[요약]: 주택기지는 단체조직이 마을 주민을 위해 무상으로 집을 짓는 특수재산이기 때문에 농촌주택 매매 계약이 유효한지, 계약법 무효에 관한 강제성 규정에 부합하지는 않지만 농촌주택 매매가 유효한지, 법원 판결이 다르고 각 방면의 논란도 다르다. 이 글은 주로 법률 법규와 법리 분석부터 시작하는데, 농촌 주택 매매 계약이 유효해야 한다고 생각하고, 어떻게 규제해야 하는지에 대해 몇 가지 생각을 제시했다.
[키워드]: 농촌 택지 사용권, 주택 소유권 및 주택 유효 계약.
첫째, 농촌 농가 사용권과 부동산권 현황
농촌 주택 매매에 대해 말하자면, 우선 우리나라의 부동산 권리 현황을 분석해야 한다. 우리나라 토지의 소유권은 국유와 집단 두 가지가 있는데, 어떤 기관이나 개인도 토지 소유권을 얻을 수 없고, 토지 소유권도 매매를 허용하지 않는다. 집의 경우, 사람들이 거주하고 상업이나 기타 사회활동에 종사할 수 있도록 지면에 세워진 건물을 말하며, 그것은 항상 땅 위에 세워져 있다. 일단 토지에 집을 지으면 일정 기간 동안 토지 소유와 이용이 완료되었으며, 앞으로는 주로 주택 소유와 이용으로 드러날 것이다. 따라서 주택과 토지는 분리할 수 없고, 그들의 소유는 상호 배타적이다. 사실, 두 가지 소유권 권리가 일치하지 않을 때, 오직 하나의 소유와 사용으로만 표현될 수 있다. 실제로 토지 소유자가 다른 사람이 소유한 집을 사용하고 주택 사용권을 누리는 경우는 드물지만, 주택 소유자가 주택 사용권을 상실하는 것은 구매 건설 목적에 따라 결정된다. 그러나 소유주가 집을 소유하고 토지 사용권을 점유하는 경우가 많다. 예를 들어 모든 개인 건물 (농촌 농가에 건설된 주택 포함) 과 분양 주택 소유주가 있다. 따라서 일반적으로 중국의 현재 상황은 주택 소유자가 토지를 점유하는 것이지 토지 소유자가 집을 점유하는 것이 아니다. 부동산 발전을 위해 국가도 국유지 사용권 양도에 관한 법률과 규정을 제정했다. 일상생활에서 토지사용권이 여전히 사용된다면 토지는 집과 함께 가야 한다. 토지사용권이 만료되면 한 집이 어디로 가야 하는지, 아니면 집과 함께 가야 하는지에 대한 문제가 있다. 토지사용권은 기한이 있어 토지사용권의 기한이 주택 소유권의 영구적인 충돌과 충돌하여 부동산의 천연결함이 발생하는데, 농촌택지의 주택은 이 문제가 없다. 집이 존재하는 한 택지 사용권을 영구히 점유할 수 있다. 집이 무너지거나, 분실되거나, 재건되지 않는 한, 사용자가 자격을 갖추었는지 검토해야 한다.
택지사용권은 중국 특유의 이용권이다. 그것은 농촌 주민과 소수의 도시 주민들이 집단 토지를 소유하고 사용하여 자신의 주택을 지을 권리를 가리킨다. 택지 사용권은 일반적으로 농촌 택지 사용권과 도시 택지 사용권의 두 종류로 나뉜다. 농촌 택지와 도시 택지의 차이점은 농촌 택지가 집단경제조직의 예속 관계와 관련이 있다는 것이다. 농촌 주거지는 어느 정도 사회복지와 사회보장 기능을 가지고 있지만, 도시 주거지는 이런 특징을 가지고 있지 않다. 이 문장 는 농촌 택지와 택지 위의 토지를 말한다.
