눌 수 있습니다.
소유권 유형
(주식형 부동산 투자신탁기금). 권익류 REIT 가 직접 투자하고 부동산을 소유하고 있는데, 수익은 주로 산하 부동산의 경영 수익에서 비롯된다. 수익지향형 REIT 의 포트폴리오는 경영 전략에 따라 크게 다르지만 주로 쇼핑몰 아파트 오피스텔 창고 등 수익지향형 부동산을 보유하고 있다. 투자자의 수익은 임대료 수익뿐만 아니라 부동산의 부가가치에서도 나온다.
모기지 유형
(담보부동산투자신탁기금). 주로 금융중개인의 역할로 각종 담보대출 발행에 자금을 모으는데, 수입은 주로 담보대출로 받은 수수료와 담보이자, 참여식 담보대출로 얻은 일부 담보부동산 임대료와 부가가치수익에서 비롯된다.
혼합형
혼합형 부동산 투자신탁기금. 이름에서 알 수 있듯이 이런 REIT 는 부동산 지분뿐만 아니라 부동산 담보대출에도 투자할 수 있다.
초기의 부동산 신탁은 주로 지분형으로, 부동산의 재산권을 취득하여 경영 수익을 얻는 것을 목표로 했다. 담보신탁은 빠르게 발전하여 현재 재산신탁을 뛰어넘어 주로 장기 부동산 담보대출과 담보증권 구입에 종사하고 있다. 그러나 혼동은 의심할 여지없이 미래 발전의 방향이다. 또한 REIT 에는 다른 많은 분류 방법이 있습니다.
예를 들어 주식을 증발할 수 있는지 여부에 따라 개방과 폐쇄로 나눌 수 있다. 폐쇄형 REIT 유통이 제한되어 신주를 마음대로 발행할 수 없습니다. 반면 개방형 REIT 는 언제든지 신주를 발행하여 새로운 부동산에 투자하기 위해 자금을 늘릴 수 있다. 정해진 기한이 있는지 여부에 따라 정기형과 부정기형으로 나뉜다. 정기 REIT 는 펀드 발행 초기에 일정 기간 동안 펀드를 매각하거나 청산하고 투자 수익을 주주에게 분배하는 사전 약속을 말한다. 유형이 같지 않습니다. 투자 대상의 결정에 따라 특정형과 불특정형으로 나뉜다. 펀드를 모집할 때 부동산이나 담보에 투자한 특정 투자자는 특정 REIT; 입니다. 반면 자금을 모금한 뒤 적절한 투자 대상을 결정하는 것은 비특정 REIT [2] 입니다.
8 운영 절차
부동산 신탁의 운영 과정은 기본적으로 두 가지 모델로 나눌 수 있다. 하나는 미국 모델이고 다른 하나는 일본 모델이다. 결국 이 두 모델은 자금신탁과 부동산 자산신탁의 차이다. 국정이 다르기 때문에 미국은 REITs 에 초점을 맞추고 일본은 부동산자산신탁reits 에 초점을 맞추고 있다.
9 미국 모델
미국의 부동산 신탁은 통상 기금으로 나타난다. 작성 단계에서 주요 작업 흐름은 다음과 같습니다.
부동산 시장 정책
(1) 자금 배분. 펀드 스폰서들은 자신의 요구를 충족시키기 위해 REIT 기금을 모금할 계획이다. 주요 업무는 필요한 자금의 양을 추산하고, REIT 자금을 융자 수단으로 선택하고, 투자 대상의 수익성이 필요한 수익률을 달성할 수 있는지 여부를 고려하는 것이다.
(2) 언더라이터, 발기인, 언더 라이터에게 연락하여 투자 상세내역, 모집 상세내역, 인수 방법 등을 포함한 투자 및 모집에 대해 논의합니다.
(3) 변호사와 회계사에게 연락하십시오. 자격을 갖춘 변호사와 회계사가 기금 신청 및 발행과 관련된 법률 및 회계 문제를 논의하고, 로펌과 회계사무소를 선택하여 전 과정 서비스 설립을 위한 신청서 초안을 작성하다. 이 시점에서 투자 계획의 재무 타당성 분석은 기본적으로 결정됩니다.
(4) 부동산 컨설팅 회사에 연락하다. 펀드의 미래 관리가 부동산 컨설팅사가 부담한다면, 대상을 정하고 REIT 관리 컨설팅계약을 체결하고 그 권리 의무를 결정해야 한다.
(5) 모든 서류를 준비한 후 SEC 에 발행을 신청할 수 있습니다. 신청이 성공하면 수탁자를 결정하고 REIT 계약을 체결해야 한다.