택지사용권의 성격에 대하여 우리나라 대부분의 학자들은 택지사용권이 본질적으로 토지사용권에 속한다고 생각한다. 택지 사용권은 다음과 같은 특징을 가지고 있다.
1. 농촌 주택기지는 집단경제조직 구성원의 권익과 연계되어 있다. 즉, 농민이 농가를 신청하는 것은 대부분 농민이 농촌 집단경제조직의 일원이며, 각 구성원은 개인이나 가정의 이름으로 농가를 신청할 권리가 있기 때문이다.
2. 택지사용권은 특정 주체가 집단토지에 대한 이용익물권이다. 택기지는 이익물권으로서 권리자가 택지의 장기 소유와 사용에 대한 권리를 누릴 수 있다는 것을 먼저 보여준다. 택지의 경우 권리자는 택지에 집과 부속물을 지을 권리가 있다. 집은 상속할 수 있고, 택지 사용권도 본질적으로 상속할 수 있기 때문에 택지 사용권은 무한한 권리다.
3. 단체경제조직원은 택지 한 곳만 신청할 수 있습니다. 토지자원의 유효성으로 인해 각 농촌 주민들에게 더 많은 주택을 제공할 수 없고, 집집마다 집터를 하나 신청할 수 있어 그들의 기본적인 생활수요를 보장할 수 있다. 복수 신청을 허용하면 토지 자원의 낭비를 초래할 수 있다.
위의 정의에서 볼 수 있듯이 농촌 촌민뿐만 아니라 소수의 도시 주민들도 즐길 수 있다. 택지에 지은 집은 토지의 영구 사용권을 가지고 있으며, 토지가 집을 따라 가는 것은 필연적이다. 가옥의 소유권은 건축가가 장기간 소유하고 있기 때문에, 집이 무너지지 않고 소멸되지 않는 한, 신청인이 사원 자격을 상실하더라도 그는 여전히 택지의 사용권을 누리고 있다.
둘째, 농촌 주택 매매의 현황과 법칙을 분석한다.
현재 국가도 관련 법규를 내놓아 도시 부동산 거래를 규제하고 있다. 도시와 비교해, 시골 부동산 매매를 규제하는 법률 및 규정은 거의 없지만, 주변의 농촌 주택 매매 분쟁은 때때로 듣고 법원 판결에 불편을 끼치며 거래 당사자가 자신의 권리와 의무를 이해하는 데 도움이되지 않습니다. 동시에, 농가 사용권은 양도할 수 없고, 농촌 주택 소유자가 소유권 처분권을 행사할 수 없도록, 먼저 다음 두 가지 상황을 살펴봅시다.
1, 1992, 어느 시 주민이 베이징시 순의구 후사유 마을 주민 조의 남편으로부터 개인 한 채를 구입했다. 조의 남편은 주민이고, 조는 농민이기 때문에 이 택지의 이용자는 조 () 로 등록되어 1993 으로 등록되어 있다. 이 개인 주택 매각은 조의 남편이 부부 개인 주택을 본 시 주민들에게 양도한 것이다. 조씨는 2002 년 남편이 본인의 동의 없이 집을 팔았다는 이유로 이 시 주민을 기소하고, 법원에 주택 매매 계약이 무효임을 확인하고, 상대방에게 집 반환을 요청했다. 1 심 법원은 조가 남편의 집 판매 행위에 대해 알고 동의했다고 주장했다. 주택 매매의 뜻은 진실이고, 매매 계약은 유효하며, 조의 소송 요청을 기각한다는 뜻이다.
2. 교외 마을의 한 농민은 관련 부서의 비준을 거쳐 마을에 건물 한 채와 주방 두 개를 지었고, 집의 택지 소유권은 마을위원회에 귀속되었다. 피고는 고정된 수의 도시 호적을 가진 사람이다. 200 1 년 8 월, 주씨가 구매하고자 하는 주택 정보를 알게 된 후 황씨를 소개인으로 주씨에게 매각하고 중개료를 지불하도록 했다. 같은 달 25 일 주와 주택 구입 계약을 맺었다. 합의는 원고가 654.38+0.8 만원의 가격으로 피고에게 건물 한 채와 주방 두 개를 팔기로 합의했다. 이 집의 산권증, 택지사용권증은 원고가 책임지고, 피고는 먼저 65438+ 만원을 지불하고, 나머지 8 만원은 양증 인도 후 지급한다. 협정이 체결된 후 원고는 집을 피고에게 넘겨주고 피고는 실제로 원고 65438 만 원을 지불하고 그 집에 거주했다. 이후 토지관리부와 부동산관리부서가 허가 처리를 거부했기 때문에 수옥은 법원에 고소해 피고와 체결한 주택매매협정을 무효로 판결해 부동산을 반납하도록 했다. 1 심 판결은 원고와 피고의 주택 매매 협정이 무효로 판결되어 피고가 집을 원고에게 돌려주고 원고의 각종 손실을 3750 위안으로 배상하고 원고는 65438+ 만원의 주택대금을 피고에게 돌려주도록 판결했다.
마찬가지로 도시 주민들이 농촌 주택 분쟁을 매입했지만, 법원은 농촌 주택 구매 분쟁에 대해 서로 다른 견해를 가지고 있으며 관련 법률이 아직 완벽하지 않다는 두 가지 완전히 다른 판결을 내렸다.
현재 우리나라 농촌 주택 양도는 주로' 중화인민공화국 토지관리법' 제 62 조에 의거한다. 한 농촌 촌민이 단 한 곳의 택지만을 가질 수 있고, 택지 면적은 성 자치구 직할시가 규정한 기준을 초과해서는 안 된다.
농촌 촌민이 주택을 짓는 것은 향토 () 토지 이용 마스터 플랜에 부합해야 하며, 원래의 주택기지와 마을 내택지를 최대한 활용해야 한다.
농촌 촌민 주택지는 향민 정부가 심사하여 현급 인민정부의 비준을 보고한다. 그중 농용지를 점유하는 것과 관련된 것은 본법 제 44 조의 규정에 따라 심사 수속을 밟아야 한다.
농촌 마을 사람들이 집을 팔거나 임대한 후 택지를 신청한 사람은 비준을 하지 않는다.
제 62 조에서 볼 수 있듯이, 이것은 농가 사용권에 관한 규정으로, 농촌 농가의 신청과 건설을 겨냥한 것이다. 그러나 이 조항은 농촌 촌민이 집을 팔거나 임대하는 것을 금지하지 않고, 단지 집을 팔거나 임대한 후 택지를 신청한 농촌 촌민들이 비준을 하지 않도록 규정하고 있다. 이는 한 가구만 택지를 신청할 수 있는 제한이다. 이 문장 에서 볼 수 있듯이 농촌 촌민 의 집 은 판매 와 임대 할 수 있다. 하지만 이곳의 주장은 한 가구가 단 하나의 집터를 가질 수 있다는 것이지만, 현재 농촌이 집터를 신청할 때 당신이 집터를 가지고 있는지 여부를 엄격히 심사한다는 것이다. 현재 한 가구가 여러 채의 농가를 소유하고 있는 경우가 비교적 흔하다. 대부분 주택 건설을 신청한 후 집을 계승하고 집을 사는 경우가 많다. 한 가구가 단 하나의 택지만을 가질 수 있도록 규정하고 있다면, 집의 상속은 모순될 것이며, 법원은 집행할 때 집을 경매하기가 어려울 것이다. 따라서 여주구 법원은 농촌 주택 경매를 집행할 때 마을 사람들에게 요구만 하면 된다. 따라서 이 규정을 엄격히 집행하면 농촌의 집을 아무도 살 수 없고, 자생하지 않으면 그 가치를 실현할 수 없다고 할 수 있다.
제 63 조 농민이 단체로 소유한 토지사용권은 비농업 건설을 위해 양도, 양도, 임대할 수 없다. 그러나 토지 이용 마스터 플랜에 부합하고 법에 따라 건설용지를 취득한 기업은 파산, 합병 등으로 인해 토지사용권이 법에 따라 양도되는 경우는 제외된다.