부동산 신탁이 설립되어 증권거래소에 상장된 후 정식 운영 단계에 들어섰다. 이러한 증권은 일반적으로 신용평가기관이 평가한다는 점에 유의해야 한다. 부동산 투자신탁회사는 설립 단계에서 약속한 약속에 따라 투자계획을 실시해야 하며, 위탁기관은 부동산 투자신탁회사의 지시에 따라 업무를 운영해 부동산 거래, 커미션지불, 임대료 및 관련 업무투자수지를 진행해야 한다. 투자자는 브로커를 통해 REIT 증권을 매입하고, 투자 수익은 수탁자로부터 얻는다.
미국에서 부동산 신탁증권이 처음 공개 발행한 등록은 증권법 양식 1933-1 1 을 근거로 하며, REIT 의 투자 정책, 투자 정책과 관련된 활동, 부동산 상황, 재산 처분 정보를 상세히 공개해야 한다. 물론 REITs 도 등록 없이 사모 발행을 할 수 있지만 1933 의 증권법 D 조 (RULES50 1-506) 에 따르면 사모 투자자는 35 명으로 제한된다. 공모가 완료된 후 REITs 는 1934 의 증권거래법에 따라 보고할 의무가 있다. 또한 법률은 부동산 신탁의 구조, 자산 운용, 수입원 등에 대한 엄격한 요구 사항을 가지고 있다. 예를 들어, 부동산 투자 신탁은 주주 수와 주식 보유 지분에 대한 제한이 있어야 주식이 과도하게 집중되는 것을 막을 수 있다. 연간 수익의 90% 이상이 주주에게 분배되어야 합니다. 모금된 자금의 대부분은 부동산 업무에 투입되어야 하며 자산의 75% 이상이 부동산, 담보어음, 현금, 정부채권으로 구성되어 있다. 동시에, 최소 75% 의 총수입은 임대료, 담보대출 수입, 부동산 판매에서 나온다. 세금 방면에서 REITs 혜택을 주다. 규정에 따르면, REITs 는 과세 재산에 속하지 않고, 회사세를 면제하며, 이중 과세의 가능성을 피한다.
10 일본 모드
그 과정은 다음과 같습니다.
(1) 부동산 회사는 투자자에게 토지와 건물을 팔고, 투자자는 부동산 회사에 토지와 건물 가격을 지불한다.
(2) 투자자는 부동산 재산권을 부동산 투자신탁회사에 위탁하여 경영관리를 한다.
(3) 신탁회사는 모든 부동산을 부동산 회사에 임대하고, 동시에 그 회사에 임대비를 부과한다.
(4) 부동산 회사도 부동산을 임차인에게 전셋하여 임차인에게 임차료를 받을 수 있다.
(5) 신탁 회사는 투자자에게 배당금을 지급한다.
(6) 신탁은행도 시장에서 부동산을 매각하고 구매자로부터 가격을 받은 후 투자자에게 비례적으로 분배할 수 있다.
1 1 의 참조 의미
미국과 일본의 부동산 투자 신탁을 발전시키는 경험과 교훈을 연구한 결과, 우리나라 부동산 투자 신탁을 발전시키는 것은 반드시 다음과 같은 점에 유의해야 한다.
(1) 우리나라 부동산 투자 신탁은 이론적으로 거의 공백이다. 가능한 한 빨리 진지하게 연구하고, 정책 시장화를 추진하며, 부동산 증권화를 실현해야 한다. (2) 부동산 투자 신탁의 특성을 정확하게 이해한다. 부동산 투자신탁은 일종의 신형 금융상품으로, 그 자체의 발전 조건과 법칙을 가지고 있다. 우리는 은행의 부실 자산 (물론 부실 자산 처리 수단으로도 사용 가능) 뿐만 아니라, 초기 성격을 이용하여 금융기관의 부실 자산을 이전해야 하는 조건만 만들 수 있습니다. 어린 묘목의 성장을 장려하는 역할만 할 수 있다.
(3) 정책 측면에서 부동산 투자신탁의 특성에 따라 법률, 세금, 금융, 증권거래 등에 관한 관련 법규를 제정하여 전체 시장의 공정성, 정의, 공개, 투명성을 보장하고 부동산 투자신탁의 건강과 합리적인 발전을 촉진해야 한다.
(4) 부동산 증권화 발전 과정에서 관련, 보조적인 부동산 증권화 상품을 개발해 대량의 기관 투자자를 양성해야 한다.
(5) 우리나라 부동산업이 막 발전하기 시작했으니 부동산 투자신탁기금 개발을 통해 완전한 부동산 투자관리와 전략체계를 세워야 한다.