위에서 볼 수 있듯이 이 문장 대상은 건설용지를 겨냥한 것이다. 제 2 항을 제외하고 농민들이 단체로 소유한 토지는 비농업 건설에 쓰이며 판매, 양도, 임대할 수 없다. 이 단락에서 필자는 농촌 주택은 매매할 수 없다는 것을 부인할 수 없고, 택지 위에 집을 짓는 것은 비준을 거쳐 업주가 법에 따라 집을 양도할 수 있도록 허용해야 한다고 생각한다.
제 2 조 중화인민공화국은 토지의 사회주의 공용제, 즉 전민 소유제와 노동 군중의 집단 소유제를 실시한다. 국민 소유제, 즉 국가의 모든 토지 소유권은 국무원 대표 국가가 행사한다.
어떤 기관이나 개인도 점유하거나 매매하거나 다른 형식으로 토지를 불법으로 양도해서는 안 된다. 토지사용권은 법에 따라 양도할 수 있다.
상술한 법률에서 알 수 있듯이 집단토지사용권은 법에 따라 양도할 수 있기 때문에 집단토지사용권에는 법적 장애가 없다. 택지사용권이 양도하거나 양도하는 것에 동의하는지 여부는 토지소유자가 결정한다. 즉, 마을 집단이 결정한다. 따라서, 마을 사람들은 무상으로 택지 사용권을 취득하고, 집을 지은 후 주택을 양도하는 경우, 토지사용권 양도와 관련된 조건은 반드시 긍정이어야 한다. 마을이 집단적으로 동의하거나 무료 요금을 내면 구매자의 신분을 제한해서는 안 된다.
1982 65438+ 10 월 7 일 "국무원 승인 통지" 는 "... 사원 건축과 마을 건설용지는 반드시 승인 수속을 신청해야 한다. 단체로 회원에게 양도된 택지는 장기간 사용할 수 있고 소유권은 여전히 집단에 속한다. 매매, 임대 또는 불법 양도를 엄금하다. ""
필자는 이 규정이 매매 임대 불법 농가 소유권 양도를 금지하는 것을 목표로 하고 있다고 생각한다.
1999 년 5 월 6 일 발표된' 국무원 사무청 토지유통관리 강화, 토지 매매금지 통지' 제 2 조: 농민 집단토지유동관리 강화, 농민 집단토지 불법 점유금지, 부동산 개발 금지. 농민 집단 토지사용권은 비농업 건설에 양도, 양도, 임대해서는 안 된다. 계획에 부합하고 법에 따라 건설용지 사용권을 취득하는 향진 기업의 경우 파산 합병 등의 이유로 토지사용권을 양도해야 하며 법에 따라 심사 수속을 엄격히 처리해야 한다.
이 조항은 또한 비농업 건설을 위한 집단 토지 판매, 양도 또는 임대를 금지하는 것을 목표로 한다. 택지 비준 농민들의 주택 매각으로 인한 택지 사용권 이전은 금지되어 있지 않다.
농민 주택은 도시 주민들에게 팔 수 없으며, 도시 주민들이 농민들의 집단 토지를 점유하여 집을 짓도록 허용해서는 안 되며, 관련 부서는 불법 건설과 구매한 주택에 대해 토지 사용증과 부동산증을 발급해서는 안 된다.
이 조항은 주민들이 농민으로부터 농촌 주택을 살 수 없고, 집단 토지를 사용하여 건설할 수 없다는 것을 분명히 규정해야 하며, 농촌 호구가 원도시에서 집을 살 수 없는 규정과 비슷하며, 상술한 규정에 근거하여 농촌 주택 매매 계약의 무효를 부정할 수 없다.
2006 년 8 월 3 1 일' 산둥 성 인민정부의 농촌 주택 관리 강화에 관한 통지' 는 "촌민이나 단체조직이 어떤 명의로 본 마을 이외의 시민에게 농가를 양도하거나 매매하는 것은 엄격히 금지된다" 고 명시했다. 무단으로 양도하거나 매매하는 경우, 토지, 건설 행정 주관부는 관련 수속을 처리하지 않고, 토지 행정 주관부는 토지 사용권을 무단으로 양도하는 규정에 따라 처리한다. "
"산둥 성 고등인민법원 부동산 사건 심리에 관한 몇 가지 문제에 대한 의견" 제 56 조는 "농촌택지사용권의 양도는 반드시 법에 따라 비준해야 한다 ... 승인 없이 택지사용권은 주택 양도와 함께 구매자에게 양도할 수 없고, 매매 증여주택 행위도 무효로 인정되어야 한다" 고 더욱 명확하게 규정하고 있다.
필자는 물권의 법적 분석으로 볼 때 상술한 규정에는 모두 그 결점이 있다고 생각한다. 집의 재산권은 마을 사람들이 소유하고 있고, 건물도 승인을 받았으며, 택지의 소유권은 마을 집단 소유로 한 가구만 신청할 수 있습니다. 즉, 택지의 합법적인 사용권은 집의 자연수명 내에 승인되기 때문에 택지 사용권은 주택에 붙어 있고, 업주는 단독으로 토지를 행사할 수 없고, 집을 따를 수밖에 없습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 주택명언) 그러나, 기존 주택을 기증하고 판매하는 것은 소유권에 대한 징벌이다. 유효한가, 필자는 국무원의 법률 규정에 따라 다른 법규와 지방법규 모두 계약의 효력을 부정할 수 없다고 생각한다.
물론, 중앙부터 지방까지의 이러한 법규들을 보면 정부가 농민의 집을 도시 주민들에게 매각하거나 양도하는 것을 금지하는 것이므로 대부분의 법원도 이 원칙에 따라 매매가 무효라고 판단한다. 그러나 현재의 부동산 물권 상황을 보면 토지사용권은 법정 기한 내에 주택의 소유와 사용으로 나타나고, 주택 소유자는 주택 소유권을 처분할 권리가 있으며, 매매 쌍방은 자주권을 누리고 있으며, 도시와 농촌 통합의 오늘 무효 매매 계약은 최적의 해결책이 아니다. 계약법' 과' 민법통칙' 의 계약 무효에 관한 규정에도 부합하지 않는다.
게다가, 필자는 실제 운영에서 택지 사용권을 엄격히 금지하는 매매, 양도, 임대가 완전히 합리적이지 않다고 생각한다. 첫 번째 부분은 토지사용권 유효기간 동안 토지따르기 주택이 우리나라 현행법의 기본 원칙이라는 것을 분석했다. 법률은 농촌 사유주택의 양도를 금지해서는 안 되며, 단일 택지사용권의 양도를 금지하는 것은 합리적이다. 그러나 주택지 사용권이 집을 지은 후 주택과 함께 양도된다면 주택 양도를 금지하는 법적 근거가 부족하다. 택지 사용권은 주택 소유권과 분리되어 국가나 소유자가 택지 사용권을 통제하지만, 실제로는 마을 사람들이 자신의 주택 소유권을 충분히 행사하는 것을 손상시켰다. 현지 정부는 택지사용권의 매매 양도 임대를 엄격히 금지하는 것이 좋다. 택지사용권은 일정한 신분을 가지고 있지만, 필자는 이곳의 신분이 주로 취득 당시의 신분이라고 생각한다. 예를 들어, 도시 주민들은 주택 개조와 경제 적용 주택을 승인해야 하지만, 일정 기간 후에 상장할 수 있도록 허용하며, 거래할 때 일정한 추가 조건이 있다. 마찬가지로, 농촌 촌민들이 택지 주택 구입을 신청한 후, 주택 소유권증의 태도를 취하고 조건부 양도를 허용해야 한다. 