국내 부동산 금융 정책 환경에서 부동산 개발업자들은 더 많은 융자 채널과 새로운 금융 파생품을 기대하고 있다. 부동산 투자신탁기금이라는 새로운 융자 방식의 싹트고 발전을 장려하고 지지해야 하며, 사회자금, 은행자금, 해외자금, 해외자금, 주민개인자금을 적극 유도하여 부동산에 투자해야 한다. 국제적으로 유행하는 부동산 투자신탁기금 모델을 통해 적시에 REIT 기금을 육성하고 발전시킴으로써 은행체계 부동산 대출 위험 집중의 문제를 극복할 수 있을 뿐만 아니라 우리나라 부동산업의 지속적이고 안정적이며 건강한 발전을 촉진할 수 있다. [3]
12 함수
1, 부동산 고객에게 안정적인 자금 조달 채널을 제공하여 부동산 기업의 건강한 발전을 촉진할 수 있습니다. 우리나라 대부분의 부동산 개발업체들은 자체 자금이 20% 를 넘지 않아 은행 대출이 긴박해지는 경향이 있다. 부동산 개발 비용이 높기 때문에 일반 부동산 매각 또는 임대에 시간이 오래 걸리기 때문에 자금 부족은 장기적인 상태입니다. 따라서 신탁도구를 이용하여 자금을 조달하는 것이 효과적인 방법이 되었다.
부동산신탁
2. 부동산신탁은 자본시장의 투자품종을 풍부하게 하여 투자자들에게 안정적인 수익을 제공하는 투자 경로를 제공한다. 특히 현재 주식시장 사기, 주가 폭락, 은행예금 금리가 크게 하락한 상황에서 대량의 자금은 안정적인 투자이익 채널을 찾아야 하고, 부동산신탁은 투자자의 수요를 만족시키는 좋은 선택이다.
3. 부동산신탁은 신탁회사의 업무 범위를 넓힐 수 있으며 신탁업의 빠른 발전을 위한 중요한 기회이다. 우리나라 신탁업의 20 여 년의 발전을 보면, 신탁업의 포지셔닝은 줄곧 무질서한 상태에 처해 있다. 예금을 흡수하기 위해 고금리 레인지 로버 등 많은 비표준 현상이 발생해 금융시장을 교란하고 정부의 개입을 불러일으켰다. 반복적인 정돈의 결과, 신탁업의' 경영 범위' 가 점점 좁아지고, 업무량이 점점 줄어들고 있다. 신탁법이 6 월 시행됨에 따라 1, 2006, 1, 2006, 1, 2006, 1
13 유사한 차이점
부동산 투자 신탁 기금과의 차이점
첫째, REITs 는 표준화된 금융 상품으로 유통이 가능합니다. 일반적으로 상장 또는 비상장 회사로부터 부동산 가방을 구입하여 자산 매각을 엄격히 제한하다. 대부분의 수입은 부동산 임대료 수입, 부동산 담보 이자 또는 부동산 매각 수입에서 유래한 것으로 증권거래소에 상장되어 유통될 수 있다. 우리나라의 부동산 신탁계획은 200 개 계약으로 제한되는 표준화되지 않은 금융상품의 집합이며, 일반적으로 부동산 자산 구입을 포함하지 않는다. 그 수익은 신탁계획의 방안 설정에 달려 있으며, 2 급 시장이 없으면 증권거래소에 상장하여 유통할 수 없다.
둘째, REITs 는 대부분의 수입을 투자자에게 수익으로 분배해야 한다. 예를 들어 미국은 95% 의 이윤을 투자자에게 나누어 달라고 요구했다. 우리나라 부동산신탁계획이 투자자에게 주는 보답은 신탁계획 방안에서 약속한 보답으로 보통 3 ~ 9% 정도입니다.
다시 한 번, REITs 의 운영 모델은 자금을 제공하고 자산 관리 회사 또는 관리 팀을 구성하여 투자 운영을 하는 것입니다. 우리나라 부동산신탁계획의 운영 방식은 자금을 제공하거나 자금의 안전한 사용을 감독하거나, 프로젝트 회사의 운영에 부분적으로 참여하여 수익을 얻는 것이다.
넷째, REITs 의 제품 주기는 일반적으로 8- 10 년이며, 부동산 개발 후 건설된 부동산 프로젝트 관리에 더 많은 관심을 기울이고 있습니다. 우리나라 부동산 신탁계획 제품 주기가 비교적 짧아서 보통 1-3 년이다.
다섯째, REITs 의 세금 혜택: 신탁수익이 수혜자에게 분배되고, REITS 는 기업소득세와 자본이익세를 면제하고, 배당 후의 이익은 적용 세율에 따라 소득세를 징수한다. 중국의 부동산 신탁 계획에는 관련 세금 약정이 없습니다.