이에 대해 농촌주택이 누구에게나 양도를 허용하면 주택기지는 더 이상 농촌단체의 회원권과 연계되지 않을 것이라는 우려가 제기될 수 있다. 이는 주택지 사용권의 고유 속성과 맞지 않으며, 국가가 1 가구 1 회 신청의 원칙을 규정하고 있기 때문에 회원권 속성이 주로 신청에 반영되기 때문이다. 주택 건설을 신청한 후 주택 소유권을 완전히 행사할 권리를 강조하지만, 양도시 일정한 조건을 설정하는데, 예를 들면 마을 집단 동의, 국유지 징용, 토지비 납부 등이 있다. 우리는 또한 농촌 주택 양도를 허용하지 않으면 농촌 부동산이 시장에 진입하여 거래하기 어렵고, 주택의 교환 가치가 실현되지 않을 것이며, 이는 농민의 융자 수단을 어느 정도 제한하고 농촌 경제의 발전을 방해할 수 있다는 것을 알아야 한다. 특히 이 단계에서 많은 농민들이 도시에서 아르바이트를 하고, 도시에서 부동산을 샀고, 농촌의 집은 한가했다. 농민들이 집을 양도하지 못하게 하면 장기간 유휴 상태로 있을 것이며, 물건을 최대한 활용하는 원칙에 부합하지 않을 것이다.
셋째, 현재 농촌 주택 매매법이 없는 상황에서 농촌 주택 매매는 조건부 발효 원칙을 채택해야 한다.
필자는 일찍이 이런 사례를 만난 적이 있다. 어느 도시의 한 노부인이 농촌의 집을 사서 노후를 했는데, 현지 단체조직은 이 일을 알고 반대한 적이 없다. 집단 조직의 관점에서 볼 때, 마을 사람들이 택지 사용권을 이용하여 집을 짓고 판매하는 것은 정상이다. 그러나 10 여 년 후 법원은 매매 계약이 무효라고 판결했다. 이로 인해 할머니가 10 여 년을 산 집은 눈 깜짝할 사이에 그녀에게 속하지 않게 되었는데, 지금은 노숙자가 되어 처지가 매우 처참하다. 따라서 이러한 규정은 사회 안정에 불리하고, 불안정한 요소를 가져오며, 소유자가 주택 소유권 처분권을 행사할 수 있다는 원칙에 위배된다. 계약자치원칙을 어기고 택지의 소유권과 토지의 점유 이용 현황을 바꾸지 않아 매매 쌍방에 불리하고 집단토지사용권에 실질적인 영향을 미치지 않았다.
그리고 농촌 주택도 완전한 재산권을 누려야 한다. 재산권이란 공민, 법인이 법에 따라 향유하는 직접지배특정물, 제 3 인에 대항하는 재산권을 말한다. 재산권은 본질적으로 지배권이며 권리자의 재산에 대한 직접적인 지배이다. 제 3 자에게 유효합니다. 주택 소유권은 일종의 물권이다. 법적으로 말하자면, 마을 사람들은 자신의 집에 대해 절대적인 통제권을 가지고 있다. 그러나 실제로 마을 사람들은 이 권리를 누리지 못하며, 이것은 마을 사람들에게 매우 불공평하다. 동시에, 의미 자치 원칙에 따라 매매 계약은 쌍방의 합의를 기준으로 한다. 그러나 농민 주택 양도 문제에서는 의미 자치 원칙을 채택하지 않았다. 이것들은 모두 법리에 어긋난다.
여기서 토지와 주택은 별개의 일이다. 단지 토지와 주택이 자연적으로 불가분하기 때문에 법률은 주택 소유자가 토지사용권을 누리고, 양자의 권리 주체를 일치시켜 주택과 토지권의 불일치로 인한 번거로움과 불편을 간소화했다. 이런 식으로 주택과 토지는 독립된 것이지만 토지와 주택 사용권의 융합으로 우리나라의 부동산 권리가 하나가 되었다. 따라서 토지사용권은 주택 처분과 함께 설립되어 처분을 받았다. 즉, 토지는 주택과 함께 처분되고, 주택은 토지사용권과 함께 처분된다. 즉, 주택이 어디로 갔는지.