여섯째, 우리나라 부동산신탁의 개념은 비교적 광범위하며, REITs 모델, 대출신탁, 우선 구매권 신탁, 재산권신탁, 수익권 양도신탁 등이 될 수 있다.
간단히 말해서, REITs 는 공공 투자 자금으로, 전문 투자기관이 상업오피스텔, 쇼핑센터, 음식, 공공건물 등 상업건물에 투자한다. 투자자는 직접 돈을 가지고 부동산에 투자하는 것이 아니라 수익증을 취득하여 이익 분배로 수익을 올리는 반면, REITs 는 공개 거래를 할 수 있고, 투자자도 공개 시장에서 매매하여 자본수익을 얻을 수 있다.
14 위험 관리
부동산 신탁의 주요 위험은 다음과 같습니다: [2]
(1) 위험 보상. 중앙은행이 발표한' 신탁투자회사 자금신탁관리 잠행방법' 은 신탁회사가 신탁계약을 위반하여 무단으로 운영하는 경우에만 투자자가 입은 손실을 신탁회사가 배상할 수 있도록 규정하고 있다. 신탁회사는 운영 과정에서 발생하는 위험에 대해 책임을 지지 않는다는 얘기다. [2]
(2) 프로젝트 위험. 개별 프로젝트의 위험은 종종 평가하고 예측하기 어렵고, 신탁회사는 신탁상품을 발행할 때 종종 의도적으로 프로젝트의 수익 전망을 소개하며, 프로젝트 위험을 거의 드러내지 않는다. 투자자들이 신탁회사의 추천을 경신하고 섣부른 결정을 내리면 많은 잠재적 위험에 직면하게 된다. [2]
(3) 운영 위험. 신탁회사의 실제 운영은 난이도가 크다. 우리나라의' 자금신탁관리방법' 에 대한 자금신탁계획의 한도는 200 부이고, 일반 투자자의 자금은 20 만 ~ 30 만 ~ 40 만 원이다. 그러나 부동산 융자량이 많기 때문에 어떤 것은 1 억에서 2 억 원이 필요하다. 200 부의 한도는 단일 금액이 크고 융자가 어렵다. "200 부를 넘지 않고 5 만원 이하의 신탁계획을 구독한다" 는 신탁계획은 개인투자자들이 받아들이기 쉽지 않다. [2]
(4) 스스로 위험을 감수하다. 부동산 신탁 자체에 결함이 있다. 예를 들어, 비즈니스 모델은 분산되고, 운영 위험은 크며, 이익은 낮습니다. 운영 방식에서는 대부분의 제품이 대출 형태를 취하고, 형태는 비교적 단일하다. 기금과 상품은 신탁증서의 양도로 제한되며 유동성이 떨어진다. [2]
신탁회사도 신탁투자 위험을 통제하는 효과적인 수단, 즉 대출이 부족하다. 일반적으로 은행 후속자금의 개입에 의존하거나 은행 자금으로 바꿔서 순조롭게 퇴출하거나, 은행 자금이 프로젝트 판매가 완료된 후 자금을 탈퇴하는 경우가 많다. (윌리엄 셰익스피어, 템플릿, 은행, 은행, 은행, 은행, 은행, 은행) 그들이 순조롭게 퇴출할 수 있을지는 종종 은행의 지원 정도에 달려 있다. 따라서 우리나라의 현재 환경에서 부동산 신탁은 반드시 은행과 긴밀하게 협력해야 하며, 단독 경영 위험은 매우 크다. 은행의 후속 대출은 정책 요인과 환경 변화에 크게 영향을 받아 신탁회사가 투자 (또는 대출) 결정을 내릴 때 이러한 잠재적 요인을 파악하기가 어렵다. 따라서 신탁회사의 결정은 항상 일정한 위험이 있어서 피할 수 없다.
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확실히 내가 직접 한 것은 아니지만, 간단한 총결은 문제를 설명하지 않는다. 특히 법령이 끊임없이 제한되는 경우에는 더욱 그렇다. 중국의 주요 경제 기둥 중 하나인 지방금융의 산업 체인으로서 부동산과 금융업의 후속 협력에는 더 많은 방식과 방법이 있을 것이다. 신탁이 가장 먼저 외국에 나타났지만 중국 대륙에 완전히 적용되는 것은 아니다. 그래서 친구들이 왜, 왜, 왜, 왜, 자신의 프로젝트에 더 적합한 방식을 개발해야 하는지 이해할 수 있기를 바랍니다!
게다가, 나는 아직도 미안하다고 말해야 한다. 나는 부동산 신탁과 연계되어 아직 매우 초급 단계에 있다.