택지의 소유권은 농촌 집단경제조직에 속하며, 사용권은 단체조직이 법률에 규정된 조건과 절차에 따라 마을 사람들에게 분배한다. 택지 사용권 소유자로서 취득한 토지에 대한 소유와 사용 권리를 누리며 토지에 집과 기타 부착물을 지을 수 있다. 사용자로서 그는 단독으로 택지를 양도할 권리가 없지만, 사용자가 택지에 집을 짓는다면, 주택 소유권의 완전한 권력은 택지 사용자에게 속한다. 이때 주택 소유권과 토지사용권은 서로 다른 권리 주체에 속하며, 쌍방은 권리 행사에서 서로 견제해야 한다. 주택과 토지의 긴밀한 결합은 그 중 한 쪽이 타협해야 하는지, 집과 함께 가든지, 어느 곳으로든 가야 하는지를 결정한다. 우리나라에서는 도시와 농촌의 개인 주택 기지를 별도로 양도할 수 없기 때문에, 주택 동반 현상만 있을 뿐이다.
집을 어디든 가게 할 수 있다면, 마을 사람들은 토지사용권을 누리지 못하고 그 집의 소유권 행사에 영향을 미칠 것이다. 그는 자신의 건물이나 기타 부착물에 대해서만 소유, 사용, 수익을 누릴 수 있을 뿐 가장 중요한 처분권을 행사할 수는 없다. 택지 이용권자가 농촌을 벗어나 밖에서 사업을 개척하려면 택지 위의 합법적인 건물은 임대를 통해서만 사용할 수 있다. 이것이 그들의 권리를 충분히 행사하기가 어렵다는 것은 의심의 여지가 없다. 토지가 집을 따르도록 허락한다면, 즉 마을 사람들이 집을 팔 권리가 있다면, 마을 사람들은 주택 소유권을 행사하는 데 장애물이 없으며 집단 경제기구가 누리는 토지 소유권에 영향을 주지 않을 것이다. 일단 주택기지가 마을 사람들에게 분배되면 집단경제조직은 사실상 모든 토지에 대해 더 많은 권리를 행사할 수 없다. 마을 사람들은 집을 팔았지만 택지 사용권의 소유자가 또 다른 주체가 되었다. 마을 사람들은 집을 팔아서 택지의 혜택을 받지 못하고, 건물을 파는 이점만 얻을 수 있다. 따라서 집단 경제를 침범하는 경제적 이익은 없다. 마을 사람들의 집을 자유롭게 양도할 수 있도록 허용하면 마을 사람들의 집이 가장 큰 역할을 할 수 있다.
인민일보' 에 따르면 쑤저우시가 새로 내놓은 농민 농가 유통 조례에 따르면 쑤저우는 농민주택이 조건부로 유통되는 것을 허용할 것이라고 보도했다. 보도에 따르면, 중국의 중요한 조치로서 쑤저우 농민들이 시내에 들어간 후 농가를 양도하고 판매할 수 있을 것이라고 한다. 최근 쑤저우의 각 향진은 공밀북으로 농민 주택 교체 센터를 설립하고 있다. 그때까지 농민 농가는 주택 교체 센터를 통해 자유롭게 유통될 것이다. 쑤저우 국토부 관계자는 이 정책 제정의 주된 목적은 쑤저우 농촌의 도시화 과정을 추진하는 것이라고 말했다. 오랫동안 농촌 주택은 일반적으로 하나의 택지 사용증만 있었고, 토지는 집단에 속한다. 농촌의 집은 토지증과 부동산증이 없기 때문에 교환이 줄곧 어렵다. 농민들이 시내에 들어간 후, 원래의 집은 같은 단체조직에 속한 농민에게 양도하거나, 아니면 단지 비어 있을 뿐이다. 이렇게 한 결과, 도시 주민이나 외부인은 농촌 주택을 살 권리가 전혀 없고, 반면에 농촌 주택 가격이 저렴하여 농민들이 도시에서 집을 사는 속도에 어느 정도 영향을 미친다.
따라서 쑤저우의 관행은 도시 계획에서 주거 지역의 농민 농가로 확정돼 정부가 확인하거나 징수하여 국유지로 징수하고, 토지의 농민 주택은 도시 사유주택 관리에 포함한다는 것이다. 토지양도금만 내면 이 농민들의 집은 부동산 거래를 할 수 있다. 향진에 농민 주택 교체 센터를 설립하면, 농민들이 도시에 있는 주택은 일정량의 주택 거래금을 미리 매입한 후 시장에 진출할 수 있다.
이렇게 하면 도시 사람들이 농촌에서 집을 살 가능성이 있고, 쑤저우 농촌의 집 가격이 크게 오르고, 농민도 도시화의 성과를 누릴 수 있다는 장점이 있다.
따라서 필자도 법학 이론과 기존의 법률 법규에서 자신의 졸견을 설명하고 싶다. 나는 가능한 한 빨리 농촌 주택 재산권 등록과 매매의 입법을 보완해야 한다고 생각한다. 일부 회원들은 올해 두 번째 회의에서 이 문제를 제기했다. 둘째, 양도를 금지하는 법이 없는 경우, 첨부 조건을 채택하고 유효해야 한다. 구체적인 생각은 다음과 같다.
1, 가능한 한 빨리 입법을 보완하여 농촌 주택이 자유롭게 매매할 수 있도록 규정하고 있다. 한 가구가 단 한 곳의 택지만을 가지고 있는 것은 단지 한 곳의 택지만을 신청하는 것으로 바뀌었다. (윌리엄 셰익스피어, 택지, 택지, 택지, 택지, 택지, 택지) 주택기지의 사용은 영구적이지 않다. 주택사용연한 (또는 규정된 연한 (예: 70 년), 주택이 무너지거나 소멸될 때 (현재 농촌재건주택도 승인이 필요함), 재신청승인을 받아야 한다. 농촌주택을 매매할 때 주택사용권을 완화하는 것은 자연사용연한 내 (또는 규정된 연한 (예: 70 년) 에 주택과 함께 이동하는 조건이다.
2.' 중화인민공화국 도시부동산관리법' 제 8 조 참조: 도시계획구 내 집단 소유 토지가 법에 따라 징용돼 국유지로 전환된 후 국유토지사용권은 유상으로 양도할 수 있다. 따라서, 도시는 주민 구역 내의 농민 농가로 계획될 수 있으며, 정부가 정확하게 또는 징수하여 국유지로 징수하고, 토지 양도금을 납부하고, 시장 거래에 들어갈 수 있다.
3. 현재, 농촌주택 양도를 금지하는 법과 국무부의 규정이 없는 상황에서 이미 집을 내고 매매계약이 있는 주택에 대해 법원은 지불을 해서는 안 되며, 계약이 유효하다고 인정하는 것이 가장 좋다. 특히 마을 단체조직이 서류를 비준한 것이다. 주택기지가 완공된 후 매각된 것에 대해서는 마을 사람들이 집을 양도하는 것은 반드시 마을 단체조직의 동의를 구하고 일정한 양도 기한을 합의해야 한다고 규정할 수 있다. "도시 국유토지사용권 양도 및 양도잠행조례" 제 12 조는 토지용도에 따라 각종 용도사용권의 최대 연한을 규정하고 주택용지는 70 년이다. 따라서 양도도 건축공사 비준일로부터 70 년을 가리켜야 한다. 기존 농가를 즐기는 마을 사람들이 20 년 동안 사용했다면 구매자가 누리는 기한은 50 년이다. 동시에, 원래의 무료에 대해서는 일정한 사용료를 받는 것을 고려해 볼 수 있다.